2016年上海港城新天地商业街项目招商计划书

临港 新城 港城新天地 商业街项目招商 计划书 January 2016 港城 繁华 商业 发源地 新城 时尚 生活 零坐标 参考案例概况（开业前） 参考案例引入 目录 项目概况 人口现状 主城区简述 本案基本情况描述 消费需求分析 本体分析 3-10 3 4 5 6 7,8 9 10 项目概况 主城区简述 临港主城区位于 上海最东南端 ，是 长三角旅游目的地之一 、是临港地区 综合 服务设施集聚地 、是 洋山深水港的陆域配套 基地； 其占地 67.76平方公里，绿化水系覆盖率高达 65%， PM2.5常年维持 30左右，是 一个富有活力、极具特色、欣欣向荣的 “宜业宜居” 新空间； 随着浦东又一 轮 发展 “南下” 以及 自 贸 试验区 的辐射效应， 临港主城区 将建 设成为一座 独立运转 、具有 完整意义 和 独立功能 的 城市 。 3 项目概况 本案基本情况描述 4 主城区围绕 滴水湖形成四个功能环带 第一环带：商务办公、旅游服务功能带 第二环带：城市公园功能带 第三环带：居住功能带 第四环带：大学园区、科教机构功能带 本案位于第三环带，同时与第四 环带相邻 区位描述：项目区位优势明显 交通描述：项目通达性较强 市内高速： S2、 S20、 S30 省际高速： S32 城市主干道：申港大道、两港大道 城市轨交线： 16号线 -临港大道站、滴水湖站 公共交通：共享区交通枢纽 -龙芦专线 主城区环城线路 -申港 1路 重点区域相距车程、车行时间 滴水湖景区： 2.5公里 5分钟 洋山深水港： 38公里 40分钟 浦东国际机场： 40公里 35分钟 迪斯尼度假区： 50公里 45分钟 人民广场： 70公里 80分钟 港城 新天地 项目区位图 迪斯尼 项目概况 人口 状况 5 社区常住人口约 1.7万 社区流动人口约 0.5万 高校人口约 8.3万 其中学生约 8万，教职工约 0.3万 现有人口数量 高校学生 人群 76% 社区居住人群 16% 在职人群 8% 现有人口类别 区域 楼盘名称 预估居住人数 预期达成 时间 主 城 区 港城滴水湖馨苑 6166 2019年 保利蔚蓝林语 2220 2017年 城投双限房 15090 2019年 金辉新世界 1566 2016年 金桥碧云壹零 1815 2017年 C5城投地块 2400 2017年 C2港城地块 2400 2017年 C2港城双限房 17181 2019年 总计 48838 即将交付 楼盘预计人口增长 统计 （ 2015始） 在职 人群 社区 居住人群 高校学生人群 *数据来源详见附件： 上海市临港地区居住人口信息表 现有在校师生人口统计表 即将交付楼盘预计人口增长统计表 消费需求分析结论 项目概况 消费需求分析 人民日益增长物质文化需要同落后的临港商业之间的矛盾为现阶段的主要矛盾 备注： 强 一般 弱 6 客群分类 特色餐饮类 休闲娱乐类 生活配套 类 消费能力 消费频次 高校 人群 住宅人群 办公人群 商旅人群 客群分类 预期增幅 消费特征 高校人群 人口基数大 /预期增幅较小 消费能力较弱但消费频次较高 住宅人群 人口基数小 /预期增幅较大 对日常生活配套类消费意愿较强 办公人群 人口基数小 /预期增幅稳定 主要是商务活动及工作往来所需要的消费，集中在餐饮和休闲娱乐方面 商旅人群 峰谷明显 /预期增幅较大 消费能力较强但消费频次较低 优势 Strengths 紧 临 申港大道，交 通 便捷、 路况良好，且 现 拥有充足停 车位， 为 自驾出行人群 提供 方便 毗邻大学城， 8万高校师生人口 ， 确保招商初期工作顺利展开 周边居民区环绕 ， 是未来 主城区内 最大的居民聚居区，长期客源充足 Weaknesses 劣势 西面 C2-10地块施工会 对本 案 开业造成一定影响，但可 就工程围挡、防护、运输等 问题与相关部门进行磋商， 最大程度地降低影响 建筑结构上 ， 部分区域 划 铺 面积 较 小，对招商产生一定 影响 ， 须 增加改造投入 目前周边 住宅区入住率较低 ， 居住氛围较差 与规划中极地 海洋 公园 、天 文馆 等旅游项目的直线距离 不 到 2公里 ， 对来往大型旅游 项目人群有较强吸引力 主城区内尚无大型集中化商业 ， 首发优势明显，独享巨大商机 项目概况 本体分析 7 机会 Opportunities 临 港大学城 将在 “ 双海一电 一 桥 ” 基础上再引进电力 