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调查报告榆次老城篇一:榆次老城景区旅游调查报告山西大学历史文化学院旅游管理专业 榆次老城景区旅游调查 报告 调查人:XX04XX 陈梦云 XX04XX 陈梓柠 XX04XX 段丽芳 XX04XX 范佳兴 XX04XX 冯雅婷 XX04XX 符媛媛 XX04XX 付昆鹏 XX04XX郭博达 XX/9/5 榆次老城景区旅游调查报告 为了解榆次老城景区旅游标识(尤其是路牌标识)的基本状况,我组一行八人于九月四日前往榆次老城景区进行旅游调查。本次调查活动旨在通过收集景区游客意见,进行分析研究,以达到了解景区旅游标识状况,并通过游客反馈意见,发现不足,解决问题,最终实现完善景区设施,提高游客满意度,促进景区发展的目的。本次调查采取随机抽样调查的方式。通过前往景区,向游客发放调查问卷来获取游客意见,反映景区状况。在游客调查对象的选择上,我组实行有选择随机方式,对不同性别不同年龄阶段的游客都进行选取。最大限度实现受访对象群层次的全面性,以期保证调查结果的相对正确性。此次调查通过发放调查问卷进行。调查问卷由我组成员事先设计印刷,总计一页共十题(调查问卷将在报告最后通过附录的形式给予附出) 。在调查问卷的内容设计上,我们力求做到全面,设计旅游标识牌的各个方面。在调查问卷的开端,我们设置了三项有关游客信息的内容。分别为性别、籍贯、学历,目的在于分析游客的性别构成、地域分布以及文化程度。通过对这些基本状况的分析,了解游客的基本状况,为分析游客对标识牌的反馈信息做基础。在主题问题的设计上,包含标识牌的各个方面。从游客对标识牌的使用频率以及对景区标识牌的总体满意程度到游客对景区标识牌的分布、数量、颜色协调 度、美感程度、内容表达等等诸多方面都有涉及。力求最全面的了解游客对景区标示牌各个方面的意见看法。本次地调查共发出调查问卷五十份,收回问卷五十份,其中有效问卷五十份。经我组成员统计分析,调查结果统计如下: 游客基本资料统计 男性游客 22 人,占总调查人数的 44%,女性游客 28人,占总数的 56% 山西省内游客 31 人,占总数的 62%,山西省外游客19 人,占总数的 38% 初中及以下文化程度游客 13 人,占总游客量的 26%,高中学历游客 14 人,占总数的 28%,大专及以上学历游客24 人,占总数的 48% 关于游客对标识牌的意见统计 1. 游览景区查看标识牌的频率 经常看 18 人,占总数的 36% 偶尔看 24 人,占总数的28% 从不看 8 人,占总数的 16% 2. 对景区标识牌总体状况的满意度 非常满意 10 人,占总数的 20% 比较满意 34 人,占总数的 68% 不满意 12% 3. 对景区标识牌分布状况的看法 非常合理 4 人,占总数的 8% 比较合理 42 人,占总数的 84% 不合理 4 人,占景区总数的 8% 4. 对景区标识牌数量的看法 过于繁多 1 人,占总数的 2% 合理 25 人,占总数 50% 数量过少 24 人,占总数的 48%5. 对景区标识牌颜色与景区氛围协调度的看法 非常协调 7 人,占总数的 14% 比较协调 33 人,占总数的 66% 不协调 10 人,占总数的 20% 6. 对景区标识牌美感度的看法 非常美,有吸引力 7 人,占总数的 14% 比较美,有一定吸引力 28 人,占总数的 56% 不美,没吸引力 15 人,占总数的 30% 7. 对景区标识牌标识度的看法 非常清晰,很容易看懂 11 人,占总数 22% 比较清晰,能看懂 29 人,占总数的 58% 不清晰,看不懂 10 人,占总数的 20% 8. 对景区标识牌醒目度的认识 非常醒目,十分容易看到 8 人,占总数的 16% 比较醒目,能找到 31 人,占总数的 62% 不醒目,找不到 11 人,占总数的 22% 9. 是否遇到过标识错误 经常有 3 人,占总数的 6% 偶尔有 13 人,占总数的26% 从没有 36,占总数的 72% 10. 对景区哪些方面不满意 外观 19 人,占总数的 39% 颜色 11 人,占总数的 22% 篇二:榆次市场调研第一部分 城市 一、城市宏观环境 榆次位于山西中部,面积 1327 平方千米,人口 53 万。