房地产企业核心竞争力的培育研究

山西财经大学硕士学位论文房地产企业核心竞争力的培育研究姓名：武晓燕申请学位级别：硕士专业：指导教师：张所地2005房地产企业核心竞争力的培育研究房地产企业核心竞争力的培育研究摘要本文就什么是房地产企业核心竞争力以及如何培育房地产企业核心竞争力的问题进行了研究。本文的主要工作有两点：1.构建了房地产企业核心竞争力要素因子体系。房地产企业核心竞争力是对需求导向力、国际接轨力、金融操纵力、规模扩张力、吸纳人才力和品牌打造力六要素包括三十一个因子的整合能力。这些要素因子共同构成一个互动、协同推进、良性循环的一个动态系统。2.针对每个因子提出了相应的培育方法。本文借鉴了一般企业核心竞争力的培育研究方法，针对房地产企业的每个核心竞争力要素因子提出相应的培育方法，并研究了在不同的房地产企业生命周期阶段培育策略的选择。关键词：房地产企业，核心竞争力培育，关键要素1山西财经大学研究生毕业(学位)论文ABSTRACTThispaperhasstudiedonthequestionthatwhatiscorecompetenceofcorporationoftherealestateandhowtofosterit.Themainideaofthispaperhastwopoints:1.Hasstructuredkeyelementsandfactorssystemofcorecompetenceoftherealestatecorporation.Corecompetenceoftherealestatecorporationistheabilitythatcanorganizerequirementanddemandguidingstrength,worldintegratingstrength,financehandlingstrength,scaleenlargementstrength,talentsabsorbingstrengthandbrandmakingstrength.Thisabilityincludessixelementsand31factors,whichformadynamicsystemthatisaninter-dynamic,whichadvanceincoordinationandbenigncycletogether.2.Haveputforwardthecorrespondingcultivationmethodstoeachfactor.Thispaperhasdrawnlessonsfromthecultivationresearchapproachofthegeneralcorecompetenceofcorporation.Thispaperhasputforwardthecorrespondingcultivationmethodstoeachfactoroftherealestatecorporation,andstudieditscultivatechoiceoftacticsindifferentlifecyclestageoftherealestatecorporation.Keywords:Therealestatecorporation,Fosteringofcorecompetence,Keyelement2房地产企业核心竞争力的培育研究第一章绪论一、选题起因和研究意义随着中国房地产业的迅猛发展，房地产业已经成为中国拉动个人消费、启动市场和扩大内需的主要产业，作为国民经济的支柱产业之一，它对于中国经济快速持续增长和社会稳定起到了积极的作用。房地产企业是房地产行业的微观基础，其竞争力的强弱将直接影响到中国房地产行业的竞争力乃至国家的竞争力。因此，培养具有可持续发展的房地产企业已经成为近年来中国房地产企业高度重视的问题，关注房地产企业，提升房地产企业的竞争力已是摆在我们面前的一个重要课题。20世纪90年代以来，关于核心竞争力的研究已成为企业管理学的一个研究热点。运用企业核心竞争力理论揭示企业长期竞争优势的源泉，已成为最近一个时期企业战略管理理论研究的主旋律。中国已经加入世界贸易组织，还有不断步入和转入房地产行业的企业大幅度的增加，中国房地产市场的竞争愈加激烈，核心竞争力对房地产企业的影响力将越来越大。本文试图从核心竞争力的培育角度分析和认识房地产企业核心竞争力的内涵及结构，以期对房地产企业核心竞争力的识别和培育的研究奠定理论基础；同时，在实践中，进一步指导中国房地产企业发现自身竞争优势的源泉并加以重视，从而在激烈的市场竞争中永葆生机。本文的理论和现实意义在于建立了适合于中国国情的房地产企业培育核心竞争力的理论指标框架，以解决国内房地产企业目前对于核心竞争力建设不足的问题，为进一步深化房地产企业竞争力的研究提供了新的研究理论。二、研究方法和框架本文采用构建要素因子体系的方法来研究如何培育房地产企业核心竞争力的问题。