学院 ， 未来规模 不亚于松江大学城，师生人口 约 10 万， 主力客群 持续增长 Threats 威胁 主城区商业规划面积较多， 未来同业竞争 压力较大 大型旅游项目自有商 业 同样会与 本案形成竞争，分流一部分 旅游 客群 家乐福卖场 于 2018年 开业 ，与 本案隔街相望 ， 可极大带动本 案人气 ， 有望与 本案形成优势 互补，实现共赢发展 项目概况 本体分析 8 迎合临港新城的发展 趋 势，受 “ 双特 ” 政策强势推动，大大 降低 本案的 风险性，且升值潜 力巨大 项目概况 参考案例引入 上海松江开元地中海商业广场 项目开发商开元旅业集团是一家以酒店业为主导 产业，房地产为支柱产业的大型企业集团。为 “中 国民营企业 500强 “之一。 总建面积约 26.8万方，由 复式 住宅、办公 楼 、 五星 级 酒店、单身公寓、商业 广场 组成 。其中商业广 场 8.6万方。 广场于 2006年 12月 16日开业，商铺 开业率达 78%。 为当时人口入住率仅 15%、商铺开业率不到 20%的 松江新城注入一针强心剂。 2年后 广场 开业率 达 96%，同时 带租约销售 开盘 。 一期开盘当月销售签约率即超 65%，销售均价 4万 每平方，堪 比市区黄金地段。 即使近年受宏观经济、电商、同业竞争等因素影 响，开元地中海广场仍年年刷新节日客流、车流 新高，保持全年的业绩增长。 9 *数据来源详见附件 ： 开元复合地产在松江地中海商业广场逆势飘 红 区位 地处松江新城商业核心区，北临松江大学 城，西面坐拥 20余个住宅区。 交通 临近地铁 9号线， 同时 10余条公共交通线 路连接项目同市区及其他远郊地区。 人口 居民人口约 5万，大学城人口约 10万，产 业人口约 10万。 商业 老城区仅五家中型商场，无大型商业 场所。 新城更是一片空白。 旅游 与北面佘山旅游度假区直线距离超 5公里， 与东南 面松江老城特色景点约 3.7公里。 郊 环 线 辰 塔 路 辰 花 路 广 富 林 路 人 民 北 路 文 祥 路 新 松 江 路 嘉 松 南 路 申 嘉 湖 高 速 沪 昆 高 速 大学城 住宅区 开元地中海与 本案相似点 迎合 上海 “ 三城七镇 ” 战略发展规划 的需要 城际交通、轨道交通便捷 紧靠大学城及众多住宅区 ， 未来人口 资源充足 新城商业资源匮乏，商业档次较低，布局较差 项目概况 参考案例概况 （开业前） 10 老城区 目录 本案现有 /未来 主要客群分布（开业前 /2018-2020） 本案现有 /未来 3km范围内商业 竞品分布及分析 项目定位 参考案例定位思路 参考案例周边分布 参考案例周边竞品介绍 本案 3km范围主要客群演变分析（ 2017-2020） 本案与开元地中海各项对比分析 本案项目定位 12-23 12 13 14 15-18 19,20 21 22 23 线 郊 环 辰 塔 路 辰 花 路 广 富 林 路 人 民 北 路 文 祥 路 新 松 江 路 嘉 松 南 路 申 嘉 湖 高 速 沪 昆 高 速 住宅聚集区 大 学 城 聚 集 区 松江老城区 项目定位 参考案例周边分布 辰山植物园 松江大学城地铁站 大学城商业圈 泰晤士小镇 12 项目定位 参考案例 周边竞品介绍 项目名称 类型 开业时间 建筑体量 商业体量 距离例案 西班牙广场 综合商业体 2006.8 28万方 3万方 3km内 开元地中海 综合商业体 2006.12 26.8万方 8.6万方 泰晤士小镇 综合商业体 2007.1 50万方 不详 3km内 新城商业广场 综合商业体 2007.9 4.4万方 4.4万方 3km内 安信生活广场 综合商业体 2009.10 16万方 不详 3km内 松江万达广场 综合商业体 2014.12 31.8万方 18.7万方 3km外 富悦财富广场 综合商业体 2015 17.5万方 办公商铺 7万方 3km外 飞航广场 综合商业体 2015.9 6万方 6万方 3km内 受众分类 开元地中海 安信广场 泰晤士小镇 飞航广场 西班牙广场 新城广场 高校人群 住宅人群 商旅人群 3公里内各大商业体主要受众影响力分析 开元地中海周边竞品相关情况表 备注： 影响力极大 影响力一般 基本无影响力 13 开元地中海周边竞 品商业总体量达 50万方以上 项目定位 参考案例 定位思路 开业前周边情况总结 交通便利，新城格局初现； 大学城聚集区已成型，当时为上 海最大的大学城； 周边住宅区入住率不高于 15%， 项目周边多为建筑工地； 项目 3km半径范围内无成熟大型 商业聚集区，仅有大学城商业街 及零星沿街商铺； 周边娱乐文化休闲业态缺失，带 来综合型提升性商业机遇。 