岳阳商贸市场调研报告

岳 阳 商 贸 市 场 调 研 报 告 南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司 二 0 一二年六月二十五日 一、概述 1、岳阳概况。岳阳市是湖南省的政治、文化、科研、经贸、交 通次中心城市,是湖南省“第二大经济体”，仅次于省会长沙；1992 年国务院首批的全国五个沿江重点开放城市之一。目前代管汨罗市、 临湘市 2 个县级市，4 个县，3 个区（岳阳楼区、云溪区、君山区）， 设有岳阳经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港产业新区、南湖 风景区和屈原管理区，总面积 15019 平方公里，总人口约 550 万。 2011 年，全市地区生产总值 1900 亿元，增长 14.2%，继续稳居全省 第二，财政总收入 183.8 亿元，同比增长 33.1%。岳阳的商贸物流 业水平与岳阳的经济实力并不相称，商贸批发市场整体发展水平落 后于同等城市，电子商务及现代物流业的发展严重滞后。 2011 年岳阳市房地产行情受到调控政策的影响，商品房市场有 所降温，价格涨幅放缓。2011 年 12 月份岳阳新建商品住宅价格环 比下降 0.6%，同比下降 2.3%。但是房地产开发投资持续增长，2011 年完成投资 100 亿元，商品房销售面积增长 38%，高品质项目比重 加大。宇业集团、中航地产、恒大地产等品牌房地产开发商都相继 进入岳阳。 2、调研的对象、方式方法及目的 2012 年 6 月 11 日至 6 月 20 日招商运营部对岳阳市现有商贸批 发市场和楼市进行了调查。所调研的商贸批发市场涵盖家居建材、 糖酒副食、轻纺百货、五金汽配四大类别 12 个专业市场。调查方式 主要是采取对各专业市场的经营户进行走访，随机抽样进行调查的 3 方式。招商人员与随机抽取的经营户进行面对面的交流。调研内容 主要涉及各市场商户的经营情况、品牌数量、租金情况以及对我项 目的意见建议等基本信息。调研的主要目的是通过收集、整理、分 析商户反馈的信息，从而更加深入的了解岳阳商贸市场的整体经营 情况、租金情况、商户心理等，为下一阶段岳阳项目的开发与推广 提供市场依据。此次还抽取了位于岳阳大道和巴陵大道两侧的 7 个 在售楼盘进行调研，调研内容包括房价区间、楼盘位置、开发商， 建筑面积、开盘时间等为接下来的项目定价提供参考。 二、岳阳家居建材市场基本概况 岳阳市的家居建材市场的特点是市场分散、市场规模小、经营 实力弱、市场管理乱。整个岳阳市区共有家居建材市场 7 个，分别 是太阳桥建材批发市场、中南大市场、长城通泰装饰建材大市场、 丽珠陶瓷批发市场（原麻纺厂陶瓷批发市场）、广福陶瓷批发大市 场、九盛家具博览中心和汇丰家具城。这些市场中规模最大的太阳 桥市场也只有 628 亩，而其他规模小的甚至只有三十多亩。由于这 些小市场分散了客源，无法形成聚集效应，市场辐射范围狭小，导 致经营户的实力都普遍偏弱。走访的经营户中很多老板表示一年的 收入不足二十万，这与同级别城市的批发商户实力差距还相当大。 目前岳阳的建材市场都是自发发展起来的，普遍缺乏规范的商贸运 营管理，有些专业市场内甚至形成了农贸市场。以上这些问题都严 重阻碍了岳阳家居建材市场的健康发展，很多经营户也意识到这些 问题，可是都无力改变。以下是走访每个建材专业市场的具体情况： 1、太阳桥建材批发市场 市场概况：整个太阳桥建材批发市场位 于 屈 原 路 南 段 ， 占地 628 亩，共有经营户 1274 家，主营家具建材，其中品牌产品经营户 共 512 家，知名品牌约 120 家，灯具类经营户 62 家。通过走访主要 的几大品类经营商户，大概经营情况如下：油漆、管材本地商户大 都从长沙、广东、武汉进货；电器是从广东进货；五金主要是从浙 江进货；石材商户的货源地主要以福建、广东佛山等地为主。