并利用企业生命周期理论分析了在房地产企业不同的成长阶段应该重视那些要素、着重侧重哪些因子来培育其核心竞争力。本文一共分为四章，第一章为绪论，简要的阐明了本文选题的起因和研究的意义、方法和文章的框架，解释了房地产和核心竞争力的概念特征以及国内外的研究概况，重新认识了房地产企业核心竞争力。第二章是中国房地产企业的发展概况,从宏观和微观两个方面对房地产业和房地产企业的发展现状作了简要的概述。第三章是本文的主体部分，也是本文的主要工作和创新之处。在这一章，本文试图构建了房地产企业核心竞争力的要素因子体系，该体系包括6个关键要素31个因子，同时提出每个因子相应的具体的培育方法。第四章是房地产企业生命周期及核心竞争力培育策略研究，首先阐述了爱迪斯的企业生命周期理论，然后本文选择了前五个生命周期阶段作为培育房地产企业核心竞争力的五个成长阶段，并对每个阶段应该侧重哪个要素因子做了详细的分析和研究。最后是结论部分，通过上述分析，总结1山西财经大学研究生毕业(学位)论文出中国房地产业目前存在的问题，并提出房地产企业相应的对策。三、国内外研究概况纵观世界企业管理的历程，18-19世纪是经验管理的年代，20世纪初到40年代是科学管理时代，40-60年代是行为科学时代，60-80年代是战略管理的年代，80年代以后是竞争优势的年代。20世纪90年代提出了企业核心竞争理论之后，人们发现它的巨大价值，从中找到了竞争优势的，企业持续发展的钥匙。经过战略管理学者的和企业界的不断研究，得出结论是企业成败关键在于是否拥有核心竞争能力。核心竞争力理论介绍到国内以后，很快受到国内理论界的重视，在大型国有企业、上市企业的核心竞争力的研究方面已经取得了一些研究成果。但是在房地产企业的核心竞争力研究方面，由于研究基础的薄弱，目前只有几篇指导开发实践的应用性文章谈到房地产企业应该培养核心竞争力。造成这种状况的原因，客观上是由于中国房地产开发的时间太短，主观上是对房地产开发理论不够重视，因为很长时间内房地产开发有非常丰厚的利润，由于地价与房价联系在一起，政府的利益和房地产企业的利益捆绑在一起，于是房地产成了地道的暴利孤岛，在2004年的十大暴利行业位居之首，相比国外房地产企业的利润不超过10，而在中国30的利润非常普遍10。另外，对要素资源的政府的政策高度依赖，所以在房地产企业实践中一直没有重视企业的发展战略，不重视管理，不重视理论。近年来，竞争不断加剧，竞争者不断加入，政策不断透明，传统的仅靠土地、资金和人才三种资源的占有来开发房地产的模式已不适应现在的竞争环境。不具备核心竞争力的企业已没有可持续发展的能力，它只能短期生存于房地产市场，最终被市场淘汰。在房地产市场竞争环境激烈的北京，有国内外很多有实力的房地产企业分享这个大市场，这就看各个房地产企业是否具有独特的核心竞争力。所以，作为房地产企业要建立持续的竞争优势，靠政策、靠资源、靠购买要素的传统模式已经失去优势了，在这样的竞争环境中要保持竞争优势的方法就是发展和培育开发企业的核心竞争力。事实上，房地产企业比一般的制造业更加依赖核心竞争力的培养，这是由于房地产产品是高度个性化的产品，不像一般的可以大规模流水作业的制造业，可以制造出相同的产品。这样的制造业一旦制造出性能价格较高的产品，即便没有自己的核心竞争力也能维持一段时间该产品带来的超额利润，而房地产企业则全然不同，当一个房地产企业比较成功的项目完工后，在开发新的项目时，新的项目则是一个全新的“产品”，企业如果没有核心竞争力，那么该项目就缺少了成功的可能性。总之，房地产企业在单个产品的开发成功方面已经高度依赖核心竞争力的建立和培育。四、房地产的概念和特征房地产企业是经营房地产的企业。房地产是指土地及土地上的改良物，土地上2房地产企业核心竞争力的培育研究的改良物是指建筑物、道路、停车场、水电设施等。房地产是由土地引申出来的一组商品的代名词。例如：住宅，它除了房屋之外，还包括土地、道路、草坪、停车场、变电站等一些公共设施。通常一般意义上的房地产是指城镇房地产。房地产一般可以分为两大类：地产和房产。地产是指土地，房产是指房屋。如果按照房屋的用途来划分，房产又可以分为住宅和非居住用房两大类，其中非居住用房还可以细分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。在市场经济中，房地产作为房地产市场中买卖双方交换的商品，具有与一般商品不同的特点。房地产又被称为不动产，它和别的商品有许多明显的差异。这些差异合在一起就构成了房地产的商品特性，主要包括:1.不可移动性。土地的不可移动性决定了房地产的不可移动性。房地产不象一般的商品，在供给不足或供给过剩时，可以通过交通工具把另一地区的产品运来或运走，以调剂市场的平衡。房地产在出现供不应求或供过于求时，房地产价格就会幅度上升或下降。所以，与其他商品相比，房地产的价格波动频繁，且幅度较大。2.耐用持久性。土地一般情况下是不会损坏的，而修缮完好的房屋的使用寿命也相当长。由于房地产的不可移动性和耐用持久性，投资者就能够比较容易地从金融机构获得长期贷款。