相较其他商业体优势分析 较为早期的大型综合商业体； 主力受众优势明显，属于 3km半 径范围内离大学城聚集区与住宅 聚集区最近的商业体； 在早期开业的商业体中交通通达 性较强； 早期开业带来的客户粘性度较高。 相较其他商业体劣势分析 早期一线品牌招商难度较大； 早期商铺销售难度较高，定价 较低； 给予商家优惠条件相对较高， 影响前期租金收益。 开元地中海商业体定位思路 填补新城区综合型商业体缺失的空白 紧扣高校、住宅区人群需求，同步延伸商务客群 追求品牌化提升性业态，注重提升消费体验感 首发优势 客群优势 产品升级 14 开元地中海 定位： 沪上首座主题性 观光型高品质一 站式购物中心 滴水湖 申 港 大 道 东 大 公 路 沪 城 环 路 老 芦 公 路 南 芦 两 港 大 道 沪 芦 高 速 郊 环 线 绿 地 宝 龙 华 亮 鸿音 禹洲 3km 项目名称 类型 开业时间 商业体量 鸿音广场 综合商业体 2013年 4万方 绿地广场 综合商业体 2015年 2.7万方 宝龙广场 综合商业体 2015年 3.7万方 华亮广场 商业 +办公 未定 3.3万方 禹洲广场 CBD 未定 3.5万方 山 兰 路 方竹路 泥 城 商 业 圈 项目定位 本案 现有商业竞品分布 15 项目名称 类型 开业时间 商业体量 商业性质 山兰路步行街 商业街 2015年 1.1万方 餐饮 +购物 古棕路商圈 卖场 +商 业街 2011年 1.3万方 餐饮 +社区 配套 大学城共享区 商业街 2006年 1.5万方 餐饮 +校园 配套 方竹路商业街 商业街 2010年 1万方 餐饮 +社区 配套 环湖西一路 零星商业 2006年 不详 餐饮 商业体量远远超过本案体量（商业步行街） 先售后租、租售并进的运营方式 定位综合性商业，可见周边需求度颇高 以常住居民、产业区人员及商务客流为主 相距较远，路程距离均超过 10公里 项目定位 本案现有 商业竞品分析 鸿音广场 绿地广场 宝龙广场 华亮广场 禹洲广场 大型商业广场 港 城 新 天 地 分析结论：值得借鉴、相互影响力有限 辐射区域不同 主力客群不同 商业模式不同 体量规模不同 山兰路 古棕路 大学城 方竹路 3km内商业街 商业体量均低于本案体量（商业步行街） 餐饮比重过高，娱乐休闲业态匮乏 商业档次偏低，品牌化缺失 同质化现象严重，分布较散 分析结论：综合型提升性商业及一站式服务理念的机遇 部分商业产权归属复杂混乱 娱乐休闲空白 消费体验感 提升型商业 品牌进驻前提 港 城 新 天 地 16 环湖西一路 极地海洋 大 滴水湖 申 港 大 道 沪 城 环 路 两 港 大 道 住 宅 聚 集 区 项目名称 类型 开业时间 商业性质 极地海洋 游乐场所 2018年 场所配套 冰雪世界 游乐场所 2019年 场所配套 天文馆 文化场所 2018年 场所配套 项目名称 类型 开业时间 商业体量 新世界广场 商业 +办公 2016年 3万方 港城广场 CBD 2018年 6.4万方 家乐福 Shopping Mall 2018年 2.5万方 百业信广场 商业 +住宅 2019年 22万方 家乐福 项目定位 本案 未来 3km范围内商业竞品分布 冰雪 世界 17 天文馆 项目定位 本案 未来 3km范围内商业竞品分析 辐射受众：古棕路小区集群、 医院、部分高校、政企人员； 受先售后租影响，招商进度缓 慢，制约品牌商户进驻； 停车位限制， 车 流动线较差。 新世界广场 本案相较其他商业体优势分析 主城区首家大型商业体 主力受众人群优势明显 后期旅游客源充足 人流、车流动线清晰 本案相较其他商业体劣势分析 商业体量最小，后期发展提升空间不足 招商前期一线品牌招商难度较高 周边工地较多，影响前期经营 定位思路 填补主城区综合型商业体缺失的空白 紧扣高校、住宅区人群需求，后期同步延伸旅游客群 借助家乐福大型卖场引流，增加客群粘性 在追求品牌化提升性业态，注重提升消费体验 感的基础上，不盲目追求一线高端品牌 辐射受众：高校、古棕路小区 集群，自身住宅人群； 2008年拿地后未见动静，开业 时间不确定； 先售后租的可能性较高。 