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文档简介

时时 富富 花花 园园营营 销销 策策 划划 建建 议议1目 录一. 小区环境改良建议 .4-二. 项目规划建议 .6(一) 二期用地规划建议 .6(二) 二期别墅面积、户型建议 .7(三) 其它建议 .81. 私家花园 .82. 户型设计 .8三. 销售方案 .8(一) 现楼别墅 .81. 操作方式 .102. 促销方案 .113. 操作办法 .124. 各具体单位详细调价建议(详见附表) .12(二) 二期别墅 .121. 第一种:售楼花 .122. 第二种:售地自建 .13四. 小区现场装饰布置 .13(一) 外围墙 .14(二) 围墙前绿化带 .14(三) 莞樟大道沿途 .14(四) 小区中央大道 .14(五) 小区内通道 .14(六) 区内指示牌 .15五. 项目整体形象包装及广告推广 .15六. 推售时间、销售额及广告费用 .162前 言为 了 促 进 “时 富 花 园 .半 岛 豪 庭 ( 以 下 简 称 本 项 目 ) ”能 取 得 更 佳 的 销 售 业 绩 , 使 贵 司 能 尽 快 回 笼 资 金 , 敝 司 对本 项 目 从 小 区 环 境 、 二 期 规 划 、 销 售 方 案 、 现 场 布 置 、 整体 形 象 、 推 售 时 间 等 六 大 方 面 进 行 详 细 研 究 分 析 , 并 拟 定出 以 下 销 售 策 划 建 议 :31. 造成本项目滞销的主要原因分析敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析,结合本项目自身实际情况,将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下,以便针对性地提出解决方案及各项计划策略,更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。1.1. 区内环境尚未完善,显得人气不足、无良好居住氛围;1.2. 工程进度缓慢、迟交楼,令客户降低信心;1.3. 项目前期“烂尾楼”的负面影响;1.4. 周边环境差,不适合建议属高档物业性质的别墅区;1.5. 地理位置偏远,子女上学等生活方面不方便;1.6. 相对而言面积过大,导致总楼价较高;1.7. 项目主题品牌形象不理想,未能满足目标客户需求;1.8. 项目的广告包装宣传未如理想,导致广告途径来访客户较少;42. 小区环境改良建议本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划,未能展现本项目的优越之处,而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物,直接影响了整体环境,难以营造出别墅区形象。为此,敝司提出以下改良建议:2.1. 现有的生态园林缺乏可观性,园内植物分布杂乱,缺少立体感,布局不合理阻挡了人工湖的景观,而人工湖受其开头制约,无法展现开阔的湖面,由于该生态园林是本区内的主要景观,因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计,充分发挥 4 万m2生态园林的优越性。2.2. 为增添生态园林沿线别墅单位的附加值,使园林景观更加生动化,建议在 A31 西面规划建设一弯月形观景游泳池。2.3. 生态园内的罗马柱广场与整个园林风格(石桥、曲栈道、六角亭)格格不入,而且已缀工多时,严重影响园林景观,有碍观瞻,建议将其撤销,从而利用原占地拓宽湖面,或配合二期造景。2.4. 为促进邻里间融洽性,活跃社区文化,建议中央大道尾段,沿湖边修筑半圆形休闲广场,并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形喷泉广场既供住户休憩聚会,又为小区造景,有助于净化区内空气,消暑降温。52.5. 建议在中央大道沿中轴线修筑花槽,栽花植树,自然分隔左右车道。2.6. 小区道路两旁现有的树木缺乏生命力,建议重新移植粗壮、茂盛的树木,为住户造绿荫。2.7. 建议在小区主入口前(即莞樟公路与牌坊之间)建造叠级式涌泉池,池中配射灯,一方面衬托出雄伟宽阔的入口广场,吸引过路人流,另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘,自然分隔内外环境。