整个 市场的辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。调研中还发现由于 岳阳各专业市场比较分散，市场氛围不浓，即使是太阳桥建材市场 岳阳目前最大的建材批发市场，暂时还没有形成统一的行业协 会。 太阳桥建材大市场的商铺多为一拖二的户型，一间商铺面积约 80商铺开盘期间总价为二十万左右，目前已涨到七十万左右，月 租金为 800-1500 元/间。 商户反馈意见：建材市场的经营户绝大部分都是租赁门面做生 意，没有自持物业，而且他们大部分更加倾向于租赁商铺，只有少 数实力较强的商户倾向于购买商铺，根据我项目的位置和周边实际 情况预期可接受的价格为 4000-6000 元/平米。五金电器和灯具商户 理想中的商铺为两到三层，二、三层可用于产品展示，提高品牌形 象，具体面积如下：五金行业倾向于 50-60 平米/间，灯饰行业倾向 5 于 80-150 平米/间，地板行业倾向于 150-200 平米/间。卫浴、管材 等实力较弱的商户观望情绪较大，为了能及时转移资金，有效地规 避风险，更加希望租赁商铺。商户特别提醒由于岳阳潮气比较大， 商铺底层应注意加强防潮功能。 太阳桥市场内的商户发货方式主要是下面县、市经销商自己上 门拿货，而不愿意采取委托物流发货。原因是商户普遍反映通过物 流发货，双方对账及货款的回收比较困难，商户希望我项目以更加 专业的物流配送和更加先进的经营理念予以解决。 部分商户对我项目位于岳阳城市未来发展方向上较为认可，同 时对商铺销售只针对市场经营户的招商运营理念十分认可和支持。 例如一家名为太阳桥家居体验馆的家居建材经营户，总经营面积约 10000（共三层），代理了 30 多个广东的家具品牌，该商户表示 如有合适的招商优惠政策愿意入驻我项目。希望我项目能够有效地 划行规市，形成一个专业性强物流仓储配套齐全的现代物流商贸城， 进而改变岳阳市传统市场散乱杂的局面。 2、中南陶瓷批发市场 市场概况：中南批发市场位于岳阳大道与 107 国道交口处，占 地面积约 600 亩，主要分为两个部分建材区和糖酒副食区。其中建 材区域主营陶瓷和石材，共有经营户 156 家，其中经营品牌的商户 共 83 家，知名品牌约 23 家。货源地多以广东佛山、福建以及本地 为主，辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。 中南批发大市场的物业当初都是以年回报率 12%-13%返租的形 式对外销售，单价为 3000 元/平米，现在价格为 5000-6000 元/ 平米。 目前由开发商统一对外出租，因此中南大市场内的 90%以上经营商 户是以租赁为主，月租金根据地段与位置的不同从 10-30 元/平米不 等。 商户反馈意见：据商户反映，陶瓷行业对仓库面积的需求很大， 同时对防水防潮、承重等方面的要求也较高，并且希望仓库与经营 的地点较近，可以更加便利地发货。 商户对我项目的在规模、经营理念、物流配套等方面比较认可， 并提出引进公交路线和汽车总站对于市场氛围的形成有着举足轻重 的作用。同时也表示如果现有的老市场不拆，在目前岳阳这种市场 众多，生意清淡的情况下再兴建一个巨大市场，招商运营的难度相 当大。 3、长城通泰装饰建材大市场 市场概况：长城通泰装饰建材大市场位于岳阳火车站前方的巴 陵路上，总体建筑面积约 3 万方，主营装饰建材目前共有经营商户 351 户，其中品牌产品经营户 130 户，各类知名品牌约 80 家。业态 主要以油漆、铝合金、板材等为主。由于其位于火车站附近，人流 量与其他市场相比较大。市场以批发为主，零售生意也相当不错。 货源主要地以武汉、广东为主。该市场月租金水平为 20-35 元/平米， 市场建筑形态为单层的钢结构为主，大部分经营五金、铝合金的商 户都私自搭建将一层隔成二层，二层作为仓库。 