对2018年楼市的6个判断

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 对 2018 年楼市的 6 个判断 摘要：笔者认为，2018 年三季度 前调控政策不会出现风向标意义松动， 2018 年四季度至 2019 年调控政策才具 备实质性松动的条件。从周期特征来看， 房企要活得好，一定得熬过 2018 年年 底才可以，否则，企业极有可能资金链 断裂甚至在市场调整期被其他企业收购。 中国论文网 /3/view-12936306.htm 关键词：政策预期；市场趋势； 营销机会；拿地机会；租赁市场 中图分类号：F293 文献标识码： B 文章编号：1001-9138-（2018） 01-0040-41 收稿日期： 2017-12-12 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 1 政策预期 2018 年三季度前调控政策不会出 现风向标意义松动，2018 年四季度至 2019 年调控政策才具备实质性松动的条 件。理由有三：政府换届没有完成，政 府换届完成 3-6 个月后才有可能松动， 也就是 2018 年三季度以后的事情了； 楼市在 2018 年上半年进入实质性调整 期，调整期过后势必会有“救市” 政策出 台；新一届政府 19 届三中全会预计 2018 年 10-11 月召开，之前不可能松 动，之后有可能会出台刺激政策，为新 一轮经济增长铺路。 2 市场趋势 从趋势来看，2016 年 10 月到 2018 年历时 2 年左右下行调整期， 2019-2020 历时两年楼市上行期，2019 年成交量上涨为主，2020 年房价会有新 一轮上涨；这轮楼市调控周期和之前几 轮不一样的特点就是，周期明显拉长， 此前几轮楼市周期基本一年涨一年跌， 或者一年半上涨一年半下跌，这一轮周 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 期是两年的下行周期和两年的上行周期。 从周期特征来看，房企要活得好，一定 得熬过 2018 年年底才可以，否则，企 业极有可能资金链断裂甚至在市场调整 期被其他企业收购。 3 营销机会 一线城市因供地量放缓、租赁用 地比例增加，地价攀升等因素，进入 “慢周转”时代，预计 2018 年放量机会 比今年多一些，但由于楼市调控继续从 严执行难以有大机会；二线城市尤其是 弱二线城市（比如中西部、东北的省会 城市）2018 年仍然有放量的机会；三四 线城市：一线城市、强二线周边的三四 线城市有阶段性放量机会，但由于楼市 调控从严及核心城市没有回暖，这些三 四线城市也难以有大机会，其他三四线 城市上半年还有放量机会，下半年由于 交易量被透支，很难说会继续延续。 4 拿地机会 一二线城市是比较好拿地机会， 也是比较好并购机会；一线城市、强二 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 线周边的三四线城市拿地机会看好，其 他三四线城市不看好；一线城市、强二 线城市不是企业规模大就可以拿到地， 因为直接招拍挂成本已经太高，从趋势 来看，有没有“ 引进产业”的优势以及 “产城融合”的能力将成为这些城市品牌 房企在“取地 ”战略上角逐的重点。 5 租赁市场 据悉，十三五期间全国计划供应 租赁住房 870 万套，这意味着未来 3-5 年一线城市、强二线租赁市场开始大力 推进，从目前情况来看，国企利用存量 工业用地、商办物业转化为租赁住宅增 加租赁住房供应，预计国企将继续发挥 租赁市场供应的主导作用，对新房市场 预期也会产生影响。 6 不_定因素 经济危机周期与中国房地产调整 周期叠加， “美国减税 +美元加息” 将使中 国楼市 2018 年的调整深度加大，部分 城市房价或将暴跌。 按照经济周期来看，往前推演几 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 十年可以发现基本上是 10 年一个经济 周期，前几轮的经济周期的低谷点分别 为 2008 年的美国次贷危机、1998 年的 亚洲金融危机、1988 年左右苏州解体东 欧剧变导致的经济危机、1978 年左右就 中国而言面临百业待兴的经济低迷局面， 再往前不必多言，也大体上是 10 年左 右一个经济周期。按照上述经济周期规 律，也就意味着 2018-2019 年左右中国 经济将面临新的底部。 从本轮商品住宅市场趋势来看， 自 2016 年 10 月核心一二线城市调控以 来已经一年有余，随着市场大检查拉开 帷幕，从典型一二线城市来看，2017 年 下半年尤其是 10 月份以后的商品住宅 成交量也确实出现同比 30%-50%不同程 度的下滑，一二手房成交价格也开始出 现松动，市场进入“ 调整期 ”的迹象越来 越明显。伴随着“ 美国减税 +美元加