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第九章 案例分析 住宅小区建设 小区建设前期项目策划及初步可行性研究报告受 房地产开发公司的委托,以 为主的工作小组对 地块 106亩 (总占地 193亩 )的土地开发计划进;进行了精心地策划。工作小组研究了我国宏观经济形势,剖析了 地区房地产业的现状及中短期发展趋势,结合 公司的实际财务状况给出了 地块的产品定位、开发策略及组织实施指导计划。对公司形象战略的制定,也作出了初步研究。通过多种建设方案的分析对比,从销售及财务的角度分析了小区开发建设的必要性及可行性,最后形成了本报告。 (3)精心规划设计,严格控制施工质量,确保物业有足够的吸引力,避免第一期住宅出现滞销 (超过一年的积压 )。(4)组建物业管理公司,创全市一流的管理水平,以塑造 公司的形象,且使出租的物业长久地升值。(5)于 2000年前后,投资 300万元,组建专业性的建筑幕墙股份制公司,以分散投资风险,且节约第二期工程投资,进而达到抢占 建筑幕墙市场的目的。(6)前 10年内,在财务安排上确保贷款摊还远超过折旧,以使公司的净资产逐年增加。在第一期物业开发之后,应保证公司拥有资产超过负债,决不净负债。(7)提完折旧以后,公司保有的物业应宜于出售,且在财务安排上应避免过大的税务责任,以产生蔽税收入。(8)不做投机性物业,诸如地皮炒卖、度假村、保龄球馆、大型娱乐场等,也不将小区搞成单一用途的商业中心。(9)合理运用 CIS战略,精心塑造公司品牌,伺机转入扩张性发展。9.2 宏观经济形势判识目前,我国国民经济的运行己成功地实现了软着陆。针对宏观经济形势的变化,党中央、国务院提出积极扩大内需的方针,果断实施积极的财政政策和稳健的货币政策,抑制了通货紧缩的趋势,克服了亚洲金融危机和国内有效需求不足带来的困难,国民经济和社会发展取得了巨大成就。举世瞩目的三峡工程正以磅礴的气势顺利推进,万里长江的开发利用即将为库区人民和全国人民带来巨大的政治经济及社会环境效益。伴随着西部大开发战略的实施,国家将实行重点支持西部发展的政策措施,增加对西部地区的财政转移支付和建设资金投入,并在对外开放、税收、土地、资源、人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面,为以重庆为中心的长江上游经济带的迅速叼起,为重庆市房地产业的健康发展,提供了极为有利的外部环境。另一方面,我国在过去 10多年中,并未因加大积累、加大资本的集聚和集中而忽略消费,社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说,我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局,广大居民,特别是中高收入者人群手中已集聚起相当程度的财力,已经具备私人购买不同档次商品住宅的基本条件。显然中央关于加大基础设施建设投入,扩大内需以刺激经济增长的决策是正确无疑的。 我国城镇人均住房消费, 1994年为 193.16元, 1995年为250.18元, 1996年为 300.85元, 1997年为 358.64元,增长速度很快。但是,即使如此, 1996年我国家庭住房支出也仅为消费总支出的 8.57%,而发达国家则为 20%左右。国家统计局城调总队 1999年对 10个省市的 5000户城镇居民所做的调查显示,住房是我国城镇居民的第一消费意向。1998年 12月召开的中央经济工作会议及全国计划工作会议已明确发出信息:在 1999年将适度提高全国城镇中低收入阶层的工薪收入,继续将汽车和住宅作为新的经济增长点。这一信息表明,国家很可能将住房因素列入工资,开放住宅二级市场及租赁市场,将全国约 3010 8m2的公有住宅按重置价格出售给私人,对住宅建设的税费收取及土地出让金收取办法作较大幅度的调整。如果上述措施设想有部分或全部成为现实,则将对 小区的建设产生巨大影响。9.3 房地产市场分析 房地产投资是项风险性的事业,其获取的报酬与风险呈正相关关系。而时机区位与质量,则是关系着投资成败的永恒课题。围绕此三要素,我们进一步作市场分析。