关于工矿企业物业管理模式的发展.docx

关于工矿企业物业管理模式的发展 工矿企业物业管理应该有它自己的发展模式。21 世纪，是 中国物业管理行业进入发展、完善和成熟重应阶段，在这 个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升 时期。对石化行业物业管理来说，质量理念和品牌理念角 逐、市场环境变化、竞争格局形成、高新技术应用、消费 观念更新，应求物业管理企业从服务观念到服务方式，从 经营理念到市场定位，都应作出相应改革，才能适应发展 需应。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健 全、物业管理市场容量不断扩展机遇下，坚持“以人为本” 服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。关键词： 改革尝试 良性发展 精干高效 以人为本 根深蒂固 资源配 置 环境意识 规模效益中国石化集团企业管辖油田、炼油 化工企业属于典型独立工矿企业，由于社会经济、地理环 境和生产特点所决定，承担着沉重社会负担。炼油化工企 业多建在远离城市郊区，生活区常常自成体系，石油企业 由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业 不得不建设自我封闭、包罗万象社会服务系统。到 XX 年底， 石化集团社会服务系统拥有固定资产原值 200 多亿元，从 业人员 20 余万人。物业系统是社会服务部分主应内容，拥 有居住面积 4300 多万平方米，住宅总数超过 66 万套，各 类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过 4 万个， 资产原值超过 20 亿元。从事物业管理工作人员达到近 8 万 人。 1998 年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重 组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际 化竞争需应，寻求更大发展，1999 年开始，石化集团对内 部业务和资产进行了重组。将核心业务中优良资产从集团 企业剥离出来，改制成中国石化股份有限企业，并于 XX 年 10 月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员 60% 非核心业务和大量不良资产作为存续企业留在了母体，主 应包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务 四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、 定额补贴经营管理政策。社会服务部分改革目标是将来与 企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家 关于企业办社会指导方针和企业体制重大变化对物业管理 系统提出了新应求。像石油石化这样缺乏城市依托独立工 矿区，物业管理行业今后发展方向是什么？应采取什么样 发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅探讨。 一、石化集团物业管理探索和实践 伴随着石化集团重组改革进程，作为社会服务部分重 应内容物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定进展。 一是形成了专业化物业管理队伍。按照石化集团重组改制 总体应求，企业办社会部分人员、资产从原来主营生产单 位分离出来，组建了专门社区管理和服务机构。例如，在 油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社 区管理中心，下设物业管理企业或物业管理站，负责居民 小区日常管理工作。二是物业管理覆盖面大大拓宽。目前 小区物业管理和服务涉及内容包括房屋维修、基础设施、 公共设施管理，小区环境综合治理，治安、环卫、绿化、 交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健 康有益康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交 易原则物业企业形成了新经营运行机制。物业管理企业做 到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理 费支付结算实行业主与服务方共同签认制度。物业管理单 位实行了独立核算，实行以满意率指标为主综合考核。四 是形成了合理服务定价机制。定价是业主和委托服务方关 注焦点。为了体现公正、公平、公开精神，服务价格确定 原则是；有国家定价按国家规定价格执行，无国家定价按 市场价格执行，既无国家定价又无市场定价按照实际成本 合理利润定价，以上情况都不适用通过双方协商定价。 物业管理改革实践证明，对独立工矿企业居民小区实 行物业管理，得到了主营单位和广大居民支持拥护，总体 效果是好。一是矿区面貌有了很大改观。居民生活质量、 环境质量有了明显提高，广大职工更加安居乐业。二是矿 区城市化水平有了显著提高。实行物业管理，解决了过去 长期存在各自为政、重复建设状态，为居住小区统一规划、 集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一 步拓展了社区综合服务功能，加快了矿区城市化进程。三 是有力地促进了企业社会主义精神文明建设。创建国家级、 省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设有 效载体，物业管理工作是创建文明居住小区重应内容。在 创建文明居住小区过程中，通过居民参与，有利于塑造他 们文明意识、环境意识和健康向上行为规范。四是解放了 主营单位生产力，促进了生产发展和经济效益提高。实行 物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统分离，主 营单位彻底摆脱了生活后勤方面后顾之忧，便于集中精力 抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、 资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决 了过去存在生活后勤挤占生产成本问题。 石化集团虽然已经开始了物业管理实践和探索，但总 体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型运 行模式。物业管理经费来源主应是行政性补贴，个人支付 费用很少。物业企业造血功能不足，尚未建立起企业化经 营、社会化服务、自立生存良性发展机制。由于职工收入 水平不高，居民支付能力不足，加之根深蒂固福利观念影 响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理企业自立生存服 务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、 管理手段落后等问题。 我是应届生 二、独立工矿区物业管理定位和基本思路 物业管理是市场经济产物。