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房地产开发企业整体资产评估实务解析李启全上海东洲资产评估有限公司liqiquan8vip.sina.com13601995604上海市延安西路889号太平洋中心19楼邮编200050摘要房地产开发企业资产总量大、生产周期长、状况比较复杂,给评估清查工作带来许多困难,潜伏的评估风险也较大。本文仅从项目经理的角度,谈谈房地产开发企业整体评估如何尽责调查现场清查要收集哪些资料哪些科目需要特别关注以及评估中要瞻前顾后的要点。关键词收集资料多访谈对象广清查要有深度关注与存货相关科目评估要瞻前顾后房地产开发企业具有资金需求量大,产品生产周期长,投资关系复杂,融资、参建、转手承接等多样形式的特点。加上前几年房地产业不景气、不规范,近二年房地产市场突然疯狂,造成某些房地产开发企业资产状况比较混乱,给评估清查工作带来许多困难,潜伏的评估风险也较大。本文着重就房地产开发企业清查、评估中怎样做到资产不重、不漏,结合各科目的特点,从项目经理的角度谈谈要关注的要点一、收集的资料繁杂特殊房地产开发企业有其特殊性,除收集共性的资料外,其还要根据项目开发程度不同相应收集较多的资料建设用地规划批准书和许可证,土地出让合同,建设工程规划许可证,建设项目可行性研究报告,初步设计(注意其经济技术指标,市政配套实施方法、内容及包干方式,投资估算及资金措施,财务评估分析),建设工程施工合同(注意工程预付款、工程款(进度款)支付、材料设备供应等条款,是闭口合同还是开口合同,若是有参建项目还应收集参建合同),工程项目实施工期进度表,工程资金付款进度表,商品房预售许可证,房地产权证(大产证),销售价目清册(一房一价),财务上客户销售款预收一览表等等。项目经理只有全面阅读和研究过上述资料,才能对委估资产整体把握,并关注风险所在,为正确评估作价打下基础。二、企业访谈的对象较广泛除了向财务人员、企业领导访问调查外,还要对建设工程项目负责人、工程资金调度人、销售负责人进行访问调查,将从各方取得的信息相互印证,才能了解真实情况,做到委估资产不重、不漏。如要掌握基准日的工程形象进度,你必须到建设项目负责人处(或工程监理)了解,取得项目实施进度表你要了解基准日时工程进度款支付情况,必须向负责工程资金调度人调查各类合同的应付未付款明细,并与财务核对,哪几笔财务已入帐,哪几笔财务未记帐这才能避免只按形象进度评估而没有考虑相应负债,高估资产价值。又如房地产开发企业的存货房地产开发产品,帐面金额高达几亿元到十几亿元,帐面反1映的是正在建设尚未实现销售的在产品,会计按发生成本费用的性质归类,与实物的对应性不强。我们要向财务了解企业会计上确定实现销售的认定标准,会计结转销售的流程和依据。而清查存货所对应的实物往往需向销售部门调查。由于,目前实行商品房预售制度,现场勘察时要注意销售人员所说的已销售是指与客户已签预售合同、已付部分房款的商品房,销售人员所说的已销售并不一定是会计上的已实现销售。因为,会计对未收齐全部楼款或未签订销售合同的不作为销售的实现,而往往将收入先记在预收帐款。如果仅按销售人员的介绍去评估,往往会漏评资产,特别是帐面不反映实物量的资产,如车位等。三、清查要有深度,评估要瞻前顾后由于目前大多数评估前的审计还是按年报审计的标准执行,没有达到专项审计的要求,片面强调会计入帐原则,审计调账原则,对企业债务、或有债务不能全面反映,这就要求评估师对清查工作要有深度。因此,房地产企业整体评估的项目组成员,不能只配备工程类的房地产估价师,还应由熟悉会计的项目经理组成,相互沟通,否则风险较大。1.前几年,有些房产建设项目与其他投资者共同参建的,在建设过程中往往发生参建者退出,并签署了退出参建协议,协议明确了还款或补偿计划,有些还有实物房产的补偿。清查要注意,款项是否已收、付齐全实物补偿是否履行帐务如何处理并收集相关入帐依据,核实入帐时间。因为不同的会计处理、不同的入帐时间,对评估都会产生实质性影响。房地产开发企业的会计与一般企业不同,许多情况会计知道得较少,有疑问的还必须向企业领导咨询。2.有些房地产开发商所取得土地同时承担动拆迁补偿。对尚未完成动拆迁补偿或分期动迁的项目,评估人员要深入详细调查。要仔细阅读动迁补偿方案、安置意向书、动迁评估报告、动迁安置统计报表等资料。尤其是市中心城区的动迁补偿更是复杂,对涉及的生产企业、商业企业、办公用房、宗教房产、文革房产、个体经营、居民住宅等不同补偿标准、补偿方式都要了解清楚。