网友总结的土地估价师资料

1第一部分 土地基础知识一、土地的概念（一）土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义把握以下几个要点：（1）土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。（2）土地是自然的产物。人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。（4）土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。（二）其他学科对土地的定义土地概念的区分1从经济学角度从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。2从地理学角度从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。（二）土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。1土地的自然特性（1）土地面积的有限性。人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。（2）土地位置的固定性。决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。（3）土地质量的差异性。（4）土地永续利用的相对性。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。2土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。（2）土地用途的多样性。（3）土地用途变更的困难性。（4）土地增值性。（5）土地报酬递减的可能性。（6）土地的产权特性（7）土地的不动产特性（三）土地的功能1人类生存的物质基础2人类生产生活的场所（四）我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。2（2）后备土地资源有限。（3）土地类型多样，山地多于平地。（4）农地分布不均匀。（5）森林覆盖率低。（6）土地质量较差。（7）水土资源不平衡。 二、土地的分类（一）土地的基本类别1建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。2农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。 3未利用土地指农用地和建设用地以外的土地，包括未利用土地和其他土地两类。其中，未利用土地指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩、石砾地和其他未利用土地等。其他土地指未列入农用地、建设用地的其他水域地，如河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪等地类。（二）建设用地的基本特点（1）承载性与非生态利用性（2）土地利用逆转相对困难（3）土地利用的集约性：农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。（4）区位选择的重要性：在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变（5）无限性与再生性：建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。（6）空间性与实体性：建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。 （三）建设用地的类别1商服用地（1）商业用地（2）金融保险用地（3）餐饮旅馆业用地（4）其他商服用地2工矿仓储用地（1）工业用地（2）采矿地（3）仓储用地3公共设施用地（1）公共基础设施用地（2）瞻仰景观休闲用地4公共建筑用地3（1）机关团体用地（2）教育用地（3）科研设计用地（4）文体用地（5）医疗卫生用地（6）慈善用地5住宅用地（1）城镇单一住宅用地（2）城镇混合住宅用地（3）农村宅基地（4）空闲宅基地6交通运输用地（1）铁路用地（2）公路用地（3）民用机场用地（4）港口码头用地（5）管道运输用地（6）街巷7水利设施用地（1）水库水面（2）水工建筑用地8特殊用地（1）军事设施用地（2）使领馆用地（3）宗教用地（4）监教场用地（5）墓葬地（四）农用地的主要特征1生态利用性2利用逆转性3利用的相对粗放性4利用的永续性。（五）农用地的主要类别（1）耕地（2）园地（3）林地（4）牧草地（5）其他农用地：农田水利用地、养殖水面等（六）我国主要类别土地的利用方式1从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式有粗放型和集约型两种。粗放型土地利用方式，是依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。粗放型土地利用方式的标志是土地的投入与单产都很低。集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。为了协调土地经济共给的稀缺性和人类对土地需求的无限性的矛盾，目前各国都提倡集约型土地利用方式。2土地利用方式的另一种理解是，它相当于土地利用类型，如耕地、园地、林地的利用等。它近似于土地利用类型，但不同的地方细类有所不同，可以分得很细。4三、土地权利制度1土地产权的概念土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。