3.唯一独特性。世界上没有两幅土地或两间房屋的功用与品质是完全一样的。就住宅来说，每一间房屋都因地段、楼层、户型、朝向等条件的不同而不一样。所以难以对房地产的价值给予评估，在进行房地产交易之前，其成交价格是不确定的，每一笔房地产交易的完成，都要通过不断地讨价还价。4.价值高昂性。与其他商品相比，房地产的价值非常高昂，大部分消费者必须依赖长期负债。由于房地产的不可移动性和耐用持久性，房地产市场也比较容易导致金融机构的介入。在以上两种因素的共同作用下，房地产市场与资金市场有高度的相关性。当银根松动、可贷资金充裕时，利率下降，融资比较容易，房地产市场繁荣；反之，当银根紧缩、可贷资金趋紧时，利率上升，融资比较困难，房地产市场萎缩。这个特点为政府干预房地产市场提供了机会，政府通常运用货币政策工具来影响房地产市场的中短期景气。五、核心竞争力的概念和特征1990年普拉哈拉德(C.K.Prahalad)和哈默(GaryHamel)在哈佛商业评论上发表“CoreCompetenceoftheCorporation(核心竞争力)”,企业核心竞争力理论的研究因此而高度受到重视，他们研究的是多元化经营的一种模式，即所有进入的产业都有一个共同的圆心企业核心竞争力。根据他们的界定，企业核心竞争力是指“组织中的积累性学识，特别是如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识”。实际上，他们在文章中着重分析的是一些日本企业如何围绕核心技术3山西财经大学研究生毕业(学位)论文进入多种相关行业的情况，如佳能企业的光、图像和微处理一体化的能力，索尼企业的微缩能力，本田企业的发动机能力等。由普拉哈拉德和哈默只是给出一个描述性的概念，而不是清晰地界定这个概念，因此，国内外不少学者试图进一步清晰、明确地定义核心竞争力1。克雷恩(Klein,1998)认为，核心竞争力是各种技能的相互关系所构成的网络；萨昂切兹(Sanchez,1996)等人认为，核心竞争力是各种资产与技能的协调配置；库姆斯(Coombs,1996)认为，核心竞争力是各种能力的组合；伦纳德巴顿(Leonard-Barton,2000)认为，核心能力是一个系统，包括员工的技能、物理体系中的知识、管理系统和价值观四种形式的技术竞争力；麦肯锡管理咨询企业认为，核心能力是某一组织内部一系列技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到世界一流水平的能力。更为形象的是美国密执根大学商学院教授普拉哈拉提出“树型”核心竞争力理论，他认为多元化企业就像一颗大树，树干和主枝是核心产品，分枝是业务单元，树叶、花朵和果实是最终产品，提供养分、维持生命、稳固树身的就是核心竞争力。核心竞争力是企业内部知识的汇总，尤其是如何协调纷繁复杂的生产技能和融合多种技能潮流。核心竞争力是凝聚现有业务的胶水，也是发展新业务的火车头。“树型”形象的描述了发展企业核心竞争力的重要性。在国内，不同学者对“核心竞争力”这一概念的理解差异也很大。李悠诚认为，企业核心竞争力是无形资产，它在本质上是企业通过对各种技术、技能和知识进行整合而获得的能力；程杞国和王秉安认为企业核心竞争力是由核心产品、核心技术和核心能力构成的，它使企业能在竞争中取得可持续生存和发展的核心竞争力；陈清泰认为核心竞争力是指一个企业不断创造新产品、提供新服务以适应市场的能力，不断创新管理的能力，不断创新营销手段的能力；史东明认为核心能力是分布企业组织的能量，通过核心专长表现出来，而其赢得竞争的能力核心是企业文化和价值观；张维迎教授认为核心竞争力是偷不去，买不来，拆不开，带不走，溜不掉；海尔企业首席执行官张瑞敏认为核心竞争力就是获得客户忠诚度，让客户满意的能力。尽管由于分析角度的不同而导致对企业核心能力内涵认识上不一致，但都强调了核心能力对企业获取持续竞争优势的重要作用。由于企业的持续发展是与核心能力紧密联系的，企业要实现持续稳发展，提高自主技术创新能力，必须提高企业的核心能力，它包括有形的和无形的方面。一个持续成功的企业必定有其自身的核心竞争力。这种能力需要开发培养，不断巩固和不断更新。以上大部分的研究实际上仍然停留在核心竞争力的外层，即由核心竞争力辐射而产生的核心专长，而不是企业竞争优势的本源核心竞争力2，现在学者们对核心竞争力作为竞争优势本源的特征的认识已经逐渐趋于一致。核心竞争力具备以下五个特征：1.价值性。核心竞争力是富有战略价值的，它为企业创造更高价值，为企业降低成本，为顾客提供独特的价值和利益，最终使企业超额利润。4房地产企业核心竞争力的培育研究2.独特性。企业核心竞争力是企业在发展过程中长期培育和积淀而成的，企业不同，它的形成途径不同，它为本企业所独具而且不易被其它企业模仿和替代。“它必须是独一无二的，并能提供持续的竞争优势”3。3.延展性。