经济发展以轻工业和农业为主,农业较为发达,位居全省前列。榆次毗邻省会太原,交通十分便利,商业比较发达,榆次-太原同城化正在逐渐加快脚步。 第二部分 商圈分析 二、榆次商业状况分析 榆次商业环境目前来看中高端市场萎缩,中低端市场发展迅速,百货商场发展缓慢,专卖店发展态势迅猛。提到榆次零售业市场不得不提的一个因素就是太原,榆次距太原仅 25 公里,开车仅需 20 分钟即到,乘坐 901 路公交车也仅需 50 分钟左右。因此榆次商业发展受太原影响巨大,某些方面甚至要受太原市场压制。 最为典型的就是百货商场及中高端品牌的发展。以前榆次并无高档商场,所以高端消费群体长久以来形成的习惯就是直接去太原购物,本身距离不远,再加上太原商场更好的环境和更优良的服务,形成了高端消费群体去太原购物的这一习惯。榆次的高档消费虽然受太原影响比较严重,但中低端市场并未受到本质上的影响,特别是中端市场,诸如一些中端主流运动休闲品牌以及少淑女装在榆次市场上很受欢迎,近几年来这些品牌的专卖店发展也比较迅速。 三、主要商业街经营状况 榆次专卖店主要集中于以东顺城街、粮店街以及文化广场为中心 的区域内,这一区域集中了榆次百货大楼、天元购物中心、君豪国际商城、东湖井商贸城等几家商场,基本上榆次所有的大型商场都聚集于此。再加上田森超市、三友电器、国美电器、苏宁电器以及榆次市文化中心这样的大型文化娱乐中心,还有榆次老城这样的优秀旅游景点,使得这片区域成为整个榆次的中心点,每天都吸引着无数的八方来客,成为榆次人流量最高的一片区域,是典型的城市中心商业区。榆次的专卖店分布很有特点,既集中又相对分散。 集中是指新天地广场和东湖井商贸城。新天地广场位于粮店街,整个广场是全开放式步行街,是榆次品牌专卖店集中度最高的一块区域,仅此处就集中了 55 家品牌专卖店,以男女时装及运动休闲品牌为主。东湖井商贸城周边专卖店大多以中低档专卖店及经营散货、小百货的专卖店为主,其中分布有 20 余家品牌专卖店,以运动休闲品牌为主。这两处区域是榆次专卖店最为集中的地方,整个榆次70%以上的专卖店都集中在此。 说榆次专卖店分散是指除文化广场周边区域外,另有两个区域专卖店相对集中一些。一个是蕴华街,这条街上运动休闲专卖店稍多一些。另一个区域是迎宾路与新建路交界处周边,这一区域专卖店多为男装品牌,诸如依文、凯迪东尼之类。榆次专卖店品牌较为齐全、竞争激烈、发展速度远远超过百货商场。通过对主商业区内专卖店的调查得知,位于东侧中都路上的商铺,大约年租金为 1000 元/年,合每天每平米元/天。位于顺城东路上的商户,面积比较大,多为 200 平米的商户,月租金为 19000XX0元左右,合元/ 天左右。四、各大商场经营现状 1、百货大楼 百货大楼位于中都路与顺城街 的十字路口。总营业面积为 27000 左右。单层面积为 5000,共有 六层,经营范围为 1-5 层。目前正在 调整第六层。百货大楼与所有的商 户于 XX 年签订了 6 年的租赁合同。租金为交四年送两年的形式。一层主营小商品和黄金珠宝。小商品部租金为 4 万/年(4 组半柜台) ,金店为 5 万/年。二、三层为羊毛衫、童装、鞋帽,租金为 5 万/年。四楼为男装,租金为5 万/年。5 楼为女装,租金为 5 万/年。平均这六年的租金为元/天左右。其中一至三层商户数量约为 100 户, 四、五层商户约为 136 户。整体百货大楼一年的租金收入约为 2860 万元。 2、天元购物中心 天元购物中心位于百货大楼正对 面,共有 4 层,目前客流量很大,经营 状况不错。为集体制企业,内部职工基 本都是原来国有企业的下岗职工,大约 200 人。一层为小商品,电器。2 层为 童装、鞋、羊毛衫。3 层为男装。4 层为女装。一层租金为元/ / 天,二层租金为/天,三、四层租金为 6 元/天左右,每层楼的每个商户每个月还得承担 70 元左右的天元购物中心原有员工的均摊工资。3、君豪国际商城 君豪国际商城位于中都路与顺城街的十字路口,天元购物中心正南面,百货大楼的东南面。共有 6 层,为地下一层、地上五层的结构。 