大连星海高尔夫项目可行性研究报告2008年-63DOC.doc

大连星海高尔夫项目可行性研究报告目录第一章总论.4第一节项目概述.4第二节项目主要技术经济指标.6第三节编制依据.9第二章市场分析与预测.11第一节大连市宏观情况分析.11第二节大连市房地产发展特征.15第三节大连市高新园区区域总体分析.25第三章市场调查及项目分析.43第一节高新园区房地产市场调查.43第二节项目SWOT分析.49第三节项目定位及目标消费群体分析.51第四章项目户型产品定位.54第五章建设规模及方案.57第六章相关单位简介.67第七章销售价格与销售收入估算.68第八章投资估算.72第九章投资计划与资金筹措.80第十章风险分析与防范对策.81第十一章综合评价与建议.83卓摩营销策划机构4第一章总论第一节项目概述一、项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。二、项目概况项目名称：星海高尔夫花园开发商：大连洪富房地产开发有限公司项目实景图卓摩营销策划机构5用地位置：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质：军产土地用地面积：118500m2总建筑面积：387123.49m2容积率：3.27（不含地下面积）建筑型式：高层三、项目位置图具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面项目实景图卓摩营销策划机构6第二节项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示。表1-1总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha11.858总建筑面积m2387123.49不含地下面积其中1、住宅建筑面积m2251062.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.566、变电所及小区公共配套m23000卓摩营销策划机构7地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表1-2项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha1.433总建筑面积m251966.2不含地下面积其中1.公寓建筑面积m226717.522.公建建筑面积m214936.123.酒店建筑面积m210312.56地下面积m218935.26容积率-3.63不含地下面积A-2区规划总用地ha0.872总建筑面积m242969.67不含地下面积其中1.公寓建筑面积m235632.32.公建建筑面积m28837.37地下面积m25380.98地上停车位位27容积率-4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积m294935.87不含地下面积卓摩营销策划机构8其中1.公寓建筑面积m262349.822.公建建筑面积m223773.493.酒店建筑面积m210312.56地下面积m224316.24容积率-4.12不含地下面积表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区规划总用地ha4.931总建筑面积m2144562.04不含地下面积其中1.住宅建筑面积m2118467.752.现有住宅面积m224048.753.公建建筑面积m22045.54地下面积