澳大利亚房地产市场分析

澳大利亚房地产市场分析澳洲，世界房地产市场透明度排名前列，属于高透明度市场，健全的法律，完善的法规，成熟的管理规范，自由的市场经济，以上种种，无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发展的前提。市场环境分析展望澳洲房地产市场未来，短期影响因素影响不大，而利率和市场情绪将会引领主要房价变动，2012 年可能的加息和预期参与资本额趋弱是利空方的主要依据，而基本面将会是利多因素。澳洲利息率趋于平稳，只要消费额价格指数保持稳定，利息率近期不会调高。但是，各银行可能会独自提高利息率。不同时期的利率相比其他首都，澳洲首都悉尼的房地产市场最稳定；(悉尼房市) 去年增长 1.2 个百分点，再考虑到 3.3%的通货膨胀，悉尼的房价反而显得更便宜些。城市 别墅 公寓悉尼 $615,500 $427,000墨尔本 $518,500 $400,500布里斯班 $459,000 $358,000柏斯 $491,500 $389,000阿德雷德 $387,500 $305,0002010 年澳洲首府城市房价走势下图为悉尼房产价格从 2006 年 4 月至 2011 年 4 月的走势图：悉尼房产价格走势图市场行情走出高增长时期, 悉尼房价仍最高，但与其他城市的差距缩小。就别墅中位价格而言，墨尔本低于悉尼 16%。布里斯班别墅的中位价格低于悉尼 23%。主要城市的别墅中位价就公寓中位价格而言，墨尔本低于悉尼 4%，布里斯班公寓的中位价格低于悉尼 16%。主要城市的公寓中位价格首先，中期来看收入将会稳定增长，促进购房能力的增长。其次，供给方的政策性不足将会导致房价受到“短缺溢价”影响而上涨，目前争议在于短缺溢价是否已经反映在房价中、是否会首先通过租赁市场的信号来表现。贷款和税收规定的影响已经在过去 20 年中被市场消化，不会继续影响房地产市场的基本面。同样，双职工家庭的增多导致服务供应增加和购房能力加强也已经被市场消化。即使这些结构型因素对房价的作用消失，但这些结构性因素不太可能被扭转。不夸张地说，这些结构性因素是近几十年来影响房价的最重要因素。而现在它们对房价的作用是中性的。主要城市的房产月度价值变化调查显示，澳洲房价在未来 12 个月估计会下降 0.5%，在阿德莱德、堪培拉和悉尼会有微小的上升，但会被布里斯本的下降所抵消，而珀斯和墨尔本会有小小的下降。不过，该项调查是在去年 11 月底至 12 月初在昆省，纽省和维省的大洪灾之前进行的。由于昆省洪灾的影响，下一次住宅调查会更糟糕。独立房屋的资本增长预计将超过公寓房，低价位的物业（50 万元以下）在未来 12 个月的会有强劲增长。自住物业的买主在 2011 年仍然是市场需求的主要动力，并会继续主宰在 2011 年新旧物业的市场，预计占新物业市场的 48%，占旧物业市场的 52%。预计在内城区不管是新的物业还是旧的物业，需求都是最强劲的。澳洲房价有别于任何一个发达国家，根据澳洲 APM 统计过往 40 年数据统计表明，澳洲房价平均每年增长 10%，房价平均每七年翻一倍。即时面临 2008 年全球金融危机，在澳洲政府的调控下，房产市场也仅仅微调 4 个点，澳洲也成为全世界第一个在金融危机后加息的国家。供求分析澳大利亚财政部长史旺在堪培拉举行的房地产业大会上表示，目前澳洲房产供不应求，供需差为 17.84 万，但不到二十年这一缺口就会扩大至 60 万。史旺称，澳洲住房供给协会估计，到 20182029 年度，房地产供需比例将更加不均衡，因此提高房屋供应势在必行。房屋供不应求是导致澳洲房价如此稳定增长的最重要的原因之一，为何房屋供不应求的现象一直困扰澳洲呢？澳信集团投资专家根据对澳洲房产市场的研究后，说出了澳洲房屋供不应求的重要原因：第一：澳洲人口的快速增长。澳洲每年超过 2%的人口增长，绝对是惊人的。而且这只是全国平均数字，悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市的人口增长速度远高于澳洲平均值。人口的快速增长，自然转化成了对房屋的大量需求。澳洲部分城市人口增长数与增长率第二：澳洲物业是永久产权。从政府规划出一块作为住宅的用地，到开发商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要约 15 年时间之久，其中审批、建造等相关手续相当严格规范，规范的审批建造工程虽延缓工期和进度，但同时表现出澳洲政府对购房者和业主最大利益的维护，保障了消费者的权益；第三：开发商资金的投入慢，这也是澳洲和国内最大的区别之一，澳洲开发商在房屋交割前拿不到购房者支付的购房款，包括首付款，澳洲政府规定购房者只需支付 10%首付款，并且是存入律师信托账户，直至房屋交割那天才会将购房款转给开发商。