经营管理彩色讲义a

1物业经营管理第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述一.物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。二.物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体 （一）.写字楼 包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型 专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级（二）.零售商业物业 不论一宗零售商业物业的产权是统一额度还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 零售商业物业通常分为零售商业物业通常分为 六种类型六种类型： 1.区域购物中心：建筑面积在 10 万 m2 以上，有效商业服务半径可达到 200km 2.市级购物中心：规模一般在 3 万 m2 以上，商业辐射区域可覆盖整个城市 3.地区购物商场：规模一般在 1-3 万 m2 之间，以城市中的某一部分为主 4.居住区商场：规模一般在 3000-10000m2 之间，商业服务区以城市中的某一居住小区为住 5.邻里服务性商店：规模一般在 3000m2 以下，服务人口在 1 万人以下 6.特色商店 两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分（三）.出租型别墅或公寓 1.别墅：实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 2.公寓 （四）.工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼） （五）.酒店和休闲娱乐设施 .包括 酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场 酒店与休闲娱乐设施的差别酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： 1.服务对象不同 2.地理位置不同 3.服务内容不同 4.建筑设计和装潢风格不同三.物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 四.物业经营管理企业. 物业管理企业 以公司的形式存在以公司的形式存在 五个特征： 1.依法登记注册 2.由两个以上股东共同出资经营 3.以营利为目的 4.具有法人资格 25.是经济组织 物业经营企业管理属于服务性行业，同时又是经营性行为行业 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种 从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业管理和设施管理 以运行管理为主以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理 以策略管理为主以策略管理为主1.物业管理 对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作2.设施管理 其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境 3.房地产资产管理 物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容4.房地产组合投资管理 经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；在合适的时机购置和处置物业资产。 房地产投资的利润是通过 三种基本途径三种基本途径创造出来 二.物业经营管理不同层次之间的关系物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流 而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业 资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业 房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划 房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略三.物业经营管理中的战略性工作 （一）.确定战略 （二）.确定标准 （三）.构建信息基础 （四）.决策分析 （五）.进行资产组合 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。这种理论的假设是投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益。 在考虑物业组合中减少风险时，投资者将在可以选择的范围内，寻求相关系数为负的投资。四.物业经营管理的常规工作 （一）常规工作内容概述 从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平 在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平 物业管理师是指在物业业主授权的工作范围内工作 必须留有一定的可支配资金进行调查、拍照、复印资料、搜集整理电话记录等3（二）现金流和成本管理 相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益 4.服务费 （1）目的 （2）成本分摊 一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承担面积占物业总面积的比例计算公共服务的成本如果没能提前收取业主将不得不替租户垫付大笔资金 （三）日常维修和维护 日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式 业主会尽可能地将这些修缮责任托付给租户承担，对于由业主承担维修责任的物业，很多机构投资者会拒绝参与投资 （四）未来维修和维护 对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护 对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显 典型的物业最有可能是合理的设计和建筑标准与可接受的维修成本的组合 （五）.设施设备管理 （六）.物业保险管理第一章对于概念理解必须熟读第一章对于概念理解必须熟读 .仔细关注及理解仔细关注及理解 .出题方式多为多选题出题方式多为多选题 .单选题单选题 .出于时间考虑出于时间考虑 .做十套模拟卷加深做十套模拟卷加深影响影响 .并与制度并与制度 .实务串起来理解实务串起来理解 .第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择 物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象 第一节第一节 房地产投资房地产投资 （这一章为重点（这一章为重点 .必须了解与掌握）必须了解与掌握）一.房地产投资的概念 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 投资者进行房地产投资的目的：使其财富最大化；获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值；降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响二.房地产投资的形式 房地产投资分为 直接投资和间接投资直接投资和间接投资 直接投资直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 直接投资又可分为 从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式 开发投资者主要是赚取开发利润；置业投资者获得收益、保值、增值和消费 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 具体形式包括 购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券券（一）.房地产直接投资 1.房地产开发投资（通常 属于短期投资属于短期投资，形成了房地产市场上的增量供给） 2.房地产置业投资 面向现有运行中的房地产， 以获取物业所有权或使用权为目的以获取物业所有权或使用权为目的的投资 其对象可以是 开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业 置业投资的目的： 一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用； 4二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入 （二）.房地产间接投资 1.房地产企业债券和股票投资 2.投资于房地产投资信托基金 REITs 的 优点：收益相对稳定；投资的流动性较好优点：收益相对稳定；投资的流动性较好 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为 权益型、抵押型和混合型权益型、抵押型和混合型三种形式 3.