合富长沙利海米兰春天项目市场报告

1 1 地产资料大全 房市金碟最有价值房产策划 房市金碟最有价值房产策划 2000 2000 案 案 (08 (08 版 版 ) ) 成功商务网 成功商务网 创立于 创立于2005 2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着 年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着 宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套 宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套 房市金碟：最有价值房产策划 房市金碟：最有价值房产策划2000 2000 案 案 资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！ 资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！ 本套资料包括 本套资料包括28 28组共 组共2000 2000多套策划案，以光盘快递提供， 多套策划案，以光盘快递提供，450 450元实价包邮，推荐使用支付宝 元实价包邮，推荐使用支付宝 安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年 安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年 鉴等资料。站长热线： 鉴等资料。站长热线13955607801，客服 ，客服QQ QQ： ：23107290 23107290！ ！ 网址： 网址： （若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载） （若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）2 地产资料大全 利海米兰春天项目市场 报告 08年3月15号3 地产资料大全 报告目录 一、整体房地产市场分析 二、楼市现状分析 三、竞争项目个案分析 四、市场预判4 地产资料大全 一、整体房地产市场分析5 地产资料大全 商 品 房 其中：住 宅 批准预售面积 （万） 同比 （%） 比例 （%） 批准预售面积 （万） 同比 （%） 比例 （%） 全市 804.70 13.02 100.00 635.34 2.74 100.00 开福区 171.21 85.35 21.28 145.18 70.64 22.85 天心区 167.25 2.33 20.78 122.13 -16.58 19.22 雨花区 245.50 17.84 30.51 195.49 11.13 30.77 岳麓区 127.11 -16.26 15.80 96.81 -28.82 15.24 芙蓉区 93.62 -2.55 11.63 75.74 1.00 11.92 项目 区域 年长沙市商品房、住宅批准预售面积804.7万平方 米与635.34万平方米，同比增加13.02%与2.74%。岳 麓区商品房、住宅同比都出现负增长。 供应量分析 07年长沙市及各区纯商品房、住宅供应情况6 地产资料大全 供应量分析 166.26 138.35 197.7 301.92 144.97 108.1 166.78 215.03 0 50 100 150 200 250 300 350 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 商品房 住宅 07年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售面积走势图 07年呈现上半年预售紧缩，下半年预售递增的态 势，有效缓解了今年以来商品房的供求紧张状况 小结：07年全年预售量在第二季度达到最低点，以后第三、第四 季度预售量逐季递增，至第四季度，单季预售量突破300万平方 米。7 地产资料大全 供应量分析 07年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售面积走势图 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 商品房 住宅 商品房 84.65 57.46 24.15 47.89 32.50 57.96 59.57 73.97 64.16 95.32 88.86 117.74 134.83 住宅 74.90 51.96 18.11 36.82 26.12 45.16 49.37 58.40 59.01 73.29 56.67 85.07 94.81 07.