2013杭州房地产价格走势分析

房地产经济学 课程论文 题目：2013 杭州房地产价格走势 学生姓名 鲍国敬 学 号 100103400140 指导教师 黄卫华 二级学院 工商管理学院 专业名称 工程管理 班 级 10 工程 2013 年 1 月 1 日 1 2013 年杭州房地产价格走势分析 摘要：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，虽有小幅 度回落，但回升势头强劲。杭州政府出台了对房地产限购限贷的调控政策，给 房地产行业带来了很严峻的考验，随后地方细则的跟进，都给房地产的交易产 生了很大的影响，在今年十八大的成功召开，关于十八大精神的具体落实，对 杭州房价的影响也也是不容忽视的，本文是对杭州 2013 年的房价进行客观的分 析预测。 关键词：房价；平稳上升；政府调控 一、引言 中国房地产市场时间虽然不长，但自诞生开始，就成为中国经济社会中最 令人瞩目的角色之一。在过去的 20多年特别是自 1998年的住房市场化改革以 来的 10多年中，具体到每个人的得失或许有千差万别，但必须承认，房地产市 场为中国经济社会发展确实做出了重要贡献。高速增长的房地产开发投资不但 直接拉动经济增长，还间接带动钢铁，水泥，家具，家电，建材等数十个行业 快速发展。更重要的是，国民的居住和生活环境得到了大幅度的改善。然而， 随着中国房地产市场发展的逐步深入，当城镇居民人均住房建筑面积已经达到 26平方米，当居民住房自有率已经达到 80%，特别是当部分城市房价飞涨，高 房价成为多数居民难以承受之重的时候，社会各界对房地产的认识也在悄然发 生改变。 近几年，杭州的房价一涨再涨，有些工薪阶层的人说“在杭州买一个厕所 都很难” ，这足以证明杭州的房价之高，而西湖边的景观房更是比普通住宅高出 几倍，那么 2013年的杭州房价又何去何从呢？ 二、影响房地产价格的因素 （一）城市化进程社会因素 加快城市化进程是我国进入 21世纪后的重要任务之一，在 2000年的时候 我国已经进入城市化的加速时期了，而最近几年沿海城市的城市化更是逐年大 幅度提高，而杭州也是一样，虽然城市化指标进入国内较领先的位置，但是与 北京、上海等一线城市相比仍然有很大的差距，所以增长的空间依然是巨大的。 （二）供求状况经济因素 1、从需求看 随着杭州城市化进程的加速，杭州城市居民也在逐年增加，杭州的外来人 口数量也是呈上升趋势，因此新增的住房需求也越来越大，而改善居住水平的 需求也随着经济的发展，人们生活水平的提高而年年增加。 在 1998年住房制度改革以后，一部分购买力得到释放，人们在观念上接受 了自住购房解决居住问题的住房消费新模式，而另一方面住房抵押贷款制度的 迅速发展，大大地增加了居民的购买能力，使得许多的潜在需求有机会转化为 现实需求。城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。 2、从供给看 房产市场是一个相对充分竞争的市场，其供给量的限制条件不在于房产市 场，而在于土地供应量。据研究显示，2010 年杭州主城区共出让土地 64宗， 出让总面积 217.33万平方米，约合 3259.96亩，土地出让总金额 493.42亿元； 2009年主城共出让 116宗土地，出让面积约合 5365.7亩，土地出让总收入 784.42亿元，与其相比，2010 年地土地出让宗数下降了 45%，出让总面积下滑 了近 40%，出让总金额下降了 37%，由此可以看出土地供应是有限的。 截至 2012年 7月 10日，杭州主城区商品房成交量为 23783套。2008 年以 来，主城区历年的商品住宅成交套数分别为：2008 年 18095套、2009 年 54403 套、2010 年 25415套、2011 年 12815套。如果取 20082011年商品住宅成交套 数平均值 27682套，按照主城区每年新增商品住宅 3.8万4.9 万套计算，每年 的商品住宅供需相对持平，甚至会出现供远大于求的情况。纵观下半年杭州楼 市，下半年依旧会有不少楼盘新推房源，仅 6月主城区就有 27个楼盘领出预售 证，共申领了 6716套房源。据不完全统计，截至 2013年底，主城区新增商品 住宅供应量约 6万余套，加之目前 2.3万余套的库存，主城区有近 9万套住宅 房源可售（库存加新增供应）。