第九章房地产信托

LOGO房地产信托LOGO房地产信托房地产信托分类1房地产信托业务及运作基本流程2房地产投资信托基金3房地产信托业的发展4LOGO房地产信托v信托就是信用委托，是一种以信用为基础的法律行为。信托的定义： 信托是指委托人基于对受托人 (信托投资公司 )的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行为。概括地说是 “受人之托， 代人理财 ”。LOGO信托的角色委托人 即是信托财产的所有者，是让受托人适从其目的对财产进行管理或处理的人 (客户既受益人 )受托人 即是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理处理的人 （信托公司）保管人 银行：由于信托财产的独立性，银行是承担着保管人的作用 （与证券的三方存管相同）LOGO信托的基本特征v信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。 v信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。 v信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。 v受托人为受益人的最大利益管理信托事务。 LOGO房地产信托分类v（一）按房地产信托性质分类v1、委托业务v委托业务包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等。v2、代理业务v代理业务及代理发行股票债券，代理清理债权债务，代理房屋设计等。v3、金融租赁、咨询、担保等业务LOGO房地产信托分类v（二）按委托人信托目的的分类v1、房地产保管信托v预付价款未清，产权的保管v2、房地产管理信托v受托办理代收房地产租金，代为修缮和改建、代付代缴房地产税款或其他费用。v3、房地产处理信托v受托办理土地或建筑物的出售事宜。LOGO房地产信托分类v（三）按照资金的运用方式分类v1、贷款类信托v和银行贷款基本相同v2、股权投资类信托v3、财务受益权转让类信托v指接受开发商财产作为信托，然后将其收益权向公众进行转让。LOGO房地产信托分类v（四）按信托计划管理方式分类v1、指定用途信托v明确了信托资金用于某个特点项目v2、信托公司代定项目信托v由信托公司代为寻找合适的项目进行投资v（五）按投资者数量分v（ 1）一个投资者拟定一定信托计划v（ 2）集合类信托计划，不超过 200人。LOGO二、房地产信托机构资金来源v（一）房地产信托基金v投资公司的资金来源：财政拨款、社会集资及自身留利。v（二）房地产信托存款v（三）集资信托和代理集资信托v信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹集资金的一种方式。v（四）信托资金v指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。LOGO二、房地产信托机构资金来源v（五）共同投资基金v投资基金或共同基金v三、房地产信托的作用v（一）房地产信托为房地产投资商提供了可靠的融资渠道v（二）房地产信托化丰富了资本市场的投资品种v为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。v（三）房地产信托化是信托业得以迅速发展的重要契机。v房地产信托融资具有降低整体融资成本，募集资金灵活方便级资金利率可灵活调整等优势。LOGO第二节 房地产信托业务级运作基本流程v一、主要的房地产信托业务v（一）房地产信托存款v房地产信托投资公司接受机关、团体、企业和房地产开发经营公司的委托，代为管理和运用的存款。v（ 1）财政部门指明用于房地产委托投资或贷款的信托资金。v（ 2）房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款的信托资金。v（ 3）房地产业科研单位的科研基金。v（ 4）房地产学会和房地产基金会的基金。v（ 5）专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支付各项费用的劳保基金。LOGOv一、主要的房地产信托业务v（二）房地产信托贷款v（ 1）资金量较少v（ 2）具有特定的对象和用途，为解决房地产开发经营和购买过程中的资金不足而发放的，专款专用。v（ 3）利率灵活，可在同期贷款利率基础上上浮 20%。v（三）房地产委托贷款v是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款额度内，按委托人指定的对象、用途、期限、利率和金额等发放的贷款，并负责到期收回本息的一项信托业务。LOGOv房地产委托贷款的主要特点：v1、信托机构不承担经营风险v2、委托贷款必须是先存后贷，受托机构不予垫款。v3、委托人应向信托机构提出申请v向信托机构提出申请，明确贷款的对象、用途、金额、期限、利率以及其他要求。利率可在人民银行规定的贷款利率的基础上浮动。v。LOGOv4、四方关系之间必须事先签订协议v关系人：委托方、受托方、借款单位以及受益方v协议签订方式：由委托人同信托机构、借款单位两家同时签订v委托人先同信托机构订，然后信托机构再想借款的房产企业签订v协议书的形式：签订总的协议书，具体办理每一个笔信托业务时，依据总协议办理；每办理一笔委托业务贷款签订一次协议。v5、信托机构是以提供服务和收取手续费为目的v委托贷款的利息收入全部归受益人。信托机构收取手续费LOGO信托制度成为信托公司发展的内在优势 信托作为一种财产管理制度，利用信托的制度优势，在实现财产隔离的基础上，提供 “受人之托，代人理财 ”的金融服务，具有自身独特的功能和制度优势。安全性：信托财产的独立性、破产隔离优势；灵活性：信托财产的所有权、管理权和受益权相分离，具有广泛的适应性、灵活性和创新性； 广泛性：业务范围横跨货币、资本和产业市场。 LOGO固定收益 类 信托 产 品对于 风险偏好程度低、追求稳健收益的投资者，可以 关注固定 收益类和的信托产品。当然，投资者应深入了解 产品的 交易结构、风险点及相应的风控措施等要素，仔细 阅读信托 文件的条款，做到心中有数、放心投资。