中英文版商业计划书

1 中英文版商业计划书 目 录 、背景介绍 、市场需求及政策支持 、地理位置和区位优势 、开发计划 、投资概算、收益预测 、项目业主和项目运营公司 、 背景介绍 2 I. 中国西部美国城”落户于成都双流现代商贸集中发展区，位于成都双流东升镇，总占地面积 1139 亩 (约 亩 )，是四川省最大的综合商业地产开发项目之一。其主要建设项目是“美国产品展示和交易中心”以及星级酒店、高尚住宅区、商业中心、学校、医院等，总投资约 25 亿人民币（约 3 亿 5 千万美圆），分数期投入完成建设。 an 139 It is of of .5 13 to be by 中国西部美国城的建设宗旨是：建立一套没有中间商的直接行销通路，让美国产品能够大量进入中国市场，增加美国出口额，增加美国公民就业机会，减少中美贸易逆差。在中国境内设立的美展中心，其作用在维护中国消费者的权益，让中国消费者可以使用物美价廉的美国产品之外，并可享有美国式的产品售后服务。 is to a a 3 up is to to at a 中国西部美国城将引进美国政府的州办事处及州展馆，促使中美双方人民在商贸、投资、观光、教育、文化及公共关系方面的深度交流。引进美国金融融资服务；引进美国科技发明专利，在中国寻求合作、投资以及进一 步的研发、生产；引进美国法律会计机构；引进美国文化及艺术表演及展示等 of .S be up of of to &D, in 中国西部美国城的龙头项目是“美国产品展示交易中心”，并综合商业地产开发修建酒店、大型联体商城、高尚住宅区等，共同促进当地经济的繁荣发展。 is to “美国产品展示交易中心 ”的建立为美国产品在中国市场提供一个直接的展 4 示、销售平台。该平台的建立缩短了美国产品在中国销售中间环节，节约产品流通成本，利用中国保税区的售前免关税政策，提供短、中、长期定点展览及连接中国百余个大城市的商贸服务代理。 is to a By of in it in “美 国产品展示交易中心”是由美国联邦商务部及五十个州政府协助并参与所组成的美国产品在亚洲的行销中心。它的建立为直接缩小中美贸易逆差、引进美国金融融资服务，两国民间的商业贸易和文化交流起到极大的作用。 is by S 0 an in 二、 市场需求及政策支持 5 于房地产市场的持续繁荣，房地产价格的在近年来呈现快速增长的势态。2005 年，成都 市新建商品房成交总量高达 平方米 (平方英尺 )，同比增长 销售金额高达 元，同比增长 由于土地供应的限制，今年第一季度住宅和商业房的供应量均下降了 30%。 成都房地产市场保持着健康、稳定的发展态势 。 of of a in 005, of as 6 172 , of as of As a of 0% at of is a 市场调研显示，在半径 10 公里 (里 )范围内，目前居住有近 40 万人口，仅有两个较大型的商场。随着武侯区国际社区的建设，双流县东升新区和牧马山国际社区的建成，该区域内的居住人口会大幅度的上升，预计在 2010 年居住人口会升至 60 万。另外，成都市的私家车拥有量为全国第三，代步工具的变革将空间距离缩小 以上的原因使大型的商业地产开发项目蕴含了极大的开发和增值潜力。 to 00,000 0 It is 6 up 00,000 010. of o of is “ 中国西部美国城”项目对当地经济发展是最重要的里程碑项目之一，当地政府给予了极大的重视并提供一系列的优惠政策。 is of by a of 美国城项目总占地 1139 亩 (亩 )，建设用地为 897 亩 (亩 )，用地性质为商贸，其中兼容住宅 20%（项目正式启动后，作为省上重点项目，住宅用地比例将 根据需要 调增至 40%）。美国产品展示中心占地约 100亩 (，剩余 797 亩 (亩 )的商贸用地除建设住宅配套项目外，拟建大型店住宅、学校和医院等项目。 an 13997of is 0% (be up 0% to an of 0016.5 97be of 7 对项目提供的优惠政策包括：建筑规费收取的减免（项目报建规费除招标费、质检费减半收取外，其余费用一律免；项目基础设施建设配套费的优惠；水、气收费在一定时期内内参照工业用地的费用征收标准；政府承担一部分基础设施的改造工作等等 of is be 0%); be be to of in a of of 双流县积极争创一流的投资软环境，切实提高办事效率。