销售培训资料(答客问最完整的)

. . 答客问 一、项目情况 小区的总占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、得房率等分别为多少？ 答： 我们小区总占地是 315542（约 500 亩） ，其中三期总占地 60793（约 91 亩） ，总 建筑面积 134256，容积率 2.2，绿化率 46%，建筑密度 15.66%，得房率小高层在 85-87% 之间，高层在 80-82%之间 小区的物业类型？楼盘的产权性质？ 答：商铺、小高层、高层和大型地下单体停车场，楼盘的产权性质是商品房，取得土地的 方式是国有土地出让 开发商的名称及其背景？承建商名称、资信、建筑质量？设计公司的名称、影响力？监理 公司的名称？物业管理公司是谁？ 答：宁波远望华夏置业发展有限公司，公司成立至今有 9 个年头了，包括房地产公司，物 业公司，装修公司，智能化公司（北京新世界商场） ，学校，酒店等；承建商的名称为宁波 建工集团，浙江樟塘建筑集团，宁波兴润建筑有限公司等；设计公司是上海设计研究院； 监理公司为保税区监理公司和城建监理公司等；物业公司是宁波里仁物业管理有限公司 小高层和高层的层高？停车库层高？地下停车位层高？门宽多少？ 答：小高层的层高为 3.00m，高层的层高为 3.05m，停车库的层高为 2.5m，地下停车位的 层高为 3.6m，门宽为 1m。 每一个楼面有几户人家？总户数是多少？ 答：4 至 6 户，总户数为 762 户 每一幢有多少个电梯，消防梯 答：三期总共有 33 个电梯，27 个消防梯，其中有 2 个电梯和 2 个消防梯的幢数有： 37 、40、41、42、44、45等；有 3 个电梯和 3 个消防梯的幢数有： 38 、39、43等；有 4 个电梯和 2 个消防梯的幢数有：46、47、48 等 每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、储藏间、阳台等净面积分别为多少？ 答：我们总共有 10 个套型，具体净面积请见彩色套型图 购房有那些优惠措施？多买几套是否有优惠？ 答：具体请关注我们的销售策划活动，有优惠的 车位的面积有多大？长多少？宽多少？总共有多少个车位？ 答：车位面积有 15，长为 6m，宽为 2.5m，总共有 855 个车位，其中地下停车位有 678 个，地面停车位有 103 个，南面架空层车库 32 个，店面停车位 42 个。 是否有出租车位？车位购买后，以后使用还需支付那些费用？ 答：未定，暂定不用 除了购房款之外，还需要那些费用？ 答：办理银行按揭时保险费用，交付时办理三证费用，交付时开通管道煤气费用、有线电 视费用等 建筑成本多少？怎样计算？ 答：开发成本包括：土地成本、土建成本、设计、资金成本、税金、利润等 小区建设分几期开发？ 答：分成四期开发，其中还包括里仁市集等 发展商销售部、工程部、财务部负责人是谁？工作中若须配合你与他熟悉吗？ 答：欧经理，刘工，胡经理等，熟悉 . . 预售许可证号、颁发单位、时间？ 答：建设局房管科 你们的五证是否齐全？ 答：齐全，其中五证是指：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 施工许可证、商品房预（销）证等 在预售期间，户名可否作内部变换？有什么条件？ 答：签了合同之后不行，但是加名字什么时候都行 产权登记后，户名可否作变换？有什么条件和税费？ 答：不可以，国家规定禁止期房转让 房屋产权证件什么时候办理？由谁办理？费用多少？是否需要另外支付办理费用？ 答：交付后，一次性和分期付款的自己办理，按揭的用户由我们来办理，暂时未定是否收 费 交房时有哪些手续要办？具体有那些费用？ 答：A、核对房款，确认款项已交清，方可办理交付 B、有关资料移交物业公司 C、向按揭客户收取办理三证资料及契税（三证：房屋所有权证，国有土地使用证，房屋他 项权证） D、向一次性，分期付款的客户提供备案卡，平面图纸，土地分割凭证，发票原件 具体费用是办理三证的税费、工本费和手续费等 施工进程如何？