核心竞争力的延展使企业获得核心专长以及其它能力，它对企业的一系列能力或竞争力都有促进作用，它为企业打开多种产品市场提供支持，“它必须为各种产品或服务提供支持”3。它象一个能量源，通过其发散作用，将能量不断扩展到终端产品上，最终为消费者源源不断地提供创新产品。4.动态性。企业核心竞争力虽然内生于企业自身，但它是在企业长期的竞争发展过程中逐渐形成的，与一定时期的产业动态、企业的资源以及企业的其它能力等变量是高度相关的。随着彼此相关的变化，核心竞争力内部元素动态发展导致核心竞争力动态演变，这也是一个客观必然。5.长期培育性。企业核心竞争力不是一个企业能在短期内形成的，而是企业在长期的经营管理实践中逐渐形成并培养发展的。核心竞争力具有的独特性、动态性的特征，也与其长期培育性有直接的关系。六、房地产企业核心竞争力的认识房地产企业的竞争主要集中在土地、资金和人力这三个要素上。客户的不断成熟和市场的不断进步，一个房地产企业如果只依靠以上三要素的优势来占领所有领域是不可能的。中国房地产企业应在客观公正地评价现有能力的基础上，寻找差距，转变经营理念，尽快把战略工作重心转移到企业自身核心竞争力的建立和形成本企业特色的核心竞争力上来。房地产企业是风险率极高的行业，其资金投入大，运作周期长，市场变化快，房地产企业可持续发展已经成为房地产业界所困惑的问题，所以，整合战略资源，强化企业的核心竞争力，形成克敌制胜的独特优势已成为房地产企业所急需解决的问题。房地产业受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响大，在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问题影响大，这都需要开发企业具有很强的资源整合能力等。彭加亮认为房地产企业最重要的核心能力是三大资源和三大能力，即人力资源、资金资源、土地资源，营销策划能力、规划设计能力和技术创新能力。有的认为房地产企业的核心竞争力是企业技术水平、研发能力、规划设计、生产能力、管理能力和组织能力的综合体现。有的认为房地产企业核心竞争力包括：市场分析和产品定位能力，规划设计的调控能力，开发成本的控制能力，目标客户的发掘能力和物业的管理服务能力等。本文认为房地产企业核心竞争力是指房地产企业对需求导向力、国际接轨力、金融操纵力、规模扩张力、吸纳人才力和品牌打造力的整合能力，这种能力支撑房地产企业的过去，持续现在，发展未来竞争优势，是使房地产企业在竞争环境中能够不断取得新竞争优势的能力。5山西财经大学研究生毕业(学位)论文随着中国现代化进程的加快，产业化程度的提高，市场专业细分越来越明显。房地产企业是系统集成化的企业，是将土地、资金、设计、建筑、监理、物业管理等多个元素整合起来，生产出自己的房地产产品的集成者。这种整合能力的大小，就体现出企业核心竞争力的强弱。核心竞争力是企业内部知识的总汇，房地产企业核心竞争力强，不仅仅表现在某关键技术和运行机制上，更重要的是对各种资源的有机融合，是对各种能力的整合和提升。房地产企业核心竞争力的特点有以下几点：1充分的用户价值。即能按用户愿意支付的价格提供根本性的好处或效用。2独创性。不易被人模仿，从这个意义上讲，企业所拥有的专利和专有技术是核心能力的重要要素。如果企业专长很容易被竞争对手模仿和抄袭，或经过努力可以很快建立，它就很难给企业提供持久的竞争优势。企业专长的独创性和持久性在很大程度上由它赖以存在的基础所决定。那些内化于整个组织体系，建立在系统学习经验积累上的专长，比建立在个别专利和个别技术骨干或某个出色的管理者基础上的专长，具有更好的独创性。3整合性。一般情况下，它是企业内部不同能力的集成组合，很少有企业的单一能力能够成为该企业的核心竞争力。它是企业跨部门人员不断学习，获得知识，共享知识和运用知识而形成的整合知识和技能。这也是为什么一家企业的核心竞争力不容易被其竞争对手模仿或复制的原因。单项能力比较容易模仿和复制，但是要仿制经过整合了的核心竞争力就困难的多，因为核心竞争力的整合机制和相关环境条件是难以模仿和复制的。4扩展性。这对企业一系列产品或服务的竞争力都有促进作用，还能够帮助企业扩展相关市场。拥有强大的扩展功能，意味着企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上有了选择权。如果缺乏扩张功能，在技术方面就不能获取领先地位，企业失去的不仅仅是一种产品市场，还有一系列行业市场和商机。5区域性。房地产业不同于其他行业，其本土化特性明显。由于房地产开发建设项目与所在地的政策法规和规划密切相关，同时，有具有浓厚的地方色彩，体现着不同地区、不同国家间的气候、民族、宗教、文化习俗等差异，因此，房地产企业的核心竞争力还体现出区域性的特征。