百业信广场 辐射受众：环路办公集群，商 旅客群，部分政企人员，自身 住宅人群； 建设工期较长，共分三期， 2017年下半年一期竣工。 港城广场 辐射受众：高校人群、周边住 宅聚集区、商旅客群； 预计 2018年开业； 紧靠本案，卖场性质有利于人 气带动和聚集。 家乐福卖场 各大商业体受众影响力分析 备注： 极大 一般 基本无 首发优势 客群优势 中期借力 产品升级 18 受众分类 港城 新天地 新世界 广场 百业信 广场 港城 广场 家乐福 高校人群 申港大道 住宅人群 古棕路 住宅人群 滴水湖 旅游人群 大型旅游 项目人群 环湖 办公人群 环 湖 旅 游 人 群 滴水湖 申 港 大 道 沪 城 环 路 两 港 大 道 达 炫乐园 临港科技 电机 建桥 海洋 海事 宜浩 滴 水 湖 保利 办公人群 客群分类 客群细分 客群规模 相距本案 高校人群 5所高校 约 8万 3km内 住宅人群 3个住宅盘 约 2万 3km内 办公人群 环湖办公人群 约 0.8万 3km内 旅游人群 博物馆人群 年人次约 12万 3km内 环湖旅游人群 年人次约 200万 5km内 博物馆 项目定位 本案 现有主要客群分布 （开业前） 19 环 湖 旅 游 人 群 滴水湖 申 港 大 道 沪 城 环 路 两 港 大 道 达 炫乐园 金桥 城投 电力 临港科技 电机 建桥 海洋 海事 宜浩 滴 水 湖 保利 限价房 海洋极地 冰雪天地 办公人群 博物馆 天文馆 客群分类 客群细分 客群规模 相距本案 高校人群 6所高校 约 9万 3km内 住宅人群 5个住宅盘 约 3万 3km内 办公人群 环湖办公人群 约 1万 3km内 旅游人群 博物馆人群 年人次约 15万 3km内 大型旅游项目人群 年人次约 800万 3km内 环湖旅游人群 年人次约 200万 5km内 项目定位 本案 未来主要客群分布 （ 2018-2020） 20 客群增长量示意 项目定位 本案 3km范围主要客群演变分析 （ 2017-2020） 第一阶段 2017.7-2018.12 第二阶段 2019.1-2020.12 第三阶段 2021年后 高校 8万 旅游 15万 人次 住宅 2万 高校 基本 不变 10万 以内 住宅 50% 以上 5万 以上 旅游 100% 以上 较难 预估 所示数据均为预估数据，以此判断增量空间； 以下示意重点为涨幅； 办公人群的增长速度缓慢，故不列入其中。 21 分析结论 商业体增长示意 后期优势较弱 根据客群演变所示，高校人群后期增速放缓乃至基本停滞，在第二、第三阶段仅作为稳定客群； 首发优势明显 港城 新天地 1.7万方 新世界 广场 3万方 家乐福 2.5万方 百业信 广场 22万方 港城 广场 6.4 万方 港城 新天地 1.7万方 其他 商业 项目 住宅人群虽先天不足，但后期随着主城区配套的新增及改善，本身又有众多住宅盘支撑的前提下，增速极快； 旅游人群虽体量较大、增幅极快，但受季节性、节假日影响，客群消费频次不稳定，以及旅游项目本身自带商业更会 分流大部分客群，故对本案而言，旅游人群始终是列为第三主要客群； 第一阶段本案作为主城区较早期整体开业的商业项目，首发优势明显，在项目定位上暂可定义为服务整个主城区； 第二、第三阶段中，由于受商业体量、区位等因素影响，各大商业项目逐渐占据市场地位，本案后期的优势逐渐减弱； 在未来主城区的各大商业体角逐阶段，更为精准的定位以及增强特色、追求高端品质的服务才是本案的唯一出路。 住宅 50% 以上 旅游 100% 以上 较难 预估 高校 15% 9万 3万以上 项目定位 本案与开元地中海各项对比分析 相似部分 同为上海市三城七镇规划中的新城 在新城建设中属于较为早期的商业作品 主要辐射受众均为高校、住宅聚集区人群 开业前周边常住居民入住率不高 均位于新城规划 5年后的住宅聚集区中心位臵 开业前 3km范围内商业格局较差，品质较低 与未来商业竞品相比，首发优势均较为明显 一线品牌商家对新城区商业发展持观望态度 前期招商难度较大，需要优惠政策的支持 开业前辐射区域内的娱乐休闲业态较少 商品房均价较低，处于当年上海市中下水平 开元地中海（ 7500-12000元 / ) 新城规划略有差异： 临港 新城：产业区辅城，旅游文化产业 及高端服务产业聚集区 商业体量差异： 开元地中海： 8.6万方 港城新天地： 1.7万方 开业后期主要客群差异： 港城新天地： 3km范围内两个世界级 大型旅游项目客群 操盘背景方差异： 开元地中海：浙江民营（民营 500强） 港城新天地：地方国营 规划内容差异： 开元 地中海 ：自营 5星级酒店，复式公寓 港城新天地：仅为商业步行街 根据相似部分对比：相似性较多，开业前期港城新天地的项目定位可参照开元地中海 对比结论 根据差异部分对比：本案后期的客户定位将更为精准，受发展空间限制，周边竞品的陆续增加，辐射范围将逐渐缩小。 