市场内零星分布大大小小的铝合金门窗、卷闸门、防盗门等作 7 坊，以本地私营企业自产自销为主，辐射范围为岳阳市区及周边县 市。这些商家大部分都是现场加工现场销售，场面混乱，电线满地， 火花四射，旁边堆放的就是木板材、油漆等易燃物，存在巨大的安 全隐患，据了解这类企业一共有二十多家。商户反映，该市场曾几 次发生火灾，而消防车却因市场内部通到狭窄曲折无法进入市场。 商户反馈意见：大部分商户已知晓市场将面临拆迁的境况，对 于交通拥挤，进出货困难，市场经营环境脏乱差的现象也是深恶痛 绝。但由于该市场地处市中心、租金低廉，仍然令商户留恋，观望 情绪比较重。商户普遍对太阳桥建材市场的印象不错，据反映市场 内很多商户已转移到太阳桥建材大市场经营或者在太阳桥设有分店。 所走访的商户对我公司的经营理念还是十分认可的，认为如果真正 落实到实处，我项目将会是在岳阳市商贸物流业的一个创举。 4、丽珠陶瓷批发市场（麻纺厂陶瓷批发市场） 市场概况：丽珠陶瓷大市场位于九华山北路，总建筑面积约 5 万平米，共有经营户 135 家，经营品牌产品的有 49 家，所经营的主 要都是工程瓷砖。该市场是以旧厂房改建而成，市场上的商户门面 都是租赁的物业，租金为 10-15 元/月。 该市场大部分商户是在广东、福建等地进货，由于市场紧邻洞 庭湖，水路交通十分便利，又有轨道交通相连，因此该市场辐射范 围较广，除了岳阳市区及周边县市还辐射到湖北等地，据走访的商 户反映湖北 80%的工程瓷砖是从岳阳进货的。相比岳阳其他几个建 材市场，这里的商户实力相对较强，据了解有二十几家商户有自己 经营的陶瓷加工厂。 由于是老式厂房改造而成，设施设备陈旧，市场范围内有大量 的住家，环境比较混乱。虽然市场有专门的仓储区，但远远满足不 了市场商户的需求，而且由于年代久远，仓库渗水、漏水的现象十 分严重。 商户反馈信息：据走访了解，该市场管理方与商户所签订的合 同 2015 年到期，市场上的商户已知悉市场将要拆迁，商户也十分期 待有实力的开发商提供一个经营环境优越、物流仓储配套设施齐全 的项目来整合市场资源。由于对我项目不了解，因此比较谨慎，表 示会关注。 商户希望新建商铺为一拖二的形式，单层面积为 100-200 平米， 因为该市场商户批发量较大，所以仓库面积需求都在 1000 平米左右。 5、广福陶瓷批发市场 市场概况：市场位于洞庭大道北侧，总体建筑面积约 2 万平米。 整个市场共有经营商户 57 家，其中经营品牌产品的商户 37 家，知 名品牌约 5 家。据走访的商户介绍，该市场是福建一私人老板自持 的物业，市场氛围较好但市场体量偏小。商铺以一拖二的建筑形态 为主，月租金水平一层为 16 元/平米，二层为 8 元/ 平米。主要经营 陶瓷及卫浴五金，货源地以广东佛山以及本地个体加工厂为主，辐 射范围为岳阳市区及周边县市。 商户反馈意见：据走访商户反映陶瓷行业需要的商铺面积在 9 300-500 平米之间，而且随着陶瓷行业品牌的升级和对品牌形象的重 视，陶瓷行业单店需求的面积会越来越大，所以陶瓷经营户多倾向 于租赁的形式，购买商铺的愿望不高。 部分实力较强的商户对我项目商铺预期可接受价格在 4000-5000 元/ 之间，同时表示如果仓储物流等配套十分完善，价格向上浮动 亦可接受。 6、九盛家具博览中心 市场概况：岳阳九盛家居广场是岳阳市中高档家具卖场，位于 巴陵中路新路口，经营面积约 3 万平米，目前有 76 家知名家具品牌 进驻，例如慕思、曲美、左右沙发等。该市场位于闹市区，区位优 势较好，以零售为主，市场内家具经销商多为广东、福建等地为主， 实力较强，是岳阳市影响力最大，经营最好的的高端家居生活卖场。 市场共 5 层，主要以经营沙发、床垫，实木家具等为主，大都 为品牌家具在岳阳的旗舰店，经营面积一般都在 300以上，租金 根据位置不同负一层在 20-50 元/月左右，一、二层在 30-50 元/ /月左右，三、四层在 30 元左右。 