广州航海高等专科学校琶洲校区物业管理方案401

广州航海高等专科学校琶洲校区物业管理方案一班 13 号 陈立敏 15 号 林晓丹 二班 12 号陈桂芸 13 号陈艳红 19 号罗肖玲 20 号罗思针对广州航海高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将广州航海高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。(以下简称航专 )一、安全管理1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的航专物业管理领导小组，负责监督协调航专日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。4、管理人员 24 小时值班，编排管理人员 24 小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24 小时值班不因双休与节假日而中断。5、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志,成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。6、24 小时全面监管。保安与舍管不间断 24 小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。7、完善各项管理制度（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。（2）男女生不得互相串宿舍。（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。8、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。9、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。二、环境卫生管理1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每 100 平方米内纸屑不超过两片，没有 1 厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率 100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭 50 厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。三、水电及公共设施管理1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。2、水电工 24 小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。四、房屋本体维修养护计划： 房屋本体维修养护计划表序号 项 目时间间隔 次数 维修养护内容半年 一 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季 一 1适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。1 地基基础每年 一 1检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。房屋本体维修养护计划表（续）序号 项 目时间间隔次数 维修养护内容每季 一 1检查有无变形、裂缝、腐蚀。梁每年 一 1检查整体结构性能是否完好。每季 一 1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。板每年 一 1检查整体结构性能是否完好。每季 一 1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。柱每年 一 1检查整体结构性能是否完好。每季 一 1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。承重墙 每年 一 1检查整体结构性能是否完好。2 承重结构备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。每月 一 1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。3 非承重墙每年 一 2检查墙体结构性能是否完好。楼地面 每季 一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4每年 一 1检查楼地面面结构功能的完好性。楼地面 每季 一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。5每年 一 1检查楼地面面结构功能的完好性。公共通道、门厅等 每周 一检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年 一检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏的地板。修复空鼓的地板。6每年 一 油漆扶手。每周 一 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年 一 1结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。2特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年 一1雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石备注台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3建议每 25 年翻新外墙面一次。每周 一 1检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。8 吊顶 每月 一 2加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。每月 一1检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。2门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3 （塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。9 门窗每半年 一 1更换门窗的易磨损部件。公用设施维修养护计划表序号 项目 时间 次数 维修养护内容1 路面路基 每周 一检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。每日 一 1检查灯具完好情况，即坏即修。每周 一检查玻璃灯罩有无破损。有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。每季 一检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复2 路灯及线路每半年 一1油漆灯具支架。2检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。每日 一检查路面有无积水。检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。3停车场（库）每月 一检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。每周 一保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。4公共标识标牌等设施每半年 一 1检查完好程度，加固。每日 一 检查管线接头有无渗漏现象。检查管线固定支架的松紧情况。每周 一 1检查管道保温层有无损坏。2管网支架完好。5 管网每半年 一1管道刷漆。2检查或更换管网。3发现异常及时修复。五维修养护实施细则砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。1、砌体结构的修缮（1）砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。（2）砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。2、砌体结构的加固随着大厦投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。3、砌体结构的养护为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。（1）定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。（2）对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。（3）经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。（4）保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。（5）禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。（6）地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。（7）房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。4、钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。5、钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。6、钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。7、钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。8、房屋防水工程的修缮与养护（1）玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）玻璃屋面防水工程的修缮对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的养护加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。9、墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。（2）墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线） 、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。物业管理费用测算广州航海高等专科学校【西区】前期物业管理服务费构成及其他收费测算说明宿舍楼 行政楼 教学楼 图书馆 饭堂项目序号 收支项目 元/月 元/月 元/月 元/月 元/月 费用构成测算说明一 物业管理企业人员的工资、福利费等 1.16 0.5 0.5 0.5 0.3 福利费包括缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。二 物业管理企业的办公费 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、服装折旧费、管理费分摊、财务费用、法律费用（如诉讼费、律师费、公证费等）等其它费用。三 物业管理企业固定资产折旧费 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 办公设备、工程设备、工具等折旧计算；四 共用部位设施设备及公共责任保险费 0.01 0.06 0.04 0.04 0.01物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准五 共用部位设施设备运行的维护费 1.33 0.24 0.22 0.18 0.1 变配电、电梯、水泵、安防、公共区域照明运行维护、公共设施维护;六 物业管理公共区域清洁卫生费 0.2 0.14 0.14 0.12 0.07公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等等；七 物业管理公共区域绿化养护费 0.06 0.05 0.05 0.05 0.05 管理、养护绿化设施的费用，绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等八 物业管理区域公共秩序维护费 0.28 0.11 0.1 0.08 0.08提供小区门卫、园区巡逻及保安消防中控值班服务，器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等;九 经业主同意的其他费用 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 社区文化活动经费等十 物业管理