项目性质将逐渐转型成为高校社区、住宅聚集区、旅游项目聚集区服务的高端社区商业 差异部分 22 项目定位 本案项目定位 首席品质生活 综合型商业体 亲民主题的 提升性商业配套 极具特色的 一站式商业街 第一阶段 （ 2017.7-2018.12） 第二阶段 （ 2019.1-2020.12） 第三阶段 （ 2021年后） 各阶段项目定位 阶段目标 重视娱乐休闲及特色餐饮 等提升性业态的引入 阶段目标 重视高端服务品质的 生活配套引入 阶段目标 打造区别于其他大型商 业体的一站式社区商业 23 目录 一 /二 /三级商业区品牌预测 本案功能定位及 现阶段业态分布 业态分布 人流、车流动线 分析 区域 功能分析 各类标准占比预测 我方资源、 知名 品牌进驻条件 25-37 25 26 27 28,29 30-32 33 34,35 参考案例 业态分布 本 案 高校聚集区 滴水湖 沪 城 环 路 路 柏 路 竹 柏 花 路 环 湖 西 三 路 临 港 大 道 海 港 大 道 橄 路 榄 旅游聚集区 环 湖 旅 游 茉 莉 道 大 方 竹 申 港 路 学生线路 游客线路 主城区 主线路 临时停车区 卖场停车区 区 除学生及本案周围的住宅居民外，其他客群到达本案多为机动车； 茉莉路与方竹路交汇段为车行、人行频率最高区域； 申港大道与茉莉路交汇段为车行、人行频率第二等区域； 商业街内部停车位较少，临时停车区取消后，所有机动车的必经 之地仍为茉莉路与方竹路交汇段。 标示示意 住宅聚集区 业态分布 人流、车流动线 分析 动线分析结论 茉莉路方竹路交汇路口适合作为本案的主入口 茉莉路申港大道交汇路口适合作为人行入口（辅入口） 25 业态分布 区域 功能分析 20#A区 20#B区 21#B区 21#D区 21#D区 21#C区 21#A区 申 港 大 道 茉 莉 路 方 竹 路 高校聚集区 临时停车区 家乐福卖场 花 柏 路 住宅聚集区 旅 游 聚 集 区 主入口 辅入口 20#A区 20#B区 位于主入口必经区域 紧邻停车区域 主要客群人流动线 简析：注重综合、提升功能 21#A区 21#C区 位于辅入口必经区域 申港大道主干道沿线 紧邻住宅、旅游聚集区 简析：注重休闲、活动功能 21#D区 茉莉路车流动线沿街 店铺展示面积最大区域 配合外摆、景观绿化 简析：注重商务、休闲功能 21#B区 相对人气最差区域 位于商业街内街 依赖两翼带动人气 简析：注重配套服务功能 住宅聚集区 住宅聚集区 景观绿化区 26 购 物 中 心 业 态 分 布 1F 服饰、珠宝、彩妆、特色餐饮、摄影、数码广场、服务设施、大卖场 2F 服饰、美发、皮具、儿童用品、餐饮、大卖场、数码广场 3F 运动城、数码广场、餐饮、书店、美容 4F 影院、 KTV、网吧、桑拿足浴、餐饮 51% 21% 15% 13% 除购物比重外，娱乐 比重较高， 弥补当 时松江新城休闲娱 乐项目 的 缺失； 其次 占较大比重的为餐饮业态， 填补了 新城 中高端餐饮、特色品牌餐饮空白。 类型 业态 占比（ %） 购物 大卖场 13.9 数码广场 8.5 书店 2.5 儿童馆 2.7 服饰 23.1 休闲 娱乐 影院 5.1 KTV 11.3 电玩城 1.6 网吧 1.6 桌球 1.3 餐饮 15.1 生活 配套 教育培训 4.4 婚纱摄影 1.9 便利店 1.6 银行 1.2 其他 4.2 合计 100 业态分布 参考案例 业 态分布 购物 51% 娱乐 21% 餐饮 15% 配套 13% 开元地中海各业态占比图 （开业前） 27 业态分布 本案 功能定位 20#A区 20#B区 21#B区 21#D区 21#D区 21#C区 21#A区 主要功能定位 吃喝玩乐一站区 功能描述 本案的主入口之一，将品牌影院 、品牌商户作为 主力店， 并添臵档次相对应 的生活娱乐、特色餐饮 等业态 ，是本 案最 为 关键的 商业区块，也是商业档次最高的区块 关键词 品牌化业态 主力店 品牌轻餐 休闲业态 本 案另 一个昭示性极强的入口，配合外摆、景观、广场等 