6主要指标自年初累计实际完成投资比去年同期增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期投资完成额4923.6928.7100.0100.0其中：国有经济控股1154.5346.323.420.6商品房建设投资3542.2530.171.971.2土地开发投资232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：经济适用房236.984.24.85.9办公楼245.0438.35.04.6商业营业用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按构成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安装工程198.9931.74.04.0设备工器具购置62.9831.71.31.3其他费用1484.5918.930.232.7其中：土地购置费903.9520.418.419.6计划总投资38459.7533.2本年计划投资11947.2526.0新增固定资产1692.8939.4房地产企业核心竞争力的培育研究第二章中国房地产企业发展概况一、中国房地产业的发展概况（一）投资概况1房地产开发速度增长较快。2投资资金来源多元化。随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，国家投资比重逐渐减少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市融资。3投资品种多样化，住宅投资居主导地位。房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用房、危改房、高低档写字楼、商业用房等。但依企业实力不同投资品种也有所差别，表3-1可以看出在2004年中国住宅投资在市场中居主导地位。表3-1：2004年中国房地产开发投资情况单位：亿元，%资料来源于2004年国家统计年鉴72001.2002.2003.2004.2004.房屋销售价格指数2.52.85.07.710.4其中：商品房2.42.64.47.69.7其中：住宅2.42.94.87.610.1经济适用房2.21.23.05.22.8普通住宅2.53.25.27.710.6豪华住宅1.21.73.37.911.1非住宅2.51.92.47.46.0写字楼3.03.12.47.89.3商业用房4.31.31.38.25.1山西财经大学研究生毕业(学位)论文4开发企业数量多、总体规模小。5大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高。6新项目规模仍偏小。（二）消费市场概况由于2004年上半年中国房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。1住宅需求增长比重较大。2004年1-6月份，中国商品房销售面积11010万平方米，同比增长26.39%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长26.4%。2房地产销售价格继续上扬。2004年上半年中国商品房平均售价为2284元，比去年同期增长10.9，中国商品住宅平均售价为2138元，同比增长11.8%。表3-2：2004年中国房地产房屋销售价格指数上升情况单位：%数据来源：2004年8月中国经济景气月报（、分别代表第一季度和第二季度）3个人购房已成为住宅市场主力军。2001年上半年在中国商品住宅销售面积中，销售给个人的达到221.3万平方米，同比增长17.8。个人购买面积占到商品住宅销售面积的93.8，比2000年提高7.8个百分点。4消费概念在发生变化。住房投资作为一种新的投资手段越来越受到人们的重视，同时，人们对住房消费的呈现出个性化需求趋势。5对商用和住房的需求结构发生变化。（三）政策概况从2003年2月起至2004年共计出台了约40项中国性的关于房地产市场的政策法规从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控。1土地政策成为重要宏观调控手段。2003年，冶金、化工、纺织等行业全年固定资产投资增长了50%以上，带动建设用地比上年增加了17%。针对这些情况，2004年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，这是国土资源8房地产企业核心竞争力的培育研究部第一次通过土地供应对国民经济其他领域进行宏观调控。与此同时，党中央、国务院于去年2月开始了以开发区清理整顿为重点的中国土地市场治理整顿。2004年的土地市场在其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。2信贷紧缩杠杆重整房地产业。2004年国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。二、中国房地产企业的发展概况1大型房地产企业对市场的影响力越来越大：这将表现在包括开发企业和中介服务机构等各个相关企业。