各楼层品类如下: 前期君豪商城出售了一部分的产权,并未签订返租协议。所以合作模式比较复杂。已出售产权的商铺合作模式为租赁,具体明细如下:商场分析:君豪商城的硬件在榆次属于一流,是近年来榆次唯一一家定位中高端百货的商场,但该商场启动之初遇到了相当大的阻力,无论是招商还是销售都受到太原方面的巨大影响,一直都举步维艰。经过数年来的发展,目前该商场状况已有所改观,但距真正的中高档商场尚有一段距离。目前出租率在 95%以上,场内品牌相较前几年已有一定程度的提升,客流量也相比以前增长了不少。但是由于已出售商铺基本都在经营散货,导致内部中高端品牌难以形成集聚效应,达不到应有的效益,每天的成交量较低。租金水平仍未达到对面购物中心的水平。 第三部分消费倾向分析 五、榆次市消费意向调查 榆次百货大楼、天元购物中心及东湖井商贸城始终都定位于中低档百货,面向大众消费群体,其场内也有少部分品牌,大多以二线和三线品牌为主。但这三家商场对榆次周边的辐射力比较强大,客流非常大,又是在榆次本地发展十年以上的老店,大部分中低消费人群都已形成了固定的购物习惯。通过了解当地居民的消费习惯,居民比较排斥在榆次进行中高端消费,大部分人感觉去太原消费中高端商品特别有面子。所以市场不是很认可中高端商场。而且在商场经营品牌方面,君豪内部的部分品牌正在逐渐往外流失,前期天元购物中心内也是主营品牌,由于市场不认可,逐渐转变为目前以散货为主的经营业态。 大学城规划已经定型,紧挨北部新城。规划范围内师生总数约为万人,其中学生人数规模万人,教师人数约万人(10% 篇三:山西省榆次市场调研报告山西省榆次市场调研报告(有项目个案数据) 目 录 第一部分 宏观市场及周边市场环境 一、山西省房地产业宏观投资环境分析 二、晋中地区住宅及房地产业发展状况 三、榆次城市建设的发展趋势 四、项目所在区域的发展趋势分析 第二部分 竞争对手分析 一、项目调查统计表 二、销售速度 三、客户构成 第三部分 需求分析及销售总结 一、前期需求市场调研总结 二、销售中心现场接待总结 三、灵石推广销售总结 四、巡展销售总结 五、客户对本项目的反馈 第四部分 重点结论 第一部分 宏观市场及周边市场环境 一、山西省房地产业宏观投资环境分析 作为中部六省之一的山西省,房地产发展还处于初级阶段,在这一阶段房地产发展普遍呈现两头大中见小的特征,具体如下: 之一,集资建房、企业联合建房、经济适用房等类型房地产产品开发比例较高; 之二,为金字塔顶端的富人建设的豪华商品房开发比例较高; 之三,价格适中、适合于普通大众的正规商品房开发比例较低。 山西省各地市各地市的房地产发展不均衡,其中以太原市房地产发展水平最高。除太原市外,南部晋城、运城、长治、临汾等地市房价处于第一梯队,北部大同、中部吕梁等地市处于第二梯队,但目前大同市的增长速度为省内最高,而距离太原最近的晋中地区房地产发展水平反而不高。 房地产业的高速发展离不开经济基础,近年来山西省经济结构调整的效果越来越明显。XX 年山西省第三季度经济运行分析会上获悉,前三季度,山西省生产总值完成亿元,同比增长;全省财政总收入完成亿元,增长,增速高出上年同期个百分点;社会消费品零售额完成亿元,增长,是 1996 年以来同指数增速最猛的时期。山西省人民政府宣布,山西省前三季度经济运行创 20 年来最好水平。在经济高速发展,人民生活水平普遍提高的良好宏观环境之下,富贵阶层的产生是高档商品房开发是否成功的先决条件。 在山西省,煤炭产业是山西省经济发展的支柱产业,近几年,随著煤炭需求的逐渐回升,山西煤炭市场也逐步由供大于求变为供不应求,特別是在 XX 年,煤炭价格一路飙升,更加推动了煤炭市场发展,而煤炭市场的高速发展又拉动了运输、服务等相关产业的发展,加之局部地区钢铁、电、铝等产业的发展迅速催生了一大批新贵阶层,散布于各个乡镇甚至各个村落的富裕阶层,又为县城、地市的高档商品房发展奠定了良好的基础。 二、晋中地区住宅及房地产业发展状况 晋中市面积 16408 平方千米,人口 302 万。市人民政府驻榆次区。