什么时候交付？是否统一交付？ 答：具体请看施工进度表，暂定 2007 年年初左右交付 汽车进出方便吗？ 答：非常方便 你们的公共面积包括哪些部分？得房率是多少？ 答：公共面积包括电梯厅、门厅、消防梯、电梯等，小高层得房率在 85-87%之间，高层的 得房率在 80-82%之间 离市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？ 答：驾车到市中心大约要 40 分钟，火车站 40 分钟，飞机场大约 30 分钟，交通状况非常好， 新大路和岷山路直接穿过我们小区，离同三高速大约 3 分钟，有四条主要道理直接通往市 区方向（通途路，江南公路，同三高速，329 国道等） 房子出租价格如何？ 答：出租情况非常好，精装修，带家具家电年净租金可达 6 万/ 年，并且一般装修也可以达 到 4-5 万/ 年， 室内设备可否变更？ 答：不可以 小区在造型、设计上的突出之处是什么？ 答：清新自然，典雅大方 是否会漏水？漏水会如何处理？费用由谁承担？ 答：一般情况不会，保修期之内免费维修，保修期之外动用公共维修基金 房屋交付使用后，水、电、煤、电话、电视接线等能否同时到？ 答：可以 房屋购买后是否有保修期？ 答：有，主要结构保修 8 年 保修期内外，房屋维修应该如何分别处理？ . . 答： 保修期内免费，保修期外，收取工本费，或者动用公共维修基金 土地使用权出让年限是多少年？起止时间？土地使用权期限到后怎么办？ 答：70 年；1992 年 9 月 10 日到 2062 年 9 月 9 日；请见咨询服务中第三题的答案。 你们的价格太高了 答：虽然我们的价格是高了一些，但是我们整个小区的建筑品质、环境、绿化、物业、业 主素质，精神文化氛围都很好，周边的配套也非常的好，处于新北仑中心区西端，地段得 天独厚，临近小区有接近 2 万平米的中河水域和 8 万平米的中河休闲运动公园，远处可眺 望太白山，远山近水尽收眼底，就三期来说，现在市场上的地价已经涨到 280 万/亩，仅地 暖我们的建筑成本一平米就多增加了 450 元，并且我们用的都是双层中空隔音玻璃，彩色 铝合金等，而且这些还不包括各种其他设计费，管理费，税金等，因此我们的收费也是合 理的。假如用同样的钱去市区，或者上海，北京等地方，你一点买不到综合品质和我们一 样的房子。我们小区非常适宜人居住，在这里四季分明，你可以尽情领略都市桃花源的味 道，不论是对小孩，还是对老人，都是生活和教育的最好开始。 购买你们的房子可以转户口么？境外人士是否可以购买该商品房，有什么要求？（针对外 地户口） 答：可以，境外人士凭借你的个人护照可以直接在我们这里购房，我们会帮你向安全局递 交一份申请表，安全局审批通过就行了，只要没有超过安全局规定的商品房买卖境外人士 的比例，一般可以直接通过安全局审批。 小高层、高层外墙的厚度？ 答：小高层为 200mm，高层有 300mm 和 240mm 两种。 套型太大了？ 答：小高层、高层公摊面积大，小套型不好做，并且特别是厨房和卫生间太小的话，一些 现代化的家具不好摆放，套型太小，得房率低。 什么是地暖？原理怎样？热源来自哪里？费用如何收取？ 答：将供热管线全部敷设于室内地面下，管材为 PEX(高联聚乙烯高密度管)以低温热水为热 媒，把地板加热，均匀的向室内辐射热量，是对房间气候进行调节的节能采暖方式，具有 舒适，热量均恒稳定，是一种理想的采暖方式。 每户有热量表，分户计算价钱 高层的中央空调费用如何收取？是否有保修期？ 答：分户计算 有 小区所在区域的远景规划是什么样？ 答：东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地和区域性现代物流 中心、现代化滨海新城区 小区建筑设计及环境设计主要构想？ 