双流县政务服务中心为客商提供优质的“一站式”服务。现代商贸集中发展区管委会针对美国城项目的具体情况，还采取“一企一策”等办法，急事急办，特事特办。 to to 8 三、 地理位置和区位优势 国城项目位于紧邻成都武侯区的成都双流东升镇的成都双流现代商贸集中发展区内。 is 双流现代商贸集中发展区园区启动于 2005 年 9 月，位于双流县新城区北部与成都市南部接壤的黄金地带，规划面积 方公里 (方英里 )。紧临全国第四大国际枢纽机场 双流国际机场，西南地区最大的货运中心 成都火车南站。成都老川藏路、新川藏路、成都绕城高速路、双流绕城环路穿越全境；紧临机场高速、成雅高速、成乐大件路等交通干线构成密集的公路网络体系，县境内的华阳成都航运港可直达乐山港、重庆港；园区内水、电、气、道路、通讯、主干线（网）等基础设施齐备；组成集航空、铁路、公路、航运为一体的立体交通网络，是成都地区交通运输体系最发达的地区。宽 140 米 (尺 )的双楠大道实现双流城区与成都市区的零距离对接，离三环路 5 分钟车 程，进一步构成园区得天独厚的环境优势。 005. It in It is to - ld It is in 9 u e is of It is as an 140 园区分区规划于 2005 年 10 月 26 日通过成都市规划委员会审定，明确园区以“汽车城、物流、商业购物、中高档商住”为产业发展目标，并被确定为成都市四大物流中心之一。 6, 2005. It on is as of 2006 年 10 月 1 日双楠大道全线通车。通车后，双流新城与市区的距离将缩短至 10 分钟车程。双楠大道起于外双楠，途经武侯大道、武侯国际社 区、绕城高速接待寺跨线立交桥，最终直达双流新城。大道全长约 里 (里 )，140 米 (尺 )，宽双向 8 车道，路两旁将建设 30 米 (尺 )宽绿化带。该区域内多是中高档楼盘，平均价格已经达到人民币 4500 /平方米（美圆 52平方英尺），在双楠大道的正式通车使该区域内的楼盘具备了高大的增值空间。 be to , 2006. 0 u i iu is 10 40 30 be on of of in up 4500. to in is 我们的选址同时也得到了双流县政府的大力支持，双流县政府认为本项目立足双流将会把双流和成都直接连接在一起，进一步推动双流的经济发展，是把双流推向世界的一个大好时机。所以双流政府不仅给足土地指标，而且还给出一个最优惠的土地价格。 Weve s to to a 本项目的土地增值也正在以惊人的速度上升，双楠大道未开工前土地价格大约是 28 万 /亩 (美圆 英亩 )，当双楠大道双流段开工，该地段的土地就已涨至 170 余万 /亩（美圆 英亩），据 2006 年 4 月 27 日土地拍卖结果，紧邻美国城项目的土地成交价格为 170 万 /亩 (美圆 英亩 )。（详见表 1 美国城项目周边楼盘最新调查表 和 表 2 美国城项目周边地块拍卖地价情况介绍） is by a in at 80,000 12,100/to 7, 2006, of .7 . on 11 表 1 美国城项目周边楼盘最新调查表 on 目名称 目 地址 业类型 筑类别 单价（元 /） ) 开发商 山国际社区 塞尔维蒙第 2 批 山国际社区 塞尔维蒙第 2 批 墅 层 000 都万华 房地产开发有限公司 o. 镇 流县东升镇老川藏路口 式别墅 层 000 川置都房产 o. 信丽都 花园城第 2 组团 都市武侯大道 电梯公寓 高层 500 信 西郡 香林 双楠大石西路西延线 花园洋房 层 480 派实业 12 表 2 美国城项目周边地块拍卖地价情 况介绍 卖时间 块位置 积 (亩 ) 用途 拍价 (万元 /亩 ) 0,000 成交价 （万元 /亩） (0,000 中拍人 004侯区簇桥乡顺江村八组（武侯大道旁） 类居住用地 20 54,545/00 57,576/都兴元房地产开发有限公司 o. 005流东升镇塔桥村 3 社 50 78,788/4 12,121/川国栋建设集团有限公司 006流西南航空港常乐村 商住 70 30,303/78 48,485/江企业 A 006流县东升镇一杆旗北路 16 商住 70 30,303/70 287,879/都人居置业有限公司 o. 13 四、 开发计划 国 城 项 目 计 划 分 三 期 开 发 完 成 。 