上海红星爱琴海购物公园商业定位报告

上海新华红星国际广场暨爱琴海购物公园商业定位报告（讨论稿） 目 录 p 项目商圈界定p 项目主题提炼p 整体商业规划p 爱琴海商业业态规划p 销售型物业规划概念p 公共空间氛围营造p 下阶段重点工作 PART 1. 项目商圈界定 1 项目商圈界定 1、快速崛起：虹桥吴中路商圈崛起,其商业体量总和已正式成为上海第六 大商圈（详请请见下列商圈分布图） 包含:新华红星国际广场、万象城、乐虹坊、W. Square、井亭大厦、井亭天地、大通阳、红桥古玩城、易初莲花超市、莱茵大厦、虹泉路金汇路虹莘路虹井路紫藤路银亭路等街铺 1 项目商圈界定 2、错位分明：虹桥吴中路商圈 所有商业项目在定位上错位分明,依序如万象城为高端商业、新华红星国际广场为中高端商业、乐虹坊以及W.Square为中低端商业,其他如井亭大厦、井亭天地等皆为韩国型态主题式商业。项目名称 商业定位 主题特色 代表性品牌 开业时间万象城 高端 极致奢华 LV、PRADA、Ole超市、滑冰场 2016年底乐虹坊 中低端 休闲娱乐 星巴克、巴黎贝甜 已开业 井亭大厦 中端 韩国主题 韩流服装买手店、Foodcourt 已开业井亭天地 中端 韩国主题 1 0 0 4 超市、雪冰、碳烤肉、多日之乐 已开业爱琴海购物公园 中高端 文化艺术人文生态 Michael Kors、Tory Burch、Tokyu Hands、冰雪世界 2016年底 PART 2. 项目主题提炼 2 项目主题提炼项目名称：新华红星国际广场 商业名称：爱琴海购物公园 2 项目主题提炼p AEGEAN , Feel The New Fashionable Space! （爱琴海 Slogan）p 文化 艺术 人文 生态 尽在新华红星国际广场 （天街与外广场Slogan) 2 项目主题提炼项目主题：国内首个文化体验商业综合体 上海地区商业新地标项目定位：精致中高端国际商业综合体项目 2 项目主题提炼客群定位：商圈半径三公里内总人口数约50万。 其中主要目标客群为1845岁, 包括新上海人、韩国人、朝鲜族、台湾人、 日本人、香港人等。 2 项目主题提炼主题开发（关键字）：文化 艺术 生态 科技 体验 人文 健康KEY WORDS文化艺术生态科技体验人文健康艺术人文 科技健康 文化 生态体验 2 项目主题提炼特色亮点一 : 中国首个奥地利主题馆概念商业综合体 内含冰雪世界、冰雪酒吧、空中水上乐园、奥地利手工巧克力、奥地利国家衍生性 纪念商品;现阶段已与奥地利合作方达成合作意向健康体验 2 项目主题提炼特色亮点二 : 美国主题馆概念 美国迪斯尼、美国梦工场概念店,美国迪士尼纪念品销售体验店已于今年初在浦东 陆家嘴开业, 目前与对方洽谈我司项目合作机会, 此外, 美国梦工厂双方已洽谈合作当中体验 2 项目主题提炼特色亮点三 : 上海首个绿化森林公园概念商业综合体 沿吴中路方向,我们计划打造3万平方米室外绿活公园,提供消费者一个逛街消 费之馀,另一健康有益的选择生态 2 项目主题提炼特色亮点四: 明星主题概念 引进明星主题餐厅与零售品牌, 有效创造明星话题并且搭配明星老板到店服务一天 等营销宣传手法, 陆续带动整体大商业客流, 例如将引进 （韩寒的很高兴认识你、周杰伦的Mr.J义法厨房、黄晓明李冰冰等人的热辣一号、 孟非的小面、五月天的 Stayreal等）体验文化 2 项目主题提炼特色亮点五 : LIFE STYLE SHOP 首次进入中国市场国际知名品牌进驻爱琴海文化艺术生态购物公园 (TOKYU HANDS为日本最大小家具家纺杂货集团品牌, 市场占有率近50%, 商品SKU超过 10万个, 目前已与对方洽谈当中、FLYING TIGER芬兰哥本哈根以及北欧最大创 意品品牌,在日本爆红受到热烈追捧体验 2 项目主题提炼特色亮点六 : 上海首个文化艺术综合体 与新华出版合作,我们计划于大mall里设立艺术馆、小剧场、精品书局、公 共空间之创作艺术小品,谁说商场只能购物,其实也可以体现文艺范最佳场所艺术人文文化 2 项目主题提炼特色亮点七 : 艺术之廊 计划于自持物业与销售型物业之间连廊处, 打造成上海最有文艺范的廊桥, 日后我们于此地会不定期举办艺术展或艺术空间演示,甚至会举办一系列文艺活动, 请大家拭目以待人文艺术 2 项目主题提炼特色亮点八 : 城市之眼之中心广场 绚丽夺目的穹顶造型,搭配中心广场艺术小品与整体商业氛围, 以及不定期举办相关表 演与市民消费者互动活动,在缺少如此空间的吴中路商圈上, 日后必成为市民休闲 娱乐约会最佳聚集地科技艺术 2 项目主题提炼特色亮点九 : 中国首家英超主题运动酒吧餐厅 合作方为英超中国唯一合法授权方,可以达到英超足球赛场场赛事直播能力, 并且拥有衍生性商品销售与执行英超各种公关PR活动的权利体验 PART 3. 整体商业规划 3爱琴海 p 体量：23万平米p 规划：集购物、休闲、娱乐、美食等功能于一体的公园式大型商业综合体。世界主题风情街区 红星美凯龙p 体量：10万p 定位：红星美凯龙至尊店，数百家一线家居品牌入驻，引领品质生活，绿色居住的健康家居潮流。