设施，可适当汇聚一批具有一定品牌档次的轻餐饮商家（咖 啡、烘焙、奶茶等），以期凸显其入口的休闲功能 休闲功能区 生活配套服务区 启动对外招商较晚的区块，结合后期周边住宅地块交付以及 卖场对外运营的契机，相应招入与生活配套 （中式餐厅、银 行 、美容 美发 、药房等）相关的 商家 生活配套 业态完善 港城新天地区块划分 28 21#A区 一层：快速消费品区（餐饮、 饰品、生活） 二层 ：待定区 21#A区 20#A区 一层：影院入口 、主力品牌商户 二层：影厅 三层：影厅 20#A区 一层 ：主力品牌商户 二层 ：主力品牌商户 三层 ：娱乐休闲区 20#B区 20#B区 一层 ：重餐饮区 二层 ：中餐饮区 三层 ：量贩式 KTV 21#D区 21#D区 21#D区 21#C区 一层：轻餐饮区 二层：轻餐饮区 三层：待定区 21#C区 21#B区 一层： 休闲、运动服饰 折扣 区、工厂店 二层：精品酒店 三层：精品酒店 21#B区 港城新天地商业现场布局图 West North 茉莉路 方竹路 活动广场 回车场 业态分布 本案现阶段业态分布 29 业态分布 一级商业区品牌预测 20#A区 20#B区 21#B区 21#D区 21#D区 21#C区 21#A区 港城新天地一级商业区分布 一级商业区 主干道 1F沿街 主入口 1F沿街 主入口 辅入口 21#A区底层 一、二线快速消费型餐饮 433 85度 C 正新鸡排 来伊份 Coco 超级鸡车 茉莉路底层沿街 20#B区段 二线特色 餐饮 611 友丽拌饭 幸福 牧场 新石器烤肉 烧肉达人 20#A区一层 影院入口、轻餐特餐区 一级商业区 主力业态分类 主力品牌店预测 屈臣氏 避风塘 必胜客 Zoo Coffee 太平洋咖啡 套内面积 1168 茉莉路底层沿街 21#C区段 一、二线特色餐饮 轻餐饮 家有好面 爱茜茜里 西树泡芙 小杨生煎 531 30 茉莉路底层沿街 21#D区段 香天下 麻省理功 掌柜的店 川流不息 871 重餐饮区 20#A区 20#B区 21#B区 21#D区 21#D区 21#C区 21#A区 港城新天地二级商业区分布 业态分布 二 级商业区品牌预测 步行街内圈底层 21#B区段 运动 休闲服饰工厂店 1311 Nike Adidas Esprit 乔丹 匡威 21#A区二层 待定区 433 待定 二级商业区 主干道 2F沿街 二级商业区 步行街内圈 1F 辅入口 主入口 31 20#A区二层 影院 二级商业区 主力业态分类 主力品牌店预测 套内面积 1039 中影、 上影或旗下 品牌 （华夏、星美） 生活配套区 茉莉路二层沿街 20#B区段 528 文峰 、永琪 克丽缇娜 金宝贝 爱婴室 茉莉路二层沿街 21#C、 D区段 轻餐饮、重餐饮区 1402 香天下 麻省理功 掌柜的店 川流不息 业态分布 三级商业区品牌预测 20#A区 20#B区 21#B区 21#D区 21#D区 21#C区 21#A区 港城新天地三级商业区分布 茉莉路三层沿街 21#C、 D区段 量贩式 KTV 宝乐迪 KTV、欢歌 KTV（不接受自营品牌） 1339 步行街内圈 2、 3F 21#B区段 精品酒店 1767 如家精选、汉 庭 2.0酒店（ 不接受自营品牌） 茉莉路三层沿街 20#B区段 娱乐休闲区 528 网鱼网咖 桌球、棋牌、养生等地方品牌 三级商业区 主干道 3F沿街 三级商业区 步行街内圈 2F、 3F 主入口 辅入口 20#A区三层 影院 三级商业区 主力业态分类 主力品牌店预测 中影、 上影或旗下 品牌 （华夏、星美） 套内面积 1168 32 业态分布 各类标准占比 预测 23.26% 38.01% 38.73% 商业区分类占比 一级商业区 2884 二级商业区 4713 三级商业区 4802 28.74% 18.25% 42.63% 10.38% 各类餐饮品牌占比预估 一线餐饮品牌 1200 二线直营餐饮品牌 762 二线加盟餐饮品牌 1780 二、三线快速消费型餐饮 433 35.74% 40.72% 12.08% 11.46% 业态分类占比 餐饮 4175 文化娱乐 4756 生活配套 1411 待定 1339 33 业态分布 我方资源 服装、护理、便民 Generic description of the 8 factors 快销类餐饮 娱乐文化 重餐饮 餐饮行业联盟 -小南国餐饮集团众美联 同行招商主力 -万达资源、世茂资源、复星资源、宝龙资源 特色餐饮 轻餐饮 港 城 新 天 地 34 业态分布 知名 品牌进驻条件 一、主要商务条件 免租期两年以上 装修补贴 3000-5000元 / 经营补贴 -人员补贴 800-1200元 /月 二、主要开业条件 广场开业率 40%以上 具备商业大产证（非备案 ) 本地化招工住宿安排（商户承担费用） 三、其他条件 某些品牌税后营业额扣点（无租金） 必须符合该品牌在上海临港地区的战略规划 行业保护性 对商业体内的某些业态有要求 西点快销类 运营面积 100-150 西式特餐类 运营面积 500 以上 中式快餐类 运营面积 500-800 外资零售类 运营面积 150-250 我方建议 ：一线品牌的进驻有利于本案后期商业招商的逐步释放，将其臵于商业入口处更能增加商业档次，但考虑到装修 补贴等其他经营性补贴较高等因素，建议技巧选择并争取引入运营面积较小的西点快销类、外资零售类品牌，以 为例 35 目录 招商策略 错时招商分步区域描述 37-38 37 三大阶段 38 第一阶段： 2016.3-2016.12 两翼首期打开，主力市场 -大学城 主力店、特色 餐饮为主，配套为辅 加大激励政策，鼓励 一线品牌 若干家 入驻，增加“商气” 常规政策针对加盟商及部分 二线品牌 入驻，力争业态均衡，增加“人气” 轻收益，重品牌，强调餐饮业态均衡 配合 家乐福卖场开业及周边地块交付 等契机 ，收尾部分 一级、二级尾铺 ， 同时启动 21#B区底层招商 力争 70%以上开业率，同时启动本案 整体对外营运 21#B区底层在难以出租的情况下，可 通过举办临时展览，特卖会等形式吸 引两翼人气，亦可配合整体开业 招商末期，强调生活配套同时带动人气 第三阶段： 2017.8-2018.12 启动影院配套区域及沿街 D区招商 启动生活配套及部分重餐饮招商，鼓 励二、三层连营 一层沿街区域 80%入驻，配合 2017年影 院等主 力店及本案广场整体开业，同 时启动整体性推广活动 常规激励政策最后实施阶段，控制免 租期时限 鼓励加盟，重收益，强调开业整体性 第二阶段： 2017.1-2017.7 招商策略 错时招商分步区域描述 20#A区 20#B区 21#B区 21#D区 21#D区 21#C区 21#A区 港城新天地一、二层招商分步 主入口 辅入口 37 招商意向 ： 50% 实际签约 ： 40% 招商意向 ： 70% 实际签约 ： 60% 招商意向 ： 90% 实际签约 ： 90% All dates are inn 备注 ：以上时间进度计划仅作简单描述，详细计划在招商过程中的执行报告内会有所提及 招商策略 三 大阶段 阶段 1 招商筹备 工作 阶段 2 正式招商 工作 阶段 3 本案启动运营与 尾铺 招商并行 15个月 （预招商） 团队进驻、资料搜集、确定目标 2015.10-2016.12 7个月 （正式招商） 整合资源、执行品牌策略 2017.1-2017.7 17个月 （招商收尾、运营管理） 养铺 业态填补 追求利益 最大化 2017.8-2018.12 38 目录 退出 机制 简述 与浅析 40,41 收益分 析 商业地产退出机制简述 优点： 1.保留产权，有利于长期可持续性经营； 2.便于统一管理，高度集权。 缺点： 1.资金 /管理成本较高，对企业现金流考验压力较大； 2.资金回笼缓慢，受经营风险影响，易导致资金链断裂。 长期持有物业 整盘出租 银行融资 1 先售返租 2 租售并进 -整盘分割出售 3 带租约销售 -分步分割出售 4 股权 /产权打包 投行 /信托 5 适合能较快进入成熟期的项目，即成熟地段的商业项目一般采用该方式较多 优点： 最快回笼资金的方式，返租后能较好实现商业整体 经营权的统一。 缺点： 前期需承担市场运营管理风险，未能较快进入成熟期的项目会对开发商 造成前期较大的运营压力，销售难度较大且收益相对较低。 同样适合能较快进入成熟期的项目，规模较大的知名商业开发商较多采用该方式 优点： 短频快操作，对于拿地成本及建设成本较低的规模扩张企业较为受用，同时 对项目经营权的控制力度较强。 缺点： 前期对项目运营的现金流压力较大，对开发商知名度，整合能力要求较高。 招商成功后，开发商委托管理方经营一段时间后（一般不超 5年）的操作 优点： 开发商对整个商业项目的操盘节奏控制力较强，可视项目运营情况及周边 发展态势调整销售思路及价格，有利于后期销售工作的开展及收益提升。 