小区园林主题是什么？由哪几部分组成？ 小区居住对象主要是哪些人？ 答：个体户，高级公务员，高级管理人员，异地创业者等 小区会所在哪里？有哪些功能？何时交付使用？ 答：岷山路里仁花园主入口大门卫东边，主要有温水游泳馆，健身房，乒乓球，沙壶球， 台球等，2004 年 6 月交付使用。 小区自身配套设施哪些为免费使用？哪些有偿使用，如何收费？ 答：无，会所是有偿使用，游泳 10 元/ 次，健身 6 元/ 次，乒乓球 6 元/小时，台球 5 元/小 时，沙壶球 10 元/小时等。 . . 小区由多少栋建筑组成？ 答：一期有 12 幢，二期有 24 幢，三期是 12 幢 各单位景观有什么区别？销售中优势在哪里？ 泳池占地多少？有多深？是否有循环消毒系统？ 答：占地 1150，深度从 1.21.8m，有 24 小时循环消毒系统。 是否采用人车分流？停车位有多少？ 答：没有，总共有 855 个车位，其中地下停车位有 678 个，地面停车位有 103 个，南面架 空层车库 32 个，店面停车位 42 个。 车位可改建成封闭车库吗？ 答：不可以 设备房在何位置？面积？ 答：地下停车库里面 规划中有多少商业面积？ 答：4200 哪些规划有别于其他发展商，可作为卖点宣传？ 答; 全面积的地暖系统，全部推精装修（类似于菜单式选择） ，24 小时热水等 小区属哪个公安分局？ 答：新碶 属哪个派出所的辖区？ 答：大港 派出所的警力如何？ 答：充沛 辖区的案发率高否？ 答：不高 宅部分户型共有多少种？有多大面积？ 答：总共有 10 种套型，其中小高层有 8 个套型（A、193，B、179，C1 、155， C2、155 ，D1、147，D2、145，E、137，F、112） ，高层有 2 个套型（G、220， H、178） 。 两房、三房多少套？所占比例多大？ 答：两房有 66 套，占总户数的 8%，三房有 496 套，占 65% 车辆出入口大门是否使用 IC 卡？ 答：未定 每个房间的空调位在哪里？分体空调主机放哪里？ 顶层住户是否送花园？面积多大？送花园是否也送绿化？业主拥有产权还是使用权？ 答：是， 不送绿化， 使用权 室内的凸窗离地面多高？面积多大？有无防护装置？窗台承载力多大？ 客厅、主卧的朝向？是否有落地窗，有多高？ 答：朝南，客厅有落地窗， 客厅宽多少？如何摆放家具？ 答：4.2-4.8 都有， 主卧是否设衣帽间？洗手间是否设浴缸位？可否装按摩浴缸？ 答：除了 E 和 F 套型没有明确设有衣帽间外，其它套型均有明确设置衣帽间；有；可以 . . 每户有几个阳台？设计了洗衣机位没有？ 答：除了 F 套型没有阳台之外，其他套型均有阳台，有洗衣房的套型四个：A 、G 、H、F 等 每户有无防盗门？ 答：有 预留电视插座有几个，在什么位置？ 答：卧室和客厅都有 预留几条电话线？在什么位置？可否申请更多电话线？ 每户的用电容量的多少？ 答：单箱电的套型有：112（6kv）,137（8kv）;三箱电的套型有：145-179（10kv ） ， 193-220（12kv） 厨房是否设有专门的排烟道？顶层有烟囱吗？有多高？会不会影响住户的屋顶花园？ 答：没有 哪些墙是承重墙不可以改动？哪些墙是可以改动？ 答：剪力墙不能改动；非承重墙在物业公司的允许下可以改动； 装修如影响建筑物的外立面是否可行？ 答：否 洗手间位置可否挪动？ 答：否 如购买两套单位，可以在入口处装大型防盗门吗？（要占过道） 答：否 如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？是否收费？收多少？ 答：具体内容在商品房买卖合同中双方约定； 设计上是否采用了隔音效果？ 答：是 每阶段的销售卖点、推广重点你了解吗？ 答：是 待项目的阶段性广告策略 房管局测量商品房面积分几次？在什么时间？ 答：一次，工程竣工验收之后，房子交付前 买楼后是否提供出租可转让的服务，若转让发展商会收取什么费用 答：交付后物业公司提供出租服务，收取合理费用 底层的营业场所可以买吗？