2土地产权的构成（1）土地所有权土地所有权是指土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。（2）土地使用权土地使用权是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。（3）土地他项权土地他项权利是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利，包括土地抵押权、土地租赁权等。3土地制度概念（1）土地制度的定义土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。（2）我国城市土地制度的构成与基本特征构成：国有土地所有权制国有土地使用权制土地管理制度基本特征：城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。城市土地实行土地国有制度。城市土地属于国家所有，国务院是国家土地所有权的主体，国家土地所有权具体由各级人民政府代表形式。城市国有土地实行有偿有期限使用制度，市场机制是配置土地资源的主要手段。实行城乡土地统一管理体制。具体而言，土地统一管理体制的特征有二：其一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理；其二是要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理机构，发挥整体功能，实现土地管理目标。（3）我国农村土地制度的构成与基本特征构成：集体土地所有权制集体土地使用权制特征：农村土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。农村土地土地公有制的基本形式是集体土地所有制。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地可能通过征收而发生土地所有权的转移。农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不完整和明细的土地使用权；土地承包经营权不稳定；承包的土地可以有条件转让。农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集体规划，合理布局，综合开发，配套建设；并应按照有关规定办理审批手续。54我国土地所有权制度（1）土地所有权的含义（2）国有土地使用权的权能和范围权能：土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保留最终处分权。国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按土地管理法第 44 条的规定确定。不具审批权限或超越权限审批权限处分国有土地，其处分行为无效。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70% 留给地方人民政府。范围：城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。因国家组织移民、自然灾害等原因，农民就成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农村中的国有土地还有：名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地国家拨给农村集体和个人使用的国有土地（3）集体土地所有权的权能和范围权能：集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权力行使受法律限制；集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制受农民集体经济组织成员共同意志的限制；受国家法律和政府管理的限制。范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。5我国土地使用权制度（1）土地使用权的含义（2）国有土地使用权的种类及权能划拨国有土地使用权土地使用权划拨是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置费用后取得的没有使用期限定限制的国有土地使用权。划拨国有土地使用权的转让划拨国有土地使用权转让时，对符合条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳土地使用权出让金；对不具备出让条件的，可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。划拨国有土地使用权的出租6a划拨国有土地使用权人以营利为目的， 将划拨土地使用权连同其上的地上建筑物、其他附属物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。b划拨国有土地使用权出租使出租人将权力租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不等同于划拨国有土地使用权转让。划拨国有土地使用权的抵押划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。国有企业改制中的划拨土地使用权的处置处置方式：国有企业改革中涉及的划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股) 或授权经营的方式处置。