2017年上海8个商业项目分析报告（七宝万科广场等）

精于专业 臻于服务 o区域人口分析 【 区域内居民区、别墅区较多，固定的消费人群以及消费能力有一定支撑 】 商业市场商业市场 分析分析 序号 小区名 总栋数 户数 物业类别 1 万兆家园叠彩人家 32 1278 普通住宅 2 黎明花园 33 1413 住宅 3 水清年华花园 39 2541 普通住宅、动迁房 4 万科朗润园 32 1112 普通住宅 5 万科城市花园 54 4214 住宅 6 南国花园 14 362 住宅 7 海上新村 20 1210 住宅、公寓 8 万城城市花园二期 47 1180 住宅 9 万科优诗美地 24 1184 住宅 10 万科城花新园 35 1564 住宅、公寓 11 万泰花园 31 1302 住宅、普通住宅 12 奥林匹克花园三期 24 1795 住宅 13 奥林匹克花园 / 2000 住宅、普通住宅 自住型 租住型 空置型 区域内 居民区众多 ，不仅有大量的普通住宅，还 有诸多高档别墅。普通住宅区的人群为周边商业 提供基本消费力，而别墅区的人群带动消费层 次。 区域内固定人群的数量是决定商业氛围能否营造 起来的关键因素之一， 居民区的庞大数量有利于 项目的运营 ，同时项目的存在，能保障该区域人 群的外流。 序号 别墅名 户数 人群 1 陈家塘别墅 143 对外出租 2 蒲汇别墅 66 高档独栋别墅 3 华星别墅 31 高档别墅、双拼 4 奔驰别墅 29 高档别墅 5 兴隆别墅 44 实用型别墅 6 绿野香舟 126 高档实用型别墅 7 大都会和风别墅 39 高档别墅 8 大都会高尔夫别墅 6 高档别墅 赢商网 -运营中心，最专业 “商业地产在线商学院 ”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址： / 添加 Q群 340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送 精于专业 臻于服务 o区域人口分析 【 周边学校众多，可开展符合各个层次的儿童业态 】 市场分析市场分析 序号 学校 阶层 人口 1 七宝二中 初中 2200多人 2 复旦万科实验学校 小学、初中 1200多人 3 航华二中 初中 / 4 七宝明强第二小学 小学 3600多人 5 上海市闵行区启音学校 特殊九年教 育 近 200人 6 七宝三中 初中 / 7 上海交通大学七宝校区 技术学院 大学 2万多人 8 上海交通大学七宝校区 大学 2万多人 9 黎明小学 小学 400多人 10 文来中学 小学、初中 700多人 11 七宝中学 高中 3600多人 l 区域内 学校众多 ，有小学、初中、 高中以及大学，初中学校最多，而 大学生人数最多。项目区域学院氛 围浓厚，针对学生的商业经营是一 个巨大的潜在市场。 精于专业 臻于服务 o区域人口分析 【 平日白天为老年人和小孩的游玩地，晚上为年青人的聚集地 】 市场分析市场分析 l 白天区域内的人群主要为 45-55岁或 55岁以上的老年人群和儿童，老年人 自己在区域商业体内闲逛，或是带着较小的儿童一起闲逛。 白天白天 夜间夜间 l 晚间 5点半过后 ，逐步有上班人群下班回来，地铁口人流开始增多，均以 22-35岁年轻人为主，一直持续至 7点半才逐渐 减少。 精于专业 臻于服务 市场分析市场分析 项目周边目前拥有人口总数 100万 人 未来 2年后人口将达到 200万人 家庭收入 100,000 150,000 元 /年 l 汇 宝购物广场所在区域属于成熟的商圈，商业氛围浓厚，且为人流聚 集地。家庭中、高层级的收入将带给他们 中高档的消费 。 