购买住房抵押支持证券 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券 主要做法：主要做法：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者三.房地产投资的特性 （一）. 位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。 房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。 （二）. 寿命周期长寿命周期长 房地产寿命可以区分为 经济寿命和自然寿命经济寿命和自然寿命 经济寿命：经济寿命：净收益大于零的持续时间 自然寿命：自然寿命：不能继续保证安全使用的持续时间。 房地产的经济寿命与其使用性质相关。 税法中规定的有关 固定资产投资回收或折旧年限固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相关。（三）. 适应性适应性 为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度 对职业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险 （四）. 各异性各异性 各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产，这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面（五）. 政策影响性政策影响性 政策影响性是指 房地产投资容易受到政府政策的影响房地产投资容易受到政府政策的影响 1.由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注 2.房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响 （六）. 专业管理依赖性专业管理依赖性 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动 （七）. 相互影响性相互影响性 是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响四.房地产投资的利弊 1.房地产投资之利房地产投资之利 （1）.相对较高的收益水平 （2）.能够得到税收方面的好处 （3）.易于获得金融机构的支持 （4）.能抵消通货膨胀的影响 （5）.提高投资者的资信等级 52.房地产投资之弊房地产投资之弊 （1）.流动性差 （2）.投资数额巨大 （3）.投资回收期较长 （4）.需要专门的知识和经验第二节第二节 房地产投资的风险房地产投资的风险一.房地产投资风险的基本概念 （一）.风险的定义 定义： 未获得预期收益可能性的大小未获得预期收益可能性的大小。 例如： 用标准方差判断风险的大小用标准方差判断风险的大小 物业 1 为写字楼项目，2002 年末价值为 1000 万元，预计 2003 年末价值为 1100 万元的可能性为 50%、为 900万元的可能性为 50%，则 2003 年该物业价值的标准方差为 10%； 物业 2 为保龄球场项目 2002 年末价值为 1000 万元，2003 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，则 2003 年该物业价值的标准方差为 20%。 因此，可以推断物业 2 的投资风险大于物业 1 的投资风险。 实际收益低于预期收益时，称投资面临着 风险损失风险损失； 较预期收益增加的部分，通常被称为“ 风险报酬风险报酬”。 （二）.风险与不确定性 对于可能的情况 无法估计无法估计其可能性 （三）风险分析的目的房地产投资的风险主要体现在 投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性性四个方面. 人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险 二.系统风险 （一）. 通货膨胀风险通货膨胀风险 通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来风险.通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益率影响的程度 （二）. 市场供求风险市场供求风险 房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多 （三）. 周期风险周期风险 周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 房地产市场周期波动可分为 复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段（四）. 变现风险变现风险 变现风险是指急于将商品换成现金时由于折价而导致资金损失的风险。 （五）. 利率风险利率风险 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一 两方面的影响两方面的影响： 一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少； 二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难 房地产投资者即使得到的是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也会因为利率的上升而造成不利的影响（六）. 政策风险政策风险 避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或税收优惠政策的项目进行投资。 （七）. 政治风险政治风险 6房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的整治风险。 （八）. 或然损失风险或然损失风险 或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失.最好的办法是加强物业管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查，防患于未然。三.个别风险 （一）. 收益现金流风险收益现金流风险 对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力 等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响 （二）. 未来经营费用风险未来经营费用风险 置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会面对着建筑物功能过时所带来的风险 由于建筑物存在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用 （三）. 资本价值风险资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平 即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化 （四）. 比较风险比较风险 （又称成本风险）（又称成本风险）是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险 （五）. 时间风险时间风险 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等 （六）. 持有期风险持有期风险 持有期风险是指与房地产投资者持有时间相关的风险 四.风险对房地产投资决策的影响 1.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2.根据风险管理的能力选择投资方向根据风险管理的能力选择投资方向 3.根据风险周期变化特点把握投资时机根据风险周期变化特点把握投资时机 利用房地产市场的 周期规律周期规律进行反周期操作，即低潮时买土地、高潮时卖产品，是许多开发商希望达到的境界。第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分 狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 对于区位的广义理解，除了其地理位置外，还包括该地区位所处的社会、经济、自然环境或背景；还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。 房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。 房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。二.不同类型房地产投资对区位的特殊要求 （一）.居住物业 1.市政公用和公建配套设施完备的程度 2.公共交通便捷程度 3.环境因素 4.居民人口与收入 （二）.写字楼物业 71.与其他商业设施接近的程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性 写字楼项目区位选择还应总是其易接近性（有没有快捷有效的道路进出写字楼；是否有足够的停车位）（三）.