价格多少？有什么限制？ 答：可以 客户提出的问题你无法回答时该怎么做？ 答：请示现场经理，若现场经理也无法回答，请客户留下电话号码，得到答案后再通知客 户； 楼盘有什么优势，选择它能给客户带来什么利益？ 答：请参照 33 题答案 本小区是风水宝地，好在哪里？ 答：小区大围合式规划，以团抱之势聚气；区内大面积水体的营造，应对了“水能旺财” 的传统理说， 业主可以在指定的位置发布广告条幅吗？ 答：不行 . . 楼价会降吗？为什么不会？ 答：不会，因为北仑经济一直在以高速发展，并且地价建材成本价也在涨，更为重要地是， 供需拉动，北仑的常住人口已接近 40 万，暂住人口突破 20 万，虽然国家最近出台了一系 列的新政策，最终的原因也是为了让房地产能健康、持续、平稳的发展，主要是这几年宁 波的房地产涨的太快了，大大超出了购房者的购买力水平，为了让房价慢慢涨，因此国家 才要进行宏观干涉。 有什么题材会使楼价升值？ 答：经济的发展、规划、地段、人口等社会环境 装修标准： 建筑公共装修及设备： 建筑外墙： 大 堂： 楼 梯 间： 电 梯 间： 电 梯： 供电系统：双电源供电，市政电网和小区备用应急发电机组。 住宅装修标准： 入户门： 地面、天花、墙面： 窗 户： 阳 台： 空 调： 周边有那些同类型物业，请列举出来，并指明？ 答：北边有高层住宅，西边有塘湾人家一、二期，申洲高层 周边租售如何？ 答：基本上是在 8001500 元/ 月之间 业主购房后未入住的空置房怎样收取物管费？ 答：要从房子交付单上所写的日期开始收取物业管理费用 周边竞争楼盘？ 答：目前为止，无竞争楼盘 二、周边配套情况 交通状况： 通往市区的主要交通道路（最便捷的干道） 答：有四条主要道理直接通往市区方向（通途路，江南公路，同三高速，329 国道等） 主要往返车辆、班次。 答：782、788、556 、783、353 等公交车 通往主要旅游景点的便捷干道、车辆班次。 （二）学校情况： 周边有那些学校？ 答：小区内有东海实验学校、里仁童苑、宁波爱学国际学校等，周边有明港中学，绍成小 学，华山小学 长江小学等 师资质量，校园环境如何； 各种学校对学生的收费标准，开设多少个班级。 （三）医院情况： . . 周边有那些医院？位于那些地方？ 答：和平门诊部，长江医院，宗瑞医院 2、医院的服务的档次，收费标准，主要医疗设备等情况。 （四）购物情况： 周边有那些大型购物场所？ 答：天润发，新区购物中心，阳光百货，明州商场等 2、购物场所的环境、商品的质量、价格如何； 3、服务水平如何。 （五）银行 距离小区最近的有那些银行？具体位置？ 答：农业银行，建设银行，中国银行，工商银行，上海浦发银行等 2、银行的服务质量、服务内容？ （六）邮局 最近的邮局在哪？离小区有多远？ 答：新大路邮局大楼 2、开设的服务内容及质量。 （七）文体娱乐和设施 周边有那些娱乐场所？具体位置？ 答：中河休闲运动公园、体艺中心，市民广场、凤凰山主题公园等 2、服务内容、质量和级别； 3、收费标准，信誉如何。 （八）菜市场 周边有那些菜场？具体位置？ 答：里仁市集，天润发，星阳菜场等 菜价情况？服务质量和内容？ 三、购房的程序和相关费用 楼盘的平均价格如何？起步价是多少？最高价格是多少？幢与幢之间的差价是多少？东西 之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？ 付款方式有哪几种？每一种付款方式的优惠措施如何？ 答：一次性，银行按揭，分期付款等 由哪家银行提供几成几年按揭？利率是否一致？首付多少？月供多少？ 答：目前是中国银行和深圳发展银行，利率一致，首付和月供具体看你的贷款金额和贷款 年数 办理按揭时准业主需要提供哪些资料？ 答：首付款收据复印件，身份证复印件，户籍证明，结婚或未婚证明，已备案合同复印件， 收入证明。