LOFT 商务公寓 整体商业规划52万平米综合体商业 =家居MALL + 爱琴海艺术购物中心 +世界主题街区 +精奢LOFT商务公寓以文化艺术、生态商业，科技体验等与传统商业融合体创新 3 整体商业规划S WO T项目SWOT分析成熟商业环境交通便利项目醒目曝光度高高住宅密集度国际化消费族群 吴中路金汇路虹井路口交通拥堵国际化消费族群消费较理性国际化消费族群餐饮习惯较特殊新项目需培育期 万象城强烈挑战周边韩国餐饮竞争激烈商圈大型商业综合体空缺虹桥吴中路商圈正式成形 PART 4. 爱琴海商业业态规划 4 爱琴海商业业态规划原尚奔放激情 9F8F7F 奥地利空中水上乐园、空中运动公园奥地利冰雪世界、酒吧餐厅奥地利冰雪世界、酒吧餐厅、健身康体、电影院饕客 6F 明星主题餐饮、各地特色料理、果汁水吧食肆 5F 精品书局、小剧场、艺术馆、各国各色料理 天阶 4F 儿童娱乐、精品男装、运动时尚、教育培训、咖啡甜品、TOKYU HANDS邻间 3F 儿童娱乐、儿童零售、精品女装、咖啡甜品、TOKYU HANDS接轨 2F 国际男女装、生活家居杂货、咖啡甜品、TOKYU HANDS城里 1F 国际轻奢、化妆品香水、黄金饰品、钟表眼镜、咖啡甜品、TOKYU HANDS便捷 B1 各国商品主题街区、精品超市、美食广场 各楼层主题规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步 业态 国际轻奢品牌 国际精品男女装品牌 黄金珠宝饰品 钟表眼镜 化妆品集合店 / 化妆品香水 箱包 男女鞋区 轻餐饮 TOKYU HANDS Apple Shop专门店 美国迪斯尼馆1F_城里 各楼层业态规划 国际轻奢品牌国际精品男女装Apple Shop咖啡轻餐 国际精品男女装化妆品香水Tokyu Hands咖啡轻餐珠宝饰品钟表眼镜男女鞋区 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步 业态 国际轻奢品牌(代表品牌 : Michael Kors、MCM、Kate Spade、ISSEY MIYAKE、Coach、Tory Burch等) 1F_城里 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步 业态 国际精品男女装品牌(代表品牌 : Kenzo、Juicy Couture、ED Hardy、DKNY、agnes b) 黄金珠宝饰品(代表品牌 : GUCCI Accessories、PANDORA等) 钟表眼镜(代表品牌 : OMEGA)1F_城里 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步 业态 化妆品集合店(代表品牌 : SEPHORA) 化妆品香水(代表品牌 : MAC、Kiehles、Jo Malone、Diptyque) 箱包(代表品牌 : RIMOWA、MANDARINA DUCK) 男女鞋区(代表品牌 : Jimmy Choo、Hogan)1F_城里 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步 业态 轻餐饮（代表品牌：Twosome+ Coffee、Blue Frog、Wagas、New York Style Steak&Burger） TOKYU HANDS Apple Shop专门店 美国迪斯尼馆1F_城里各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 2楼是一个与国际接轨的楼层,因此取名为接轨 业态 国际（内）男女装 艺术展区 咖啡甜品 生活家居集合店 Flower Shop TOKYU HANDS2F_接轨 各楼层业态规划 国际（内）男女装咖啡甜品国际（内）男女装Tokyu Hands咖啡轻餐生活家具集合店咖啡甜品 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 2楼是一个与国际接轨的楼层,因此取名为接轨 业态 国际（内）男女装(代表品牌:Tommy Hilfiger、Lacoste、Miss Sixty、 EVISU、CK Jeans、JORYA、Marisfrolg、Anmani、Basic House中国首家全系列集合店) 咖啡甜品 (代表品牌:Tom N Toms) 生活家居集合店(代表品牌: Cath Kidston、ButterModern House 、FLYING TIGER) Flower Shop TOKYU HANDS2F_接轨 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 2楼是一个与国际接轨的楼层,因此取名为接轨 业态 咖啡甜品 (代表品牌:Tom N Toms) 生活家居集合店(代表品牌: Cath Kidston、ButterModern