零售商业物业 零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果 商业敷设区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析 商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。 （四）.工业物业第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念一.现金流量 房地产投资活动可以从 实物形态和货币形态实物形态和货币形态两个方面进行考察 把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量 其中，流出系统的资金叫做 现金流出现金流出，流入系统的资金叫做 现金流入现金流入；现金流出与现金流入 之差称为净现之差称为净现金流量。金流量。 对于房地产开发投资项目来说， 现金流入现金流入通常包括 销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等， 现现金流出金流出主要包括 土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金。 二. 现金流量图现金流量图1.横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻 2.公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期未发生，称为期末惯例法 3.在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为上一周期期末 4.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和三.房地产置业投资 广义的投资广义的投资是指以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。 房地产置业投资，包括房地产 购置投资和流动资金投入购置投资和流动资金投入两部分。 房地产购置投资，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本；流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。四.房地产置业投资的现金流量1.潜在毛租金收入 能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 2.空置和收租损失 一是空置的面积产生租金收入；二是租出的面积没有收到租金。一是空置的面积产生租金收入；二是租出的面积没有收到租金。 只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。3.其他收入 4.有效毛收入 85.运营费用 是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。包括房产税、城镇土地使用税， 但不包括所得税。但不包括所得税。6.净运营收益 净运营收益的最大化净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面 7.抵押贷款还本付息 8.准备金 又称修理基金，通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。 物业管理条例中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”。该专项维修资金属业主所有。 9.税金 （1）经营税金及附加：营业税的税率为 5%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3% （2）城镇土地使用税和房产税 （3）企业所得税（33%） 10.经营现金流： 储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。（二）收益性物业的现金流物业管理企业所涉及的财务管理一般到生产净运营收益为止。 业主对物业价值的估计通常基于税前或税后现金流。第二节第二节 现值与现值计算现值与现值计算一.资金的时间价值 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 1.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 2.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃消费的损失所应得到的补偿 二.利息与利率 （一）利息 指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 （二）利率 利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额之比三.单利计息与复利计息 （一）.单利计息 仅按本金计算利息，利息不再生利息，其利息总额与借贷时间成正比 9（二）.复利计息（指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“ 利息利息再生利息再生利息”） 第 1 个计息周期后的本利和：F 1=P（1+i） 1 第 n 个计息周期后的本利和：F n=P（1+i） n-1+P（1+i） n-1i=P（1+i） n 在投资分析中，一般采用复利计息在投资分析中，一般采用复利计息 四.名义利率与实际利率 （一）概念 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率的区别当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率的区别。 名义利率、实际利率、周期利率、计息周期 当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；但当按复利计息时，实际利率则不等于名义利率当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；但当按复利计息时，实际利率则不等于名义利率。（二）.名义利率与实际利率的关系式 （二）.名义利率与实际利率的关系式 例如：年利率为 12%，存款额为 1000 元，期限为 1 年，分别以 1 年 1 次复利计息、一年 4 次利率计息、一年 12次按月利率计算，则其实际利率： 一年 1 次计息：实际利率=名义利率=12% 一年 4 次计息：实际利率=（1+12%/4） 4-1=12.551% 一年 12 次计息：实际利率=（1+12%/12） 12-1=12.683%实际利率比名义利率存在着下述关系： 1.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 2.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 3.当每年计息周期数 m1 时，名义利率与实际利率相等 4.当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率 5.当每年计息周期数 m 时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系为 i=r-1 五.复利计算公式与系数 （一）常用符号 P现值； F终值； A时值；（二）公式与系数 1.一次支付的现值系数和终值系数 F=P（ 1+i） n 2.等额序列支付的现值系数和资金回收系数关于公式计算问题说明:公式计算:在这次考试中所占的分值为 10%-15%.但计算基本分为 8-10 分. 计算基本分同学们很容易算出.需要计算的会公式就算.不会公式就随便选一个.出于考试时间限制不会很难.实在算不出.选择放启.必竟分值不多.不要把过多的时间放在公式计算题上.没人可以在计算上拿满分.切记.切记.六.复利系数的应用 例 3-1 已知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？ 10解： 已知 r=15%，m=12/3=4，则该笔贷款的实际利率 i=（1+r/m） m-1=（1+15%/4） 4-1=15.87% 例 3-2 某投资者向银行贷款 2000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款 的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的年利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少? 解：已知 P=2000 万元，n=34=12，i=8%/4=2%， 则：开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额 =Pin=20002%12=480（万元） 计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息 =P（1+i） n-1=2000（1+2%） 12-1=536.48（万元）例 3-3 某写字楼投资项目在 10 年的持有期内各年净运营收益均为 50 万元，第 10 年末净转售收入为 6000 万元，如果折现率为 10%，求该写字楼投资项目的收益现值。 