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：a基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；b关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；c改造或改组后的国有企业用地。采用出让国有土地使用权和租赁国有土地的情形：a国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；b国有企业改组为股份合作制企业的；c非国有企业兼并国有企业的；d原国有企业破产或出售的；e采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外。f属于其他一般竞争行业的企业。国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，有下列情形之一的，可以采用租赁国有土地的发式依法处置：a符合上述应当出让的第 a、b、c、f 中情形规定的；b国有企业租赁经营的。出让国有土地使用权：出让国有土地使用权的内容和限制（3）集体土地使用权的权能6土地他项权利制度（1）土地抵押权的含义及抵押的范围（2）土地租赁权的含义7主要国家和地区的土地制度（1）美国 （2）英国（3）德国（4）日本（5）中国香港（6）中国台湾7第二部分 土 地 管 理一、土地管理概念（一）土地管理的定义土地管理，国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地的行政管理。土地管理具有如下特征：1土地管理的主体是各级政府的土地行政管理部门及其公务员，包括政府、土地行政管理机关、行政首长和土地行政主管部门的普通公务员。各级人民政府的土地管理部门是土地管理的行政执法机关和行政监督机关，其行为具有国家行为特征；2土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。3综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。4管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。5土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。（三）土地管理的性质土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。1自然属性从纯劳动过程角度考察，土地管理要服从分工协作，合理组织的自然规律，体现其自然属性。2社会属性从人与人在劳动过程中必然要结成一定的社会关系的角度考察，它要服从社会的发展规律，体现其社会属性。（四）土地管理的职能1拟定有关土地管理的法律法规政策；2组织编制、审核和实施国土规划、土地利用总规划和其他专项规划；3监督检查各级国土主管部门行政执法和土地利用规划执行情况；4拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，指导土地开发、整理、复垦等工作；5制定地籍管理办法，组织地籍相关工作；6拟定并按规定组织实施土地使用权流转管理办法；7指导基准地价、标定地价评测工作；8组织开展土地资源的对外合作与交流。（五）土地管理的方法1行政方法行政方法是管理者运用行政权力，通过强制性的行政命令，直接指挥管理对性，按照行政系统自上而下实施管理的方法。2经济方法经济杠杆是经济方法的工具，在调解经济利益、实现管理目标方面发挥着重要作用。常用的经济杠杆有：地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆。其中，通过地租地价杠杆可以实行土地有偿使用，使土地所有权在经济上得以实现，调节土地供需矛盾，指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构，鼓励对土地的投入，提高土地利用集约度。3法律方法土地管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则。4技术方法8运用遥感、地理信息系统、GPS 等高科技数字化技术，通过计算机等电子仪器，达到土地管理基础工作高效、准确、方便的目的。（六）土地管理的任务1依法维护土地权益2保护土地资源3合理利用土地4规范土地利用行为5健全土地管理制度（七）土地管理的原则1依法管理的原则2统一管理的原则3维护社会主义公有制原则4充分合理利用和保护土地的原则（八）土地管理的主要内容1土地法规与政策的制定在土地管理中，组织立法和制定综合性政策是行政管理的一项重要内容，主要包括：（1）组织开展土地管理中的重大方针政策和发展战略的调查研究；（2）组织编制土地立法规划，组织拟定土地管理的法律、行政法规草案和行政规章；（3）负责土地管理的法律、法规中使用解释工作，研究相关法律、行政法规草案与土地管理的法律、法规的协调问题；（4）办理依法由国土资源部受理的行政复议工作；（5）组织开展土地管理的法律、法规的宣传教育工作。2地籍管理地籍管理是土地管理的基础，其主要内容有：（1）开展初始土地登记，土地使用权出让、转让、租赁、授权经营及划拨等各类土地权属变更登记，土地使用权出租、抵押登记，土地用途变更登记及其他变更土地登记工作；负责土地证书监管。（2）研究解决历史遗留和新出现的土地权属问题的政策界限，负责确定土地权属，承担调处重大土地权属纠纷；开展土地确权、土地权属纠纷调处工作。（3）开展全国土地资源资源调查、变更调查及土地条件调查等专项调查工作，负责对土地资源利用状况进行评价。（4）开展土地利用动态监测，及时提供建设用地规模扩展等监测数据及分析结果；开展土地资源利用状况、土地权属状况及其变更情况的统计工作，及时开展统计分析，提供耕地变化为主的土地资源利用统计数据。