对尚未完成的动迁补偿,要根据目前动迁情况考量一定的变动系数,并且考虑相应的管理费用。3.商品房开发中的市政配套费320元/平方米,原来一律上缴市政,现有新规定,可由房产商自行建设、配套,投资包干。这笔较大的开发成本,但形成的资产所有权确不属于房产开发商,这是房产开发公司评估的特殊性。因此,评估人员要详细了解房产开发商与住宅发展局签订的大包干协议的内容。当市政配套设施与商品房建设不同步时,要考虑按实物完成量还是按资金投入比例测算,当配套设施投入量低于商品房建设进度时要将未投入数预估,若高于的则将相应比例数作待摊对已发生的前期开办费、动迁费等不能简单地按帐面认定或按年份摊销,而要瞻前顾后,合理配比。同时,对列入大包干协议中的公益性设施,如托儿所、养老院、网球场、变电站、垃圾收集站、物委会办公室、报警系统、监控系统等,由于在商品房的开发成本已中包含上述资产的成本费用,所以这些设施就不能再作为房产商的固定资产评估。只有不列入商品房的公用面积分摊的会所、车库,并且能有单独产权证的房产,才应属开发商的固定资产。四、应注意存货与相关科目的关联性房地产开发企业的存货开发成本或商品房是企业的主要资产,在评估存货的价值时,我2们要注意与其他会计科目的关联性,避免漏评、重评。1.注意房地产企业的预收帐款的内容,预收款往往是未结转销售的部分房款,它能提示我们防止漏评资产或高估资产。我们曾经遇到过评估人员仅按会计帐面开发成本所列示的建筑面积评估了商品房,审稿时发现预收帐款中有几十个车位的预收款。经了解该项目还有若干车位未售出,已签定车位出售合同的也未结转销售,所以存货实物量中还应包括车库、车位等资产。商品房大产证的总建筑面积减去权证记载事项中每次已办出小产证的面积,应该是目前尚未完成销售手续的商品房建筑面积。2.注意存货与预付工程款的关联性。房地产企业的会计为了方便与工程建造方工程款的结算需要,往往把预付工程款列在预付帐款科目。实际预付工程款为开发成本的一部分,故按形象进度评估存货时应将预付工程款调整到存货科目评估,避免重复评估。3.注意存货与其他应收款的关联性。常有这种情况房地产企业将小区内某一项工程发包给建筑施工方,会计为了对该项工程单独核算,就把该项工程相关的成本费用、预收预付,都暂时记在其他应收款科目。这种做法,建筑施工企业很普遍。评估人员应该关注其他应收款的内容性质,将这类性质的其他应收款调整到存货或在建工程科目评估。4.注意开发成本的完整性。我们按形象进度评估存货时还要向工程负责人了解,该形象进度所对应的应付未付工程款、设备款有多少应在存货评估值中扣除,或增加负债。否则虚增资产。由于目前带资施工的现象还有,房地产企业的帐面未反映的负债数额很大,评估师应要求企业对帐面未反映的负债作出承诺。5.注意存货科目与待摊递延资产、递延税款、应交税金的关联性。房地产企业在未结转销售收入前,项目公司全部管理费,销售费列入待摊、递延资产。由于税法规定,收到房款就必须交纳营业税及附加,已交税金有的在应交税金借方反映,也有的列支递延税款、待摊费用等科目。我们对存货评估时应将上述已发生的税、费视同开发成本作分析计算或适当调整。同时注意区分已签约并收到过房款的商品房和未销售的商品房评估时楼价不同,一般已收款的按合同售楼单价评,未销售的商品房按未来预测楼价评已收款的商品房在扣除税、费、基金时要考虑已缴税款的因素。6.怎样确定形象进度在建工程评估时按形象进度所对应的价值扣除应付未付款为评估值。那么操作中具体怎样确定基准日的形象进度呢笔者的经验是根据该工程在基准日时完成的各分部分项工程的造价之和除以总预算价的百分比为形象进度。五.房地产企业评估中值得商榷的其他问题1.房地产开发企业一般为项目公司,如果是工程规模很大,分期开发,或有几个开发项目,甚至连长期投资也是项目公司。这类房地产开发公司未来的发展受经济发展周期的影响很大,用收益法评估是否合理笔者认为应根据实际情况分析确定。2.房地产开发产品的土地是否都适用假设开发法评估笔者认为要根据土地开发建设状况、有无详细批准规划而定。3
编号:201311211751400833    大小:119.42KB    格式:PDF    上传时间:2013-11-21
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abingge上传于2013-11-21

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