购物中心成功管理的主要决定因素

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 购物中心成功管理的主要决定因素 中图分类号：F272 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2018）2-000-01 中国论文网 /3/view-13034998.htm 摘要 本文主要围绕购物中心的 管理工作展开分析，思考了购物中心应 该如何开展管理工作，采取何种方法才 能够提高管理效果，保C 管理更加成 功，提出了一些个人的观点和建议，供 参考。 关键词 购物中心成功管理 企业 管理 在购物中心的管理工作中，可谓 是千头万绪，在这样的前提条件下，我 们应当知道管理的重点和管理的难点， 才能够提高购物中心的管理效果，保证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 购物中心的管理品质。 一、大型购物中心的起源及特点 “摩”（MALL ）起源于欧美 20 世 纪中期，是现代工业文明与商业文明的 产物，为目前世界上最先进、最高级的 商业型态。作为美国商业发展的典型模 式，行业增长速度较快。在 20 世纪 30 年代，美国德克萨斯州出现第一家 SHOPPINGCENTER 设计概念的商场， 它就是 SHOPPINGMALL 的最初概念。 1975 年，美国出现第一家直立式的 SHOPPINGMALL 即美国的 WATERTOWENPLACE，1992 年开业 的 SIMON 则以 40 万平方米的面积将 “摩”推向新的层次，到现在 “摩”已风靡 全球。 财务管理是企业管理的中心，做 好财务管理应从会计基础工作、资金管 理、成本费用管理等几个方面进行完善 和加强。对于购物中心而言，随着中国 改革开放的逐步深入及经济全球化程度 的加深，其自身运营和管理的压力越来 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 越大，其要想在激烈的市场竞争中求得 生存和发展，必须重新调整自身的经营 战略。 购物中心企业的财务管理有其自 身的独特特点，制定并实施符合购物中 心企业实际的高校财务战略对其经营有 十分重要的作用。 二、购物中心经营成功的要素 我国现阶段购物中心的管理存在 很多的漏洞。购物中心的管理比百货店 管理难度大得多，在购物中心里常有上 百个所有权独立的零售商，应通过统一 管理来树立购物中心的整体形象。但我 国的购物中心在进行统一的促销行动、 内部布局、整体协调及统一的营销策划 方面还欠专业，导致我国购物中心缺乏 整体感，使顾客失去光顾的兴趣，没有 身在其中，真的给人一种逛“市场” 的感 觉。各个承租户联系很松散，各个承租 户之间并没有形成互惠或者是互相依赖 的关系。 （一）高度重视预算编制工作 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 预算编制细化，以修理费为例， 要统计购物中心现有多少不同规格的灯 管，估计每年要更换多少根不同规格的 灯管；以清洁用品为例，一年需要多少 量的垃圾袋，石材地面保养使用的晶化 粉数量估算：要统计需要晶化保养的面 积，不同区域的保养频率；中央空调水 电费：根据空调制冷时间、是否变频空 调、分机组、水泵、水塔、末端设备等 分别计算后汇总，不同笼统估计，这也 是为下一步制定节能措施打好基础 财务人员除做好本职工作外，还 要学习物业管理知识和商业管理知识， 才能对财务报表进行科学分析，做好成 本控制工作。 （二）制定并完善各项财务管理 与财务控制流程 收费控制流程，包括：物业费、 租金、停车场收费、增值服务收费等。 财产管理制度，包括：办公用品、 低值易耗品、固定资产、劳保用品、工 程用工具、保安用品。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 支出管理制度，可以参照公司制 度进行完善。 重点放在收费控制流程与财产管 理制度的梳理上，制作出工作流程与制 度后，在筹备期便通过培训等方法贯彻 到各个部门，按营运期的需求严格执行。 明确公共区域与非公共区域能源 费计量；明确商铺与商铺之间的能源费 计量；明确公摊的计算与分摊方法。 明确能源费的缴费方式，在采用 IC 卡预收费、抄表收费等方式中提出明 确财务意见，对于 IC 预收款方式，要 充分考虑到大客户的能源需求量及各种 紧急情况财务收款方式；而对于抄表收 费方式，要充分考虑商管公司代垫资金 量及应收款的风险控制。 （三）租户经营成功 购物中心的运营的盈利来源不是 靠自身对消费产品的经营，而是通过良 好的运营手段形成旺盛的目标客流，让 每个在购物中心内经营的商户取得良好 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 的销售业绩，从而能够向购物中心的运 营者及时足额地缴纳租金和物业管理等 相关费用，保证购物中心的收益实现。 购物中心也将通过现有商户的良好表现， 吸引更优质的租户，提升租金水平，调 整租户结构，从而实现运营收益的不断 增长。中小组合商户是制胜的法宝。同 时中小商户组合也能确保较高的租金回 报和方便租户调整。 （四）顾客满意度高 顾客满意度是购物中心经营成功 的衡量指标。购物中心经营管理机构可 定期对顾客进行满意度调查，得到的结 果进行分析，并可以采取会员制的方式， 听取一些会员的意见，对意见和调研结 果进行总结，并不断根据顾客的要求进 行调整和改进。 购物中心是一种资本密集、技术 密集型的产业，其开发需要各种专业人 士的参与才能成功。我国购物中心专业 人才急缺，在现阶段购物中心一方面应 着重于引进国外的专业的购物中心的管 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 理公司，委托其对购物中心进行管理或 聘请专业的咨询公司帮助管理，通过与 国外的专业公司的合作来弥补我国这方 面的人才极其短缺的问题；同时通过合 作逐渐培养出我国的购物中心的专业管 理人员，逐渐形成熟悉我国的实际情况 的本土团队，建立我国的专业的购物中 心管理公司。另一方面，应该在大学里 开设这方面的专业，并且在社会上加紧 这方面的培训和推行购物中心管理人员 资格考试，以