所辖地区概况如下: 晋中市辖区概况统计表 地区 面积(平方公里) 人口 地区 面积(平方公里)人口 榆次区 1327 52 万 介休市 743 37 万 榆社县 1651 13 万 左权县 2028 16 万 和顺县 2251 13 万 昔阳县 2111 24 万 寿阳县 2111 21 万 太谷县 1034 28 万 祁 县 854 25 万 平遥县 1260 49 万 灵石县 1206 24 万 XX 年晋中市房地产开发施工面积万平米,其中住宅开发面积万平米,商业用房开发面积 30 万平米;XX 年榆次区房地产开发施工面积万平米,其中住宅万平米,商铺 21 万平米; XX 年榆次区销售万平米,预售万平米,空置存量面积万平米。 政府主导房地产发展的主要目标为:继续加大经济适用住房建设力度,通过房地产开发途径每年提供住宅面积达到 100 万平方米以上;到 XX 年,住宅市场化率基本达到全国平均水平;房地产开发投资年均增长 28%以上,占全社会固定资产投资比重达到 10%以上;人均面积达到 25 平方米以上,基本实现每户有一套功能齐全住宅。 从以上数据可以看出: ? 晋中市%以上的房地产开发面积集中在榆次,其中%以上的住宅开发集中在榆次; ? 榆次区房地产销售势头良好,开发销售的比例接近1:1; ? 从城市规模和开发数量的比较来看,榆次区目前的房地产开发势头已直逼太原; ? 从政府主导方向来看,比较支持房地产业的发展,但考虑到榆次区城市发展的空间很大,高档商品房的客源很大一部分来自各地县、乡镇甚至省会太原,这一需求关系的不稳定导致政府的支持力度会倾向于经济适用房。 三、榆次城市建设的发展趋势 榆次区原是榆次市,西北紧邻山西省会太原,东与寿阳县交界,西同清徐县毗邻,南与太谷县接壤;在 1978 年就是山西省仅有的 7 个城市之一。在 1999 年榆次与介休市、太谷县、祁县、平遥县、灵石县、寿阳县、昔阳县、左权县、和顺县、榆社县和榆次经济技术开发区共同组成晋中市,并作为晋中市政府所在地,是晋中政治、经济、文化的中心。 榆次还是华北铁路运输网络的重要枢纽,石太线、同薄线、太焦线呈“X”型交汇于榆次区;国、省道及县乡公路四通八达,太旧高速公路与东石高速公路连接,直通北京。榆次区距太原机场仅 14 公里,且有一级干线公路相联接,新建的机场跑道和候楼已经落成运营,可飞往全国各大城市。最近又开通了直达香港的新航线。 由于榆次既有与太原经济补充的历史性又具备主导整个晋中地区的发展性,使得其具有得天独厚的发展环境。随着太原“南移西进”的不断推行,榆次“西移北进” 、经济技术开发区的超速发展,榆次将“推动城乡基础设施建设,不断完善城市中心职能”列为工作重点,城市投资环境进一步完善,城市综合竞争力将逐渐拉小与太原之间的差距,并融入大太原的整体经济发展范畴。 四、项目所在区域的发展趋势分析 榆次,素有太原后花园之称 项目位于榆次安宁大街东段,地理位置优越。该地区是榆次距离省会太原最近的区域,仅有 25 公里,距离飞机场 10 公里,高速公路入口 1(来自: 小龙 文档 网:调查报告榆次老城)0 公里,火车站、汽车站 3 公里,2 路、6 路公交车直通。安宁大街既是榆次交通的一条重要通道,交通极为便利,但和顺城街、榆太路、迎宾街等交通干道相比,车流人流量要小, 人文氛围突出,具有良好的居住环境;而且它周围有医院、超市、商场、银行等重要生活设施,更有榆次二中、五中等重点中学,在很大程度上满足了居民生活购物教育的必要需求,是宜商宜住的绝佳地段。并且随着“城市艺墅” 、 “田森嘉园”等项目的开发建设,安宁大街必将成为榆次集高尚居住环境与繁华商业氛围为一体的城市新一带开发热点。从榆次所处的独特地理位置可以看出,作为晋中市市政府驻地,晋中市各地县向心力的聚集点,又是公认的太原后花园,相比其他地市,在作为乡镇进入城市、城市跨入省城的跳板作用中,榆次的效果最为明显甚至不久的将来,在太原市迅速的城市扩张下, “跨入榆次就是融入省城”。 