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 07年月批准预售面积为67万平方米，07年下半 年呈逐月增长，至08年1月达到有史以来最高点 小结：08年1月商品房、住宅批准预售面积为134.83万平方米与94.81万平方米，商 品房同比上涨59.28%，环比上涨14.52%，住宅同比上涨26.58%，环比上涨 11.45%，是因为很多开发商没有清楚认识到目前的市场偏冷的形势，在07年下半年 销售一片大好的认识基础上，加快批售进度而造成的。8 地产资料大全 销售量分析 商 品 房 其中：住 宅 批准预售面积 （万） 同比 （%） 比例 （%） 批准预售面积 （万） 同比 （%） 比例 （%） 全市 810.45 35.80 100.00 722.67 35.87 100.00 开福区 134.36 35.14 16.58 125.29 32.20 17.34 天心区 169.34 84.52 20.89 151.33 79.22 20.94 雨花区 236.92 38.65 29.23 208.23 40.78 28.81 岳麓区 146.15 21.41 18.03 136.91 25.59 18.95 芙蓉区 123.68 8.16 15.26 100.91 5.41 13.96 项目 区域 07年长沙市及各区纯商品房、住宅销售情况 年长沙市商品房、住宅累计销售面积810.45万平方米与 722.67万平方米，同比增加35.80%与35.87%。岳麓区商品房、 住宅增长率在五区中排第三，分别增长18.03%与18.95%9 地产资料大全 销售量分析 07年长沙市各季度纯商品房、住宅销售面积走势图 206.88 197.36 193.62 212.02 183.26 176.92 175.61 185.64 0 50 100 150 200 250 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 商品房 住宅 从各季度商品房销售情况来看，07年商品房销售总体呈现 高位运行态势，各季度成交量较为平均，均接近或超过 200万平方米 小结：07年四季度商品房、住宅较三季度分别上涨约10%与5.7%。10 地产资料大全 销售量分析 07年长沙市各月纯商品房、住宅销售面积走势图 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 商品房 住宅 商品房 71.63 71.19 64.06 75.83 38.17 83.36 72.08 79.86 41.68 57.09 82.04 72.89 86.86 住宅 62.95 64.60 55.71 68.22 35.98 72.72 65.51 71.93 38.17 51.26 74.54 59.84 74.55 07.1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 07年商品房销售的三个高峰期为：1-4月，6-8 月与10-12月， 08年1月达到销量最高点。 小结：从各月销售情况来看，07年商品房销售有明显的三个高峰期： 1-4月，6-8月与10- 12月 ，但实际上预售期却较备案的时间早，07年1-4月基本属于06年11月、12月及07年 年初预售楼盘备案；6-8月基本对应4-6月预售楼盘备案；10-12月基本对应于9-11月楼盘 备案。08年1月商品房、住宅的销售面积达到最高点，商品房同比上涨5.74%，环比上涨 19.17%；住宅同比上涨1.89%与24.58%（注：数据为备案数据，约比市场上即时签约数 据晚1-2月，即实际上11月左右商品房、住宅的销售面积达到最高点）。11 地产资料大全 供求分析 区域 项目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 全市 商品房 1.27 0.99 1.04 0.87 0.76 0.99 其中：住宅 1.16 0.81 0.94 0.71 0.75 0.88 07年长沙市及各区纯商品房、住宅供销比情况 07年商品房供销平衡，商品房住宅供略小于求 小结：从各区情况来看，开福区、雨花区、天心区商品房供销基本平 衡，岳麓区与芙蓉区供求关系相对紧张；单从住宅供求情况看，全市仅 开福区供大于求，其他各区均供小于求，岳麓区相对供求关系最紧张。12 地产资料大全 供求分析 07年四季度纯商品房、住宅供销比 1.42 1.15 0.70 0.80 1.02 0.61 0.79 0.94 0.00 0.50 1.00 1.50 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 商品房 住宅 第二季度供求情况最紧张，第三季度供求基本 平衡，第四季度出现供大于求 小结：随着时间的推移，纯商品房、住宅从供不应求到供求平衡再 到目前的供大于求。