重庆市南坪弹子石凯洋玉皇冠工程可行性研究报告(房地产开发项目可研).doc

重庆市凯洋房地产开发有限公司重庆市南坪弹子石“凯洋玉皇冠”工程可行性研究报告重庆传播者广告策划公司二OO六年六月四日凯洋玉皇冠工程可行性研究报告第1页共53页目录一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2开发公司1.1.3研究工作依据1.1.4项目建设规模和内容1.2可行性研究结论1.2.1市场分析1.2.2项目建设进度1.2.3投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1重庆投资环境2.1.22006年政策环境2.1.3重庆市房地产市场状况分析2.2.区域发展及前景预测2.2.1区域环境2.2.2历史沿革2.2.3区域配套2.2.4未来规划2.3区域市场分析2.3.1区域市场界定2.3.2区域市场分析2.3.3市场需求特征：2.3.4区域优劣分析2.3.5典型物业调查典型物业调查凯洋玉皇冠工程可行性研究报告第2页共53页楼盘要素统计2.3.62006年南岸区房地产开发形势展望三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3项目位置3.1.4水电气保障3.1.5规划限制条件地质情况气象条件地震资料酸雨情况3.2项目SWOT分析四、市场定位及项目评估4.1项目定位4.2方案评估意见五、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明5.2施工横道图六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.2资金筹措6.2.1资金来源6.2.2项目筹资方案6.2.3借款偿还计划七、销售及经营收益测定7.1各类物业销售收入估算7.2项目销售回款计划凯洋玉皇冠工程可行性研究报告第3页共53页7.3资金来源与运用分析7.4销售利润7、5现金流量分析八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.1.1财务净现值：8.1.2财务内部收益率：8.1.3投资净利润率：8.2项目不确定性分析8.2.1盈亏平衡分析8.2.2敏感性分析售价变动敏感性分析开发成本变动敏感性分析8.3社会效益和影响分析九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见9.2项目主要问题的解决办法和建议9.3项目风险及防范建议凯洋玉皇冠工程可行性研究报告第4页共53页一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本项目总体工程命名为：重庆市“凯洋玉皇冠”工程，“凯洋玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12,用地性质为住宅用地。1.1.2开发公司重庆市凯洋房地产开发有限公司1.1.3研究工作依据A.国务院、建设部、国土资源部、重庆市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；B.房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；C.重庆市城市总体规划（2004年2020年）D.重庆市城市规划管理条例E.南岸区政府提供项目基础资料F.其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相关资料G.重庆市2005年统计年鉴(重庆市统计局网站)H.重庆市房地产信用网()I.报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。1.1.4项目建设规模和内容项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依重庆著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人，总建筑规模：约60342(含地下面积)建筑设计考虑地上33层，地下3层。地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计凯洋玉皇冠工程可行性研究报告第5页共53页为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。“凯洋玉皇冠”建设工程主要经济技术指标总占地面积6753.12总建筑面积：60342.40平方米容积率：8.05建筑覆盖率：24.38%绿地率:25.12%停车位：150个建筑占地面积：1646其中住宅建筑面积：53618.30平方米架空层724.10平方米车库建面积6000.00平方米1.2可行性研究结论1.2.1市场分析市场状况去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。2004年和2005年，重庆市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期重庆市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。可见，重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出重庆。政府市场规范措施市政府采取了一系列规范市场的措施。首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场的管理力度。在土地供应方面，目前重庆经营土地已实施“招拍挂”政策，并专门成立重庆市地产集团，作为一级整治部门和土地储备中心。加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前，重庆市已完成了主城120栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，重庆市烂尾楼的处理做得更好。政府清理闲置土地具体措施凯洋玉皇冠工程可行性研究报告第6页共53页上世纪90年代中期，重庆土地市场存在一些违规贩卖土地的行为，由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。为此，政府实施了一系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。比如，开发商在取得渝中区土地使用权一年后便要动工，如果不动工，就要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方式，重庆市已收回了一定数量的闲置土地。市场发展前景最近几年，重庆GDP平均增幅都在10%以上，财政收入的年均增长幅超过了30%，2005年城镇居民人均可支配收入同比增长11%，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。2005年重庆主城区商品房销售面积为1156.15万平方米，与成都、贵阳、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，说明了重庆市房地产市场发展势头良好。根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由24平方米提升到28平方米，未来15年内将达到35平方米，这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。1.2.2项目建设进度目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即：时间段工作内容2006年6月-2006年底，项目上所有建筑动迁完毕；2007年1月-2008年底项目主体