以房养老方案.docx

以房养老方案 即以房养老，将房屋产权抵押给金融机构，从金融机 构领取“养老金” ，同时将继续获得房屋的居住权一直延续 到借款人去世。借款人去世后，金融机构获得房屋的产权。 不要求老人拥有独立产权房屋，也不需抵让房屋产权， 可以通过置换住房(或闲置房屋)的使用权，获得基本养老 金之外的更多养老资金，或置换到养老院、老年公寓等。 政府需出台扶助政策，鼓励更多社会组织、金融机构参与 其中。 在房价预期稳定的城市做试点 孟晓苏认为，为确保住房反向按揭养老保险顺利开展， 首先要让涉及各方有参与积极性。为了降低保险公司对房 价下跌风险判断的预期，在试点地域的选择上，可把 XX 年 保监发 124 号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入， 还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。 同样，以房养老也是一项个人选择养老的方式，不存 在强制性，为打消子女反对，给老人在选择上造成的困惑， 可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养 老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步，然后 再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。 70 年产权续期还需法律解释 “以房养老”此前多年未推进，关键一点就是物权法 还未落地，直到 XX 年物权法的出台，规定住宅用地 70 年 后自动续期。但从现有的法律来看，土地使用权 70 年期满 后如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面， 物权法 关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于 住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理仍是 未知数。另一方面， 物权法虽然规定住宅建设用地使用 权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还 是有偿续期?如果是有偿续期，按什么样的标准来收?如果 标准过高，产权人和保险公司是无法接受的。 由此， “以房养老”的房产前提，除了是自住的，还明 确必须是住宅立项的。孟晓苏指出，作为长期投资，保险 公司非常看中这一点。而关于 70 年产权自动续期问题，还 没法律上的明确解释，这一点需要落实，给房产涉及各方 吃颗定心丸。 给予福利房以抵押权 孟晓苏指出，最近 10 年中国社会变化很大。在 2 亿老 年人中，多数 65 岁以上的老人没赶上高工资，也错过了上 商业保险机会。仅凭社保和低保，不足以满足老人期望的 生活方式。唯一有了一套房改房，但这类房子还没有出售 和抵押权利，因此也不能变为以房养老的抵押房，但这类 人群同样也有以房养老的需求。 在孟晓苏看来，设置养老多重保障，还能从源头上解 决腐败问题。近年来，在干部贪污、受贿等案件中，很多 是被称为“五十九岁现象”的例子，也就是人到接近退休 时，为了维持自己今后生活水平不下降，采取了不正当措 施。而如果通过寿险服务解决了这部分人的担忧，也能避 免腐败问题。同时，孟晓苏还提出，应该由中国保监会、 民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计， 处理好抵押房屋的权属关系。 以房养老需要完善估值体系 虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试 “以房养老”业务，但在北京，这一业务连一单也没有做 成，最后无疾而终。 银行业界专家王胜春认为，之所以出现这样的情况， 除了消费者观念上的因素外，还因为银行没有一套完整的 估值体系，让银行的风险和收益相匹配。 “如果银行给的条 件还不如消费者把房子卖了收益多，那这样的价格对消费 者而言意义不大。 ” 此外，对于房屋的估值问题，银行业内人士一直认为， 做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示， 如果房屋价格一直升值，那么“将房产给儿子”的想法将 会依旧盛行。从国外成熟经验来看，倒按揭也应是在房价 相对稳定的前提之下开展。 开征遗产税有助于推动以房养老 近两年，部分银行已开展“住房反向抵押”的业务， 但规定必须是抵押人至少有两套住房，且所抵押的房产最 多抵押期限不超过 10 年。 孟晓苏指出，反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美 国在 1980 年代出现了一批住房富人、货币穷人，因此从上 世纪 90 年代中期，就出现了很多美国老人用大房换小房， 到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行 的前提，就是有高额的遗产税。 孟晓苏认为，开征遗产税可以推动以房养老的发展。 如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过 户给保险公司，住房反向按揭养老保险就属于依法避税。 同时，老人在生前就把自住房产提前逐步变现，不仅能提 高自己生活水平，还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提 出，鉴于中国房价上涨的趋势，建议遗产税的起征点设为 1000 万元起。 上海七旬老人杨招娣在丈夫死后被子女离弃。她除有 低保，还有套小居房改房。老人该如何养老?若租房养老， 月租 1500 元加低保够住养老院;若反向抵押可每月获得万 元生活费并终生住房，如果再将房子出租则可再得 1500 元， 但房子不能传子女。老人该如何选择? 方案一：靠低保每月 1500 元自住养老，房子留着死后 传给子女。 方案二：把房租出去，低保加 1500 元租金够住民政养 老院，生活水平不高但有保障，房子死后可传子女。 方案三：卖房养老。房产连年升值，目前老人的房改 房约值 200 万元。卖房钱存银行拿利息，搬入高端养老院。 但房产升值今后跟她无关。 在经历了一年的酝酿后， “以房养老”在广州落地。日 前，该市两户老人率先签署了合约，拿自己的房子做抵押， 按月领取养老金。按照方案，一套 500 万元的房产，老人 可每月领取养老金万多元。 以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司， 继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分 权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后， 保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付 养老保险相关费用。 “以房养老”于去年正式推出后，广州 的潘女士、张先生就主动联系了目前唯一一家推出该产品 的幸福人寿公司，成为该市首批签约者。 在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，他的女儿 在国外生活，自己的房子没有传承的需要。同时，张先生 夫妻两人每年都有不少的自费用药支出。 “希望能住在自己 的房子里，同时把不动产变成可以支配的活钱 ，改善生 活品质;在身体条件还不错的情况下，还可以经常外出旅游 散心。 ” 幸福人寿方面向记者介绍，此款产品设计原则是“保 本微利” 。至于多大的房能拿到多少养老金，由于各地房价 差异巨大，不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人 与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的 房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。 以 65 周岁男性，房产有效保险价值 500 万元为例，老人每 月领取养老金为 15155 元，直至去世。 将来房产增值的因素也被考虑了进去。保险公司在评 估抵押房产价值时，已对价值增长部分调增养老金，提前 把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次，保险 公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押 房产价值的增长部分将全部归属投保人。 对此，社会上看法不一。有网友简单算了一笔账，以 每月 15