主要原因是07年下半年市场形势一片大好，开 发商加快了推盘的节奏与货量，07年批准预售面积一路走高，虽销 售量也增加了，但增长幅度明显慢于批准预售量的增长幅度。13 地产资料大全 小结：长沙商品房住宅价格03-06年年增长率保持在3.4%7.6%之间， 2007年出现价格暴涨局面，涨幅高达20.77%。 价格暴涨 2007年全市商品房均价3601元/M2，同比上涨20.77%； 住宅均价3372元/M2，同比上涨26% 商品房增长率 3.40% 7.61% 6.20% 5.97% 20.77% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 增长率 以上数据不含经济适用房、定向开发、单位集资建房 价格分析14 地产资料大全 类比城市2007年房地产均价(元/平米) 5139 4400 3500 8000 5000 5400 3601 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 武汉 南昌 郑州 宁波 南京 成都 长沙 小结：虽然经过了2007年的暴涨，但与同类城市相比，目前长沙 房价仍处于“洼地”，上涨的空间依然较大；作为价格洼地，长 沙市场对于周边城市投资客户吸引力在2008年还将继续存在。 同类城市长沙房价仍处洼地，仍有较大上涨空间 价格分析15 地产资料大全 价格分析 07年四季度纯商品房、住宅均价季度走势图 4041 3791 3378 3184 3851 3518 3169 2943 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 第四季度 第三季度 第二季度 第一季度 商品房 住宅 07年季度均价呈现逐季上涨趋势，第三季度环比涨幅 最大，第四季度住宅较第三季度上涨了9.5% 小结：呈逐季上涨趋势，其中2007年第四季度比第一季度约上涨 了857元/M2，住宅约上涨了908元/M2。16 地产资料大全 价格分析 07年单月价格基本一路走高，但11月-08年1月住宅上涨幅度下降 08年1月住宅均价为3963元/平方米，环比下降2.26% 小结：因为整体房价没有上涨，但是高价房销量下降的原因，08年1 月商品房住宅均价出现下降。 年月年月纯商品房、住宅均价走势图 0 1000 2000 3000 4000 5000 商品房 住宅 商品房 3162 3119 3291 3407 3303 3385 3677 3608 4057 3933 4023 4155 4361 住宅 2822 2958 3072 3146 3109 3221 3418 3366 3709 3782 3740 4055 3963 2007 年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月17 地产资料大全 整体房地产市场总结 1、07年下半年楼市一片大好，开发商加快了批售进度，批准预售 量基本一路走高，并在08年1月达到最高值，是因为之前多数开发 商未认识到07年底与08年初市场趋冷的形势； 2、 07年商品房销售总体呈现高位运行态势，出现了三个峰值： 实际上是07年初与07年4-6月，9-11月，并在11月左右达到最大 值，基本与往年商品房旺销期对应； 3、07年商品房、住宅供求总体基本平衡，从一、二季度的供不应 求到三季度的供求平衡再到四季度的供大于求，目前处于供大于 求较明显阶段； 4、07年均价上涨为历年最大，但与周边城市相比，价格洼地明 显，尚有很大的上涨空间。18 地产资料大全 二、楼市现状分析19 地产资料大全 销售分析 项目名称 新政前或政策初的销售情况 新政实施后的销售情况 湘江北尚 1.6月9号。开盘推5号栋196套，当天 全部售完 2.8月11日，开盘推出6、7栋中的120 余套。当天全部售完 12月16日，加推6、7栋中的144套，当天销 售了60%，受新政影响明显。 阳光100 4月14日推出二期350套，当天销售了 70% 12月8日三期开盘，推出5栋190套，当天销 售了50% 鑫远湘府华城 10月1日首次开盘,推出北3、4号栋 300套,当天销售了80% 11月23日推出二期北1、2、5号栋300套，当 天销售50% 御邦 10月初推出首批联排150套，当天销 售了80%. 