（5）建立地籍信息资料公开查询制度及土地登记查证制度；掌握地籍管理工作动态，开展调查研究。3土地规划与土地用途管制 土地规划和用地管制的主要内容包括：研究全国和重点地区国土综合开发的政策措施；研究全国性及区域性的国土规划和各级土地利用总体规划；拟定土地供应政策；指导、审查和编制基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用土地开发规划等专项规划；拟定实施土地用途管制的措施。4耕地保护国土资源管理的根本目的，就是保护和合理开发利用资源。土地管理的核心问题之一就是保护耕地。耕地保护的内容包括：（1）拟订实施耕地特殊保护、耕地占补平衡、土地整理和复垦的政策；分析耕地增减动态，研究制定宏观调控和加强的措施。（2）依据土地利用总体规划及专项规划，推进基本农田保护、土地开发、土地整理和土地复垦监督等工作。9（3）拟订基本农田保护区的技术和方法，指定基本农田保护管理制度和措施。（4）对已批准的各类建设项目涉及占用耕地的占补平衡措施的审核和监督检查工作（5）依据耕地数量变化情况的监测结果，对耕地总量减少的地区，提出限期采取补足措施的建议，并监督实施与组织验收。5农地转用和土地征收征用一是拟定农地转用管理办法，拟订农地转用审查报批管理制度和工作程序；拟订征地管理的有关政策和办法；拟订建设项目征用土地的审查报批管理办法。二是承办需报上级政府或主管部门批准的农用地转用、征地和土地开发的审查、汇总、报批工作。三是指导征地制度改革，依法推行统一征地制度，规范征地程序和办法；拟订征地补偿费用计算、使用和管理办法。6土地供应与市场管理土地供应和市场管理是土地管理的重要内容。其主要内容有：（1）制定地价体系和地价管理制度，开展土地分等定级、基准地价、标定地价和地价指数的评定与监测。（2）制定建设用地供地标准和建设用地审查报批管理办法，指导和规范国有建设用地的供应。（3）制定并组织实施土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资等管理办法和地产交易规则，规范土地市场，完善市场体系。（4）负责公布土地市场运行动态，预测土地市场发展趋势，研究和提出调控土地市场的措施。（5）制定划拨国有土地使用权目录并组织实施，制定划拨国有土地使用权转让、出租、抵押及改变用途的政策和管理办法。（6）制定乡（镇）村用地管理办法，指导集体非农建设用地管理及审批工作，直到各地制定乡镇各类建设用地标准、占地补偿办法及补偿标准，制定和组织实施农村集体土地使用权流转办法，制定鼓励城乡集约利用建设用地的政策和管理办法。7土地执法与监查土地执法监察是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律法规全面实施的基本途径，其具体内容包括：（1）监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况；（2）受理对土地违法行为的检举、控告；（3）调查土地违法案件；（4）受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件；（5）指导、监督检查下级土地管理部门的土地监察工作；（6）协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件。（九）我国土地管理机构的设置根据国务院 1998 年机构改革，国土资源部代表国务院负责全国土地管理工作。地方各级政府从 1986年开始已成立了具有统管职能的土地管理机构。根据国土资源部的“三定”方案和国土资源部关于印发国土资源部各司局职能配置、内设机构和人员编制的通知 。国土资源部设 14 个职能司（厅、局） ，其中有 6 个职能司（厅、局）与土地管理直接相关。1政策法规司2规划司3耕地保护司4地籍管理司5土地利用管理司6执法监察司 （十）土地管理与可持续发展的关系1土地管理是协调社会矛盾的重要手段2土地管理是实现社会可持续发展的基本保障3土地管理是社会稳定的根本保证10（十一）新中国成立以来我国土地管理的演变历程119491961 年，重要法律农村人民公社条例219621986 年，重要法律土地管理法319871990 年，重要法律城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例41990 年以后二、地籍管理（一）地籍的概念地籍是指国家为一定目的，记载土地位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途（地类）等基本状况的图册。地籍具有空间性、法律性、精确性和地籍资料的连续性等特点。（二）地籍的分类1按功能分类 地籍按功能分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。（1）税收地籍。税收地籍记载的主要内容是纳税人-业主的姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级。（2）产权地籍。产权地籍是以反映宗地的界限和界址点的精确位置以及产权登记的准确面积等为主要内容。（3）多用途地籍。又称现代地籍，是税收地籍和产权地籍发展的结果，其任务不只是为税收和土地登记服务，还为科学管理、利用和保护土地提供重要的基础资料。其表现形式不仅是地基图和地籍册，且大量应用测绘与遥感技术、地理信息系统。2按建立的时序分类 地籍按建立的时序分为初始地籍和日常地籍。（1）初始地籍是指在一定时期内，对县级以上行政辖区内的全部土地进行全面调查后，最初建立的图册。（2）日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，以初始地籍为基数，进行修正、补充和更新的地籍。3按所记载的对象分类 地籍按记载的对象分为农村地籍和城镇地籍。