总 建 筑 面 积 约 1,016,604 (10,938,，其中：美展中心 90,000 (968,400 、住宅299,001 (3,217,、商业 68,801 (2,892,、公寓 358,802 (3,860,。详见 表 3 美国城项目开发计划 。 is to by 16,604 (10,938, 0,000 (968,400 299,001 (3,217,of 268,801 (2,892, of 358,802 (3,860,of 14 表 3 美国城项目开发计划 项项目 面积 期开发面积 in 期开发面积 in 期开发面积 in 展中心 0， 000 (968,400 45， 000 (484， 200 45， 000 (484， 200 住宅 99,001 (3,217, 99667 (1， 072， 99667 (1， 072， 99667 (1， 072， 商业 68,801 (2,892, 134， (1， 446， 134， (1， 446， 酒店 公寓 58,802 (3,860, 179， 401 （ 179， 401 （ 15 五、现金流、投资和收益估算 V. 见： to 表 4 美国城项目现金流估算表 5 美国城工程建设项目总投资估算表 6 美国城工程建设项目投资估算表 - A 會展 7 美国城工程建设项目投资估算表 - B 住宅 8 美国城工程建设项目投资估算表 - C 公寓 9 美国城工程建设项目投资估算表 - D 商业 16 表 4 美国城项目现金流估算表 （单位：人民币万元） 0,000 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 现金流入 销售收入 展 71,910 住宅 1,395 34,535 50,710 公寓 2,604 37,351 41,119 30,067 商业 58,545 150,341 租金收入 展 2,160 6,480 商业 4,838 16,934 53,999 78,884 173,788 252,318 现金流出 土地成本 50,900 建筑及其他成本 展 9,259 9,259 住宅 6,662 16,662 22,216 公寓 3,329 19,994 19,994 13,329 商业 33,183 77,428 80,891 79,098 128,897 13,329 税金 业税 12,616 房产税 840 2,810 0 所得税 0 3,732 59,762 0 840 6,542 72,378 净现 金流 92 54 38,350 166,610 备注 1) 每年售价增长按 10%计 (2003 年为 2004 年为 11%、 2005 年为 13%）。 of is 0% ( 003, 11% 004, 13% 005). 2) 公寓之售价按住宅减少 10%计算。 of is as 0%. 3) 住宅容积率估计为 他为 4) 商业和会展中心先作出租后才出售。 be 17 续表 4 (5) 市场预测 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 估计出售面积 平方米 ) (會展 90,000 (968,400 住宅 9,700 (965,172 89,700 (965,172 119,600 (1,286,896 公寓 1,760(772,137.6 107,641(1,158, 107,641(1,158, 71,760(772,137.6 商业 80,640(8,676,86.4 188,161(202944.4 估计出租面积 平方米 ) (會展 45,000 (484,200 90,000 (968,400 商业 80,640 (867,686.4 188,161 (2,024,612 估计售价 元 /平方米 )(2) 會展 6,000 (64560 6,600 (71,016 7,260 (78117.6 7,990 (85,972.4 住宅 ,500 (37,660 3,850 (41,426 4,240 (45,622.4 4,660 (50141.6 公寓 3,150 (33,894 3,470 ( 37,337.2 3,820 (41,103.2 4,190 (45,084.4 商业 6,000 (64,560 6,600 (71,016 7,260 (78,117.6 7,990 (85,972.4 估计年租金 元 /平方米 ) (