商户反馈信息：据市场内商户反映，市场内大部分家具经销商 对九盛开发商的物业管理十分不满，比如租金频繁上调，夏天不开 中央空调等，但九盛已经在岳阳家具卖场行业基本形成垄断，家具 经销商没有更好的经营场所，走访的大部分家具经销商迫切希望有 其他的开发商开发新的家居生活广场项目与九盛形成竞争。大部分 家具经销商对我公司企业文化和品牌影响力不甚了解，不少商户透 露希望我公司能与红星美凯龙、居然之家、月星家居等专业家居品 牌强强联合，一起进入岳阳市场，商户十分关心红星美凯龙是否能 入驻我项目。 据走访的经销商反映，受国家房地产调控政策和近几年家具市 场趋于饱和的影响，目前全国各地的家具行业都比较难做，伴随品 牌家具生产企业不断增多，卖场物业费、租金连年上涨，网购的家 具销售渠道不断多样化等，所有的压力都集中在家具经销商身上， 九盛不久前也有商户撤场。商户希望我项目在后期运营方面应给予 更多的优惠和扶持政策。 该市场家具经销商需求的面积一般在 300 平米左右，由于大部 分交易都是订单式销售，直接从厂家发货，所以对仓储的需求不大， 一般在 100-200 平米之间。 7、汇丰家具市场 市场概况：市场位于巴陵东路，主营家私及家居用品，整个市 场建筑面积近 5 万平米，建筑形态较为落后，有部分建筑是单层钢 结构的。共有经营户 103 家，其中品牌家具 40 家，办公家具 13 家。 卖场内没有一线品牌，主营品牌多为广东、江西、江苏及本地的中 低端品牌，档次较低，以零售为主，主要消费群体以岳阳市区的市 民为主，受房地产政策调控影响不大。 商户反馈信息：由于汇丰家具城内不少的商户参与了市场的建 设与开发而且还持有股份，因此对我项目不是很感兴趣，不愿意多 11 谈。少数商户认为岳阳的家具生意主要销售对象是市民，因此生意 的好坏取决于与市中心的距离，而商户认为我项目距离市中心太远， 没有入驻我项目的意向。 据有关商户透露商户与卖场开发商签订的租赁合同期限是至 2017 年，但有传言该家居卖场有可能被其它开发商并购或拆迁。还 有一些品牌商户传言红星美凯龙将进入岳阳，比较迷信红星的品牌 力量，对将来进入红星心存在梦想。 三、岳阳糖酒副食批发市场概况 1、梅溪桥市场 市场概况：梅溪桥批发大市场以及梅溪桥东大市场是传统的综 合性市场，位于青年路与建设路交口处，经营面积约 5 万平米。共 有经营户 419 家，其中副食商户 233 家、糖酒批发商户 91 家、百货 商户 68 家、茶叶商户 27 家。该市场基本上由单层的沿街商铺构成， 由于该市场位于岳阳传统的市中心，紧邻岳阳楼风景区，所以人流 量较大。市场内一间面积为 30-40左右的商铺租金在 700-1500 元/ 月，仓库的租金在 7-9 元/ /月。 粮油副食类经营户的货源遍及全国各地，该市场经营的商户一 般是代理酱油、味精、杂粮、等一个或多个品牌。糖果等小食品主 要是从长沙高桥大市场或者郑州等地进货。辐射岳阳市区及周边县 市、湖北武汉等地。一间 40左右的副食品商铺租金在 700-1000 元 /月之间，该市场的副食经营情况受中南批发市场的影响较大，对新 建项目是否投资比较慎重。 该市场糖酒批发的商户主要集中在市场外围的沿街商铺，一般 都是某个酒业品牌的省级或市级代理商，经营面积都在 30左右， 租金为 1400 元/月左右。生意主要以批发为主，资金实力相对较强。 由于有中南大市场失败的投资经历，对选择新市场也比较慎重。 市场内的茶叶市场是自发形成的，经营的商户有 27 家左右，货 源主要来自本地君山茶、福建铁观音以及武汉等地。由于茶叶市场 地段比较差，较为封闭，因此租金水平非常便宜，月租金在 400-600 元/ 月之间，该茶叶市场以零售为主，主要针对外地来岳阳楼-君山风 景区旅游的游客，同时辐射岳阳市区及周边县市。 