动拆迁人群 外来人群 常住人群 人口结构统计 常住人群 30% 动拆迁人群 10% 外来租房人群 15% 外来游玩人群 35% 其他 10% o区域人口分析 【 目前区域内人流为 100多万，未来两年内将达 200多玩 】 精于专业 臻于服务 o商业案例分析 七宝万科广场 市场分析市场分析 项目名 七宝万科广场 距离汇宝距离 于漕宝路与汇宝隔路相望 商业面积 9万方 开业时间 2016年 10月 30日 商业类型 商业综合体 主要目标人群 以年轻、时尚的年轻人为主 业态类别 零售、餐饮、儿童、亲子、电影 院。 经营状况 对周边人群有很大吸引力，商业 体内客流量较大。 楼层 业态 品牌 1F 餐饮、零售 老街广场、乐聚广场、焦下、林清轩、潮品挚尚、 DUNKINDONUTS 2F 餐饮、零售 洛可可、百家好、拉夏贝尔单农 3F 亲子、餐饮、零 售 星际传奇、树屋、彩虹课堂 4F 零售、休闲娱 乐、餐饮 大鲁阁家庭娱乐中心、乐记、巡湘记、玩家国度、联想、华为、西西弗书店、 5F 运动、休闲娱乐、餐饮、电影 院 热气球、鱼非鱼、古都鸭王、 B1 餐饮、精品超市 大时代、精品超市、 七宝万科广场，是该 区域商业经营状况最好的一家 ，平日项目内就有一定的人流 ，周末节假日人流更多； 万科广场 业态较为丰富、品牌商家较多、餐饮美食汇聚 ，吸引了大量的人流； 其 恐龙的中庭景观 ，区别于同类型商业的中庭，从而吸引很多人的关注； 万科 为地铁覆盖项目，位于十字路口且紧邻七宝古镇，使项目成为 人流聚集点 。 精于专业 臻于服务 楼层 业态 品牌 1F 餐饮、亲子、零 售、休闲娱乐 星巴克、巴国布衣、蒋记海鲜、吹牛啤、分子冰淇淋、 Zoo coffee、豆花开了、汉堡王、象上小学生、阿吉豆、 H&M 2F 零售 /餐饮 旖彩城、热风、 jack jones、云脂日料 3F 亲子游乐、娱乐、 健身 汤姆熊欢乐世界、咕噜咕噜、金宝贝、地球尔儿童职业体验馆、韦晢国际创意中心、 balabala 4F 餐饮、电影院 南京大排档、云海肴、小辉哥、胖哥俩、新石器烤肉、逗蛙、徽语 B1 零售、餐饮 食力屋美食广场、屈臣氏、名创优品、中国黄金 o商业案例分析 七宝宝龙城市广场 市场分析市场分析 项目名 七宝宝龙城市广场 距离汇宝距离 位于漕宝路上，距离汇宝购物广场 660米。 商业面积 40万方（含商务区） 开业时间 2016年 4月 主要目标人群 以年轻、时尚人群为主 业态类别 餐饮、零售、亲子、休闲娱乐、健身 经营状况 目前商业体内部分店面还在装修，整体已运营起来。受万科开业的巨大冲击，目前经营 商业体内人气不佳。 宝龙城市广场，其体量为 40万方，除商业类，还有部分写字楼，商 业部分招商率达 98%，由一座四层较大的商业体和若干个三层的独 栋小商业体组成，整个商业体内将近 60%为餐饮 。受地理位置以及 万科的影响，其人流不是很多。 精于专业 臻于服务 楼层 业态 品牌 1F 餐饮、零售 肯德基、星巴克、味千拉面、丁丁大盘鸡、棒！约翰、避风塘、早安巴黎、快乐柠 檬、丸来玩趣、来一份、 coco、 Dairy Queen 2F 超市、餐饮、 零售 优衣库、名创优品、热风、佐丹奴、视觉美发、卡乐其、德顺坊、青花椒砂锅鱼、精 悦蓉香锅牛蛙、新膳海铁板烧。 3F 亲子、休闲、 电影院 大光明影城、洛克公园、哈泊妮国际水育乐园、卡雷拉赛车、巧虎 4F 亲子、餐饮、 娱乐 爱婴室、举佳爽、承势国际击剑俱乐部、陶绘馆、赢在起点、蜀府、釜山料理、藻想 鱼见你 o商业案例分析 凯德七宝购物广场 市场分析市场分析 项目名 凯德七宝购物广场 距离汇宝距离 位于七莘路旁，距离汇宝 1.6公里 商业面积 50199平方米 开业时间 2006年 3月 商业类型 商业综合体 主要目标人群 年轻、时尚人群、家庭式人群。 业态类别 零售、餐饮、休闲娱乐、亲子游 乐、大型超市 经营状况 家乐福为其吸引了不少人流，但整个商业体内人流量不是很大。 