大企业将从资金、土地储备、市场营销等各个环节主导市场。而中小型的企业要想求得生存就必须做好市场定位，专注于专业化的市场，以求在尽可能快的时间内培育自身成长，创造有自身特色的品牌。2房地产相关企业向专业化方向发展：房地产作为一个大的市场，开发企业将更专业的选择细分市场寻求发展。如万科只做北京、上海、深圳、天津四个城市的商品住宅，北京城建要剥离建筑，只做房地产。3信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用：一是信息技术设施大量运用在新建的中高档住宅和一般办公楼、商业楼盘中；二是一部分已经建成的中高档楼盘实施信息化改造；三是直接为房地产交易服务的商业性网站发挥作用；四是管理部门和中大型企业的信息化管理走向成熟。其中，互联网技术更令人关注。4服务业全面发展提高：房地产业是以开发业务为核心的综合行业体系。北京市现在基本形成了以经纪业、评估业、咨询业和物业管理业为主的四大房地产服务专业。21世纪初开始，可望北京房地产服务业有全面发展提高。主要体现在以下三个方面：一是已有服务企业竞争加剧，提高水平；二是新的服务品种和服务观念不断出现，专业深化、细化；三是外资服务企业源源进入。但中国房地产企业由于起步晚、基础差，普遍存在着人力资源缺乏、企业规模小、实力弱、管理水平低、项目运作能力差、品牌运作能力差等问题。尤其是一些中、小企业，在经营手法和市场竞争方式上，大多处于项目模仿的的阶段，在所有制、规模、效益三方面明显表现出核心竞争力的不足26。1所有制方面。20世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产企业占绝大多数，随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐减少，但仍然占有大量的土地、人才和资本等社会稀有资源。所以，国有房地产企业存在着诸如预算软约束、代理人内部控制和激励机制不合理，人才浪费和效率低下等问题。同时，由于房地产企业市场化进程不长，民营企业则表现为家长式的家族企业管理，或者是照搬以前的国企的做法表现出与市场化主体的差距。所9山西财经大学研究生毕业(学位)论文以，房地产企业的竞争力不能靠改制解决。2企业规模方面。中国房地产企业分散、规模小已是有目共睹，全国房地产企业具有一级资质的仅占1%，二级资质不到10%，大多数是小企业或项目公司，即使是规模较大的房地产企业也是资本少、市场份额小。而国际上一般的大型房地产企业是市场的主角，占据市场的绝大部分份额。与国际市场相比，中国房地产行业进入壁垒过低、规模过小等问题非常普遍。3企业效益方面。从中国统计年鉴中数据可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91%；1997、1998、1999三年更是出现亏损状况，1999年中国房地产行业平均利润率为-1.16%；2000年才开始扭亏，房地产行业平均利润率为1.62%。加入WTO，外资企业所带来的不仅仅是雄厚的资金，还包括先进的开发理念与管理模式，与中国传统的房地产企业相比，他们的优势不言而喻。优胜劣汰、适者生存，这是市场规律。由于中国房地产企业的资源和市场均以国内为主，可谓“本地优势产业”，中国的房地产企业面对挑战，要扬长避短，充分发挥自身优势，培育和提高自己的核心竞争力，这已是刻不容缓的事实。10第三章房地产企业核心竞争力的培育研究房地产企业核心竞争力要素因子体系及培育方法房地产企业核心竞争力是房地产企业对需求导向力、国际接轨力、金融操纵力、规模扩张力、吸纳人才力和品牌打造力的整合能力，这种能力支撑房地产企业的过去，持续现在，发展未来竞争优势，并使房地产企业在竞争环境中能够不断取得新竞争优势的能力。房地产企业的竞争主要集中在土地、资金和人力这三个要素上。随着客户的不断成熟和市场的不断进步，一个房地产企业如果只依靠以上三要素的优势来占领所有领域是不可能的。所以，房地产企业必须加深理解核心竞争力的内容和意义，加快企业核心竞争力的培育。以下是本文在国内外有关房地产理论和核心竞争力研究的基础上构建的中国房地产企业核心竞争力要素因子及培育方法体系，该体系包括六个要素三十一个因子。一、需求导向力中国小康社会在逐步成型，人民生活水平在逐步提高，社会结构在逐步转型，国内对于房地产的需求表现出了层次化个性化的特征，尤其是在大中城市，房地产已经成为购买者身份和品味的象征，消费者在购买过程中考虑的因素不仅仅包括房地产产品的性价比等经济问题，同时也包括了产品本身或服务是否与本人对于未来一段时期的预期吻合的情感诉求。所以，房地产是否能够甄别变化日益加速的社会结构和公众情感结构，能否围绕特定目标客户的需求来进行房地产产品的规划和营销，已经成为中国房地产企业核心竞争力的重要组成部分。培育房地产企业的需求导向力包括以下几个主要因子。1.个性化需求把握能力。