解：已知 A=50 万元，n=10%，F 10=600 万元，则该写字楼项目收益现值： P = A/i1-1/（1+i） n+F10/（1+i） 10 = 50/10%1-1/（1+10%） 10+600/（1+10%） 10 = 538.55（万元）第三节第三节 设备更新中的经济分析设备更新中的经济分析一.设备更新的原因与特点 11（一）.设备更新的原因 1.设备有形磨损设备有形磨损 第一类有形磨损，是指设备在运转过程中， 在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏； 第二类，是指设备 因自然力产生的磨损因自然力产生的磨损 2.设备无形磨损设备无形磨损 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的 3.设备磨损的补偿设备磨损的补偿(分两种，即 局部补偿和完全补偿局部补偿和完全补偿 ) （二）.设备更新的特点分析 1.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 包括 自然寿命、技术寿命和经济寿命自然寿命、技术寿命和经济寿命 自然寿命也称物理寿命，主要取决于设备有形磨损的速度； 技术寿命主要取决于无形磨损的速度； 经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的 2.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 沉没成本等于旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值 在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，因为以前发生的现金流量及沉没成本不参与经济计算 3.只比较设备的费用只比较设备的费用 4.设备更新分析以费用年值法为主设备更新分析以费用年值法为主 二.设备经济寿命的确定 ACn=（P-L n/n）+1/nC j 在所有设备使用期限中，能使设备年等额总成本在所有设备使用期限中，能使设备年等额总成本 Can 最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命。 ACn=（P-L n/n）+C 1+（n-1）/2G （二）.经济寿命的动态计算方法 三.物业管理中的设备更新问题 设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。 例如：某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命 5 年，年电费支出 40 万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命 10 年，初始购置费用支出 120 万元，年电费支出 20 万元。仅从经济的角度分析，是否需要更新呢？如果采用静态分析的方法，则分析过程十分简单：旧式空调机组年电费支出 40 万元，新空调机组的等效年总费用支出为 120/10+20=32 万元，采用新设备，每年节约费用支出 8 万元，因此应该选择更新设备方案。当然，如果采用动态分析方法，新设备购置费用会产生较大的财务成本，因此更新设备的经济效果会下降。（二）.能提升物业运行服务质量的设备更新 同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响 例如：电梯的运行费用为 20 万元/年，可能导致的潜在租金损失为 30 万元/年，新电梯的更新购置成本为 300万元，经济使用寿命为 15 年，年运行费用为 15 万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加 20 万元/ 年的租金收入。此时如何决策呢？更新决策的思维逻辑是：比较更新和不更新两个方案下的12年等额费用，以数值小的方案为优。当然，这里要妥善处理好收益参数，将潜在租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费处理 如果进行静态条件下的计算，则不更新条件下的等额年费用为 20+30=50 万元，采用更新方案下的年费用为300/15+15-10=25 万元。据此可以选择更新设备方案。同样的道理，如果选用动态算法，考虑资金时间价值的影响，更新方案的年费用会增加，经济效果会下降，但也有可能是优于沿用原电梯的方案 第四节第四节 房地产投资财务评价指标房地产投资财务评价指标一.投资回收与投资回报 房地产投资的收益或总回报，包括 投资回收和投资回报投资回收和投资回报两部分。 投资回收投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬 投资回报投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率二.财务评价指标体系 房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的 盈利能力和清偿能力盈利能力和清偿能力 盈利能力指标，包括 静态指标和动态指标静态指标和动态指标 静态指标是不考虑时间价值的，通常在概略评价时采用；静态指标是不考虑时间价值的，通常在概略评价时采用； 动态指标是考虑时间价值的动态指标是考虑时间价值的 清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标 除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。三.盈利指标计算方法 （一）.动态指标 1.财务净现值 是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。如果 NPV 大于等于 0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的；如果 NPV 小于 0，则项目不可接受。2.财务内部收益率 财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率 财务内部收益率的经济含义财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率；同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 3.动态投资回收期 13动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资年份。 在项目财务评价 中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果 Pb 小于等于 Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的，动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。（二）静态指标 2.现金回报率 现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。例如，某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20 万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 2.8 万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为 2.2 万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2/20100%=11%。 现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。3.投资回报率 投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。在不考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）/权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税 后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。四、清偿能力指标计算方法 每年应计利息的近似计算公式为： 每年应计利息=（年初借款本息累计+ ）贷款利率 还本付息的方式包括以下几种： 1.一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息； 2.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息 3.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息； 4.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息； 5.“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期未全部还清。14第四章 收益性物业价值评估 第一节 收益性物业的概念 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。