小结 1、山西省大部分区域房地产发展尚处于初级阶段,市场不规范,发展空间极大; 2、煤炭及其相关的运输、服务产业催生了大批的新贵阶层,购买力强,为县城、地市的房地产高端产品奠定了良好的市场基础; 3、城市化的加快以及对下一代教育环境的重视加快了乡镇向地县、地县向地区中心城市、地区中心城市向省会城市了人口迁移; 4、晋中市%以上的房地产开发集中在榆次,其中%以上的住宅开发集中在榆次; 5、榆次区房地产开发销售势头良好,开发销售的比例接近一比一; 6、榆次区的房地产开发规模同城市规模相比,其势头已直逼省城太原; 7、在榆次区,由于城市的发展空间很大,高档商品房的客源很大一部分来自各地县、乡镇甚至省会太原,这一需求关系的不稳定导致政府的支持力度会倾向于经济适用房; 8、随着太原“南移西进”的不断推行,榆次“西移北进” 、经济技术开发区的超速发展,榆次将逐渐融入大太原的经济发展圈和城市生活圈; 9、作为晋中市市政府驻地,晋中市各地县向心力的聚集点,又是公认的太原后花园,相比其他地市,在作为乡镇进入城市、城市跨入省城的跳板作用中,榆次的效果最为明显甚至不久的将来,在太原市迅速的城市扩张下,“跨入榆次就是融入省城” ; 10、项目所处区域日趋成为榆次集高尚居住环境与繁华商业氛围为一体的城市新一带开发热点,高尚居住圈逐渐形成。 一、项目调查统计表 个案名称 颐景新城 田森嘉园 城市艺墅 御景城市花园 开发商 山西颐景房地产开发公司 榆次田森房地产 顺驰地产公司 广东振鹏 企划销售 上海名骏 顺驰地产公司 广东振鹏 小区地址 西顺城街 安宁大街 17 号 南都开发区中央大道 迎宾路 66 号 电话 0354-0354-3073555规划用途 住宅、商业街 住宅、综合楼 住宅、商铺 住宅、商铺 基地面积 亩 240 亩 约 240 亩 总建面积 10 万 7 万多 XX00 260000 单价范围 2680 起 1680-2800 元,均价 1900 1900-2400 元 层差 60 30 70 公开日期 底 交房日期 XX-8 建筑楼层 五幢 12F 六幢 6F 两幢 12F、两幢 16F 6F 6F 得房率 86%左右 80% 87%左右 80% 绿化率 35% 40% 35% 40%主力面积 114、126、150、166、185 100、128、150 97、114、144、230 面积范围 120228 108311 100180 97280 物业费 1 容积率 银行贷款 六成二十年 六成二十年 六成二十年 六成二十年 总户数 228 342 1400 多 一期户,共多户 车位数 地下 1:1 270 左右 地上车位 地上 车位价格 未定 未定 送 无 配套 未定 会所 会所 会所 地下室 未定 3000 元/个 送地下室 个案名称 晋商国际 佳地花园 黄金传奇 开发商 山西圣方房地产 中博房产 恒泰公司 企划销售 同源房产商务有限公司 中博房产 台湾宝利发 小区地址 迎宾西街 迎宾西路 18 号 榆次老城旁 电话0354-3060698规划用途 住宅、商住 商、住 商住楼 基地面积 21 亩 180 亩 一期 26 亩 总建面积 80000 75200 37000 多 单价范围 2100-2620 元,均价 2400 2188-3000 元 1800-2300 元 层差 70 公开日期 交房日期 建筑楼层 一幢 12F、一幢 15F 1 幢 10F、1 幢 8F、2幢 7F 4F、6F 得房率 73% 80% 95% 绿化率 020% 主力面积 71、110、140、180 180、208、360 150 面积范围 70180 180360 150260 物业费 1 容积率 银行贷款 七成二十年 六成二十年 七成二十年 总户数 234 42 144 车位数 200 一个/户 地上车位 车位价格 五万/个 五万/个 送车位 配套 会所无 地下室 无送地下室、家电 个案名称 潇河湾 金辉花园 锦绣新城 开发商 榆次东方房地产 晋中通宇房地产 新兴集团 企划销售 南京兴天经纪有限公司 自售 小区地址 锦纶南路南端 北山路与校园路交叉口 锦纶南路 电话0354-3111288划用途 住宅 商住楼 住宅 基地面积 255 亩 8 亩 40000 总建面积 22500 多 1XX 多 60000 单价范围 起价

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