11月29日推出108套叠加,当天销售50% 房贷新政打击投资影响大 导致楼盘的销售量明显下降20 地产资料大全 土地市场 销售分析 板块 典型楼盘名称 开盘日期 新推货量（套） 销售量（套） 销售率 尚东板块 西街庭院 12.11 12.16加 推 70套（32+38） 35 50% 尚东板块 凯乐湘园 12.28 345 172 50% 经开星沙板块 东业早安星城 12.8 88套洋房 35 40% 中心板块 滨江君悦香邸 （二期） 12.8 500 150 30% 中心板块 华盛新外滩 （2期） 1月 439 175 40% 新南城板块 标志商务中心 12.23 528 264 50% 新南城板块 比华利山 12.23 54套洋房 27 50% 新南城板块 御邦 1月 120套联排 72 60% 麓南含浦板块星语林汀湘十 里 2月 6套联排 2 30% 芙蓉北板块 山语城 3月9号 56套小高层 不到10套不 到 18% 麓南含浦板块 卓越蔚蓝海岸 2月 120套联排 72 60% 最近三月（12月、1月、2月）销售状况要明显差 于07年，销售量出现萎缩，销售形式不容乐观 小结：受房贷新政打击投资与寒冬的影响，最近3个月销售量出现萎缩，绝大多数开 盘销售率在50%以下，与去年开盘即售完与销售八成相比，销售率明显下降。21 地产资料大全 一线城市销售量萎缩，观望气氛浓厚 造成内地消费者观望情绪加重 东方早报：上海商品房周成交量首次跌破30万平米与普通购房者相关度较大的 商品房供大于求已持续近50天，上海楼市成交持续低迷。房地产研究机构佑威房地 产研究中心发布的最新数据显示：上周(1月1117日)全市商品房(新房中剔除配套房 和动迁房的房源)成交量自2007年7月以来首次跌破30万平方米，仅成交28.97万平方 米，环比跌幅高达19.88，其中住宅一周仅成交20万平方米，环比降幅17.46。 北京房产之窗公布的最新统计数据显示：北京商品房住宅十月成交量环比下跌 20%截至10月30日，北京楼市10月份新建普通商品房住宅共成交94.万平方米， 10月份商品房住宅成交比9月下跌20%左右，9月份这一数据曾为125.02万平方米。 深圳一手房交易量大幅下跌从8月起一系列金融和税收的措施密集出台，多方力 量交集，深圳楼市的投资环境发生明显改变。第三季度楼市降温明显，一手住宅交 易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%；10月份更有少量 的楼盘通过折扣、赠送等方式回调价格。目前，深圳楼市面临银行惜贷，个税政策 未落实，增加政策性保障住房供应，物业税即将推出等等不明朗的因素，市场的观 望气氛仍然浓厚，往年的“金九银十”风光不再。 销售分析22 地产资料大全 土地市场 价格分析 典型项目 名称 板块 8月均价 9月均价 10月均价 11月均价 12月均价 2008年1月 2008年2月 博林金 谷 南城板块 小高层4200 小高层 4200 小高层4500 小高层4600 小高层4600 小高层4600 小高层4600 滨江君 悦香邸 中心板块 小高层4200 小高层 4500 小高层4500 小高层4500 小高层5600 小高层5600 小高层5600 茂华国际 湘 体育新城 板块 小高层4000 小高层 4000 小高层4500 小高层4700 小高层4700 小高层4700 小高层4700 西子花苑 尚东板块 高层4000 高层4500 高层4800 高层4800 高层4800 高层4800 高层4800 珠江花城 芙蓉北路 板块 小高层4400 小高层 4800 小高层4800 小高层5400 小高层5400 小高层5400 小高层5400 高林金三 华邸 金鹰月湖 板块 小高层3600 小高层3600 小高层3600 小高层3600 早安星城 经开星沙 板块 洋房3100 洋房3380 洋房3380 洋房3880 洋房：3900 洋房：3900 洋房：3900 阳光壹佰 新城 麓南含浦 板块 洋房5000 洋房5000 洋房5000 长沙奥林 匹克花园 新南城板 块 小高层5600 小高层 5600 小高层5600 小高层5600 小高层5700 小高层5700 小高层5700 从各个板块典型楼盘的均价走势反映： 07年11月到08年2月长沙市住宅均价基本维持不变23 地产资料大全 项目名称 降价情况 万科西街花园 月合院别墅均价12000，2月均价11000，下 降100元/平方米 都市金领 1月均价5800元/平方米，2月均价5600元/平 方米，下降200元/平方米 未来城科学家园 从即日起至08年1月20日前,凡购买数码商务公 馆的客户赠送液晶电视,空调,洗衣机 佳天.瑞宁花园 起价 5118元/,凡VIP客户开盘即获额外9.7折 枫华府第 起价2280元/, 买房可获3万元优惠 双盈.卧龙湾 1.11破冰之举 引爆楼市,起价2366元/ 最近两个月来出现了一小批降价楼 盘，但降价幅度小 小结：最近两个月来出现少量楼盘买房送家电、送供暖设备，大折扣，低 起价等优惠活动变相降价或实际降价来吸引购房者的眼球，抓住客户想拥 有更多优惠的心理，来促进成交。 价格分析24 地产资料大全 一线城市销售价格趋降,造成内地城市消费者出现看跌情绪 上海商品房住宅成交均价首次跌破万元大关。去年11月上海市商品住宅的成交均价由10月份 11500多元每平方米下降到10700多元每平方米，跌幅达7个百分点。