（ 一般 以银行汇票 、国债、企业债项目较多，如公司前期发行的银行票据 信托为固定收益类 ） 风险 等级：无LOGO房地 产 信托 产 品指 房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托 给信托公司 ，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分 和收益 ，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托 专业物业公司 进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。目前 市场中的房地产信托大多是由于房地产开发项目 缺少资金 ，委托信托公司融资的方式较多，地产方一般以 土地质 押的方式来和信托公司 合作。风险 等级：弱 中LOGO股 权 收益 类 信托 产 品在大小非解禁的背景下，信托公司创新研发了股权收益权类信托产品，即上市公司大股东将其持有的上市公司流通股或限售流通股质押给信托公司，从而进行融资的一类产品。此类产品一般会要求按标的股票市值的 3 4折来确定融资额度，还附加设置股价风险警戒线、办理股票强制执行公证等风险控制措施。总体来说，此类产品风险水平较低，信托公司的操作模式也比较成熟。风险等级： 中LOGOPE类 信托 产 品随着中国私募股权投资 (PE)市场的逐渐成熟和产业整合的加速，部分 PE类信托也进入高端投资人的视野。此类产品由信托公司和专业的 PE管理公司进行运作，对具有高增长潜力的企业进行股权投资，一般期限较长 (3 5年为主 )、资金门槛高 (多数要求认购金额 500万元起 )，资产量比较大、过往投资经验丰富、偏好长期股权投资的投资者，在重点了解产品的交易架构、收益分配方式及退出机制的基础上，可以适当参与，以期获得比较高的超额收益。 风险等级： 中LOGO证 券 类 投 资资 金信托 产 品证券投资信托是指信托机构将个人、企业或团体的投资资金集中起来，代替投资者进行有价证券投资，最后将投资收益和本金偿还给受益人，信托部门从中收取手续费。二级市场的阳光私募、一级股票定向增发等，目前市场上常见的就这两大类 。（ 如前期公司合作的重阳 10期 证 券投 资 集合 资 金信托 计 划）风险 等 级 ：高LOGO信托的 优 点v 专业管理、专家理财：信托投资公司根据宏观经济、行业及上市公司基本面和大势的研究，充分发挥专业理财能力，合理配置信托资金的投向及比例，在资金安全性和收益性上实现平衡。 v 多元的投资组合：信托资金投向为上市公司流通 A股、债券、基金等，在考虑资金安全性和收益性的基础上，设计多元的投资组合，在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整。 v 完善的风险控制体系：信托投资公司通过建立完善的投资决策体系、风险控制体系，确保信托资金的安全运用。 v 稳定的投资回报：经过信托投资公司专业的投资管理运作，可预期实现高于同期国债及银行存款的投资收益。LOGO举 例（ 固定收益 类 信托 ）某信托公司受让某银行分行已贴现、但尚未到期的银行承兑汇票项目，预期募集资金不低于 5000万，拟定 200万起步，预期年率 7%， 向公众集合融资。LOGO举 例（ 单 一信托）某医院要引进医疗设备，缺少资金 5000万，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以医院做抵押，由信托公司贷款 5000万，年利率 8%，期限 1年。信托公司本身也没钱，他可以把这个医院项目作为一个信托产品向公众单一融资，年率 7%。如果你拿 5000万元购买这个信托产品，那就是你作为委托人，委托信托公司把这5000万元投资到医疗设备项目，年回报 7%。信托公司融资成功，投资医疗设备项目， 1年后收回本息（按 10%），然后支付给委托人本息（按 7%）。LOGO举 例（集合信托）某房地产公司手头有个开发项目，缺少资金 2个亿，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以项目做抵押，由信托公司贷款 2个亿，年利率 14%，期限 2年。信托公司本身也没钱，他可以把这个房地产项目作为一个信托产品向公众集合融资，拟定 200万起步，年率 12%。如果你拿 200万元购买这个信托产品，那就是你作为委托人之一，委托信托公司把这 200万元投资到房地产项目，年回报 12%。信托公司融资成功，投资房地产项目， 2年后收回本息（按 14%），然后支付给委托人本息（按 12%）。LOGO举 例（ 股 权类 信托 ）某上市公司要扩大项目进行再融资，缺少资金8000万，由于证监会不予批复再融资项目，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以公司股票做抵押，由信托公司贷款 8000万，年利率9%，期限 1年。信托公司他可以把这个上市公司再融资项目作为一个信托产品向公众融资，年率8%。为了防范市场风险，信托公司会要求上市公司按标的股票市值的 50%来确定融资额度，确保信托成立。LOGO举 例（ 证 券投 资资 金信托 ）某阳光私募发行第三期证券投资集合资金信托计划，主要投资于证券、债券以及现金类资产的权益类投资，拟募集资金为 2个亿。那么私募本身没有钱，只有依托信托公司融资来进行操作。信托公司本身也没钱，他可以把这个项目作为一个信托产品向公众集合融资，拟定300万起步。由于该信托是证券投资资金信托产品，没有预期收益（类似于理财 5、 6号）LOGO信托制度成为信托公司发展的内在优势 与其他金融机构相比，信托行业投资范围广泛。银行业无法介入股票、实业投资等领域，基金公司仅仅只能从事股票、债券等金融工具投资，证券公司、保险公司投资股权也受到限制，而信托公司投资范围横跨货币市场、资本市场和产业市场，分享多个市场的获利机会，具有多种赢利点。 LOGO信托公司 “新办法 ”出台，功能定位更明确信托公司定位明确：受人之托、代人理财。 产业投资基金的发起人和管理人。鼓励开展 PE、 RETIS、 ABS、 QDII等创新业务。优化资源