该市场百货商户经营的主要是日用小百货，例如塑料制品、纸 品等，货源地多为广东、武汉，辐射范围都为岳阳市区及周边县市。 由于百货商户比较分散，经营品种比较低端，因此实力普遍偏弱。 商户反馈信息：据走访的商户反映中南批发大市场在开业之初 采取两年内免租金、每天有专车接送，只要开业每天都有 100 元补 贴等优惠政策进行招商，对该市场的商户影响很大，最高峰时该市 场有近三分之一的商户都关门去中南批发市场经营，但后期中南批 发市场商铺售罄以后，中南市场就处于无人管理的状态，市场没有 形成，许多去中南批发市场经营的商户亏损严重。该市场大部分商 户由于有前车之鉴，对新开发的项目都有排斥的心理。 有个别商户指出岳阳市区人口 120 万，流动人口也只有 50 万左 右，市场需求有限，而且有实力的商户认为长沙高桥大市场的影响 力较大，对位处偏远地带的我项目能否成功招商和运营尚缺乏信心。 13 走访的大部分商户都很关注岳阳市政府对我项目的支持程度， 认为我项目周边有大量的物流企业，如果能够将老市场全部拆迁， 对我项目未来发展前景比较看好，对我项目预期可接受的价格为 6000 元/平米左右。 2、中南副食品批发市场 市场概况：中南大市场副食百货区域以副食、中药材、日用百 货等为主，基本都是从梅溪桥大市场及市区老市场搬迁过来的。目 前共有经营户 422 家，其中副食经营户 203 家，中药材经营户约 19 家，综合百货经营户有 197 家。市场商铺多以一拖二、一拖三、一 拖四的建筑形态为主，比较落后。市场租金水平较低，一间单层面 积为 30的商铺年租金 3000-4000 元左右。 副食、百货和母婴用品商户的货源地都以长沙、株洲、武汉等 地为主；五金商户的货源地以武汉为主，中药材货源地以广州、桂 林、亳州为主。市场辐射范围基本以岳阳市区及周边县市为主。 该市场紧邻 107 国道，交通便利，区位优势明显。但由于招商 的失败，加之规划上的缺陷，商住混合在一起，市场内部人员混杂， 缺少专业市场氛围，市场内部甚至自发形成了一个菜市场，环境非 常差。市场空置率约 40%，很多商铺都在充当仓库使用。 商户反馈信息： 据商户反映市场物业管理十分混乱，商户对开发商的物业管理 和运营推广方面非常不满。 走访的商户对我项目商铺只针对经营户销售的销售方式比较认 可和赞同，同时也认为城东是岳阳城市逇发展方向，但因为中南大 市场经营多年招商都尚未招满，再加上我项目体量巨大，所以对我 项目能否顺利招商和成功运营的信心不足。走访的商户对我项目商 铺预期可接受价格为 4000-5000 元/。 四、岳阳轻纺百货批发市场 1、泰和批发大市场 市场概况：泰和大市场位于岳阳火车站附近，该市场始建于 1995 年，经营时间较长，人流量较大，类似于合肥的安徽大市场， 在岳阳有一定的影响力。整个泰和商圈共有经营户 1434 家，以轻纺 百货为主，周围分布有五金、电器、家具等业态。 该市场不同业态租金水平相差很大，一、二层根据位置不同租 金在 1000-1500 元/月之间，而三层服装卖场服装卖场租金在 3000- 4000 元/月不等，而且市场内部商户将经营的商铺转租的现象也很普 遍，新进场的经营户租金水平均高于长期经营的商户的租金水平。 该市场玩具、鞋袜等百货业态主要货源地为广东、义乌、陕西 为主，大都从厂家直接进货；服装业态主要是从广州、株洲等地进 货，辐射范围为岳阳市区及周边县市。 商户反馈信息：据走访商户反应，该市场因为经营业态比较齐 全，周围物流配套齐全，批发市场的氛围比较浓。走访的大部分商 户对目前经营的情况比较满意，商户认为我项目远离市中心，目前 还是郊区，人流量不大，市场培育周期较长，因而持观望态度。部 15 分商户认为我项目如能得到岳阳市政府的大力支持，能引进大型的 汽车站点以及公交线路，发展前景是比较可观的。 