佑威房地产研究中心发布 的数据显示，上周（2月15日-21日）上海商品住宅（指新房，剔除配套动迁房的住宅部分，下 同）成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成 交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。 北京楼市价跌 。数据显示，去年1月至10月北京房屋销售价格上涨10.6%，11月12日至18日北 京楼市开盘均价飙升至18000多元平方米，四环内开盘均价达到22400元平方米，但此后京 城楼市预售均价开始走低，整体开盘均价降至12233元平方米，环比下降39.64%。 深圳住宅均价环比下跌严重。11月，深圳住宅成交价格均价13446元平方米。其中，深圳六 区中有四个区出现了均价环比下跌的情况，最大降幅达24.28%。 成都住宅均价微降。11月，成都的商品住宅成交均价为3879元/平方米，比10月下降125元/平 方米，下降3.12个百分点。 价格分析25 地产资料大全 报广分析 07年6月-08年2月报广投放费用对比 0 10000000 20000000 30000000 长沙晚报 潇湘晨报 三湘都市报 长沙晚报 3676581 2230334 3016350 4797820 3971475 7274911 4813716 1223540 450790 潇湘晨报 5883322 5574368 7441928 10130120 7690124 20294851 20512528 6845880 966790 三湘都市报 574000 288544 973215 1129050 1018170 1878240 1966840 2185782 499800 2007 年 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2008 年 1 月 2 月 报广投放以潇湘晨报为主，07年下半年逐月基本呈上升趋势 08年报广投放费用受春节放假及新年伊始整个楼市冷淡的影响出现 明显下降，2月达到最低 小结：从上图可以看出，报广投放以潇湘晨报为主，费用占三类报纸的总 费用比例为67%，这是因为潇湘晨报是湖南知名度最高，影响力最强，覆盖 面最广的报纸广告。从月度走势看，1月环比下降62%，2月环比下降81%， 受春节放假及新年伊始整个楼市冷淡的影响，08年1、2月较07年出现明显 下降。26 地产资料大全 土地市场分析 07年1至12月及08年1月2月土地成交宗数走势表 19 17 9 6 1 13 7 13 5 8 13 16 8 30 0 5 10 15 20 25 30 35 2007年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年1月 2月 07年1至12月及08年1月2月土地成交占地面积走势表 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 土地成交占地面积 1296.77 2573.01 281.57 154.84 59.96 951.47 1528.64 946.02 454.4 405.24 917.08 1557.11 1039.15 1076.76 2007年1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年1 月 2月 07年1至12月及08年1月2月土地成交金额及单价走势 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 0 100 200 300 400 500 600 700 土地成交总金额 114845 205491 24314 16598 3039 232980 998629 120448 17970 79429 114626 278329 148518 205120 土地成交单价 89 80 86 107 50 244 653 127 39 196 124 178.7 142.9 190.49 2007年1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年1 月 2月 从土地成交宗数，成交规模、成交 金额与单价看，土地市场并没有受 到目前的楼市成交萎缩、价格微有 下跌、宏观政策以及一线大城市土 地成交下滑的影响，最近几月的土 地市场成交依旧旺盛，长沙房地产 发展空间仍被普通看好27 地产资料大全 一线城市土地成交量下降 土地交易大幅跳水 南方都市报(12月7日)广州土地出让市场遭遇“寒流”广州今 年以来第二次大规模集中出让土地,但土地出让市场却遭遇“寒 流”，政府放出的12宗土地中，两宗金沙洲商业金融用地无人竞 价，有5宗用地只以底价成交，其余土地出让时也没出现以往激烈 竞价的场面。