如果依照今年上半年主城区住宅成交量 17243 套的平均值 2873套/月计算，9 万套的库存房源，需要近 30个月才能完全消化。 在巨大的市场供应量、调控政策又不放松的情况下，楼市可能会出现一些结构 性调整，房价可能会存在上涨的动力，但涨幅有限，总体将逐步趋稳。 （三）土地制度及政策政治因素 土地的供应受到国家法规制度的限制，土地的一级市场是由政府所垄断的， 对于很多的地方政府而言，不可能大量和无限制增加土地供给，从而会影响地 价；土地的出让方式和出让期限也会影响到地价。政府采取的措施如高价格政 3 策（对房地产价格放任不管或采取某种措施抬高价格）抑或是低价政策（采取 措施抑制房价上涨） 。 通过对影响杭州房价的因素分析，我们了解了杭州近几年房价上涨的原因， 同时我们也根据这些因素，来预测一下杭州未来的房地产走势。 三、杭州房地产价格形成历史与房价预测 （一）浙江现象 1980年开始，浙江省部分市，县率先试行公有住房出售的改革，1992 年房 地产开发市场化步伐大大加快，1998-2004 年浙江省房地产产业出现持续，快 速发展，全省房地产市场购销两旺，人气很足，被业内人士称之为房地产的” 浙江现象”2008 年以来，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，我国房 地产市场出现持续低迷的局面。浙江省房地产市场也已步入调整期，成交量减 少，但一些品牌企业的楼盘依然热销，全省房地产市场相对比较平稳，浙江省 房地产市场前景总体看好。我认为出现“浙江现象”的原因有以下几点： 1 改革推动 它的发展动力首先来自全省住房制度改革进展顺利， 其次浙江省城镇国有土地使用权的改革先行一步，比较规范。不论是住房制度 改革还是土地制度改革，浙江省坚持大胆探索，令行禁止，有效的保证了浙江 省房地产业的健康持续的发展 2 需求拉动 改革开放以来，浙江社会经济良性发展，居民收入快 速提高，为住宅和房地产业快速发展奠定了基础城镇居民可支配收入连续 8年， 农民人均纯收入连续 24年列居全国各省区第一位。率先制定城市化发展纲要， 合理调整行政区划，大力整治环境，引导产业和人口集聚。这些都促进了浙江 省的房地产市场购销两旺。 3 政府带动 房地产业是一个新型的行业，也是国民经济的支柱产 业，政府对市场的引导和带动是十分重要的。浙江省各级政府在对房地产市场 的政策取向上，立足于行业平稳健康发展。 4 企业主动 企业是房地产开发的主体，浙江省房地产经济以民营 经济成分为主，国有企业改制进展顺利，灵活地运行机制，提高了作为开发主 体的企业主动性。浙江省房地产企业坚持走房地产品牌创新之路，涌现出一批 强优房地产品牌企业 5 行业助动 行业协会是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分， 它在沟通政府和企业中发挥了桥梁作用。长期以来，浙江省房协认真履行行业 协会“自律，代表，服务，协调”的基本职能，充分发挥协调市场主体利益， 规范市场经济秩序，促进政府职能转变的作用。 借着改革开放的强劲东风，凭着支撑浙江房产的内在动力，一些已形成良 好品牌的浙江开发商正在向省外开拓市场，是浙商品牌得以扩张和延伸，使房 地产的“浙江现象”在全国开花结果。 （二）中国房地产的回顾和评述 自 1998年以来，我国房地产市场先后经历了市场起步期的政策扶持（1998 年至 2003年） ，投资过热期的政策紧缩（2003 年年中至 2008年年底） ，金融危 机影响时期的政策支持（2008 年年底至 2009年年中）以及房地产“新政” （2009 年年中至今）四个调控阶段。 1 房地产业起步期的扶持政策（1998 年至 2003年年中） 1998年以来，我国房地产市场基本仍处于快速发展阶段的起步期。伴随着 城市化进展的不断推进，住房制度改革的不断深化，居民的消费观念发生了根 本性的转变，全国范围内商品房投资与销售开始出现持续增长。1998-2003 年 我国房地产业投资与销售增速均在 20%以上。2002 年房地产投资占总投资的比 重为 17.9%，住宅占房地产投资的 67.1%，办公楼占 4.9%，商业用房占 12%，其 他投资占 16%。由此可见，国家推出的房地产金融扶持政策对房地产市场的发 展效果已经显现。 随着主要城市商品房销售形势良好，房屋平均销售价格也随着销售量 的增长而不断上升，房地产的销售额持续增长。