智业逸景阁企划案

智业逸景阁企划推广提案禾瑞房销售策划有限公司2001/12/10前言羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词，大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位，堪称“智”。然而，羊西线也是一个充满“战火” 的市场。过多的物业让购房者挑花了眼，价格的竞争也日益加剧，由于本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。如何避实就虚，抓住自身独特性，有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性，才能独享属于自己市场份额。本提案将从市场分析的角度契入，并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验，因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。在此，谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢！A 房产销售策划有限公司2001/12/10本案目前面临的市场状况1、 政策面影响1、 WTO 的加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场的需求。2、 即将来临的降息政策，预示着政府刺激消费的决心不变，但同时也反映了目前市场消费信心的不足。2、 消费面影响1、 成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言，过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。2、 购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必须拥有一些独特的“ 便宜” 让客户去占。3、 竞争面影响1、 区域之间的竞争：南门与西门，羊西线与成温路、交大路，战旗小区与黄忠小区人们可选择的地段实在太多。2、 形态之间的竞争：多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体，在本区域，目前后者处于不利的阶段。3、 楼盘之间的竞争：本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜负。本案优劣势分析优势：1、面积规划本案面积规划合理，填补了羊西线所缺乏的户型空白，100 平方米以下的户型占 62%，115 平方米以下的 3 房 2 厅占 38%。根据羊西线现有楼盘的调查，小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。2、地理位置距羊西线主干道 30 米，闹中求静，方便却不喧嚣。3、停车位142 个泊车位供应 160 户，比较充分。4、建筑设计在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情，既轻松又优美，非常适合本案较为年轻的主流消费群。劣势：1、占地规模由于占地规模较小，难以满足目前购房者普遍的价值观：环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精” 字上作文章。2、电梯公寓普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。3、走廊式结构为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了公摊。4、局部户型不合理存在采光不充分，有狭窄过道等问题。羊西线锦城花园开发商：中英和资成都锦城大厦总开发期：3 期现开发期：1 期、2 期总占地面积：48000M2园林占地面积：28000M2绿化率；达 70.15%容积率：1.59车库面积：12000M2车库价格：租：150 元；售：6 万建筑设计：12 层小高层设计。141M2324M2，16 种户型设计建筑标准：采用全现浇短支剪力墙结构，七度抗震按揭年限：7 成 20 年电话：7548080 7548181 7549090地址：羊西线蜀汉路 269 号金都花园开发商：成都国贸房地产开发公司总占地面积：120 亩绿化率：45%容积率：1.7总开发期：2 期现开发期：2 期面积：89.19M2203.14M2价格：2630 元3380 元车库面积：7500M2车库价格：地上：100 元/月；地下：200 元/月按揭年限：7 成 20 年电话：7533888/7536706地址：羊西线蜀汉中路 526 号会所花园开发商：成都晋阳房地产开发有限公司 总占地面积：300 亩绿化率：38%容积率：3.8总开发期；4现开发期：1、2 期面积：50200M2价格：17702190 元/M2车库面积：15000M2车库价格：100 元/月 买：4 万/个按揭年限：7 成 20 年电话：7424400/7424411/7424422/7424433地址：机投镇草金路锦汇花园开发商：成都花园福房地产开发有限公司总占地面积：一期：46502.9M2 二期：26100M2绿化率：一期：41% 二期：42.9%容积率：一期：2 二期：2.3总开发期：2现开发期：2面积：120M2150M2价格：2150 元3850 元车库面积：8075M2车库价格：6 万/个车库配置： 按揭年限：7 成 20 年电话：7542004 7527489 7543551地址：羊西线蜀通街翠堤雅筑开发商：成都干道建设综合开发总公司总占地面积：绿化率：52%容积率：总开发期：现开发期：面积：136169M2 价格： 2400 元/M2车库面积：车库价格：卖：1015 万/个 租 200300 元/月车库配置： 按揭年限：8 成 20 年电话：7333798/7319266/7772686地址：青羊区摸底河沿街 8 号桂香庭院开发商：成都新成房地产开发有限公司总占地面积：12 亩绿化率：30%容积率：总开发期：1现开发期：1面积：50M2200M2价格：2290 元3000 元车库面积：3000M2车库价格：4 万/个车库配置： 按揭年限：7 成 20 年电话：7537128/7537228地址：羊西线蜀蓉路 5 号绿杨新村开发商：成都天宝房产开发有限公司总占地面积：38 亩绿化率：60%容积率：3.95总开发期：1现开发期：1面积：67M2170M2价格：2280 元3600 元车库面积：12000M2车库价格：68 万/个车库配置： 按揭年限：8 成 30 年电话：7575568 7575578地址：羊西线蜀汉中路三和花园开发商：四川奥辉房地产有限公司/成都华明实业开发有限公司总占地面积：58 亩绿化率：41%容积率：1.48总开发期：2现开发期：2面积：107.48M2270.33M2价格：1998 元2548 元车库面积：10000M2车库价格：200 元/月 卖：8 万/个车库配置： 按揭年限：7 成 20 年电话：7524912 7534122地址：黄忠小区同和路 9 号蔚蓝天地开发商：成都泰怡实业发展有限公司总占地面积：42.33绿化率：34.5%容积率：1.95总开发期：1现开发期：1面积：84M2120M2价格：1800 元3000 元车库面积：4000 M2车库价格：未定车库配置： 未定按揭年限：7 成 20 年电话：7368484 7368585地址：新成温路入口新天地开发商四川中国强房地产开发有限公司：总占地面积：8 亩绿化率：71%容积率：4.81总开发期：1现开发期：1面积：89M2140M2价格：2298 元3000 元车库面积：2500M2车库价格：610 万车库配置： 未定按揭年限：7 成 20 年电话：7523497 7549542地址：黄忠小区附近清水绿苑开发商：天协房产总占地面积：24.6 亩绿化率：68%容积率：1.7总开发期：1 期现开发期：1 期面积：86.27M2247.7M2 价格：多层 2789