一个项目开发的成功与否，市场细分和市场定位的环节十分关键，即这个项目是面向哪个购买群体的，从而决定相应的户型、面积、装修标准和价位。在未进行市场细分就市场定位，产生的失误对房地产企业将是致命的。房地产项目一旦动工，后续资金就要按进度跟上，否则资金凝结，不能发挥效益，从而影响房地产企业整体经营的良性循环。所以市场定位一定要与市场需要吻合，企业必须重视市场调查，根据准确的市场信息来项目的属性和内容，才有可能提高项目开发的准确率。2.快速反应能力。构造一个“对外充分适应、快速反应,对内高效沟通、快速决策”的房地产企业。3.政府政策法规。房地产企业受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响大。所以，房地产企业应不断关注了解并遵守这些政策法规，在此基础上满足消费者的需求。11山西财经大学研究生毕业(学位)论文4.规划设计。规划设计在房地产企业开发中占有十分重要甚至是决定性的作用。规划设计是内外环境的规划设计，就住宅总体而言，主要包括生态环境、居住环境和居室环境。生态环境是供人们生活的自然环境，包括光、气、水、声等。居住环境是指与人类居住生活密切相关的空间环境。居室环境是室内环境，从专业角度来说是住宅的室内空间户型设计及功能性设施设计。在一个项目确定后，接着就是规划设计工作，产品有无可能成为名牌就决定于规划设计质量的高低。随着人们的安居意识日趋追求完善，家的概念不再只是“遮风避雨”；感受清新独特的建筑设计、体会恬适的居住环境；品位高尚尊贵的休闲人生；确保安全安逸的生活起居，这就是现今人们对“家”的理解。所以，提高规划设计水平，以此为切入点，创造名牌楼盘，必将是市场竞争的焦点。5.产品创新能力。产品创新是基于顾客对产品的品种、价格、质量、服务、信誉、速度等要素的评价和满意程度，进行有针对性的改良，同时采取措施降低顾客在消费产品过程中涉及的时间、金钱、心理等成本，使得顾客从产品的消费过程中取得尽可能大的感知利益、支付尽可能小的感知成本。房地产企业的产品创新与一般工业企业一样，产品创新成为企业提供优越顾客价值,是房地产企业获取竞争优势的重要方法。6.物业管理。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施与场地。物业管理是指由于物业的存在所产生的物业服务，除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。而中国各大城市普遍存在着物业管理与快速发展的房地产企业不相适应问题28。所以，物业管理的质量将对房地产企业的核心竞争力的加强起到关键性的作用。7.客户关系管理。客户关系管理（CRM）是使用信息技术来帮助管理部门实现业务功能运作和提高效率的，旨在优化客户关系。CRM是使以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化，改进和提高客户满意度。客户关系管理不仅是一种技术，更是一种管理理念31。CRM要求房地产企业全面掌握客户信息，建立完善的客户信息管理和分析系统，和客户及供应链的各方建立密切的联系，建立客户服务中心，为客户提高良好的个性化服务。二、国际接轨力在经济全球化趋势日益增强、中国加入了世贸组织的今天，中国房地产企业面临着新的机遇和挑战，其生存环境和生存方式也面临新的变化。国外具备投资实力的房地产企业将大规模进军中国房地产企业，在这样的背景下，中国房地产产业需要适应国际化的房地产竞争规律，需要通过国际化的视野和运作模式来提高企业的核心竞争力。提高房地产企业的国际接轨力已成为新时期提升中国房地产企业核心12房地产企业核心竞争力的培育研究竞争力的重要战略选择，以下是提升房地产企业国际接轨力的几种主要因子。1竞争战略。为了在国际竞争国内化和国内竞争国际化的进程中取得有利地位，中国房地产企业选择何种竞争战略将是房地产理论界和企业界面临的严峻课题。现在国际上通行的SWOT分析是企业进行战略构思、战略选择的重要工具。因此，SWOT分析可以对房地产企业的战略选择进行分析。SWOT是优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threat)四个英文单词的第一个字母所构成的缩略语。所谓SWOT分析，就是通过对企业优势、劣势、机会和威胁的分析，对企业内外部条件进行全面细致的战略评价，以确定企业的战略方向与措施。其中，对优势和劣势的分析，指向组织的内部条件；对机会和威胁的分析，指向组织的外部环境。然后根据美国哈佛商学院著名的战略管理学家波特的三种基本竞争战略：总成本领先战略，差异化战略，重点集中化战略进行对房地产企业竞争战略的选择。2学习型组织。即通过不断的学习来改革组织本身,组织学习对于现代企业至关重要。它不仅是企业的一项重要职能，更是为全面提升企业竞争力提供了先决条件，并成为组织生存和发展的前提与基础，对于企业的成败兴衰具有举足轻重的影响。