走访中了解到，经营日化用品以及小家电等百货的商户经营时 间相对较长，实力较强，而服装业态的商户经营成本较低，实力较 弱，商户之间转租也比较频繁。总体上百货类商户倾向于购买物业， 服装类倾向于租赁物业。 2、梅溪桥和中南市场的部分百货批发商户 梅溪桥和中南市场分别有 68 家和 197 家日用小百货经营户，这 些百货经营户多以零售为主，实力普遍较弱，资金实力、辐射范围 都远不及泰和市场的百货经营户。 3、小龙城服装市场和长龙商城 市场概况：岳阳小龙城服装市场位于巴陵西路地处繁华的闹市 区，紧邻岳阳市步行街，市场人气较足，人流量较大。市场总建筑 面积 5000左右，共分为五层：负一层以鞋类为主；一层以内衣为 主；二三层经营女装；四层为男装，经营的商户以岳阳本地人居多， 共有经营户 967 家，主营服装鞋帽箱包，市场以零售为主，市场上 经销的产品也以中低档为主。货源地都以株洲、武汉、广州等地为 主，其消费群体都为岳阳市区及周边县市。 该市场为大型卖场分隔而成，经营面积很小，一般在 4-10之 间，四层经营男装的面积较大，一般在 10-20左右，负一层经营鞋 类的月租金较高，在 200 元/平米左右，一、二层租金在 100 元/ 平米 左右，三、四层租金在 40 元/平米左右。 该市场经营内部交通拥挤，没有仓储等配套，经营环境较差但 由于经营时间较长，在岳阳有一定的影响力，据了解泰和等市场开 业之初，将其列为招商的重点对象，其市场周边也有龙骧等商业项 目也正在针对该市场招商，商铺销售价格在 3900-4900 元/平米。 商户信息反馈：因为该市场以零售为主，比较关注项目的区位， 商户认为我项目远离市中心，位于城郊，周围大都以农村人口为主， 消费能力有限，因此大部分商户持观望态度。 五、岳阳汽配五金市场 岳阳汽配城市场位于巴陵东路上，规模较小，经营的商户共 108 家，占地面积 18 亩，市场为传统的兵营式建筑形态，每间商铺 面积在 20-40左右，该市场租金水平在 20-30 元/ /月之间，市场 以经营商用车配件以及相关汽修工具为主，市场上经营的商户货源 地遍及全国各地，辐射范围为岳阳市区及周边县市。 据走访商户了解，市场经营环境较差，即将面临拆迁。该市场 已形成较有影响力的商会，该商会联合市场上的商户共同集资和贷 款，准备在八字门新建一个汽配城，实现市场整体搬迁，据商户反 映该项目以获岳阳市政府批准，该市场约占地 169 亩，投资额 1.8 亿，预计售价为 3500-4000 元/平米，今年年底动工。目前该市场上 商户基本上都是该市场商会的会员单位，因为该市场商户已经在商 会的带领下准备搬迁到新建的汽配城，已走访的商户对入驻我项目 的意向不大。 岳阳工业品市场位于青年中路，由原岳阳市机床厂改造而成， 17 建筑面积约 2 万平米共有经营户 232 家，主要以五金、机械、电缆 等为主，其中包含灯具经营户 10 家，窗帘布艺经营户 13 家。该市 场主要针对岳阳市内化工厂及电子厂零售兼批发。 该市场货源地遍布全国各地，主要以广东、上海、衡阳等地为 主，该市场五金、电缆区域的商铺为单层的兵营式建筑，商铺内外 都堆放电动工具以及电缆等，十分杂乱，灯饰区域是二层的商场式 卖场，大都为批发工程灯具为主。该市场平均租金为 10-20 元/ 月 左右，五金、电缆区域商铺每间在 40左右，灯饰及窗帘布艺区域 每户在 150-200左右。 据走访了解，该市场已确定整体迁移到岳阳迅力置业投资有限 公司开发的迅力机电市场，约有 80%的商户已在迅力机电市场预定 了商铺并交纳了 5 万元/间的订金，其商铺售价在 6000 元/ 左右， 其商铺为一拖二的户型，面积 90左右。由于大部分商户都以预定 商铺，因此对我项目都不愿意多聊。 据我们从侧面了解的情况，该迅力机电市场规划在屈原路与青 年路交口处，距离太阳桥市场以西约 500 米处。