9.3.1 供求关系改革开放以来,我国城乡住宅建设取得了巨大发展。19791997 年的 19年中,全国城乡共建住宅 15010 8m2,其中城镇住宅 31.5 l08m2, 仅 1996年就新建 3.0110 8m2。但总体来说,住宅市场仍处于一种无序、混乱的局面,具体表现在:(1)住宅潜在需求极大,住宅建设发展空间广阔。据世界银行调查统计资料显示,一个国家人均国内生产总值在 600一 800美元区间,住宅建设将会进入持续增长阶段。我国的住宅产业发展趋势,正好印证了世行的这一结论。目前我国城镇人均住房使用面积不足 13m2, 而英、美及西欧国家同一经济水平时期约为 3540 m2。 若按 “ 九五 ” 实现人均 20m2的期间目标估算,考虑到全国还有 300多万住房困难户, 300多万住房危险户, 45%的住房配套水平达不到文明标准,则 “ 九五 ” 期间全国应新增住宅 20一3010 8m2, 这是一个符合文明标准的潜在需求初略估算。(2)住宅市场空置量逐年增大,相当部分住宅出现销售困难。统计上所指的空置是指报告期末已竣工商品房建筑面积中尚未销售或出租部分。商品房的销售应该有一个正常的周期,在这期间部分商品房的空置本属于正常现象。然而自 1994年以来,全国空置现象大增,相当部分的商品房空置时间已超过正常空置的合理界限,这为房地产建设的上空笼罩了巨大的阴影,见表9.1表 9.1 近年我国商品房及住宅空置情况年份 1994 1995 1996 1997商品房空置( 104 m2)4208 5046 6624 7038住宅空置( 104 m2)2521 3900 5000 5284住宅空置占商品房空置的比例( % )59.7 77.3 75.5 75.1形成空置面积逐年加大的基本原因有三,一是房改措施不当,城镇职工的工资收入缺乏住房消费含量,买房不如租房,租房不如分房,大家都在观望;二是投资决策失误,投资规模增幅过大, 1992、 1993年投资增长速度达到 3位数, 1994、 l 995年增幅也达到 2位数,空置住宅在套型、质量结构、配套市政服务设施等方面未能适销对路;三是住宅价格畸高,脱离了居民的实际购买力。上述三个基本原因加之国内居民收入支出预期的不断恶化,造成了我国商品房空置面积逐年增大的现象 。市的城镇住宅供求形势与全国大致相似,其基本情况见表 9.2。住宅空里面积是一个敏感的话题,相关的统计资料含有较多的水分,从表 9.2的竣工面积与销售而积之差值,可以估计出 市住宅空置面积的大致数据 (1999年 1月 5日商招引自市统计局数据, 1998年底 主地区住宅空置 130104m2)。表 9.2 市近年房地产开发基本憎况年份 1995 1996 1997完成投资 (亿元 ) 43.63 55.62 67.68其中住宅 21.6 25.99 28.34施工面积( 104 m2)1161.55 1424.35 1659.25其中住宅 612.76 855.64 909.29竣工面积( 104 m2) 220.54 351.77 460.26其中住宅 173.23 275.62 358.71办公楼 24.15 20.61商业营业用房 43.38 69.34销售面 (104m2) 95.09 166.21 261.12其中住宅 41.75 141.98 215.68办公楼 6.61 13.17商业营业用房 14.6 26.46 市政府提出,到 2000年, 城镇居民人均住房面积要达到 9m2左右,住房成套率达到 70左右。为实现这一目标,市级主管部门规划, “ 九五 ” 期间应完成住宅竣工面积至少 2800 104一 3300 104m2, 每年竣工住宅面积 560 104 660 104m2。 1998年 12月份举行的 市经济工作会议更明确提出, 1999年 市的住宅施工面积应达到 1000 l04m2。 如不采取具体的刺激消费措施,按这个数据推算,除掉 10的单位自建房和40的农村自建房,余下的 500 104m2也将加剧现有的住宅空置局面。 