（1）城镇地籍在城镇地籍调查的基础上，开展城镇用地登记后建立的地籍，它以宗地作为地籍单元。（2）农村地籍是在土地利用现状调查基础上建立的地籍，以自然村作为权属单元。4按表现形式分类 地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。（1）常规地籍以图、表、卡、册所表示的地籍。（2）数字地籍是指地籍测量、管理、应用全过程的数字化。数字地籍是地籍管理得一种形式，也是地籍管理的重要阶段。（三）地籍管理的概念1地籍管理的定义是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的法律（权属） 、自然和经济状况而采取的土地调查（含测量） 、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的国家行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。2地基管理的核心地籍管理的核心是土地权属问题，包括土地的所有权和使用权的确认和变更。11（四）地籍管理的原则1必须有国家制度体系作保障；2保证地籍资料的连续性、系统性和现势性；3保证地籍资料的可靠性和精确性；4保证地籍资料的概括性和完整性。（五）我国地籍管理的内容1土地调查是以查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况为主要目的而进行的调查。通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料，为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据。土地调查可以分为以下三种类型：（1）土地利用现状调查土地利用现状调查是以县为单位，查清村和农、林、牧、渔场。居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线，查清各类用地面积、分布和利用状况。其内容有：查清土地权属界线和各级行政界线；查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积；汇总土地总面积和各分类面积；编制分幅土地权属界线图和县乡两级土地利用规划现状图；对土地利用状况作出科学评价。（2）地籍调查地籍调查是以权属调查为核心，查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况，满足土地登记需要。地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。权属调查是对宗地权属及其权利所及范围的调查。它是针对土地使用者的登记申请，对申请者的宗地位置、界线、用途等进行实地核实、记录，并经过土地使用者认定，为地籍测量、权属审核、登记发证提供具有法律效力的文书凭证。地籍测量是在权属调查的基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、计算面积、绘制地籍图，为土地登记、核发证书提供依据，为地籍管理服务。（3）土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经济评价、适宜性评价等提供基础资料。土地自然要素调查，指构成土地的气候、地形、地质、土壤、植被、水文等自然条件因素。土地社会经济条件调查。土地的社会经济条件调查内容包括：人口、劳动力（劳动力的数量及其素质，教育水平） ，交通状况及区位，基础设施、能源、供水、供电、电讯等公共设施，工农业产值及产业结构、国民生产总值、国内生产总值、工农业主导产业及市场等。2土地登记土地登记是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利，依法规定由土地使用权人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件，经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。土地登记已宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。（1）土地登记的类型初始土地登记是在规定的期限内对辖区内全部土地，或者特定区域的土地进行的普遍登记，又可称为土地总登记。变更土地登记12也称日常土地登记或者经常性土地登记，指在初始登记的基础上，根据土地使用者、所有者和他项权利者的土地权利或主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地使用权、所有权和他项权利设定登记，土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记，名称、地址和用途变更登记，注销登记等。（2）土地登记的程序土地登记申请地籍调查权属审核注册登记核发或更改土地证书（3）土地他项权利登记的内容及特点土地他项权利登记的内容：土地他项权利人、义务人；土地位置及其面积；土地用途及等级；土地使用权性质；土地他项权利种类及范围；土地他项权力设定日期，权力顺序等。土地他项权利登记的特点：土地他项权利设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，其设定登记和变更登记不需要报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。土地他项权利的登记在宗地原土地登记卡上进行。（4）土地登记代理的概念及有关要求土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。