未婚人士办理按揭需提供保证人，最长的按揭年限=借款人退休年龄-现在年龄 （最长不超过 30 年） 办理银行按揭应收取什么费用？ 答：保险费 可否提前还款？是否需要支付违约金 答：可以，只要提前通知银行即可，具体是银行的贷款合同上的规定，目前为止，不需要 支付违约金 提前还款是否需要罚息？ 答：具体视合同规定，目前不需要罚息 . . 如供款期间转让楼宇，按揭可否转让？ 答：在没有办好房产证前可以转让按揭楼宇，但应得到银行、发展商的同意 转让楼宇，是否一定要在原按揭银行进行按揭吗？ 答：与银行协商 如何办理银行按揭？哪些人不能办理银行按揭？ 答：借款人提交申请及有关资料（公积金还需管理中心审批）2、银行受理审查 3、银行核 查 4、双方办理相关手续 5、银行放贷；18 岁以下、超过退休年龄(男 60 岁、女 55 岁)不能； 银行按揭的最新利率是多少？月供系数是多少？ 答：5 年以上贷款年利率为 5.31%，月供系数具体可见银行利率表 客户可否自行办理银行按揭手续？ 答：可以 签订认购书时应注意哪些，每阶段销售的特别馈赠或折扣应在认购书中体现吗？ 答：房号、面积、总价、是否支付违约金、签约日期、银行帐号和需要带齐的各种证件等； 是的 临时定金的标准是多少？低于标准如何处理？补齐定金的时间有何要求？ 预售合同何时签订？ 答：交齐首付款之后即可签订合同了 是否应在客户在交首期款前预约并将合同提前准备好？合同内容包含哪些内容？ 答：是的，具体可参考由房管处颁发的商品房买卖合同 合同是否一定要办理公证？ 答：不一定 办理房产证时客户应提供哪些资料？ 答：发票原件，已备案购买合同原件，身份 证复印件，备案卡原件，平面图纸 2 份，申请书 合同应在什么时间到市房产管理局备案？ 答：一般是一个月之内，特别是按揭用户一般是一个星期之内就会去房管处备案，因为只 要备案之后房子才可以做银行按揭 定金可不可以退还？交了临时定金后可以更改房号吗？有何费用？ 答：可以，可以 合同上最多可以有多少人，个人产权的比例在哪里体现？ 答：不受限制，个人产权比例在办理房产证时的申请书上注明 客户拖欠按揭应以何种形式催缴？ 答：电话，三个月后银行会将房子公开拍卖 按揭有哪几种类型，分别收取哪些费用？ 答：商业按揭，公积金按揭，商业和公积金组合贷款 按揭过程中，我一时没有钱还给银行，应该怎么办？ 答：房子拍卖，特殊情况需要交滞纳金 按揭期间如果我想转让，应该怎样办理手续？ 答：到银行提前还款，然后再把房子转让给他人，接着根据需要可以办理二手房按揭 四、物业管理及其他 物业管理提供哪些服务？ 答：小时治安、环境清洁卫生、停车管理、绿化、消毒、房屋维修、消防报警、设备 . . 维护、社区文化活动； 是否全封闭管理？ 答：否 小区的保安系统如何？ 答： （ 1）小区围墙防爬越红外对射报警系统；（2）出入口小时治安岗亭；（ 3）24 小时不间断保安巡视；（5）住宅单元设防盗可视对讲门禁；（6 ）闭路电视监控；（7）各 入户口设防火防盗门；（8）室内紧急按扭；（ 9）电梯报警系统；（ 10）防火车道直达每 个单元，防火通道达每个楼层。 小区的消防系统设置在哪里？有无临时发电系统？ 答：消防控制中心;有； 物业管理如何收费？收费标准？是否按规定收取？ 答：目前我们多层的物业管理费用为 0.5 元/ 月，由根据物价局审批，具体费用根据服务 水平和质量定价 开通管道煤气、水、电、电话、有线电视的时间和费用？ 答：房子交付后即可开通 小区使用电梯的名称、产地、特点？使用时间？维修周期？ 安装空调有何要求？可否安装防盗网？阳台可否封闭？ 业主拖欠物管费该如何处理？ 答： 先催，如果业主一而再，再而三的不交物业费，我们可以通过法律方式解决。 对物业管理不满怎样投诉？ 答：可以找管理处解决，若确实不能解决可以组织业主协会向发展商申请更换物业管理公 司。对于管理费的收取可咨询物价局，如出现乱收费情况，可向市消费者协会投诉。 电梯费如何计算？楼层之间的差价是多少？ 业主委员会何时成立？