学习型组织是企业未来发展的趋势，一个企业只有当它是学习型组织的时候，才能保证有源源不断的创新的出现，才能具备快速应变市场的能力，才能充分发挥员工人力资本和知识资本的作用，也才能实现企业满意、顾客满意、员工满意、投资者和社会满意的最终目标30。房地产企业本身不需要太多的员工，这就更需要他们发挥团队精神，建立学习型组织打造房地产企业的核心竞争力。3企业文化。以共同价值观、企业精神为主要内容的企业文化，是构成企业核心竞争力的个性化、深层次的重要因素之一，它强烈地影响着企业员工的行为方式，并通过经营决策过程和行为习惯等体现在企业的技术实践和管理实践中。一个具有优秀企业文化在房地产企业，对内表现为关系协调，对外鲜明地告知社会企业的形象，培育有特色的企业文化是房地产企业得以在竞争激烈的市场中生存、立足、保持核心竞争力的原动力。4价值链管理。波特认为，企业的每项生产经营活动都是起创造价值的经济活动，企业所有的互不相同但又相互联系的生产经营活动，构成了创造价值的一个动态过程，即价值链。价值链管理就是怎样将企业的生产、营销、财务、人力资源等方面有机的整合起来，做好计划、协调、监督和控制等各个环节的工作，使它们形成相互关联的整体，具有处理资金流、物流和信息流的自组织和自适应能力。价值链管理能够帮助房地产企业建立一套与市场竞争相适应的管理模式，弥补中国房地产企业长期以来在组织结构设计、业务流程和信息化管理方面存在的不足，从整体上降低组织成本、提升了房地产企业的核心竞争力。5网络营销。网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式，而提供了一种“牵引”(Pull)方式，由于房地产为不动产，因此传统的房地产营销活动一13山西财经大学研究生毕业(学位)论文般在房屋所在地进行，而网络营销中，消费者是信息接受者和信息发送者，营销信息针对的消费者可以有很大的主动权，他们可以自主决定浏览的时间、企业网页和信息内容。另外，消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣，可以点击相关的内容，得到更加详细的资料，这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式极大地提高了其核心竞争力。6网络技术。网络已经成为房地产企业经营的一个新的重要手段。通过网络技术，房地产企业可以轻松地了解一个国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策，为房地产开发商准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供重要依据。同时，可以直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，有利于全面了解房地产需求动态；并通过综合分析比较网上各种有价值的信息，制定比较完善的行销方案，从而更好地推销自己开发的产品等。7技术创新能力。房地产企业要加强核心竞争力,就必须积极培育技术创新能力,加强技术创新的投入,否则在市场竞争中就缺乏优势。同时，技术创新也是房地产企业形成规模经济的重要手段之一。三、金融操控力房地产项目是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程7。房地产企业发展的一个明显趋势就是金融产业的融合，房地产企业中的很多风险可以通过金融工具进行分解，而金融市场又为房地产企业提供充足的资金，因此金融操控力必将成为中国房地产企业核心竞争力的又一重要组成部分。本文借鉴周革平的观点，认为中国房地产企业融资体系中要以直接融资为主，将开发和消费两方面有机地结合，扩大融资途径，使得房地产企业能够从消费者、投资者和金融机构等多方面获得资本7。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，房地产企业的开发和融资都需要政府的支持，政府应在制度和机制上给予足够的保障，采取适当的政策倾斜和优惠等方面的支持。1资本孕育能力。资本孕育能力是指融资能力。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。它对房地产经济的发展和居民住房水平的提高有着重要影响。尽管目前中国房地产融资已初具规模，但仍有许多方面需要完善。针对中国房地产融资存在的实际问题，本文认为，要完善中国房地产企业融资，应主要采取以下两个方面的对策：一是为不同收入水平的居民设计和提供不同的住房抵押贷款品种，以调整贷款投向；二是应当积极发展住宅合作社。2金融风险抵抗力。房地产企业金融风险产生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地产企业金融风险的核心问题就是建立完善的信息机制。房地产企业目14房地产企业核心竞争力的培育研究前面临的金融风险主要有：宏观政策变动的影响力和产生的