凯德七宝购物广场为盒子式的商业综 合体，商业业态较为丰富， 儿童类产 品以及餐饮较多 ，但主要聚人气的还 是家乐福。 相对 于万科来说，项目自身目前不具 备交通上的优势 ，其人流相对于地铁 覆盖的万科来说少很多。 项目周边商业体较多， 商业氛围浓厚 ，但是业态较为丰富且经营状况较好 的还是本项目。 精于专业 臻于服务 o商业案例分析 顺恒国际广场 市场分析市场分析 项目名 顺恒国际广场 距离汇宝距离 2公里，位于凯德七宝购物广场 后面 商业面积 近 10万方 开业时间 2010年第二季度 商业类型 商业综合体 主要目标人群 年轻、时尚人群 业态类别 零售、餐饮、儿童、休闲娱乐、 酒店 经营状况 部分店铺还未装修好， BC栋已在 正常运营，但其经营状况不好 i， 几乎没有人流量，关键因素是其 装修为厂房式装修，太为简洁， 毫无美感。 顺恒国际广场由 8栋商业体组成，其中 B、 C栋体量最大。 B、 C栋内部装修极其简单，如工厂一般，给人乱与冰冷的感觉，其他几栋均为 小独栋的形式， 商业体内商业还不成熟 ，部分商家还在装修， 目前商业体内人流稀薄，经营状况不是很好。 项目在 地理位置上具有一定的缺陷 。项目位于凯德七宝购物广场的后面，远离主干道，无论是驾车还是乘车都不是很便利。 商业 体内业态较为丰富，但是其 独栋商业体的模式存在诸多不可控因素而影响消费者的逗留 ，同时较大体量的 B、 C栋并没有起到吸客的 作用。 精于专业 臻于服务 o商业案例分析 星钻城华商时代广场 市场分析市场分析 项目名 星钻城 距离汇宝距离 于七莘路与汇宝隔路相望 商业面积 未知 开业时间 2010年 商业类型 专业市场 主要目标人群 目的性消费者 业态类别 以数码、家电为主，配有少量的 餐饮和零售。 经营状况 大都以街铺的形式存在，商业展 示效果好，受周边商业氛围的影 响，其人流量较多。 项目名 华商时代广场 距离汇宝距离 距离汇宝 1.4公里 商业面积 13万方（含办公） 开业时间 2011年 9月开盘 商业类型 专业市场 主要目标人群 家装类人群 业态类别 家电、家装、配套 经营状况 原计划以零售、亲子、餐饮为主 ，目前主要以家装为主，满足消 费者目的性消费，项目内人流量 很稀薄。 l 星钻 城主 要以 数码 家电为主 ，配有少 量的零售 和餐饮， 因其为街 铺且地理 位置较好 ，餐饮业 态类 人流 量较多 。 l 华商时代 广 场其体量较 大，但多为 办公使用， 商业部分以 装修为主 ， 提供目的性 消费，项目 周边商业体 较多，项目 内 消费人群 不是很多。 精于专业 臻于服务 o商业案例分析 巴黎 春天 &乐购 乐食汇 市场分析市场分析 项目名 巴黎春天 距离汇宝距离 1.4公里 商业面积 36550平方米 开业时间 2005年 12月 商业类型 百货 主要目标人群 年轻、家庭式人群 业态类别 零售、少量餐饮 经营状况 有一定的人流，但人流量不大 巴黎春天 为 百货型商业体 ，总共有五层， B1层为特卖会， 1F为名妆汇， 2F淑媛 /美食汇， 3F绅士 汇， 4F家饰 /童乐汇； 商业体主要以零售为主，属于老百货， 餐饮只有零星的几家 ； 巴黎 春天位于凯德七宝购物广场旁边，两个项目可以起到互补的作用； 目前商业 体内经营状况不是很好， 人流量很少，整个商业体较为冷清 。 乐购 乐食汇 为 一层楼商业 ，主要为大型的商超，商超有很多外招区，外招区集中了很多小型餐饮，餐饮 类商家人流较多； 商超吸引了大量的人流，这里是 人流聚集地 ； 商业内的人流分为两种，一类为年龄在 55岁以上的人群 ，另一类为 20-30岁的人群 ，前一类是满足家庭生活 所需，另一类为满足工作餐需要。 商业位于星钻城旁边，距离汇宝很近， 也为地铁覆盖项目 ，地理位置较好，人流量较多。 