广州金沙洲d地块项目可行性研究报告66p

XX市市 区金沙洲区金沙洲 D地块项目地块项目可行性研究可行性研究 报告报告 2006年 8月 15日金沙洲D地块一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况本项目 XX公司的 3+X+Y发展布局 本项目位于 片区，与在售的 *项目相距 4公里1.1.1 公司重点发展片区、新项目所在片区、公司已有项目分布一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况本项目 项目位于 XX公司重点发展的 片区，属于城西发展片区、 金沙洲 组团 1.1.2 项目位置一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况 直接连接内环线， 2030 分钟车程到达 XX各主要市区 1.1.2 项目位置望江：望江： 18000元元 /m2园林单位：园林单位： 13000元元 /m2无景观单位：无景观单位： 11000元元 /m2望江单位：望江单位： 14000元元 /m2不望江单位：不望江单位： 12000元元 /m2内环路内环路外环路外环路望江单位：望江单位： 12000元元 /m2不望江单位：不望江单位： 9500元元 /m2望江单位：望江单位： 16000元元 /m2不望江单位：不望江单位： 13200元元 /m2望江单位：望江单位： 22000元元 /m2不望江单位：不望江单位： 18000元元 /m2望江单位：望江单位： 10000-12000元元 /m2不望江单位：不望江单位： 7800元元 /m2园林 +江景单位： 11000元 /m2无景观单位： 8200元 /m2一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1.3 项目周边配套分布图横沙学校沙风小学*项目中大附属小学和中学本项目1.1 土地属性情况教育：1）本项目可与 *项目共用优质教育资源： 中大附属外国语幼儿园、小学和中学；2）组团内的其它小学均为区级普通小学；3）项目用地相邻规划有一所小学占地 10695平米，规划总建筑面积 7487平米，由政府兴建；医疗：1）共用 *项目医疗配套： 24小时急 救服务、荔湾区医院门诊部；2）项目周边无大型或集中医疗设施， 在项目西侧 200米处有小型门诊部。基本生活配套：项目西侧、北侧紧邻的城西花园附近有餐饮、小型超市、肉菜市场等基本的生活配套设施，可以满足日常的生活需要。规划小学和幼儿园生活配套一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1.4 交通配套分布图本项目1.1 土地属性情况 公交站点和线路 ： 乘车便捷，可通达 XX各主要市区项目西侧紧邻沙贝 259路公交总站，通往 区人和镇项目西侧紧邻城西花园 276路公交总站，通往海珠区中山大学距离项目约 20米处，有金沙洲路公交站点，有 5条公交线路通过，通往火车站、天河中心区等城市各主要区域项目北侧 500米的 E区将建 3个公交枢纽站本项目一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1.4 交通配套分布图1.1 土地属性情况轨道交通：规划中的地铁 6号线在本项目附近规划设有 “横沙 ”和 “沙贝 ”出入口，可进一步方便居民的出行。本线路预计在 2010年建成，2011年全线通车。200米本项目本项目350米8月 26日南方都市报报道一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.1 土地属性情况1.1.5 项目所在片区可利用土地资源分布图 除本地块外，还有另外四幅，总建筑面积为 536575平米。实际情况预计年内能最终推出的仅有 50% 左右地块位置 占地面积 建筑面积 容积率金沙洲地块 B3734F 109305 218608 2金沙洲地块B3735F01 78225 1564492金沙洲地块B3736F01 80759 1615182金沙洲地块 B3737F 49028 87570 1.8本地块具备明显的优势：地块规模大，分布很完整地块微观的交通区位条件最佳地块拥有最长的沿江面，约 472米，景观资源最佳一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.2 宗地现状分析281米378米472米280米231米项目总体指标用地性质：居住用地 总用地面积： 144657m2 总建筑面积 433971m21.2.1 用地情况 一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 总用地面积144657平方米规划 40米路规划 40米路规划20米路金沙洲路城西花园商务用地1.2 宗地现状分析 1.2.2 四至 规划40米路沿江60米宽绿化带280米宽珠江糖厂一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 1.2 宗地现状分析 1.2.3 地表现状 河涌树林树林临时厂房 牌坊一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 最佳景观面最佳景观面1.2 宗地现状分析 1.2.4 景观及视线分析 280米宽珠江水面沿江 60米宽绿化带一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 1. 土地属性特征 金沙洲路珠江1.3 项目周边不利影响 项目没有废水和废气影响。 