兴建该市场的原因 就是因为老的工业品市场设施设备比较陈旧存在安全隐患，同时位 于市中心交通不便，影响城市形象。经过实地调研该地块，发现目 前该地块上，尚未开始拆迁，土地也未平整，地块面积约 150 亩。 六、岳阳房地产价格走势及城东主要新建楼盘销售价格 此次我们实地调研了岳阳城东和市中心位置，巴陵路及岳阳大 道两侧的 7 个楼盘，具体情况详见下表： 序号 案名 位置 均价 备注 1 全城热恋 巴陵东路与 107 国道交口西北角靠近岳阳东站 3300-4000 2011 年 11 月份开盘，占地总面积约15800，总建筑面积约 68000 2 金子湾春晖花园 岳阳经开区白石岭南路 东侧，中南市场南面 4200-4700 2011 年 8 月份开盘，占地约为 35000， 总建筑面积约为 12 万，其中商业面 积约为 8000 3 东郡首府 岳阳大道与白石岭路交 口，中南市场西侧 4100-4600 2011 年 7 月开盘，占地面积 32972.2， 总建筑面积 84000，其中商住楼面积 67000，商业办公面积 7500 4 东方明珠 岳阳大道与白石岭交汇 处，中南市场西北面 3500-3700 2012 年 4 月份开盘，总建筑面积 10 万 5 东城港湾 岳阳大道会展中心对面， 太阳桥市场南面 4500-4900 2011 年 8 月份开盘，总用地面积为 22707m2，地上总建筑面积 101623, 商业建筑面积 3717，住宅建筑面积 74982，写字楼建筑面积 16640 6 龙骧金城 巴陵西路巴黎大桥旁， 岳阳老市中心 4200-4500 2011 年 11 月 5 日开盘，建筑面积23000。 7 中建岳阳中心 巴陵中路与建湘路交汇处 5500 左右 2012 年 04 月 22 日开盘，总建筑面积 约 15 万平方米，包括住宅 精装修公寓 商铺等，其中一楼沿街商铺均价超过四 万 七、岳阳市场调研总结 1、岳阳商贸物流市场发展落后，市中心的小型批发市场物业所 有权属于岳阳市政府或一些事业单位，租金几年甚至十几年不变， 没有市场化。由于老市场的存在新建市场人气旺不起来，租金价格 上不去，市场缺乏更新换代的动力。政府必须协调部分设施设备陈 旧，规划不合理的老市场拆迁。 2、总体来说岳阳各专业市场的商户对我项目并不排斥，商户对 于岳阳城市向东发展的认识比较统一，对于我项目的坐落于城市未 来的发展方向上这一点非常认可，对于公司的经营理念比较认可。 但是鉴于项目地块周边目前的状况，观望的商户占大多数。 3、为了增加市场人流量，扩大辐射范围，增强项目对商户的吸 19 引力，进一步缩短市场培育期，项目周边须引进大型综合性汽车客 运中心，其班线能够覆盖整个湘西北。在项目主出入口附近设置公 交站点，引进多条公交班线，建立完善的市内交通网络。 4、大多数商户都是租赁商铺经营，没有自持物业，尤其是建材 商户。走访中接触的 90%以上商户的商户没有自持物业，超过 60% 以上的商户更愿意继续租赁商铺经营，原因在于目前岳阳商贸市场 整体的租金水平比较低，基本都在 20-40 元 /平米的水平。同时由于 新建的太阳桥、中南大市场等的经营状况不佳，导致很多商户认为 投资商铺风险太大，而宁愿选择租赁。但是交流中我们也感受到随 着资金实力的增强和租金水平的不断上涨，商户购买商铺愿望会增 强。但是对价格的承受能力仍相对较弱，能够接受的价位在 4000- 6000 元/平米。 5、走访的各个市场尤其是建材类市场，基本都没有专门的配套 仓储区，即使个别市场有配套仓库，也是老厂房改建的，基础设施 非常老旧，渗水漏雨，给商户带来了很多不便。因此具备一定经营 规模的商户在选择商铺的时候都比较关注配套仓储物流。我项目所 配备的仓储物流配套区弥补了岳阳现有商贸市场的不足，商户对此 都比较认可，尤其是陶瓷、板材等建材商户。 