1997 年商品房的销售面积和销 售额分别是 14557万平方米和 2987.9亿元，到 2002年分别为 26808万平方米 和 6032.3亿元，比上年同期分别增长 19.6%和 24.04%。随着商品房销售的持续 升温，商品房价格也不断上升，全国商品房每平方米价格由 1998年的 2002元 升到 2001年的 2226元;1998 年个人购买商品住宅 7013万平方米，占商品住宅 销售面积的 74%，到 2001年 10月，个人购买住宅 8609万平方米，占 93%，个 人已成为商品住宅的消费主体。 5 2003年杭州房屋建筑面积及造价 2 房地产投资过热期的紧缩政策(2003 年年中至 2008年年底) 进入 21世纪以来，国家房地产金融扶持政策的影响日益明显，房地产市场 在取得长足发展的同时，部分地区房价出现大幅度上涨，进而引起了人民群众 的购房恐慌。为了抑制房价过快上涨的势头，保持国民经济平稳，健康发展， 国家有关部门纷纷出台调控政策。金融紧缩政策作为核心调控政策，对抑制房 地产投资过热起到了一定效果。 2003年为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健 康发展，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 （即 121号文件） ，变化主要有 3个:一是提高了开发企业入市门槛，对开发商 的实力和资信提出了更高的要求。开发商的自有资金不能低于总投资额的 30%; 要控制建筑施工企业贷款的用途，防止其给开发企业垫资。二是提高了高档房， 别墅，商用房和买多套住房的购房成本，这类购房贷款按照现行同档同期一般 贷款利率执行，同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。三是支持向 中低住宅开发项目提供贷款。2004 年中国人民银行提高金融机构存款准备金率， 并发布了商业银行房地产贷款风险管路指引 。 2005年中国人民银行发布了调整商业银行住房信贷和下调金融机构超额 准备金率的通知 ，要求各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷 款利率水平，试行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9倍。对房地产价格上升过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例 可由 20%提高到 30%。超额准备金存款利率年利率由 1.62%下调到 0.99%，法定 准备金存款利率维持 1.89%不变。2006 年中央政府出台了“国六条” ，拉开了新 一轮房地产调控的序幕。同时，中国人民银行两次加息，要求商业银行提高大 户型按揭贷款首付比例。2007 年下发了关于加强商业房地产信贷管理的通知 ，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，首付比例不低于 40%，贷款利率不低于同期同档次基准利率的 1.1倍，降低投资购房需求，其后 先后发布了廉租房保障办法和经济适用房管理办法 。 从商品房销售来看，随着销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，2004 年为 10375.7亿元，同比增长 30.4%。2005 年为 18080.3亿元，同比增长 74.3%。 从商品房消费结构来看，个人消费依然是市场需求的主体，个人购房占销售总 额比重持续增加。虽然从 2003年开始政府就加大了房地产市场的宏观调控力度， 但抑制房价上涨的效果却并不明显。2004 年，全国 35个大中城市房屋销售价 格同比增长 10.8%，土地交易价格上涨 10%，房屋租赁价格上涨 2%。其后每年 的两种商品房的平均销售价格都保持了两位数的增长速度。 图为杭州 06到 08年成交量走势 7 3 金融危机影响时期的政策扶持（2008 年年底至 2010年年初） 2008年全球金融危机爆发，在外部金融危机冲击和内部连续宏观调控的双 重压力下，我国经济增速下降，房地产投资低迷，房价开始松动。面对危机， 国家宏观调控政策迅速转向，调控重点从稳定房价转移到保持经济增长。