主要噪音来源于项目西侧金沙洲路和未来项目东侧的规划沿江路；另河面的轮船也将有一定影响。 项目东侧珠江对面糖厂对项目的可视景观有一定的不利影响。一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 2. 周边可比地价 本项目元邦项目凯德置地项目参考地块 土地面积 容积率 成交时间 成交总价 土地单价 楼面单价凯德置地项目 约 23万平米 1.4 2005-12 50%股权收购 104万 /亩 1111元 /平米元邦项目 约 7万平米 1.5（约） 2004-12 1.15亿元（约）110万 /亩 1100元 /平米本项目 144657 3 2006-9一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 3. 片区市场情况 （ 1） 区住宅市场的供求分析 年度 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年供 应 量 55.3 79.4 82 86.32 116.2供 应 量增幅比例43.6% 3.3% 5.3% 34.6%销 售量 96.5 82.5 86.22 102.83 115.7销 售量增幅比例-14.6% 4.5% 19.27% 12.5%均价 4240 4353 4081 4277 4913均价增幅比例 2.7% -6.3% 4.81% 14.9%市 场 走 势简 析 1.供 应 及成交 总 体 较为 平 稳 ， 2005全年供 应 量和 销 售量保持 稳 定增长 ， 说 明 05年上半年公布的新政策 对 本区域 销 售影响不大。2、成交价格自 04年开始有所上升， 05年全年增幅达到了 15%。道路交通的改善、区域内 产 品 类 型的升 级 、旧机 场 搬迁、区域内工厂搬迁规 划是重要原因，前景看好。3、预计未来数年 区住宅供求基本平衡，价格持续稳定上扬。（ 2）周边代表性楼盘销售简况项 目名称开 发商规模 销 售均价装修情况 产 品 类 型 销 售情况 配套情况 客 户 来源富力桃园富力地 产占地33万平米，建面98万平米。8500元 /平米。（ 04年 3月份开盘 ， 4800元 /平米起价，到 05年中期中期6300元 /平米，到 05年底 7500元 /平米 )1500元 /平米 以 32层 高层为 主。26%为 两房；大三房、四、五超 过50%；其余为 小三房）每月 销 售110套左右（ 04年 10个月 销 售6.5亿 ； 05年 销 售 13亿 ）自助交 费终 端 ,休 闲中心 ,球 场 ,会所 ,地下 车库 ,地面 车场 ,超市 ,菜市 场 ,邮 局 ,小区花园 ,公园 ,幼儿园,小学 ,中学 ,银 行 ,游泳池 ,餐 饮 ,美容 ,美发 ,24小 时 便利店区原居民；荔湾区原居民；东风 西路、 环 市西路、中山八路、广源西等 专业市 场 的私 营业 主。富力桃园*项 目 本项目一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 3. 片区市场情况 项 目名称 开 发 商 规 模 销 售均价 装修情况产 品 类型销 售情况 配套情况 客 户 来源*项 目XX# 占地53万平米，建面53万平米小高 层 ： 5500-6500情景洋房： 7700叠 T： 8300TH： 13000800元 /平米多层 洋房 情花 联排月均 销售 100套超市、 银 行、餐 饮 、会所、泳池、幼儿园、小学等配套以青年之家、小太阳和富 贵 之 间为主。客 户 来源与荔湾、越秀和 区。人群 为 高素 质 的社会中 坚 力量群体。金碧绿洲凯德置地项目中海金沙洲项目金碧海岸花园本项目楼 盘 名称 规 模 (M2) 用地性 质 开 发产 品情况 预计 开售 时间 发 展商嘉德置地、 丽 新金沙洲 项 目占地 23万总 建 30万 以住宅 为 主开 发 中高档 别 墅、洋房首期住宅 2007年推出嘉德置地、丽 新集 团（ 3）周边潜在项目供应情况一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 3. 片区市场情况 楼 盘 名称 规 模 (M2) 用地性 质 开 发产 品情况 预计 开售 时间 发 展商金碧海岸花园 占地 54万总 建 89万 以住宅 为 主产 品以独立 别 墅、双 联别 墅 为 主， 还有多 栋 高 层已 动 工， 预计2006年开售 恒大集 团楼 盘 名称 规 模 (M2) 用地性 质 开 发产 品情况 预计 开售 时间 发 展商金碧 绿 洲（金沙大桥 以南）总 建 约 15万 以住宅 为 主为 江景楼 盘 ，包括多 层 和高 层 楼宇已 动 工， 预计2006年 恒大集 团楼 盘 名称 规 模 (M2) 用地性 质 开 发产 品情况 预计 开售 时间 发 展商中海金沙洲（南海黄岐） 项 目 占地 41万城 镇 混合住宅用地一期 产 品以 30多 层的高 层为 主已 动 工， 预计2006年 10月或 11月开售 中海地 产一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 用地性 质 居住用地 总 用地面 积 144657平方米居住 户 数 4588户 净 地面 积 144657平方米容 积 率 3 总 建筑面 积 433971建筑密度 23% 绿 地率 35%建筑 层 数 限高 60米建筑 间 距要点 主朝向 间 距：南北向布局不小于 1.2H； 东 西向布局不小于 0.7H；消防 间 距：高 层 之 间 不小于 13米；多 层 之 间 不小于 9米；东 西次朝向 间 距：多 层 山 墙间 距不小于 8米。