9.3.2城市居民收入与房价水平分析前面已经提及,我国在过去十多年中,社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度始终高于国民经济增长速度,社会成员总体已积蓄起相当的经济能力储备,1996年底,我国城乡居民储蓄总额达 30850亿元, 1998年 5月底已达到 49699.45亿元,年底已突破 5万亿元,但据中国人民银行总行 1996年资料分析,储蓄总额中约有 20%以上属于公款私存现象,有 83.2%的存款集中于占城镇入口总数 2.5的少数人中,财产的分布极不合理。经过多年的发展变化,这种收入的差距在进一步加大,但资料不详。按照国际国内流行且为世界银行人士所赞同的一般说法,普通居民购买一套住房的价格,大致应与中等收入家庭 3 6年的收入总额相当,而购买一套住房的价格又与租用一套住房的月租费大致呈 1001的比例,并录有大量世界各国的收入房价比的数据统计作为支持这一论点的依据。但是一套住房的面积标准是多少,其建筑及装修质量如何居民收入与衣食住行支出的比例呈何种分布,房产及依附地产的权属怎样界定等等,各国并无一个统一的衡量标准。 1996年,我国建设部根据多年的研究结果,对中国城市商品住宅的价格划分了四类三等,以期指导全国的商品住宅价格走向,见表 9.3。 城市类别 低价位(元 /m)中价位(元 /m)高价位(元 /m)一类 北京上海广州150025004000以上800010000二类 天津重庆大连120020003000500060008000三类 成都兰州长沙80018002500以上50007000四类 中小城市80012002000以上4000以上若按建设部公布的每户 70m2的文明衡量标准,以 市的低价位中间价 1600元 m2为例,可以算出每套标准住房的售价应为 11.2万元。若又以 1996年的 市城镇居民平均每户全部年收入 15572.8元作为分母,可以计算出购买一套 “ 标准 ” 住房须用 7.19年的全部年收入。考虑到市售商品住宅普遍须花费 4万元以上的装修费用才能达到起码的文明入住标准,因此实际至少要花用普通中等收入家庭 9.76年的全部收入,才能享受一套符合文明标准的普通住房。收入与房价相比,显得房价畸高。事实上说,上表列数据均无法列入城镇居民的全部收入。中等以上的收入户,普遍已享用了一套符合文明标准公房或私房,主观上缺乏购买新房的欲望。而广大的中低收入户,他们获取隐性收入的手段有限,全部收入除去必需的日常生活开支以外,已无太大的弹性支出空间。因此现行的住房制度和收入房价对比的局面若不改变,很难得我国的住宅市场启动起来。 国民经济要扭转下滑局面,避免出现 “ 滞胀 ” 的危险,国家肯定要从财政金融政策方面寻求突破。为使住宅产业成为国民经济的新增长点,提高广大居民的收入预期,改善城镇中低收入阶层的收入状况,设法调动城乡居民高达数万亿元的储蓄进入消费领域,对现有住房政策进行大幅度的改革,强力消化现有空置商品住宅,逐步剔除住宅价格中不合理的成本因素,将是近几年的必然趋势。可以在设想的基础上算几笔帐: (1)按职工平均工资的 15一 20计算住房消费,并列入工资基金。资料显示,国际上恩格尔系数在 40一 50之间的许多国家,其居民住房支出约在支出总额的 10一 20之间。据 1997年年鉴,全国现有职工 1.48亿人,人均年工资约为 5500元,按其 15一 20计算住房消费,共需 12211628 亿元。职工总数中 80左右为企业单位人员,住房消费应列入企业成本; 20左右属机关、事业单位入员,住房消费主要由财政负担,故财政支出需加大 244.2325.6 亿元。以 市为例, 1996年 市现有职工 294.6万入,人均年工资5010元,职工队伍构成中,企业单位为 149.6万入,事业单位46.06万,机关单位 18.49万。机关事业单位人员约占职工总数的22,但其中相当部分的人员并不由 市财政负担。若按上述原则计算,需增加中央和地方各级时政支出总计 4.876.49 亿元。面 市地方财政预算内收入为 54.94亿元,预算外收入为 66.46亿元。若实行积极的财政政策也可以承受这种负担。(2)将全国现有公房按重置价格出售给住户。全国约有公有住宅约 30108m2, 按平均重置价格 1200元m2估计,约合 36000亿元。若将现有公房全部按重置价格出售给住户,理论上国家可以收回 36000亿元。