精于专业 臻于服务 o商业对比分析 序号 商场名 体量 主要消费人群 优劣势分析 1 星钻城 / 数码、家电类客群 优势 ：位于十字路口，属于地铁覆盖项目，地理位置较好，交通十分便利； 劣势 ：项目业态较为单一，且数量较少。 2 华商时代广场 13万方 装修类客群 优势 ：项目体量较大，可满足消费者目的性消费，同时项目位于交通主干道旁，交通较为便利； 劣势 ：项目商业氛围未营造起来，人群稀薄。 3 凯德七宝购物广场 5万多方 年轻、时尚人群 优势 ：项目位于主干道旁，项目展示效果好，同时项目内业态较为丰富，品牌商家较多，能吸引诸多人群； 劣势 ：地铁不能直达本项目，是项目流失很大一部分人群。 4 顺恒国际广场 10万方 年轻、时尚人群 优势 ：项目体量较大，业态较为丰富； 劣势 ：项目远离交通主干道，交通不便利，同时项目展示效果差，另外项目 B、C栋商业体装修太差无法起到吸客作用。 5 乐购 乐食汇 / 家庭式人群 优势 ：项目处于交通主干道旁，且为地铁覆盖项目，交通十分便利，同时项目内商超能满足家庭式消费人群的需求； 劣势 ：项目体量较小，业态较为单一。 6 巴黎春天七宝店 3万多方 百货，目的性消费 优势 ：区别于周边商业的商业形态，避免进入激烈的市场竞争，满足消费者目的性消费； 劣势 ：百货市场形势不好。 7 万科广场 9万方 年轻、时尚人群 优势 ：项目体量较大，位于十字路口，且为地铁覆盖项目，交通十分便利，同时项目内业态较为丰富，品牌商家较多 ； 劣势 ：商务、休闲类也太较少。 8 宝龙城市广场 40万方 年轻、时尚人群 优势 ：项目体量较大，内部业态丰富、品牌商家较多，为餐饮聚集地； 劣势 ：远离人流聚集中心，地铁无法直达。 市场分析市场分析 汇宝购物广场位于十字路口，且为地铁覆盖项目， 交通十分便利 ；项目位于人流聚集中心， 目标客群庞大 。 项目周边商业项目众多，商业较为成熟， 商业氛围浓厚，但市场竞争大，产品同质化严重 ，若想在市场中不被淘汰，则应该走特色化路线。 精于专业 臻于服务 o百货行业受到严重冲击，面临脱胎换骨的升级和变革的需求，上海百货进行多维度自救 2015年新开业的 巴黎春天百货 118门店 打破以百货为主的格局，首次尝试将百货商场与购物中心相结合，在业态的配比中，餐饮、娱乐等体验式 业态能够达到 40%以上； 天山百盛 闭店调整后，联合韩国衣恋集团转型打造城市奥莱百盛优客城市广场，并创下开业当天营业额高出此前最高峰值 5倍记录； 东方商厦淮海店 转型淮海 755，引进 MUJI中国最大旗舰店等品牌打造精致型购物中心等。 针对百货缺乏体验业态等缺陷， 新世界百货 则转型尝新引进儿童乐园、音乐台阶、屋顶小镇以及刷爆朋友圈的中庭巨型滑梯等体验性业态； 2015年开业的 新世界大丸百货 则是打造高颜值的购物环境等。 2017年 1月， 太平洋百货淮海店 将正式关门，关门后将进行改造，与新天地进行联动，计划经过两年时间将全新推出。 1 2 3 4 5 6 精于专业 臻于服务 o太平洋百货淮海店 20年的经营，迎来关店进行改造。 太平洋百货淮海店与 1997年 9月正式开业， 2017年 1月关门。 项目整体有 8个 层面，为地下两层和地上六层。 目前 商场内 已有部分品牌专柜撤出 ， 还有大量品牌 在进行折扣销售 。 商场关店后，项目将由业主方瑞安集团 收回，并对 大楼的整体硬件进行整体改造调整 ，改造后重新经营。 商场将 向 “ 智慧型、体验式 ” 的购物中心方向发展， 并 考虑与黄陂南路地铁站以及南边的新天地形成有机联动 。 太平洋 百货项目改造后将被 纳入新天地整个商业版图 里去，为新天地的商业版图提供淮海路的一个门户，尤其是整个商场的氛围和商业的形态需要更多的体验感， 包括从潮流和品牌的选择上也会有更多时尚的 元素， 商场计划 引进新概念零售旗舰店包括衣饰及