影响收益性物业价值的因素很多，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上收益性物业价值的高低主要取决于下列 3 个因素： 未来净收益的大小 获得净收益期限的长短 获得净收益的可靠性 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果为买卖目的评估这类收益性物业的价值，就要考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大的租赁期限较长的物业。买卖不破租赁。第二节 收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的概念和形成条件 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价 二、物业价格的形成条件 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。 有用性是指使用价值。 稀缺性是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。需要不等于有效需求 三、物业价格的特征 物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价。物业价格与一般物品价格的不同，物业价格主要有下列五个特征： （一）物业价格受区位的影响很大。除了其他地理坐标位置，还有可及性，便捷性距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。（二）物业价格实质上是物业权益的价格。 （三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。源泉价格，即这里的交换代价的价格。 服务价格，即这里的使用代价的租金。 （四）物业价格形成的时间较长。由于物业价值最大，在短时间内不易了解；社会经济位置经常在变化。 （五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响15第三节 收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 广义的价值有使用价值和交换价值之分。使用价值是交换价值的前提。 二、投资价值和市场价值 投资价值一词有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值。某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。 市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。 评估市场价值与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。 有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。 投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。三、成交价格、市场价格和理论价格 （一）成交价格 成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中双方实际达成交易理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解： 1.卖者出售物业时所愿意接受的价格总有一个最低界限 2.买者购买物业时所愿意支付的价格总有一个最高界限 3.只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，反之，则为非正常成交价格。 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。（二）市场价格 市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 （三）理论价格 理论价格是经济学假设“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 价格与供求是互动的：市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动。四、总价格和单位价格 （一）总价格 物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。 （二）单位价格 物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。 价格单位由货币和面积两方面构成。 2.面积：包括面积内涵和面积单位。建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积。五、实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 例如，一套建筑面积 100、单价 3000 元/、总价 30 万元的住房， 在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 161.要求在成交日期时一次付清。 2.如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠 5%。 在上述第一种情况下：实际单价为 3000 元/m，实际总价为 30 万元；不存在名义价格，第二种情况：实际单价为 3000（1-5%）=2850（元/m），实际总价为 28.5 万元；名义单价为 3000 元/，名义总价为 30 万元。3.从成交日期时起分期付清，如首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付 10 万元。在上述第三种情况下：实际总价为 10+10/（1+5%） 0.5+10/（1+5%）=29.28（万元）（假定年折现率为 5%），实际单价为 2928 元/；名义单价为 3000 元/，名义总价为 30 万元。 4.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。 在第四种情况下：实际总价为 30（1+5%）=28.57（万元）（假定年折现率为 5%），实际单价为 2857 元/；名义单价为 3000 元/，实际总价为 30 万元；不存在名义价格。5.以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。 在第五种情况下：实际单价为 3000 元/，实际总价为 30 万元；不存在名义价格。六、现房价格和期房价格 物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。 在期房与现房同品质下， 期房价格低于现房价格。 例 4-1 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300 元/，出租的年末收益为 330 元/。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，试计算该期房目前的价格。 解：该期房目前的价格计算如下：七、起价、标价、成交价和均价 （一）起价 起价是指所销售的商品房的最低价格。 （二）标价 标价又称报价、表格价，即卖方的要价。 （三）成交价 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。 （四）均价 均价是指所销售商品房的平均价格，成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 （一）评估价 评估价是对拟拍卖的物业的公共市场价值进行测算和判定的结果。 （二）保留价 保留价又称拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以 说明。拍卖标的有保留价的，竟买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。 17拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；第一次拍卖的，不得低于评估价或者市价的 80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的 20%。（三）起拍价 起拍价又称开叫价格、起叫价，拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是一种常见的叫价方式。增价拍卖是一种常见的叫价方式。 （四）应价 应价是竞买人对拍卖师师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 （五）成交价 成交价是指拍卖师落槌或者以其他公开表示表示买方的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价值拍卖中，最高应价不一定成为成交价。九、买卖价格、租赁价格 （一）买卖价格 （二）租赁价格 租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租。将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税构成因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括：地租；房屋折旧费，包括结构、设备和装