进行土地登记代理，须遵循以下要求和原则：合法原则平等自愿原则公平公正原则等价有偿原则诚实信用原则保密原则3土地登记信息公开查询（1）土地登记信息公开查询范围：土地登记结果的查询范围土地登记结果包括土地登记卡和宗地图。任何单位和个人都可以依照土地登记资料公开查询办法的规定查询。原始登记资料的查询范围原始登记资料包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。原始登记资料的查询范围如下：土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。特许登记资料的查询范围指涉及国家安全、军事设施等保密单位的土地登记资料及有关法律、法规规定保密的土地登记资料。这类土地登记资料的查询受到严格限制，不在公开查询的范围内。（2）土地登记信息公开查询程序：申请13审查重点审查：a申请查询的土地在不在本登记区内；b查询申请人提交的证明文件是否齐全并合法有效；c申请查询内容是否超出了规定查询的范围；d审查查询的内容是否违反我国相关法律法规的规定查询和鉴证当查询申请人要证明查询结果的来源，表明查询结果的权威性，以将此作为证明某一事实的证据以向有关方面提供，这就要求土地登记机关在查询结果上盖印鉴章，这种查询通常叫做鉴证。查询收费（3）土地登记的公开查询的方式手工查询、计算机查询或手工查询和计算机查询并行的方式。4土地权利制度建设（1）我国土地权利制度建设的指导思想要实现土地权利设置的公平与效率；要保障经济可持续发展（2）现阶段我国的土地权利制度体系我国现行的土地权利体系是由土地所有权体系和土地利用权体系组成。土地所有权包括国家土地所有权和集体土地所有权两种。土地利用权并不是一个规范的法律概念，它不过是所有权以外的土地权利总称。我国目前的土地利用权的种类主要有：土地使用权和土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等土地他项权利。土地使用权是我国整个土地利用体系的核心。土地使用权法律体系由两方面构成，即国有土地使用权体系和集体土地使用权体系。我国的土地权利制度体系结构如下：国家土地所有权土地所有权 集体土地所有权出让国有土地使用权划拨国有土地使用权国有土地使用权 租赁国有土地使用权土地权利体系 外商投资企业场地使用权土地使用权 城市私房用地使用权农用地使用权土地利用权 集体土地使用权 宅基地使用权乡镇企业用地使用权乡村公益设施用地使用权土地抵押权土地租赁权土地他项权利 空间权地役权耕作权5权属争议调处（1）土地权属争议的种类国家所有者与集体所有者之间的权属争议；集体所有者之间的权属争议；国有使用者之间的权属争议；集体使用者之间的权属争议；国家所有者与集体使用者之间的权属争议。（2）土地权属争议调处的受理范围和管辖14县级人民政府国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。设区的市、自治州国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件跨县级行政区域的；同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件跨设区的市、自治州行政区域的；争议一方为中央国家机关或者其直属单位的，且涉及土地面积较大的；争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；在本行政区域内有较大影响的；同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。国土资源部调查处理下列争议案件国务院交办的；在全国范围内有重大影响的。（3）土地权属争议调处的程序申请 受理 调查 调解 处理6土地利用动态遥感监测（1）土地利用动态遥感监测概念土地利用动态遥感监测是指运用遥感和其他现代科学技术对土地的自然、社会经济状况变化进行的连续调查观测。监测内容可以包括由于自然或人的因素引起的土地所有变化。土地动态监测是为完成土地管理任务服务的。（2）土地利用动态遥感监测的作用保持土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新；通过动态分析，揭示土地利用变化的规律，为宏观管理提供依据；能够反映规划实施状况，为规划信息系统及时反馈创造条件；对一些重点指标进行定时监控，设置预警戒线，为政府制订有效政策与措施提供服务；及时发现违反土地管理法规的行为，为土地监察提供目标和依据等。（3）土地利用动态遥感监测的主要内容土地利用监测；土地权属监测；土地价格监测；土地质量监测。（4）土地利用动态遥感监测常用方法常用的方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。7土地统计（1）土地统计的概念土地统计是指利用数据、图表及其他手段，对土地的各种数量关系的现状及其变化所进行的全面、系统的调查、搜集、记载、整理和分析的过程。土地统计是从数量方面反映和分析土地自然条件和经济状况及其变化的结果。目前，土地统计的主要内容包括：土地的类型、面积、质量、分布、权属和利用状况等。土地统计包括三方面的含义，即土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。（2）土地统计的对象中华人民共和国版图内的全部土地。（3）土地统计的任务及时、准确地掌握土地资源的构成、利用现状和动态变化；15为各级政府及其部门制定政策提供依据；为加强土地管理提供可靠资料。8地籍信息系统管理（1）地籍信息地籍信息包括两个方面：描述土地空间位置及状态的图形数据，如地籍图、土地利用现状图、土地级别图、宗地图等；描述土地权属、价值、位置的属性数据，如宗地号、地类、面积、权力人、地址等。