退 红线 要求 退 东侧 、南 侧 、西 侧 、北 侧规 划 40米道路 边线 10米；退西北 侧规 划 20米道路 边线 5米。配套要求项目 用地面积 建筑面积小区商业服务设施 5000托儿所 1200 700卫生站 300文化活动站 500居委会 100老年人服务站点 120公厕 70邮政所 400物业管理处 900 居民健身设施 1200 总计 80904. 规划设计要点 一 .项目概况 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 交通 规 划要点主入口：机 动车 西 侧 和南 侧 ，但不得 设 于城市主干道交叉口 处 50米范 围 内；非机 动车 ： 东 、西、南 侧 。其他 规 划要点机 动车 位： 1607个，每位 35平方米；非机 动车 ： 1位 /1户设 置，每位 1.5平方米。1.交通 设 施 设计1）机 动车 地面停 车 位不得超 过 停 车 位 总 数的 10%；2）不得在建筑物架空 层设 置停 车 泊位。3）地面停 车场 的 绿 地率不得少于 20%， 乔 木率必 须 大于 200棵 /公 顷 。4）自行 车 地面停放数量不得超 过总 数的 30%。2.绿 地 设计 一般 规 定1）小区公共 绿 地 绿 地率不 应 小于 70%；2） 绿 地内的景 观 建筑 总 面 积应 小于公共 绿 地 总 面 积 的 8%，建筑基底面 积应 小于 5。3）公共 绿 地 乔 木率 应 大于 100棵 /公 顷 。3.屋 顶绿 化1）六 层 及六 层 以下居住建筑、配套公建屋 顶 必 须设计 重型 绿 化。（重型 绿化是指 绿 化种植土厚度达到 60厘米以上）。2） 屋 顶绿 化 设计应实现 永久 绿 化。4、采用生活垃圾真空管道收集系 统5、功能 设计 方面1） 居住建筑首 层应 架空2） 用 设计 占 总 居住 户 数 10%的老年人公寓4. 规划设计要点（续） 二 .客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 2.1 项目系列归属 城花系列。2.2 项目客户定位人群 参考比例*项 目 城西 发 展片区 XX市社会新锐青年之家 21% 4% 13%青年持家 7% 22% 24%望子成龙小太阳 28% 22% 18%后小太阳 7% 15% 13%孩子三代 9% 17% 15%健康养老 11% 16% 11%富 贵 之家 17% 4% 6%小 计 100% 100% 100% 通过 7对眼的分析，由于该项目各方面属性均好，且具备一定规模，各类客户都有可能成为目标客户群 由交通距离的考虑，该项目的客户群来源地可以覆盖整个 XX市区对比 XX市、 区以及花城的潜购客户 /客户数据，本项目的主要客户群为望子成龙，其次是社会新锐 。二 .客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 客户定位表如下：2.3、产品解决方案（ 1）产品解决方案清单二 .客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 对应客户 产品类型 户均m2产品位置特征 朝向 楼层 景观 社区内位置 车位富贵之家 TH 250 南北对流 一线江景 避免靠路 自带富贵之家 空中 TH 200 南北对流 18层 一线江景 避免靠路 1： 1望子成龙 小高层（ 18F） 四房 (空中四合院 )180 偏南向或更 好 18层可侧向望江或中心园林景观避免靠路户：车 =4： 1望子成龙、社会新锐 大三房 144偏南向或更好 18层可侧向望江或中心园林景观避免靠路健康养老、望子成龙、社会新锐小三 90(房套房 )避免正西向或正北向 18层尽量有园林景观 避免靠路健康养老、望子成龙、社会新锐90(标准 )避免正西向或正北向 18层 景观较弱处 可靠路边健康养老、社会新锐 二房 75避免正西向或正北向 18层 景观较弱处 可靠路边2.3、产品解决方案（ 1）产品解决方案清单（续）二 .客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 产品类型 产品户型特征房间面宽 房间朝向 房间配置 阳台 地下室 层高跃层 /中空凸窗 院子TH 厅 5M，主卧 4M 厅和至少 2间卧室朝南 2套房 +1工人房 有较大的天台 及露台 不超过 35m2 3M 客厅中空 主要房间配凸窗(23个 /户 )35m2空中 TH 厅 4.8M，主卧 4M 厅和至少 2间卧室朝南 2套房 +1工人房 有较大的天台 /露台 3M 客厅中空 四房 (空中四合院)厅 5M，主卧 4M厅和主卧朝南 2套房景观阳台与工作阳台（或入户花园） 2.9M可有跃层设计大三房 厅 4.6M 厅和主卧朝 南 1套房景观阳台与工作阳台（或入户花园） 2.9M 小三（房套房） 厅 3.8M 厅和主卧避免西向1房套小书房 至少 1阳台 2.9M 小三（标准） 厅 3.8M 厅和主卧避免西向 无套房 1阳台 2.9M 二房 厅 3.4M 厅和主卧避免西向 无套房 1阳台 2.9M 2.3、产品解决方案（ 1）产品解决方案清单（续）二 .客户定位及 产品解决方案 XX区金沙洲 D地块项目可行性研究报告 对应客户 产品形象特征 部品特征立面风格 开窗 园林TH 可为涂料风格未定在符合节能标准的前提下 ,尽量多有用大玻璃 /大户型可多用落地玻璃窗 /弧形窗 /转角窗实用，有品质感多用 “看上去很高档 “但不贵的材料 ,突出品质感空中 TH四房 (空中四合院 )大三房 正常小三（房套房）小三（标准）二房（ 2）规划设计指标表2.3、产品解决方案 (续 )二 .客户定位及 产品解