House 、FLYING TIGER) Flower Shop TOKYU HANDS2F_接轨各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 有儿童个业态的存在,因此取名为邻间,表示老少咸宜的地方 业态 儿童零售 儿童娱乐 儿童早教、英语培训 儿童玩具 国内女装品牌 咖啡甜品、巧克力 美容美发Spa TOKYU HANDS3F_邻间 各楼层业态规划 国内女装美容美发SPA儿童零售儿童玩具早教、英语培训 Tokyu Hands儿童娱乐儿童零售儿童玩具 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 有儿童业态的存在,因此取名为邻间,表示老少咸宜的地方业态 儿童零售、儿童娱乐、儿童早教、英语培训、儿童玩具 国内女装品牌 咖啡甜品、巧克力 美容美发Spa TOKYU HANDS3F_邻间 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 有儿童业态的存在,因此取名为邻间,表示老少咸宜的地方 业态 儿童零售(代表品牌 : 泰迪熊综合体验馆、Levis、Roots、Lacoste、ESCADA、CHLOE、Mother care) 儿童娱乐代表品牌 : 美国梦工厂儿童主题乐园 儿童玩具(代表品牌:Toys Rus ) 国内女装品牌(代表品牌：MASTER.SU、EIN、 OTT、 EP、INSUN、DAZZLE、OCHIRLY、5+）3F_邻间各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 4楼定位为天阶, 因为有美国梦工厂主题乐园3-4楼跨楼层的存在, 以及许多韩国欧爸代言的明星品牌, 因此感觉站在云端的快乐感,以致取名为天阶 业态 儿童娱乐 培训教室 国际（内）男装品牌 运动品牌 潮牌 咖啡甜品 TOKYU HANDS 4F_天阶各楼层业态规划 国际（内）男装品牌咖啡甜品运动品牌潮牌区Tokyu Hands 儿童娱乐培训教室 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 有美国梦工厂主题乐园3-4楼跨楼层的存在, 以及许多韩国欧爸代言的明星品牌, 因此感觉站在云端的快乐感,以致取名为天阶 业态 儿童娱乐 培训教室 国际（内）男装品牌 运动品牌 潮牌 4F_天阶 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食 业态 精品书局 小剧场 艺术馆 各国特色料理 果汁水吧5F_食肆 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 有美国梦工厂主题乐园3-4楼跨楼层的存在,以及许多韩国欧爸代言的明星品牌,因此感觉站在云端的快乐感,以致取名为天阶 业态 儿童娱乐 (代表品牌:美国梦工厂儿童主题乐园） 国内男装品牌(代表品牌：SIEG、 MVIO、 ZIOZIA、BEAN POLE、HAZZYS、Trendiano、GXG） 运动品牌 (代表品牌：NIKE,、ADIDAS、FOLDER） 潮牌（代表品牌：Paul Frank、Pancoat、Devil Nut） 咖啡甜品(MINI Coffee) TOKYU HANDS 4F_天阶各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食 业态 精品书局 小剧场 艺术馆 各国特色料理 果汁水吧 5F_食肆各楼层业态规划 小剧场艺术馆各国特色料理精品书局各国特色料理 各国特色料理 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食 业态 各国特色料理(鼎泰丰、度小月、偶巴尔坛、Bulgogi Brothers、VIPS、花隐日料、名藏炸猪排、纹兵卫、一风堂拉面、Pizza Express、Pistacchio意大利菜、椰香天堂、金牛苑、PHO REAL) 果汁水吧(Original Fresh )5F_食肆 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食 业态 各国特色料理(鼎泰丰、度小月、偶巴尔坛、Bulgogi Brothers、VIPS、花隐日料、名藏炸猪排、纹兵卫、一风堂拉面、Pizza Express、Pistacchio意大利菜、椰香天堂、金牛苑、PHO REAL) 果汁水吧(Original Fresh )5F_食肆 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 6楼定位为饕客,顾名思义就是以明星开设的餐厅与各地特色餐厅为主题的美食天地 业态 明星主题餐饮 各地特色料理 果汁水吧 6F_饕客各楼层业态规划 明星主题餐饮 各地特色料理各地特色料理 果汁水吧 