【销售技巧】商铺销售技巧总结(附房地产相关知识)

1商铺销售技巧总结（附：房地产相关知识）21、 售楼员的基本工作和职业特性需求？售 楼 人 员 任 务 个 人 特 性 要 求1、 确 定 购 买 客 户 的 付 款 能力 和 需 要1、 创 造 力 、 机 智 、 想 象 力 、博 学 、 博 识 、 博 闻 、 善 于 、巧 于 分 析2、 说 明 物 业 能 个 客 户 带 来什 么2、 语 言 能 力 、 文 字 好 、 知 识丰 富热 情3、 获 得 客 户 合 约 3、 说 服 能 力 、 机 智 、 坚 定 、博 识4、 答 复 反 对 意 见 4、 信 心 、 知 识 、 机 智 、 体 谅5、 激 烈 竞 争 情 形 下 的 销 售 5、 持 久 、 进 取 精 神 、 信 心6、 每 日 清 单 、 计 划 及 催 付房 款 的 例 行 报 告6、 有 条 理 、 诚 实 、 精 细7、 通 过 访 问 与 服 务 引 起 顾客 好 感7、 对 人 友 善 、 态 度 良 好 、 乐于 助 人2、 售楼员有哪些良好的职业心态？如何培养？专业素养，积极自信，诚实乐观。积极进行自我反省与总结。项 目 特 性 意 义1、积极性 面临新事物和难题时能够进取性地加以处理2、协调性 加强团体默契，提高士气，不以自我为中心，能与人合作3、慎重性 有计划地进行工作，思虑深远，态度沉着4、责任感 认识自己在团体中所扮演的角色，表里如一，热诚地完成任务5、自我信赖性在人群中不胆怯，能保持自信以应付工作6、领导性 能领导别人，影响别人，令人相随7、共感性 能体谅他人心情，且在心意上和对方契合8、活跃性 有充沛的体力，积极地、活泼地热衷于工作9、持久性 有持续努力的倾向，不半途而废，有骨气及韧性10、思考性 对事能善于思考311、规律性 成熟，能遵循社会规范、职业道德和伦理准则12、感情稳定性心情豁达，处事冷静，不立即把喜怒哀乐显露于言表13、顺从性 能以谦虚的态度赞扬、接纳优越者、权威者14、自主性 能独立地判断，有计划地处理工作3、成功售楼员做到以下几点：（1）忠于客户、忠于公司、忠于自己。 （2）掌握行业知识，了解客户业务。 （3）树立双赢观念。 （4）对机会的感知和把握。（5）已自己的热情和投入赢取客户的支持和投入。 （6）看到并感到别人的帮助。 （7）保持健康的身体和良好的生活习惯。 （8）有远见，要坚持不懈。 （9）体贴别人，通情达理（10）要运用常识。 （11）主动精神。4、售楼员应克服的不良习惯：（1）言谈侧重道理，说话蛮横。 （2）喜欢随时反驳。 （3）内容没有重点。 （4）自吹或过于自贬。 （5）言谈中充满怀疑态度。（6）随意地攻击他人。 （7）语无伦次或好说大话。 （8）说话语气缺泛自信。 （9）喜欢嘲弄别人。 （10）强词夺理或是态度嚣张傲慢。 （11）使用很难明白的语言。 （12）开庸俗的玩笑。 （13）懒惰。3、 售楼员的自我行为控制？准备（1） 服装仪容a) 头发要勤清洗、梳整齐b) 化淡妆，不宜浓妆艳抹c) 胡子每日刮修4d) 指甲应常修剪，不可留太长e) 制服要常洗涤，并且要烫平f) 皮鞋常注意有无泥尘，每日擦拭一次（2） 自我训练笑容（3） 准备推销用具楼书、价格表、名片、笔、计算器、订单。（4） 拟订拜访计划a) 售楼中心接待b) 电话拜访（5） 每次接待之后都应进行反思，对未能回复客户问题作出记录，可事后电话回复，也可避免类似情况重复出现a) 对方反对的主要理由是什么b) 我当时的回答是什么c) 我应该做的回答是什么接近（1） 递名片后的开场白：捕捉客户特点，以称赞的言语展开话题（2） 注目的方法：与新客户交谈时，凝视其两眼之间的一点（3） 重视第三者：注意不要冷落客户随行（4） 多讲“请” 、 “谢谢” 、 “抱歉”（5） 名片策略：每次交谈都要留下名片交谈5落座：选择最易与客户交流的位置，使客户、你以及你所要介绍给客户的资料呈“V”形（如图 1）巧妙利用距离：总体来说，有四种主要的空间区域 亲密距离没有障碍我们的私人区域仅适于很亲近的朋友和亲戚。 私人区域半径在 1 至 2 英尺之间这个范围适于亲密的朋友、同事和那些与之在一起会让我们感觉很舒服的人。 社交区域半径在 2 至 3 英尺之间这个距离适用于业务关系、陌生人及正式场合。 公共区域半径 3 英尺以上当我们被不认识的人包围时，我们愿意与其保持至少 3 英尺以上的距离。4、 如何做商铺专家级的物业销售员？答： 住宅销售和商铺销售是不同的。买住宅多半是为了自用，买商铺则是为了投资。商铺是非迫切需求的产品，客户对于该类产品要非常认同才出手投资，商铺销售人员除需要象售楼员一样要熟练掌握有关物业的所有资料信息，及有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识之外，还需要掌握以下知6识：具备投资分析的头脑，了解投资客的心；了解并能详细分析物业的商业价值所在。