西安立丰购物广场可行性研究报告.pdf

立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474031WRANGLE目录第一部分项目背景.4第一章可行性报告编制依据及说明.4编制依据.4编制说明.5第二章项目概况.5基本情况.5发展趋势预测.6市场调查与分析.7宏观市场分析.71、经济综合实力增强.72、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革.73、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命.84、消费形态与观念变化分析：.105、西安零售业市场发展趋势与前景分析.11第三章微观市场调研与分析.15一、区域发展现状及区内人口构成.15二、区域商业发展趋势呼唤二环沿线大商圈.16立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474032第二部分：项目总体战略规划.17第四章项目建设方案.17一、项目总体情况.17二、项目管理情况.18三、立丰购物广场规划审批情况：.19四立丰购物广场设计说明.20五、立丰购物广场项目进展情况及工程进度计划.21第五章项目定位.23一、定位依据.23二、定位策略.23项目定位.24概念定位.24第六章营销策略.26一、“立丰购物广场”项目营销目标.26二、销售、租赁比例安排.26三、目标市场.27四、目标买家分析.28五、定价策略.29六、销售促进.30七、销售周期安排.32八、销售面积进度安排.32立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474033九、回款进度安排.33第七章资本运作思路.33一、投资组合方式.33二、资金运作方式.34第八章项目利润保证策略.35一、遵循市场规律实现多方共赢.35二、加强横向合作构建跨行业盈利桥梁.36三项目开发资金支撑体系.37第三部分经济评价与风险分析.39第九章项目经济评价.39第一节建设资金筹措方案和投资估算.39第二节项目财务评价.42第十章项目风险分析.521国家政策风险.522市场竞争风险.533销售风险.534开发过程中的法律风险.54第十一章结论.54附件：立丰购物中心周边市场调研.55立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474034第第一一部部分分项项目目背背景景第第一一章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据一、西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二、实施西部大开发西安市商贸业发展规划（2000年2010年）三、西安市城市总体规划(19962010)四、西安市城乡建设委员会关于立丰（西安）房地产开发有限公司建设立丰购物广场项目建议书的批复五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复（编号长地征字（03）第27号）六、西安市房地产实地调查情况七、2004年陕西经济社会蓝皮书经济卷八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（1983年2月2日）十、陕西省现行相关工程定额标准十一、美国沃尔玛百货有限公司及美国华纳兄弟国际电影公司对经营场所的选址要求立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474035编编制制说说明明作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发、销售、运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金、销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划、推广策划的理论基础。第第二二章章项项目目概概况况基基本本情情况况“西安立丰购物广场”建设项目位于西安市东二环与南二环路口交界处东北角（西安市碑林区东二环金花南路6号），东临西安东高新技术开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，西临东二环，交通便利。项目用地性质为商业(综合)用地。立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474036用地现状为三通一平。用地总面积为11276.500平方米。项目总地价为5200万元(含土地出让金)。城市建设配套及其它规费为732万设计费：368万项目总投资1.8亿元。项目总建筑面积约8万平方米。项目总层数共计八层，其中地上五层半，底下二层半。设计地下停车场面积为10000平方米，共有停车位约300余辆。单层建筑面积约1万平方米。建筑物总高24米。计划建设周期2年。项目建设工作由立丰（西安）房地产开发有限公司负责。发发展展趋趋势势预预测测随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设布局将发生翻天覆地的变化，在此基础上，随着城市路网布局的高度完善，交通状况的快速改善，将导致人们生活、消费观念的根本性变革。二环沿线商业房地产的建设，经过近十年的发展，已经具有相当水平的经济扩张力和消费牵引力，根据西安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后几年重点发展地带。立丰购物广场综合商业可行性报告制深唐138918474037根据立丰房地产今后三年的战略规划，将以专业化的商业房地产运营为主要发展目标，抢占二环沿线稀缺地块不仅是顺应了西安城市建设的需要，更符合企业长远发展目标，不论在战略上还是在战术上，都是必须和必要的。市市场场调调查查与与分分析析宏宏观观市市场场分分析析1、经经济济综综合合实实力力增增强强据西安市统计局有关资料显示，2003年西安市生产总值达到940.35亿元，比上年同期增长13.5。全市地方财政收入达到70亿元，增长16.7；全市固定资产投资482亿元，增长41；农民人均收入达2826元，增长27，城镇居民人均可支配收入7748元，比上年同期增长13.01，消费性支出6805元，比上年同期增长6。城市居民人均储蓄额首次突破万元大关。如果不出大的意外，2004年西安