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 6楼定位为饕客,顾名思义就是以明星开设的餐厅与各地特色餐厅为主题的美食天地 业态 明星主题餐饮(黄晓明李冰冰何炅等人的热辣壹号、韩寒的很高兴遇见你、周杰伦的Mr.J义法厨房、孟非的小面） 各地特色料理(港丽餐厅、翠园粤菜馆、小辉哥火锅、苏浙汇、桂满陇、鹿港小镇、王品牛排） 果汁水吧（恋暖初茶、快乐柠檬高端）6F_饕客 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 6楼定位为饕客,顾名思义就是以明星开设的餐厅与各地特色餐厅为主题的美食天地 业态 明星主题餐饮(黄晓明李冰冰何炅等人的热辣壹号、韩寒的很高兴遇见你、周杰伦的Mr.J义法厨房、孟非的小面） 各地特色料理(港丽餐厅、翠园粤菜馆、小辉哥火锅、苏浙汇、桂满陇、鹿港小镇、王品牛排） 果汁水吧（恋暖初茶、快乐柠檬高端）6F_饕客 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 顾名思义就是滑雪之馀,还可享受健身带来的快感以及英超主题酒吧看球赛的激情 业态 奥地利冰雪世界 酒吧餐厅 健身房 电影院 7F_激情各楼层业态规划 奥地利冰雪世界酒吧餐厅健身房电影院 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 顾名思义就是滑雪之馀,还可享受健身带来的快感以及英超主题酒吧看球赛的激情 业态 奥地利冰雪世界 酒吧餐厅(英超主题酒吧餐厅、Dr. Beer、Dr. Wine、麦坊） 健身房(威尔士、舒适堡、英派斯） 电影院7F_激情各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 顾名思义就是滑雪时的奔放与酒吧的小支情调 业态 奥地利冰雪世界 酒吧&餐饮 8F_奔放各楼层业态规划 酒吧&餐饮 奥地利冰雪世界 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 顾名思义就是滑雪时的奔放与酒吧的小支情调 业态 奥地利冰雪世界 酒吧&餐饮(Azul Tapas Lounge、Boxing Cat Brewery、Fridays、甜品工房、星座酒吧) 8F_奔放各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 顾名思义就是滑雪时的奔放与酒吧的小支情调 业态 奥地利冰雪世界 酒吧&餐饮(Azul Tapas Lounge、Boxing Cat Brewery、Fridays、甜品工房、星座酒吧)8F_奔放各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 屋面部分计划5000平方米的奥地利空中水上乐园我司设立的空中运动公园 业态 奥地利空中水上乐园/屋顶空中花园 9F_原尚 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划 韩国主题商品街区 台湾主题商品街区日本主题商品街区美食广场精品超市B1F_便捷 各楼层业态规划楼层定义 分区块打造不同主题区域,吸引大量地铁与周遭消费客群 建议在各主题街区公共装修手法上表现出有所差异,以利形象出彩以及消费者容易识别 业态 韩国主题商品街区 日本主题商品街区 台湾主题商品街区 美食广场 精致型（自贸区）超市(1004超市、City Shop) 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 分区块打造不同主题区域,吸引大量地铁与周遭消费客群 建议在各主题街区公共装修手法上表现出有所差异,以利形象出彩以及消费者容易识别 业态 韩国主题商品街区 日本主题商品街区 台湾主题商品街区 美食广场 精致型（自贸区）超市(1004超市、City Shop)B1F_便捷 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 分区块打造不同主题区域,吸引大量地铁与周遭消费客群 建议在各主题街区公共装修手法上表现出有所差异,以利形象出彩以及消费者容易识别 业态 韩国主题商品街区 日本主题商品街区 台湾主题商品街区 美食广场 精致型（自贸区）超市(1004超市、City Shop)B1F_便捷 各楼层业态规划 4 爱琴海商业业态规划楼层定义 给开车消费、乘坐地铁或上班族的客群一个便利的服务 业态 便利店 宠物店 停车场 美车堂B2F_停泊 各楼层业态规划 PART 5. 销售型物业规划概念 5 销售型物业规划概念1、世界主题风情外街区在国际化区城里，我们集合了各国的多元化商业元素，体现在我们多情的外街区城，其中包含：欧洲区、亚洲区、港澳台风情街区,在此建议外立面造型与公共装修方面可多考虑采用各区域内相关主题与特殊风格来做公共装饰。1）欧洲区此区域包括法国主题街区、义大利主题街区等,目前已与法国大使馆接洽