6、各老市场的商户虽然对目前脏乱差的经营环境深恶痛绝，对 市场物业管理服务十分不满，为陈旧的仓储物流设施所困扰，知道 拆迁是早晚的事，但老市场成熟的市场氛围、低廉的租金深深的吸 引着他们。商户心目中并没有现代商贸物流市场的概念，认为我项 目还是类似岳阳现有市场的传统大市场，对于我项目缺乏系统认知。 7、由于岳阳部分新建项目招商及后期运营的失败，给商户心理 造成了极大的影响。其中最突出的就是中南大市场的惨淡经营，使 很多商户对我项目的望而却步。后期须加大宣传力度，让商户感受 到南翔万商的实力，及招商运营策略的与现有市场的开发商是不同 的。 附件：岳阳家居建材市场现有品牌统计表 序号 品种 一类品牌 二类品牌 1 木门、衣柜 扬子门业、盼盼门业、顾方门 业、金雅居门业、金典地板、 美加门业、冠牛木门、韩丽橱 柜、佳居乐橱柜、TATA 木门、 梦天木门、新标门业、志邦橱 柜、欧卡罗橱柜、联邦高等整 体衣柜、星星套装门、步阳安 全门、顶固 帕莱德门窗、紫蓝翔遥控门、金美瑞门业、皇庭门业、 亿美达门业、浩福兴门业、旺顺门业、王力高安全门、 圣太安全门、金喜龙门业、精武门、伊尔顿移门、品尚 移门、居家美房门、畅忆门业、天林门业、香港奥梦门 业、雅居名门、纯莼橱柜、欧耐门业、大欧地板、好莱 特门业、欧雅克门业、千川木门、佳洁斯门业、瑞尔玛 木门、美家选门业、华辉门业、同兴门业、欧珀士门业、 雍兴门业、创雅门业、达安门业、科威雅门业、卡迪斯 门业、李文门业、奥普利发门业、涛涛门业、顺强套装 门、森嘉林地板、傲森木门、西雅图门业、嘉城门业、 富爱斯门业、凯鼎豪门、美加门业、万事佳门业、海登 堡门业、欧丽雅、呈利达、福盈门、鼎泰、银美、皇冠、 兴奥、盛特、盼盼、王力、格瑞斯、林木林、百佳乐、 德兴顾家、合家欢、永佳、归燕、盼盼、金亮、千禧门、 景泰蓝、明祥、史丹利、好百年 2 厨卫五金 九牧、惠达、杜高、佛山照明、 普利迪斯卫浴、老板厨卫、奥 田环保灶、欧德龙厨卫五金、 雷士电工、博士龙厨卫、四季 沐歌、伯恩五金、东鹏卫浴、 贝斯特、华帝、欧普照明、马 可波罗橱柜、美加华卫浴、奥 斯曼卫浴、飞利浦照明、浪鲸 卫浴、顶固五金、欧派橱柜、 华帝燃气灶、九牧洁具、好太 纽恩泰空气节能、宏浪洁具、樱雪、辉煌厨卫、七匹狼 卫浴、特陶洁具、家好美卫浴、圣罗帝王洁具、莱奥斯 吊顶、迅达家橱柜、康尼华橱柜、 、创美吊顶、吉阳吊顶、 德莱堡吊顶、邦太吊顶、家乐橱柜、赛华吊顶、先科吊 顶、禾田橱柜、兴湘吊顶、宝迪五金、益鸣玻璃、邦固 玻璃、奥普五金、雷士吊顶、扬子集成吊顶、美蒂橱柜、 德鑫橱柜、西湖电缆、阿尔卑斯吊顶、恒生卫浴、金杯 电缆、朗能五金、荣事达橱柜、格力吊顶、 、鑫隆玻璃、 君诚玻璃、巴陵防水、冠荣不锈钢、鼎爵吊顶、千禧不 锈钢、汇兴不锈钢、康泰防水、益家园防水、名匠、飞 21 太晾衣架、志邦橱柜、西门电 气、索菲亚衣柜、德力西电气、 格力电器 马迪诺、金缘、宁宇、康佳、好太太、爱家、奥特郎、 荣士达、申路达、恒辉、鑫丰 3 地板、楼梯 美步楼梯、汇泰地板、巨宁爱 尔地板、好美家地板、生活家 巴洛克地板、圣象地板、世友 地板、红利地板、古登高楼梯 天格地板、万胜地板、柏年嘉华地板、瑞和地板、海顿 地板、莱茵地板、圣利亚楼梯、柏高地板、易福诺地板、 雪岭地板、品阁地板、豪雅楼梯、好运地板、格莱夫地 板、美嘉乐地板、合力佳地板、东方玉兰地板、迈博地 板、金奥梦地板、山水欧克、美迪尔地板、金森全、三 顺地板 4 油漆、壁纸 华润漆、美涂士漆、立邦漆、 多乐士漆、雅乐士漆、皇家钟 意漆、嘉宝莉漆、三 A 环保漆、 富亚健康漆、欧亚壁纸、维斯 戴克壁纸、南宝漆、三棵树漆、 艾士壁纸、玉兰壁纸、长颈鹿 漆、巴德士 三和漆、来威漆、青竹漆、爱亿壁纸、利翔壁纸、沃莱 菲壁纸、朗饰壁纸、绿森林壁纸、百斯顿涂料、三立漆、 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