对于本项目商铺的推销，主要先体现在分析“风险”与“收益”的关系。在确保 “风险”小的前提下，再来给客户分析实际“收益“。实际上讲的内容是类似的，但在先分析了“风险”小的情况下，放松了客户的戒备心理。对于“风险“方面，本项目的要素：1、 步行街物业的规划， “百货主力店+步行街群”。物以稀为贵。加上其有成为特殊景点的可能，更是超人气所在，人气足的地方，投资风险小。2、 百货等品牌公司领衔进驻。他们也是经过周密调查市场才选择这里，跟他们失败的风险小。3、 地段好，生意机会长久。同时这里是株洲的商业中心区。独立铺位，方正好用，经营灵活。4、 23 年租金一次性回报。2、3 年内不担心没租金收，同时小首期，风险小对于“收益“方面，本项目的要素：1、 比较福田深圳梅林“家乐福” 、彩田“新一佳”辅营区，特别是宝安翻身大道的天虹百货周边辅营区的租金比较（特别强调该区域铺位想租都租不到）2、 比较 40 年的铺王的租金收益及铺位的升值价值。75、 如何把握第一次性成交？答：买商铺的客户的目的性较强，而且较冲动，因此第一次的接待至关重要，往往第一次不成交的话，一般很难回头。因此，第一次介绍完毕一定要客户表态，对于犹豫不决的客户，要逼一逼。买商铺通常在了解相关情况后，需要也能够立即作出判断，常常来一次就能确定购买。所以，不要相信客户说“回去商量”或“下次再来”的托辞，要尽可能的留住客户长一点时间，传递的信息要充分，说话的语气要肯定。6、 留住客户的方法？答：1、 准确而简单的计算出物业的回报价值；2、 给客户描述一个令人向往的回报空间；3、 给客户少一些选择的余地，令他觉得今天放弃，就会失去一次机会；4、 向客户询问有何疑问或未解释清楚的地方；5、 及时掌握客户兴趣所在，在时间允许情况下，和客户聊些和兴趣相关的话题，拉近双方距离，延长交谈时间。7、 如何抓牢客户？答：1、 通过自身专业知识和服务质素化解客户的敌对情8绪；2、 多对客户加以赞美和表示对他的羡慕和尊重；3、 通过耐心、热情、周到的服务加深客户对你的信任度；4、 在细节问题上百问不厌，真正从为客户服务的角度使客户明白你的真诚，从而在心理上不排斥你；5、 多忙碌一些或在熟客面前自然一些，让客户见到你满头大汗或发自内心的打招呼，能够产生同情心和共鸣；6、 及时与客户保持跟进，即使客户不买，也要象对朋友般负责，使客户认可你的存在，潜意识里将你当作可信任的人。8、 如何对客户进行分析？答：1、 在接待客户过程中，通过直接询问推断客户的购买欲望、承受能力、购买动象等基本情况；2、 从行为、语言上摸索出客户的心理类型，根据不同的心理类型采取不同的接待技巧；3、 了解了基本概况后，根据客户语言表达的兴趣度，侧重倾向接下来的交流话题；4、 在跟踪过程中、反馈情况中分析客户回头的可能性有多大；5、 回忆客户神情、行为、语言是否专业或熟练，判断9其咨询意图。9、 恭维客户的技巧？答：在与客户的交谈中不时称赞一下客户的优点，比如事业有成、衣着得体、有眼光、有见地等，并流露出羡慕的神情。但要适可而止，不能过分恭维让人生厌。10、 如何判断“可能的买主”？答：可能购买的客户一般会多考察附近同类物业后再行决定，因此在交流中一定会将此物业与其他物业作比较，比如价格、地段、回报率、返租年限、物业管理费等方面。另外，可能购买物业的客户对于物业的情况会了解得尽可能地详细，会仔细地研究售楼资料，提出其中的疑问，会不厌其烦地咨询和看工地现场，对每一个细小的环节都会提出自己的意见。11、 售楼员及时掌握和总结资讯？答：客户登记表电话来访数，客户满意与不满意的原因，什么样的物业对各类客户最有冲击力，最有价值的客户，客户的问题，在接待客户时注重与客户的交流，询问客户来源区域、知道物业的途径、购买动机等并在事后及时作下记录，广告日的电话量及客户来访量，展销会期间的客户变化，本物业对客户最有吸引力的地方，成交客户与未成交客户的原因。12、 如何让客户参与销售？10答：成功的销售是让客户参与的销售。擅于用“你觉得怎么样？”注意与客户交流时时常运用选择性语句，让客户有被尊重和主动参与的感觉。在与客户进行交流时，语气多用假定客户已经选择了物业的语气，并对物业的未来价值持肯定态度。13、 引导客户看楼时有什么习惯？答：引导客户看楼，应走在客户前面，引导解说，帮助开门，拉近距离、送客户出大门。进入工地，先戴好安全帽，并及时提醒客户注意工程材料。引导客户看楼时，按设定的程序有系统地向客户介绍，不要凌乱。如在工地上介绍项目周边环境、工程进度等，在楼道内描叙商业布局和使用空间，在铺位里介绍铺位用途、布置、人群流向、实用性等。14、 售楼时细微有效的