2.8. 现时小区外围墙档次低,欠缺安全性,建议小区北面和西面(即靠莞樟大道及莞深高整公路)两侧的外围墙加高,重新粉饰,配以高雅围墙灯,而与二期地块接壤的两侧,则采用白色木栏栅作围栏,并覆盖攀爬植物。2.9. 小区北则预留的公寓地块,建议先将杂物清除并铺种草皮,搭建凉亭、设置儿童活动设施,作为临时娱乐休闲场所。2.10.小区东面及南面出入口与外围没有明显分隔,易令住户心存顾虑,建议在这两个出入口设置花铁门(至少要设电动闸门) ,并保留 24 小时保安站岗。2.11.施工现场的建筑材料、杂物堆放杂乱,沿路卫生也疏于管理,严重影响了本项目的整体形象,建议尽快将沙石、淤泥清理(尤其是 A30 幢前的泥堆) ,并积极保持施工现场的卫生、物料6堆放的整洁,从而体现施工队伍及小区管理的高质素,提升项目的整体形象。2.12.A31 幢位置极佳,但由于日久失修,室内杂草丛生,脏乱不堪,并有多处积水、漏水现象,使人对建筑质量产生忧虑,造成很大的负面影响,建议尽快对其进行修葺维护。2.13.部分已建别墅的外墙出现水迹或陈旧迹象,建议对其进行清洗或重新粉饰。2.14.除了三套样板房外,所有别墅的前门都过于贴近小区道路,令整幢别墅失去应有的尊贵气派(这也是客户普遍反映的问题之一) ,为此,必须结合工程状况制定行之有效的调整方案。3. 项目规划建议3.1. 二期用地规划建议根据敝司的市场调研资料所得,黄旗山板块与石井温塘横坑板块的别墅群面积均约 350-650m2,而在这个面积范围上有很多质素较高、环境较好、管理配套完善、地理条件优越的楼盘可供选择。而它们对此客源的争夺非常激烈,本项目在地理条件与环境质素与其它楼盘相比还有较远距离,二期用地开发应避免与市场正面交锋,而应寻求市场的突破口,抓住稀缺性所带来的巨大收益。在7市场上以 400-600 m2 别墅为主的各大楼盘已于前期“消化”大部分客户,市场需求潜力较弱,如继续开发大户型面积别墅,所需“消化”期不能估计,资金投入量大,回收时间长。户型面积大,资金总额高,面对中小型私企老板对别墅的庞大需求,无形产生了一道购买屏障。而敝司据调研数据所得,证实市场上已严重缺乏 200-300 m2 的别墅户型,此种户型非常适合中小型企业老板的需求,总额低、首期少、月供“轻” ,一方面可体现自己的身份,改善生活环境,另一方面别墅的总价低,可增强客户的承受能力。因此建议在二期的别墅用地规划中以 200-300 m2 为主。3.2. 二期别墅面积、户型建议据释东莞市家庭人口组成以 4-6 人为主,并分为两种类型,一种是 2 代人同住,父母 2 人,子女 2 人组成,另一种是由老、中、少三代人组成约 6 人,在此条件下,户型设计应以三房、四房为主,实用面积以 200-250m2 较适合。而大面积单位在市场有着大量的供应品,再开发大面积别墅在短期间更难争得一席之地。故此,敝司建议建造 200-250m2 的三房和四房为主的别墅。3.3. 其它建议3.3.1. 私家花园8每个别墅都拥有不同大小的私家花园,现时的私家花园单调,缺乏吸引力。敝司建议在花园内种植树木和花卉,在大花园中建立观鱼池或假山流水,这样可增加观赏价值,又可增加楼宇的附加值。使别墅更具吸引力。3.3.2. 户型设计二期别墅首层设计为跃式,把客、饭厅有效区分,在整体使用和视觉效果上都起到较好的作用,而这种设计已深受广大市民欢迎。94. 销售方案4.1. 现楼别墅本项目一期开发已经历了较长时间,一直以来工程进度缓慢,总体规划不完善,园林缺乏专业的规划设计,从而对外界造成一定的不良影响,而整体形象、环境素质、生活配套、地理条件等,均未能相互结合,成为一个质优的楼盘。项目一直以来缺乏形象包装和形象宣传,所走的形象路线不明显,缺乏整体高质素包装。电视广告深入民心,广告效果的好坏直接影响着一个楼盘的形象、价格及档次,现时所用的宣传片效果不佳,故聘请优秀的专业广告公司是非常必要的。项目本身离市区较远,地处公路环绕之间,而且整个地块被多条公路分隔,未能形成整体社区氛围。周边又以加工业为主,使整个周边环境质素降低,与新世纪花园、愉景花园、峰景高尔夫别墅等楼盘的地理条件相距甚远。现时首期别墅基本完工,

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