业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受？ 答：房子交付后，就可以成立，通过业主代表大会大部分人同意，既可以被物业公司接受， 业主委员会有权决定有哪家物业公司来管理小区 交房时，煤气、电话、电视天线、物业维修等是否还另行收费？费用多少？ 答：只要交开通费，和正常的服务费用，物业维修视具体情况收取合理费用 物业公司有那些特色服务? 是否预留国际互连网接口？ 答：有 楼梯的宽度是多少？是否可以搬较大的家私？ 答：1.2m，可以 每个单元可留几个空调位和洞口？分体和窗式可否使用？ 答：有；可以 外墙、玻璃的颜色？ 答：外墙类似于咖啡色，玻璃的颜色是透明的白色，绿色的窗框 屋顶的隔热和防水处理怎样？ 答：根据工程上的正常程序处理，并且高层和小高层的顶层我们会统一安装中央空调，可 以完全不用担心隔热的问题，并且我们做的是颇屋顶可以更好的预防防水的问题 物业外墙开发商是否定期进行翻新装修？ 答：否，物业公司会定期进行清洗 该物业是否有备用发电机?它的电量输出功率是多少 ?所放位置是否有噪音影响住户和业主 ? 答：是 . . 物业小区的防盗措施是什么？ 住户若停电、停水物业管理公司该采取什么措施？ 答：向政府部门咨询，之后再通知业主何时可以恢复使用 管道煤气出现漏气该怎样处理？是否另收费？ 答：业主可以打电话到物业公司，物业公司再打电话到管道公司帮忙说，或者业主也可以 直接打电话给管道煤气公司，否 五、咨询服务 1、问：售楼书的内容是否有法律效力？ 答：从性质上说， “售楼”书是一种宣传资料。 由于“售楼书”一般运用艺术手法进行了 加工，如果由于“售楼书”的误导而签订了合同，在发生纠纷时，要求开发商进行赔偿的 前提是： 一要举证“售楼书”的不真实、不准确； 二是举证自己受到了损失； 三是说明 “售楼书”的不真实、不准确与自己受到的损失之间的因果关系。 2、问：对于贷款买房的人来说，加息的影响有多大？是否应选择提前还贷？ 答：以一套总价 100 万元的住宅八成按揭贷款 80 万元为例，如按等额本息法还款，依目前 5.04的 5 年以上贷款利率计算，20 年期贷款，每月还款额是 5297 元。加息到 5.31， 每月还款额上升为 54176 元，将多支付 1206 元。 对于每月有稳定收入的百姓而言，每月多支付 100 多元利息，对生活影响并不大，如果还 能找到其他投资门路，完全不用担心贷款利率的上调；对于手中有闲钱无处投资的百姓而 言，可适当选择提前还款。请注意，按规定，已签订的住房抵押贷款合同，自下一年的元 旦起才执行新的利率。所以今年的还款利率仍保持不变。不过，贷款利率上调后，房产投 资热必将在一定程度上有所缓解，对于买房投资的市民来说，应及时寻找新的投资方向， 否则手中仍拥有几套贷款房还是有一定风险的。 3、问：土地使用权期限到后怎么办？ 答：城市房地产管理法第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要 收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付 土地使用权出让金。 ” 我国城市房地产管理法中明确规定了房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范 围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。 购买人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的，其所受限的只是房屋所占相应比例土地 的使用期限。但由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应随房屋的使用一直延续 下来。 4、问：公积金申请条件？利率及其优惠情况？ 答：申请条件：借款人