我国资产证券化和房地产市场机会分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国资产证券化和房地产市场机会 分析 【摘要】房地产基础设施的建设、 房地产抵押贷款等，目前是存在于我国 的可用于资产证券化的大量资产。本文 着手于房地产市场的现状，以及资产证 券化市场的现状，针对证券化房地产市 场的机会和其广阔的发展空间，进行详 细阐述，对拓宽溶资渠道和完善资本市 场，财政和经济之间的关系进行梳理。 中国论文网 /2/view-12899605.htm 【关键词】资产 证券 市场分析 一、房地产证券化的含义和性质 自从 1930 年美国政府二级抵押 贷款市场开拓以来，美国出现了以住房 抵押贷款证券化为代表的房地产证券化。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 是指把流动性较低的、非证券形态的房 地产的投资转化为资本市场上的证券资 产的金融交易过程，被称为房地产证券 化。主要包括房地产抵押贷款债权的证 券化和房地产投资权益的证券化两种形 式。房地产投资权益证券化即商业性房 地产投资证券化。从理论上讲，房地产 证券化是对传统房地产投资的变革。房 地产证券化实质上是不同投资者获得房 地产投资收益的一种权利分配，是以房 地产这种有形资产做担保，将房地产股 本投资权益予以证券化。 二、证券化资产的现状 中国农业银行股份有限公司，是 国内排名资产总额第三的商业银行，将 于柒月贰拾玖日在银行间债券市场上发 行不良贷款证券化形成的叁拾点陆零亿 元（肆亿伍仟玖佰万美元）的证券。其 中三年期的证券价值 20.60 亿元，占总 额的 67.30%。五年期的证券价值 10 亿 元。此证券来自于批发、房地产和纺织 业的 1199 名贷款人和 204 名借款人。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 农行表示，截至 03 月 21 日，未付本息 107.30 亿元，不良贷款预计可回收 43.70 亿元。来自中国银监会的统计表 明，截止 06 月 30 日，商业银行的不良 贷款率较前一季度增加了六个基点，达 到 1.81%。不良贷款余额由 2015 年底 的 1.27 万亿元到 3 月底的 1.39 万亿元。 “商业银行可以不再依靠传统的方式来 处置不良资产，如清算、注销和转让。 不良资产证券化是一种高效低成本的改 善商业银行资产质量的可能性， ”普华永 道在最近的一篇评论文章中称。 “然而， 证券化仍然面临一些障碍，包括估价、 产品定价和投资需求，以及政策和法律 方面的考虑。 ” 中国农业银行发型的是迄今规模 最大的不良贷款证券，今年早些时候国 内推出一项不良贷款证券化试点计划。 银监会选定了五个资产规模最大的商业 银行和招商银行参与了该计划，设置为 最初的配额共计 500 亿元。之后，银监 会两周前在会议期间表示，他们将允许 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 更多的金融机构加入不良贷款证券化的 研究。5 月，中国银行出售公司不良贷 款证券 3 亿 100 万元，招商银行出售信 用卡不良贷款证券 2 亿 3 千 3 百万元。 6 月 28 日，招商银行发行中小企业不良 款证券 4.7 亿元。中国国内资本在中国 房地产投资市场中发挥越来越重要的作 用，国有企业将成为重要的卖家，国际 房地产顾问公司仲量联行周三的一份报 告中表明。 该报告强调了 2015 年是中国房 地产商业投资破纪录的一年，总交易资 产价值达到约 1500 亿元（238 亿美元） ， 其中三季度是国内投资驱动。中国的国 内投资集聚扩大，年复合增长率为 15.4%， 投资者主要包括私人股本基金、企业、 国有企业和保险公司。 “中国的房地产投资将继续按照 其经济增长，以适应不断变化的投资偏 好， ”顾东尼，仲量联行中国资本市场主 管表示。 “中国国内的投资者也日趋成熟， 而且在捕捉国内外的投资机会时具有相 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 当竞争力。毫无疑问，外国投资者将继 续增加在中国的投资脚印，但是本土投 资者仍然是最大的贡献者。中国房地产 市场在过去几年迅速扩大，2015 年体制 上在房地产产业中的投资总量仅次于美 国，约 8060 亿元。仲量联行预测，很 可能还会保持一个相当快的增长速度。 “我们看到国内投资者在一个多元化的 空间里不断积累经验和规模，在一个空 前的速度上创造、购买和出售房地产资 产。在国内资本保持提供这样的冲量情 况下，我们期望在未来的几年里能够看 到 2015 年的记录不断重现。 ” 三、五种方法中国投资者可以成 为投资结构优化的主要力量 （1）国有企业有希望成为市场 中的大卖家：预计未来国有企业改革打 破房地产持有效率地下的形象，收购和 资产重新定位，将会出现更多的机会。 （2）中国的保险公司可能成为 国内外最大的买家 ：中国管制体制使 得国内保险公司成为其中最活跃的机构 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 投资者群体。随着保险公司在房地产产 业的投资经验增加，仲量联行预计在未 来的岁月里，他们的投资将继续加速扩 张。 （3）中国私募股权基金将扩大 他们的足迹：私人股本可能在中国的房 地产发展中起到潜在的促进作用，甚至 可能从国内保险公司的活动中兴旺发展。 （4）证券化是将 uodong 下一波 的投资活动：通过多年在全国多个试点 方案，中国政府一直在测试证券化的概 念，？同时证券化的作用将随着政府行 为，提高税收和监管透明度。 （5）创新的方法将补充主流投 资渠道：应用软件，如群众集资和 p2p 借贷只是两个真正的房地产投资领域中 的技术支持下的创新案例。仲量联行预 计某些技术要比他们相对在西方更快地 在中国被接受。 四、我过房地产市场的现状 上海提高了所需的最低首付， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 房者现在必须支付额外的贷款利息，而 且银行要求收紧银根，当局以政策要求 抑制飞涨的放假。根据联合发布的关 于上海房地产和银行的通知从 11 月 28 日起购买者首次购房将支付至少 35%， 第二次购房的买家不得不做出 50%的首 付，而非普通住宅买家将支付 70%。同 时，要求银行提高利率 10%的购房者从 政府的住房公积金贷款，第二次最高下 调 10 万元。有两项抵押贷款的人将被 禁止访问公积金贷款。银行还要求购房 者提供文件彻底检查，以防止制造投机 的目的。如果他们每月的按揭支付超过 薪水的 40%，购房者将不能借款。 五、我国推行房地产证券化的可 行性和必要性 （一）房地产证券化的必要性 （1）个国家的资本市场更加健 全。我国住房抵押贷款市场只有一级市 场还不存在二级市场。我国的住房抵押 贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款 的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进 一步发展。 （2）房地产运行机 制构建的更加好，资金在房地产业中可 以拓宽来源，构建良好的房地产运行机 制。抵押贷款的规模很小。拿中国建设 银行来讲，该行房地产信贷部所经办的 抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的 10.7%，占总行贷款总额的比例还不到 1%。由于没有相当规模的抵押贷款积 累，抵押债权的证券化便难以推行； （3）整降低金融风险，银行的 资金可以使流动性提高，释放金融风险。 我国目前股票市场的几乎 80%左右的上 市企业，流入房地产业是其从股票市场 上发行股票筹集来。虽然目前我国商业 银行个人住房抵押贷款资金也比较宽松， 百分之四的比例是个人住房抵押贷款占 全部贷款的比例。但是，由于业务发展 的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快 的建行，其余额占全部贷款金额的比重 已超过 9%，我国目前的债券市场上， 为房地产开发而发行的债券已有两种： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 第一种是房地产投资券。第二种是受益 债券。如农业银行宁波市信托投资公司 于 1991 年 1 月 20 日向社会公开发行的 “信托投资收益证券 ”，总额达 1000 万 人民币，期限为 10 年。主要投资于房 地产和工商业等项目。房地产证券化有 利于释放由此产生的金融风险。 （二）房地产证券化的可行性 （1）国际上房地产证券化的成 功经验。各市场经济国家均推出了多样 化且富有弹性的房地产证券化产品。发 达国家成熟的经验对我国房地产证券化 的推行有着重要的借鉴意义。 （2）庞大的房地产证券化投资 需求群体。我国居民拥有大量储蓄。 2005 年 3 月末，我国人民币储蓄存款余 额 12.9 万亿元，同比增长 15.5%，这样 一个拥有大量结余资金的群体，将为房 地产证券化及其上市创造一个必要的市 场环境。众所周知，住房抵押贷款是最 容易进行证券化的优质资产之一，其原 始债务人信用较高。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 （3）证券化是一种市场行为， 但也离不开政府的有力支持。在房地产 证券化发展的初期，我国政府也极力推 动住房抵押证券化的发展。首先，调整 和完善国家金融政策，使我国房地产市 场已发展成为包括房地产开发、住房金 融、保险等多方位、功能齐全的市场体 系；例如，2005 年 3 月，由中国人民银 行牵头，发展改革委、财政部、建设部、 税务总局等十部门负责人共同组成了信 贷资产证券化业务试点工作协调小组， 在国务院直接领导下，具体组织和协调 信贷资产证券化的试点工作，分析研究 试点工作进展情况，讨论有关难点问题 并商议解决方案。其次，经过几年的发 展，我国证券市场逐步走向成熟和规范， 监管力度于证券市场正在加大，积累了 一些的发展证券市场的经验，金融市场 基础为实行房地产证券化较好。 六、财政经济稳定与发展中资产 证券化的作用 第一，资产的流动性是指资产变 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 现的能力，我们知道货币是流动性最高 的资产，而贷款、应收款等则是流动性 较差的资产。加大力度推进重大项目建 设；大力推进财政资金统筹使用；加大 降税清费力度。 第二，提升政府和社会资产负债 管理能力。强化市场理念和风险意识； 资产证券化对政府和社会的资产负债管 理的提升作用体现在可以解决资产和负 债的不匹配性。 第三，实现地方政府的成本