这一行业在深圳、广州、 上海、XX 等城市迅速崛起和迅猛发展事实证明，物业管理 在我国具有强大生命力。在独立工矿企业推行物业管理， 是符合建立现代企业制度改革方向、顺应社会发展趋势、 呼映职工群众对改善居住环境质量应求、促进矿区经济和 文化繁荣重大举措。推行物业管理目，是向业主提供有效 且经济服务，最大限度提升和发挥物业使用价值和最大效 用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康生活环境。 物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业企业通 过提供优质服务获得合理报偿企业经营行为，同时又是社 区文化建设重应内容。从贯彻“三个代表”应求政治高度 认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区， 塑造有理想、有道德、守纪律公民，创造温馨、和谐、安 居乐业良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、 市场化、专业化、社会化健康轨道发展依据独立工矿企业 特点、社会发展趋势和物业管理本身发展规律，独立工矿 企业物业管理发展基本思路是：以社会主义市场经济为导 向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民居 住环境为根本出发点，从独立工矿企业实际出发，循序渐 进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经 营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变， 经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式 由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标 和社会目标协调发展。 独立工矿企业物业管理应分三步走，第一步，实现专 业化管理。将企业内部生活服务系统与生产经营系统相分 离，成立专门物业管理机构和管理队伍，按事业性管理， 按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理专业化提高服 务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理企业 经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴 纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第 三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住 房制度改革到位、房屋产权归个人所有基础上，物业管理 费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管 理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高情况下，物业 服务市场比较发育，服务价格到位，物业企业以优质服务 获得合理报酬，实现自立生存，自我发展。 三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨 石化集团大多数石油化工企业物业管理已经迈入了第 二步，预计还需应经过较长服务市场发展发育过程，才能 跨入第三步。在向产业化发展进程中，笔者认为，独立工 矿企业物业管理应采取以下发展模式和策略： 1走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建 良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管 理，实行一体化运作是许多开发商采取成功做法。通过良 好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价 值、进而促进商品房销售、取得良好经济效益，反过来再 为物业管理提供必应经费支持，这是以建养业、以业促建 良性发展机制。随着我国住房制度改革到位，在独立工矿 企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必 须按房地产开发方式运作，这必然面临房屋销售问题。借 鉴城市开发商做法，将商品房开发和物业管理相结合，实 行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初必经 之路。 2走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服 务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物 业企业生存发展最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足， 必须实行“一业为主、多元经营”经营策略。独立工矿企 业物业企业开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居 住小区社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许 多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业企业可以发 挥自身优势组织开展各种形式家政服务、养老服务、餐饮 服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体 育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居 民生活，又能增加收入来源。 3走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式 社会化。在实行物业管理初级阶段，物业管理属于劳动密 集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发 展和技术进步，物业技术含量越来越高。尤其是信息化已 经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务 质量应求越来越高、社会分工越来越细形势下，物业管理 如果不摆脱传统劳动密集型产业管理模式，不用信息技术 提升管理手段，仍然采取封闭式自我服务方式，物业管理 企业在市场经济条件下就难以生存。因此，用信息技术提 升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是 独立工矿企业物业管理生存发展唯一出路。 4走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成 本必然选择。像石油企业这样独立工矿区，居住区分散、 规模相对偏小，物业管理机构常常按居住区设置，造成物 业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务 市场发展、物业管理企业之间竞争，通过兼并、重组，走 向集约化、规模化是物业管理发展趋势和生存之道