考虑到我国历史上并未将住房因意列入工资,这实际上是国家对职工的一种欠帐,可由国家、个人及银行共同提供购房款项,即 1/3由国家财政补贴, 1/3由贷款及住房公积金解决, 1/3由职工个人负担。此项措施不会给财政造成多大的压力,因为它盘活了国有的存堡资产,理论上国家可以收回 36000亿元。实际的操作困难在如何制定政策界限,使其合理、公正,避免由失去监督的权力造成腐败。北京市在 1998年上半年已作过此项改革的试点主要因实施方案考虑不周而停止下来。按重置价格将现有公房出售给住户个人,是房改深化和将住宅建设作为新经济增长点的发展必然。(3)培育、搞活二、三级住宅市场。加快公房入市的规章制度建设,允许按合理条件出售的公房再入市。努力开拓住房租赁市场,加强租赁行业管理,并鼓励开发企业进行租赁、销售并举。对高收入者购买按市场价成交的住房,在数量上不再进行控制,允许他们购买自用,也允许他们购买后出租经营或进行转让。培育、搞活二、三级住宅市场,扩大住房消费领域,为住房消费者提供高质量、多层次的服务,满足不同情况、不同需求的个人住房消费,增加个入住房消费总量。(4)明税少费。目前全国各地的税费收取极不统一,可用 “费多税少,名目繁杂,总量偏大 ”来概括。应从改革现行税种、税率,规范住宅建设收费的渠道着手,完成 “明税少费 ”的调整。例如减免住宅建设的固定资产投资方向调节税,取消居民首次购房所交的契税,将房屋所有权登记费、勘丈费及权证费合并为房屋产权管理费;土地权届调查地籍测绘费、土地注册登记、发证费合并为土地使用权管理费;房屋买卖登记费、手续费合并为房屋买卖管理费等。其他一些与房地产开发无关的费用,例如墙体改造费、白蚊防治费、沙石管理费等,则应予取消。通过明税少费,达到降低住宅价格 8%一 10的目的。(5)房、地价分离,逐年分段收取土地出让金。房、地价分离,逐年分段收取土地出让金,在相当长的一段时间内,将是解决我国住宅价格脱离居民消费能力的难题,促进我国住宅产业建设健康发展的可选择措施。 房、地价是可以分离的。房屋相土地在物质形态上不可分离,但从价值和法理的角度看,两者的性质却是截然不同的。在我国,土地的所有权居于国家,受让者得到的仅仅是 50一 70年的土地使用权,而房屋的所有权则是随买卖合同的生效而完全让汉;房屋在建成以后,其价值会因时间的推移而不断地降低 (自然磨损及财务折旧 ),而土地的价格则随时间的推移逐步地增高 (人类的集聚及土地的稀缺 ),且一般地价的上升幅度将大于房价的降低。这是购置房地产可以保值增值的原因,也是房、地价可以分离收取的基本依据。目前房价畸高的局面虽然可以通过减免税费、限制暴利的途径加以降低,但从全国范围来看,无论怎样痛下决心,最多可能降低房价的 8一 15。若实行房、地价分离,逐年分段收取土地出让金的办法,则又有降低居民初期购房款 30左有的可能。因此,这是一条大幅度降低住宅售价的可行途径。在具体操作中,可能采取改变土地出让金的流速、流量、流向的办法。改变流速,是指将目前一次收取 70年土地使用权出让金的办法改为逐年分段多次收取。改变流量,是指从培育新经济增长点的全局出发,适当地降低土地出让金收取标准。改变流向,是指由开发商向政府交纳改为住户 (业主 )向政府交纳。可考虑实行以房改补贴或住房公积金抵扣地价,并由政府指定部门专项管理的变革制度。9.3.4 对策研究基于以上的分析及我国房地产业发展周期的判断,我们认为 2000年后国内的房地产业将逐步回升。就住宅产业来说,低档商品房需求量大,但空置量和新开发量更大,销售形势将出现更为激烈的竞争;中档商品房需求量较小,但在区位、环境、质量等方面对路的中档商品房肯定畅销;随着投资心态和消费心态的日渐成熟,高档住宅销售 (含别墅 )将在2003年左右逐步走旺。用通俗的话说,在近期 (5 10年内 ),买不起房的人总是买不起房,至多可能买旧房;中高收入的人群在蓄势等待,当国家的富民政策兑现后将换购中档房;最高收入者们则怀骑墙心理,消费环境升温及财税政策改革后将投资购买高档房。 地区位于 一桥和 大桥的南端,其区位条件难以与 城区相对

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