金沙洲地价更比前段时间的“地王”价下降了近六 成。与9月11日广州出让13宗地块相比，昨日出让的地块从区域分 布上来看非常类似，均分布在金沙洲、番禺及花都，但与9月11日 的激烈竞争相比，本次出让相对平静。 北青网（法制晚报）北京市的土地交易出现大幅跳水从去年10 月到今年2月，商品房销售连续五个月出现大幅下降。在楼市成交 量萎靡不振的情况下，从北京市土地整理储备中心网站了解到，北 京市的土地交易也出现大幅跳水，2月只成交6宗土地，相比1月的 32宗下降八成，相比去年12月的21宗下降七成。 土地市场分析28 地产资料大全 土地市场 楼市现状总结 1、与一线城市一样，受房贷新政（主因）与寒冬的影响，07年 12月、08年1月、2月销售量出现萎缩，销售形式不容乐观； 2、07年价格上涨幅度大，5-11月为均价上涨幅度最大的区间 段，11月-2月总体均价维持不变，但最近两个月来有少量楼盘出 现降价或以低起价与优惠等手段变相降价，降价幅度小； 3、与一线城市不同，长沙土地成交依旧旺盛，长沙房地产发展 空间仍被普通看好29 地产资料大全 三、竞争项目个案分析30 地产资料大全 利海米兰春天 项目竞争对手个案分析31 地产资料大全 卓越麓山别墅 卓越麓山别墅地处麓南含浦组团，位于香格里大道与西三环线交汇东北 角，东面2KM为国家级岳麓山大学城与省级文化艺术园，南临含浦科教产业 园，西靠五千亩白鹤生态自然保护区、梅溪生态旅游区，北依国家“AAAA” 级风景名胜区岳麓山。地形为座北朝南的缓坡，南面是围山而建的生态湖， 背山面水、风水绝佳. 项目地段32 地产资料大全 项目概况 地址:岳麓大道与西三环交汇东北角 开发商:长沙卓越 总占地面积: 676亩 总建筑面积:35万平方米 开发期数: 目前开发第一期 物业类型: 别墅 容积率:0.35 绿化率:46% 户数: 约150 户 交楼标准:毛坯 内部配套：景区：岳麓山、白鹤生态自然保 护区、梅溪生态旅游区； 学校：中南大学、湖南大学、湖南师大、 湖南教育学院、中医学院等33 地产资料大全 项目规划 卓越麓山别墅项目由美国KXA公司与深圳大学建筑设计研究院共同携手创作 ,项目总占地占地676 亩，卓越集团将秉持“名山、名墅、名人”的开发理念，积极借鉴世界名墅建造理念及特性生活方 式，全面提升社区定位品质，将整个社区打造为独具异域风情的领袖级别墅、中国顶级纯别墅社 区，衡量上流社会身份的鲜明符号。 品质开发 打造顶级别墅社区34 地产资料大全 产品组成 以独栋为主 别墅类型 独栋 双拼 面积区间 350-500 280-300 套数 87 64 占比 57.6% 42.3%35 地产资料大全 建筑风格与园林风格 园林风格及特点：项目以 联排和独栋别墅为主，户型 设计以地中海风格、简约现 代明朗的欧式风格为主，温 馨的建筑风格和内涵丰富的 超前的设计理念将人与自然 紧密地联系在一起 建筑风格急特点：麓山别墅在设计中 尊重自然山水环境，体现建筑风格的 原生性，在质朴、谦让的气息中追求 “采菊东篱下，悠然见南山”的意 境，通过各种规划布置手法，形成临 水、依山的建筑布局，并结合地形设 计不同类型的住宅，使地段价值和环 境优势得到充分的体现。36 地产资料大全 项目动态 项目在建，目前为蓄客阶段，客户主要定位于企 业高层管理者、私企老板、泛公务员（政府工作人 员、医生、老师）、部分投资客。预计2008年5月推 出20套别墅，其中独立面积350-500；双拼面积 280-300。37 地产资料大全 项目优劣分析 优势:品质+理念+文化 1.品牌开发商 2. 设计理念，打造顶级别墅，突出“名山、名墅、名 人” 。 3.项目紧邻湘江、岳麓山、大学城，具备深厚的人文 底蕴和良好的自然生态景观 4、纯别墅社区 劣势: 1.离市中心较远，目前交通还很不方便。 2.周边缺乏配套。38 地产资料大全 项目地段 长沙阳光100位于南大桥（猴子石大桥）西北侧、岳麓山的东南方、大学 城的南面，紧邻湘江，区位优势明显。 阳光10039 地产资料大全 项目概况 地址:岳麓区猴子石大桥西头北侧 开发商:阳光100（湖南）置业发展有限公司 总占地面积: 1000 亩 总建筑面积:680000平方米 各物业建筑面积:住宅35万平方米, 总开发期数: 四期,目前开发第三期 物业类型:普通住宅 别墅 容积率:1.5 绿化率:41% 总户数: 6500户 车位数: 440个 车位比:0.25:1 住宅分摊率:16-18% 交楼标准:毛坯 精装修 内部配套：国际标准泳池、篮球场、足球 场、羽毛球场、网球场、 两所幼稚园、一所九年制学校等40 地产资料大全 规模宏大,综合体规划 长沙阳光100国际新城，由世界顶级设计大师安藤忠雄及国际著名设计 团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大 手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标 志。