（2）地籍管理信息系统开发的注重点地籍管理信息系统是通过对土地信息进行采集、编辑、数据管理、查询、分析和输出等工作来实现地籍信息的计算机化管理的过程。开发该系统应注重：以建立完整的地籍资料处理模式为前提，而不是单独处理某一类资料；软件运行环境的限制要少，增减实用性；要求系统存储的信息便于更新，查询，能及时提供现势性好的地籍信息；处理好图形与属性数据的连接问题，实现他们之间的双向检索；对地籍信息进行统计与分析，为有关部门提供决策的科学依据。（六）地籍管理的任务1地籍管理的基本任务（1）为贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策服务；（2）为维护和巩固土地的社会主义公有制服务；（3）为社会提供地籍信息服务；（4）为土地管理服务。2现阶段地籍管理的具体任务（1）完善土地登记制度；（2）健全土地调查、统计制度；（3）完善和贯彻地籍管理的技术规程；（4）建立全国土地利用动态监测体系；（5）建立全国地籍信息网络，实现地籍信息的公开查询、上报和分布的网络化。（七）地籍档案管理的基本要求地籍档案管理是对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，包括文件、图册、图像资料等，进行搜集、鉴定、整理、保管、统计、编码和提供利用等多项工作的总称。地籍档案管理的基本要求有：完整、准确、系统、安全。（八）我国地籍的产生和历史发展三、土地规划管理（一）土地规划的概念土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所做出的具体部署和安排。土地规划按时限不同可分为长期规划、中期规划和短期规划；按规划范围大小，可将规划分为全国、省级、地市级、县（市）级、乡（镇）级五个层次；按规划性质，土地规划科分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。（二）土地规划的作用土地利用规划作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。1控制作用为了保持人口与土地，特别是人口与耕地的平衡关系，国家必须通过土地利用规划，控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效的控制。2协调作用16通过土地利用规划，一方面实现区域内人口、资源、环境的和谐统一；另一方面通过对区域内国民经济各部门、各行业用地量的合理分配，解决国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保证各产业之间的协调发展。3组织和监督组织土地利用是土地利用规划最基本的功能；监督是以土地利用规划为依据，对各部门的土地保护、利用、开发等情况进行监督和检查，以保证土地资源的合理利用。（三）影响土地利用的因素1自然因素包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。土地利用直接受制于自然因素的影响。2经济因素经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。3社会因素包括土地制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。（四）土地可持续利用的准则1生产性准则，即保持或增加生产和服务；2保护性准则，即保护自然资源，防止土地和水质的退化；3社会可接受性准则；4安全性准则，减少生产的风险性，保障稳定生产；5经济可行性准则。（五）土地用途管制的概念土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，规划土地用途，明确土地使用限制条件，实行土地用途变更许可的一项强制性的管理制度。土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。（六）土地用途管制的作用和意义1土地利用整体效率最大化；2协调“吃饭”与“建设”的矛盾；3消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。（七）土地用途管制的内容1按用途对土地进行分类2土地利用总体规划规定土地用途3土地登记注明土地用途4土地用途变更实行审批5对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚（八）土地利用总体规划的概念编制土地利用总体规划是现阶段土地管理的核心任务之一。 中华人民共和国土地管理法第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划” 。土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，从全局的、长远的利益出发，区域范围内土地资源的开发、利用、整治、整理、复垦、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。（九）土地利用总体规划的意义1编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础；2土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件；3土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础。17（十）土地利用总体规划编制的原则1严格保护基本农田，控制非农建设占用农用地；2提高土地利用率；3统筹安排各类、各区域用地；4保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；5占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡。（十一）土地利用总体规划的内容（1）确定区域内土地利用规划目标和为实现这一目标所应遵循的土地利用基本方针；（2）确定土地利用结构和各行业用地指标；（3）进行土地利用空间布局；（4）划分土地利用区并规定土地用途和土地使用规则；（5）将土地利用总体规划的主要规划指标按行政辖区进行分解；（6）制定规划管理保障政策和实施措施。（十二）土地利用总体规划编制程序1准备阶段（1）规划任务书（2）工作计划2调研阶段3编制和调整方案阶段4规划审批和公布实施阶段规划报告编写完成后，要履行审批手续，形成一个规范性文件。根据审批手续，规划（送、审稿）必须提交同级人民政府通过，报省级以上人民政府审批，最后由同级人民政府正式公布实施。（十三）土地利用总体规划的评审、报批、修改1土地利用总体规划的评审的内容2土地利用总体规划的审批程序和权限审批程序：（1）受理和送审（2）审查（3）会审（4）报批审批权限：（1）报国务院批准的省、自治区、直辖市的土地利用总体规划。省、自治区人民政府所在地的市、人口在 100 万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。（2）报省级政府审批的国务院批准权限以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准。（3）授权审批的乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。3土地利用总体规划的修改权限（1）经批准的土地利用总体规划的修改，须经院批准机关批准，未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途。（2）经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。（3）经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要修编土地利用总体规划的。属于省级人民政府土地利用总体规划审批权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。但是，如果经省、自治区、直辖市批准的建设用地项目，改变的土地利用总体规划是由国务院批准，则仍报国务院审批修改。18（十四）土地利用专项规划1土地利用专项规划的概念土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。2土地利用专项规划的特点：（1）针对性土地利用专项规划是对规划区域的土地开发、利用、整治和保护中的某一专门问题或某一类型的土地使用问题进行规划，因而具有很强的针对性。（2）局部性土地利用专项规划是相对规划区内部分土地而言的，具有局限性。（3）实用性土地利用专项规划虽然作为土地利用总体规划的组成部分，也具有综合性、战略性和指导性等宏观控制的性质，但其相对土地利用的某一专门方面的问题进行的规划，其规划的内容、措施、解决的土地利用问题都比较详尽，其实用性和可操作性较强。3土地利用专项规划的类型（1）基本农田保护区规划基本农田保护区规划必须遵循切实保护耕地、综合协调、双轨并行及区划完整性的原则进行编制（2）土地整理规划土地整理的范畴从地域表现形态角度可分为农地整理和市地整理。（3）土地复垦规划必须根据因地制宜，同时兼顾生态效益、社会效益和经济效益，综合协调发展来进行土地复垦规划。（4）土地整治规划为使土地资源得以永续利用，认为创造土地生态良性循环的途径和措施的总体安排。土地整治类型有水土流失地、盐碱地、沼泽地、风沙地、红黄壤低产地和海涂整治。（十五）土地利用详细规划1土地利用详细规划的概念是在总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，它是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。2土地利用详细规划的类型从土地利用详细规划的作用来看，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。控制性土地利用详细规划是地方政府为规范和控制土地使用者的微观土地利用行为而编制的规划，它详细规定了各类土地的使用范围、使用界线、使用强度、利用要求、限制条件等。开发性土地利用详细规划则是为了指导某一地段、地块或某一土地使用单位的土地如何开发利用而进行的具体规划。（十六）土地利用规划实施与管理的途径土地利用规划的实施与管理必须综合运用法律的、行政的、经济的、技术的手段，才能取得预期效果。（1）编制与实施土地利用计划（2）建立实施规划的领导责任制。层层订立实施规划的领导责任制度可以促进土地利用规划落到实处。（3）实行规划公告制度。规划公告可采用在报纸上公布、张贴布告和设立公告牌等方式。（4）建立建设项目用地的规划审查制度。建设项目可行性研究论证阶段，必须经土地管理部门预审。 19（5）加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核。（6）严格土地利用规划的修改（7）强化土地利用规划实施的监察管理（十七）土地规划与其他规划的关系（十八）土地利用计划1土地利用计划的概念土地利用计划是指根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排。它是土地利用总体规划的具体实施计划。编制土地利用计划的依据，有国民经济和社会发展规划，国家产业政策、土地利用总体规划、建设用地和土地利用的实际情况等。土地利用计划实际上就是土地