缺点： 资金回笼较慢，工作程序较多，与开业率、租金递增率，租金收益环环相扣。 开发商将旗下部分或全部经营性资产打包设立专业 REITS（国内较多定义为房地产投 资信托），以其租金收益、地产升值部分等作为标的分割成若干份出售给投资者。 优点： 快速回笼资金，稳定性较高，权属清晰，流通便捷。 缺点： 操作专业性较强，对开发商的信誉、资质以及打包项目本身的盈利能力要求非常高。 重资产 高风险 收益缓慢 轻资产 低稳定性 收益迅速 轻资产 高稳定性 高回报 轻资产 稳健型 高回报 收益迅速 专业性强 开元地中海 新世界广场 宝龙集团 陆家嘴集团 /万科 40 收益分 析 退出机制浅析 港 城 新 天 地 退出机制 我方建议 重资产压力过重，资金成本较高，不利于房产公司后期发展； 目前主城区商铺整体销售情况较差，虽能尽快回笼资金，但由于销售均价基数较低， 实际收益并不大，且前期对小业主有回报承诺，开业后的调整期内资金压力 较大； 由于房产公司在商业地产领域品牌知名度不强，小业主对未稳定营运的商业广场信心 不足，从而会追求过高的租金回报率，同时增加了销售方面的压力及风险； 先售返租 2 租售并进 3 带租约销售 4 REITs 5 充分利用主城区首发优势以及受众人群影响力，平稳过渡含免租优惠的开业调整期， 后期结合迪斯尼、家乐福及周边大型旅游项目开业，提升销售均价，实现高回报； 房产公司旗下商业体量较少，投行 /信托公司对商业体的盈利能力及现金流要求极高， 同时受国营公司属性限制，此举开展难度较高。 小业主投资回报 未来稳定现金流 运营 稳定 临港主城区商业氛围浓厚 提升销售均价 回笼投资成本 增加投资收益 人气 聚集 收益 递增 1 2 3 4 A目标 B目标 重要节点大事记 2020年 所有商家免租期全部终止； 商业街项目租金收益常态化； 2020年 商业街项目租金逐年稳步递增； 项目开业率达到 95%以上 2019年 家乐福卖场全面开业； 周边住宅入驻率稳步提升； 电力学院进驻临港新城主城区； 3km范围内大型旅游项目全部开业 2020年 港城广场三期工程全部完工； 分析结论 2020年为本案最佳销售开盘节点 长期持有 1 41 目录 招商执行工作进展概述 前期招商执行工作进展小结 主力店洽谈情况 影院、量贩式 KTV、精品酒店 43-47 前期招商执行工作进展 分析 43-45 46 47 主力店洽谈情况 影院 品牌简介 隶属华夏电影发行有限公司旗下； 2003年我国第二家拥有进口影片全国发行权的机构； 中国广播电影集团、中影集团、上影集团三家大股东。 投资概况 入驻区域： 20#A区二、三层（整层）； 改造方案：二、三层楼板 80%部分移除； 二、三层部分柱子拔除； 二层圈梁、一层底梁加固；（详见改造方案） 改造预算： 280万 -300万人民币； 影院预算： 1500万 -1800万人民币；（不含改造部分） 影院面积：改造前约 3000 ； 改造后约 1900 。（签约面积） 影院布局概述 影厅： 6-7厅；（具体数字以影院提交的投资方案为准） 座位：约 500个； 前厅设于 20#A区二层。 华夏国际影城 入驻商务条件概述 大产证、一次消防完成； 4-5年免租；（改造投入由影城投资方承担） 免租期结束后基础租金与票房扣点组合； (择高支付） 首次合同租期： 15年。 43 主力店洽谈情况 量贩式 KTV 宝乐迪量贩式 KTV 品牌简介 2010年于山东青岛市成立； 截止 2014年底，全国分店数量超过 220家； 上海门店数量 15家。（联洋广场在建） 投资概况 入驻区域： 21#D区底层部分及三层整层； 改造方案：三层部分非承重墙体移除； 一层至三层内部电梯；（详见改造方案） 改造预算： 80万元 -100万元人民币； 投入预算：约 700万人民币；（不含改造部分） 租赁面积：底层约 230 ； 三层约 1180 。（均为建筑面积） KTV布局概述 包厢数： 42-46间；（最终数字详见 KTV投资方案） 前厅设于 21#D区底层。 入驻商务条件概述 大产证、一次消防、环评完成； 2-3年免租；（改造费用由投资方承担） 免租期结束后三层租金不高于 1.2元、每年 6%递增； 首次合同租期： 10年以上。 44 主力店洽谈情况 精品酒店 如家精选酒店 品牌简介 如家酒店集团 2006年纳斯达克上市； 2015年 4月推出“如家精选酒店”产品； 目前上海超过 10家，发展势头迅猛。 投资概况 入驻