长沙阳光100位于南大桥（猴子石大桥）西北侧，占地面积1000 亩，总建筑面积120万平米，是集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、 SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开 发商阳光100连锁开发。 二期 一期 三期 四期 项目规划41 地产资料大全 洋房面积区间:80-145 主力面积区间:80-110 主力户型结构:二房 在售三期洋房的户型配比： 户型结构 二房 三房 四房 面积区间 80-92 106-109 139-145 31 17% 套数 96 63 占比 50 % 33% 产品组成 三期首批洋房二房为主42 地产资料大全 建筑风格及特点：产品设计沿袭阳光 100产品设计的一贯风格；国际主义， 新式住宅。由澳大利亚DCM设计事物 所与日本安藤忠雄设计事物所设计，该 楼盘建筑风格现代而大胆、特色鲜明而 尺度简洁、颇具震撼力。 园林风格及特点： 现代中式园林景观，阳光100聘请易 道（EDAW）景观设计，为社区创造 出一个全新的自然开放的休闲、人性 化、充满生机和活力的立体生态环 境 。设计师将建筑围合形成庭院，构 造出犹如传统四合院中的建筑与庭 院，庭院与庭院由门洞相连，形成院 套院多进的庭院组合，创造出中国人 向往的庭院生活空间。 建筑风格与园林风格43 地产资料大全 品牌宣传推广很成功 宣传推广 营销推广运作成功 阳光壹佰品牌大力宣传 邀请安藤忠雄做设计，突出国际性 重视附加价值的体现 推出精装修房 联盟商家超过100家 与高校合作建房 有楼巴直通市区44 地产资料大全 洋房价格近几个月维持不变 项目动态 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 均价5000， 起价4700， 最高价5900 均价5000 均价5000 均价5000 洋房四房销售最好 三房其次 二房最差 2007年12月8号开盘,推出三期190套洋房，到目前为止已销 售70%，整个项目的目前销售情况一般.在开盘当天四房销 售最好,销售率达到90%,三房销售一般,销售率为60%,二房销 售比较差,销售率为30%45 地产资料大全 优势: 1.项目紧邻湘江、岳麓山、大学城，具备深厚的人文底蕴和良 好的自然生态景观； 2. 品牌开发商及项目规模有一定竞争优势。 3.猴子石三桥的修通，项目与城东的道路畅通。 4.项目在该地段为孤盘，缺乏居住氛围的同时也没有了竞争。 劣势: 1.目前交通还很不方便。 2.周边缺乏配套。 3.文化移植未结合本土特点，户型、立面设计不符合本土需 求。 项目优劣势分析46 地产资料大全 项目地段 星语林汀湘十里 星语林汀湘十里位于位于靳江河下游，东望湘江，南抵三环线，西临含浦大道， 北眺岳麓山，依山傍水，景观资源丰富交通便捷, 是一个集居住、 旅游、商业、休 闲、度假、酒店，为一体的复合型地产项目，属岳麓版块。47 地产资料大全 项目概况 开发商：长沙创普房地产开发有限公司 楼盘地址: 位于靳江河下游，东望湘江，南抵三 环线，西临含浦大道，北眺岳麓山 总占地面积:占地800余亩,一期占地460亩 总建筑面积:总占地面积300000平方米,一期21 万平方米 容积率：0.55 绿化率：40% 物业类别：独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 停车位:每栋别墅配车位 商业有专门地下车库 共396个车位 总户数:未定,一期380户 总栋数:200多栋 物业管理费:2元/平方米 公建配套： 5大会所、2大文化长廊旅游区、商业街、酒 店 ，小区内设专业幼儿园 专车早晚开往市区 购物 医院：市四医院、武警总医院、经猴子石大 桥至长沙市中心医院48 地产资料大全 项目巧妙利用靳江河河道改造工程，并结合项目地地势地貌倾力打造二三级水 系，创建千岛湖的特色景观，形成6大主题岛屿。 湖 南 首 个 新 中 式 亲 水 文 化 大 盘 项目规划49 地产资料大全 洋房三房为主 面积区间:98-166平米 主力面积区间:98-150平米 主力户型：三房 在售的洋房户型配比： 产品组成 户型结构 二房 三房 四房 复式 面积区间 98-112 116-126 130-150 166 套数 20 50 20 20 占比 18% 46% 18% 18%50 地产资料大全 园林风格及特点:汀湘十里的园林设计将 江南园林的精巧灵秀、移步异景、曲径 通幽、借景等手法巧妙地加以运用到园 林的每一个细部，既保留有江南园林的 神韵又不至于简单的模仿，在一脉相承 的基础上运用现代建筑材料，融合了湖 湘文化加以推陈出新。 