有别于国内首付款和贷款可以马上到开发商账户的流程，澳洲此举也避免了烂尾楼或者开发商卷款逃走的现象。因此购买澳洲房产，可以说客户承担的风险是 0。这也在一定程度上延缓了开发商开发的周期。第四：澳洲政府长远及人性化的城市规划，规划出住宅用地后，政府会有相应的配套设施建设工程，如医院、学校、购物中心、交通等，由于这个环节需要大量资金，所以也需要花费较长的时间完成。供不应求的房屋市场不仅导致房价飙升，同时本地人买房偿付能力也严重下降，因此致使大批人群无法承担买房而选择租房，这又大力推动了澳洲的房屋租赁市场的向前发展，尤其是各大省会城市的物业租金基本每年保持 8%持续提高，形成了澳洲独有的高房价，高租金的市场现象，这和国内高房价，低租金，高空置率形成了鲜明的对比。澳信集团投资专家说，这就是为什么澳洲一直存在房屋供不应求的现象，也是澳洲房产市场长期稳定发展的原因，也是投资客户分散资产合理配置的安全有保障的投资产品。另外，澳洲凭借稳定的政治体系、优良的教育体制、优越的自然环境，成为越来越多投资客、海外移民及留学生理想的国度。竞争分析随着海外资金的流入，澳洲房地产业将面临更加激烈的竞争。据澳洲人报的报道，中国人寿保险公司及新兴的主权财富基金正计划将房地产列入投资组合。其中，拥有 5200 亿美元（约 5220 亿元）资金的世界第二大主权财富基金挪威政府养老基金就是其中之一。挪威政府养老基金已在 10 年正式开始进入澳洲房产市场。法律正逐渐发生改变以放松对投资本地房产业管制，挪威政府养老基金的投资就是一个很好的例子。挪威政府养老基金于 10 年做出了第一笔房产投资，将 4.5 亿英镑（7.14 亿元）资金投入属于英国皇家财产局位于伦敦 West End 的 113 栋房产。挪威政府养老基金可用于房产投资的资金最高限额为总资产的 5%。该资金也是欧洲最大的证券投资商，其中 60%的资金用于投资股票，35%的资金用于投资债券。澳洲房产市场的新玩家还将包括中国的人寿保险公司。十月份，北京一家公司已通过了申请。此外，日本企业也正在谨慎地寻找海外市场，而澳洲则是本区域中最具透明度的国家。随着自住房购买的减少，投资活动日趋活跃。与去年同期相比，自住房贷款比例下降19%，投资性贷款上升了 11%。自住房和投资房的信贷额鉴于经济发展的良好趋势和澳洲稳定的政治形势，消费者信心将进一步上扬。消费者信心指数租赁分析收益率将会开始缓慢下降、租金将会调整。办公楼市场的持续紧张将导致未来数年内的租金上调，并进而引发一轮新建周期。从 2010 年初开始，由于首次购房者的历史性增长，带动了租金收益在今后期间的稳步上升，得到了持续的改善。从下图中可知，各主要城市的别墅租金收益均高于 3.5%，而各主要城市的公寓租金收益率更是都大于 4.1%。澳洲楼市呈现租金高收益率等利好，正是置业最好时机， “以房养学”渐成留澳新选择。各主要城市的别墅租金收益各主要城市的公寓租金收益“以房养学”是指留学生在澳洲留学期间，买一套多房一厅房产，自住一间，另外几间租给同学收房租。随着土地的升值，当留学生毕业后房产升值将达 30%40%，此时将房产转卖，升值部分套现的资金加上租金足以抵消学费及生活费。近期澳洲楼市呈现出“四低三高”的格局：即“低利率、低汇率、低新屋动工率和低空置率”及“高回报率、高人口出生率和高移民人口增长率” ，正是澳洲置业好时机。购买墨尔本市中心地段很好的公寓，按实用面积结算，现在每平方米的价格为人民币2500030000 元，目前租金年回报率高达 6%7%。另据澳大利亚统计局资料显示，澳大利亚现在租房需求量是 19 万套，但是目前在市面上现房和期房加起来才只有 14 万套，市场前景颇为看好。10 年首府城市租金涨幅墨尔本 CBD 办公楼收益率在接下来数年的表现都将很强。过去 6 个月中持续的就业机会增加明显降低了空置率。租金较其他东部沿海首府城市而言非常稳定，但仍然有一定下降。由于 2009 年末以来资本投入下降 18%，资本收益率依然坚挺，但是依然存在租金调整和收益率收缩的可能。在布里斯班 CBD 办公楼市场的过去 6 个月中由于供应量小，即使经济表现不佳，需求并不旺盛，仍然出现了空置率大幅下降。2007 年租金翻倍以后一直维持在这一水平上，但若经济表现继续不佳则前景堪忧。珀斯 CBD 办公楼市场由于大宗商品行业的强势兴起而抵消了供应量大幅增加的负面作用，目前空置率正在下降。在价格方面，租金和资本回报率在全球金融危机以后崩溃，目前市场仍在寻找一个合理的价格。由于西澳州的经济前景看好，房租和房价仍将保持稳定。阿德莱德 CBD 地区租金在全球金融危机时期在全国一枝独秀，办公楼价格