从 2008年 9月开始，国家再次明确了房地产的支柱产业地位，并开始推出一系列 促进房地产市场繁荣发展的政策。 自 2008年 9月份起，中国人民银行连续下调存贷款利率，紧缩性政策开始 放松。12 月，国家级的救市政策相继出台，房地产正是进入救市年，国务院办 公厅出台关于当前金融促进经济发展的若干意见 ，被誉为“国办金融 30条” 有关房地产的主要内容包括落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买 普通自主房和改善型普通自住房。2009 年国务院发布关于调整固定资产投资 项目资本金比例的通知 ，规定保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例 为 30%。这是自 2004年以来执行 35%自有资金贷款比例后的首次下调，已恢复 到 1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产来发 信贷政策开始松绑。6 月 3日发布了2009-2011 年廉租房保障规划 。从 2009 年起到 2011年，我国将用 3年的时间，基本解决 747万户现有城市低收入住房 困难家庭的住房问题。 房地产市场需求在政策刺激下迅速放大。2008 年全国商品房销售面积和销 售额分别为 62088万平方米，24071 亿元，同比下降 19.7%，19.5%。其中，住 宅销售面积 55886万平方米，销售额 20424亿元，同比降幅分别达到 20.3%和 20.1% 但是，伴随着 2008年年底政府出台了一系列房地产购买优惠政策，市场需 求开始恢复，到 2009年出现逐月爆发式增长。值得注意的是，销售额与销售面 积增长趋势一致，但前者增幅明显大于后者，由此说明这段时间商品房价格出 现了大幅度上涨。 2009年杭州房屋建筑面积及造价 4 房地产市场调控新政（2010 年年初至今） 2009年年中以后，中国房地产业基本已走出金融危机的阴影，房地产投资 快速增长，商品房价格也迅速上涨。为了抑制房价过快上涨和市场投机行为， 政府着手对房地产市场进行调控，房地产金融政策也再次收紧。以 2010年 4 月 17日“国十条”发布为标志，房地产市场进入新一轮调控期，其被称为近 10年来措施最全，力度最大，控制最严的一次调控。 2010年 1月 10日，国土资源部出台“国十一条” ，严格二套房贷款管理， 对二套房不再区分改善型和改善型，一概执行 40%首付。随后又出台关于加 强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ，内容包括了“开发商竞买保证金最 少两成” ， “1月内付清低价 50%”等 19条土地调控政策。4 月 17日，国务院发 布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （简称“国十条” ）要求对贷 款购买第二套房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利 率的 1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首 付款比例不得低于 30%。2011 年国务院发布国务院办公厅关于进一步做好房 地产市场调控工作的有关问题的通知 （简称“新国八条” ） ，决定：进一步落实 地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强 税收征管；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；坚持和强化舆论引导。 9 1月 28日，上海和重庆开始试点实施房产税。 在这期间房地产需求平稳回落，2010 年，全国商品房销售面积为 104349 万平方米，同比增长 10.1%，商品房销售额为 52478 亿元，同比增长 18.3%其 中，住宅类商品房销售面积和销售额分别为 93051 万平方米和 43953 亿元，同 比增速分别为 8%和 14.4%；房地产市场价格仍保持高位运行。2009 年年末， 全国商品房销售均价为 4642 元/平方米，同比上涨 20%，到 2010 年，全国商品 房销售均价 5029 元/平方米，同比涨幅回落至 8% 0 0.5