建筑风格及特点：中式建筑风格，充 分吸收传统建筑精华，结合现代理念 加以创新，在保持传统风格的同时， 融入现代与时尚，现代的工艺、现代 的文明、现代的技术打造真正适 合现代中国人的居所。 新中式建筑风格与湖湘文化的江南园林 建筑风格与园林风格51 地产资料大全 地域情结，诉求湖湘文化特色 项目定位： 创造品类，打造首个湖湘中式大盘 广告语： 得汀湘者得天下 天下不可无湖湘 十里天然水 汀湘中国情 长沙晴空万里,汀湘十里风暴来袭 汀湘十里选择湖湘文化这一诉求点， 使之贯穿于所有 卖点中，配合独特的楼盘特质进入市 场，将建筑、 景观、品位融为一体，凸显项目的高 端品质。 项目宣传52 地产资料大全 洋房总体销售一般 两房洋房销售相对较差 近几月价格维持不变 项目动态 销售情况：汀湘十里在一期别墅售罄后,在11月推出洋 房110套,到目前还剩余30套，大多数都是两房与复式, 洋房毛坯均价3400元/平方米,精装修4100元/平方米,共 6层,1-4层为二到四房,其中一层为四房，二、三层为三 房，四层为二房，5-6层为复式,精装修样板房目前正在 装修中。53 地产资料大全 项目优势: 1. 项目特色明显,新中式、湖湘文化、亲水和江南景观是 项目的四大特色. 2. 地理环境：项目地处于勒江河风光带，空气清新,勒江 河水质很好，生态环境优美。 3. 交通规划：含浦路与象嘴路在项目地块处交叉，同 时，含浦路连接城市交通二环线与三环线，出行交通 便捷。 4. 人文气氛：含浦科教园的发展，使地块具有浓厚的现 代人文氛围，项目地块品质又一次提升。 项目劣势: 1. 离市中心太远，交通不方便 2. 周边配套不齐全。 项目优劣势54 地产资料大全 开发商：湖南经投实业有限责任公 司 楼盘地址：岳麓区岳麓区金牛岭 总占地面积：638亩 总建筑面积：20万平方米 总户数:700户 总栋数: 217栋 总车位:912个 绿化率:70% 容积率：独栋的0.2,联排0.3 项目动态：项目在建，目前为蓄客 阶段，客户主要定位于周边大学城 的老师，长沙的公务员，私营业 主，企业高管与省外的投资者。预 计2008年5月开盘推出36套别墅，其 中独立10套，面积290-590；联 排26套，面积260-370 。 项目概况 岳麓山公馆55 地产资料大全 项目区内主要建设复式花园洋房、联排别墅（TOWNHOUSE）、花园别 墅、豪华别墅、别墅庄园、高级写字楼和五星级度假式酒店会所 。 项目规划56 地产资料大全 项目优势: 人文气氛强：周边大学城使地块具有浓厚的现代人文氛 围，项目地块品质又一次提升； 景观资源丰富，背靠岳麓山 项目劣势: 周边及自身配套不齐全 地段偏远,交通不方便 项目优劣势分析57 地产资料大全 项目地段 麓山恋迪亚溪谷 大学城 岳麓山 迪亚溪谷 麓山恋迪亚溪谷，距守麓南阳面，依偎万里青山，紧邻长沙唯一 的 5000亩白鹤保护区，以山地统率，以水系布局，打造出一座 南西班牙山地别墅的高档社区。58 地产资料大全 发展商:长沙鼎力置业有限公司 位置 : 香格里拉大道与西三环交汇 处 占地面积：304.2亩 总建面积：15万 绿化率：54 容积率：0.64 总栋数：155栋 564套 周边配套: 公园：白鹤保护区公园 学校：湖南大学,中南大学,湖南师 范大学 公交车：912路 医院：周边无大医院 银行：建设银行 插入两张不同角度工程现状图: 项目概况59 地产资料大全 项目分三期开发，图为一期规划图 会所 三环 线 项目规划 ；60 地产资料大全 经典设计 创新户型 双拼：300.8947.13（花 园）34.87（露台）117 （地下室） 庭院(2层)：16327.56 （花园）23.81（露台） 109.59（地下室） 庭院(3层)：22927.56 （花园）26.93（露台） 109.59（地下室） 主力户型:叠加别墅 户型配比： 叠加别墅分开化 联排别墅独栋化 西班牙庭院中国化 产品组成61 地产资料大全 每层组织灵活.层次分明。 一层 巧设入户玄关,步入式花园 客、餐、厨顺畅连同，更显豪迈 气势； 二层 阳光露台，次卧弧型小阳台 设计，清新私密； 三层 阔绰双厅围绕休闲花园，景 观阳台，充分享受美好阳光； 四层 大小双子露台，主卧全享独 立卫浴、衣帽间及露台、次卧连 同阳光露台，巧心设计半圆小阳 台，尽显完美尊贵生活。 经典户型 叠加别墅 建筑面积218.3 花园面积90.42 露台面积20.80 62 地产资料大全 西班牙风格的建筑与园林 建筑风格及特点：西班牙建筑 园林风格及特点：西班牙风情 建筑风格与园林风格63 地产资料大全 以产品特色为主诉求 项目定位： 南西班牙 山地别墅 广告语： 山风 可以清心 山韵 可以共赏 以南西班牙风格的建 筑与园林、 山地地形为主诉求， 报纸广告 宣传力度大，消费者 接受度高。 广告宣传64 地产资料大全 销售态势高开低走 均价变化情况: 项目动态 07年6月到10月 短短4个月时间， 各类别墅均价上 涨幅度大，都有