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以房养老的研究背景 日前，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见正 式对外发布，明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押 养老保险试点，通过以房养老有望解决养老资金难题。民 政部副部长窦玉沛指出， “以房养老”是市场化运作的一种 高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。这意味着“以 房养老”是老年人多层次养老服务的选择之一，而政府仍 承担基本养老责任。 包括北京在内的多个省市已开始着手“以房养老”的 试点。而保险公司则仍在观望，等待监管部门明确相关政 策后再行动。 事实上， “以房养老”在上海、南京等部分地区早已有 实践，试点主体既包括政府部门，也有金融机构，但效果 并不理想，以致停滞或取消。业内专家指出，试点不成功 其中一个最主要的因素是我国传统文化中的置业、储蓄与 住房反向抵押观念上的冲突。此外，社会诚信体系仍然不 够稳定。 国外都有以房养老的成功模式，如新加坡有这样的形 式：60 岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景 的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付 养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋 产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的 钱则交给其继承人。这一模式在一定程度上避免了遗产继 承纠纷问题，比较符合亚洲人的传统观念。 英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量， 即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购 买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金” 。 以房养老最大的障碍就是房价变数。从发达国家“以 房养老”的经历看， “以房养老”要推广，需要为老人提供 可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的 保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何 防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、 违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。 如美国在金融危机爆发后，由于房价大跌，美国联邦 住房管理局下属的共同抵押基金出现大幅亏空。为此，今 年 8 月份，美国总统奥巴马签署了反向抵押稳定法 ，旨 在降低老人未来违约的风险，主要措施包括减少金融机构 放款方式和利息差别，限制第一年内的放款金额，并新增 一个第三方托管账户用于支付物业税和保险费等。 此外，值得一提的是，所有采取“以房养老”的发达 国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系， “以房养老”只是一种补充性的养老选择。 在国务院文件发布之后，据报道，山东一家商业银行 计划明年一季度前后，在山东部分城市推出以房养老贷款 产品，不过由于房价评估、贷款利率、贷款时限等具体执 行细则尚需明确，此产品仍在设计中。 陕西目前正处于以房养老的筹划阶段，将由陕西省保 障性住房管理中心牵头，有望在明年试点。 北京拟出台的加快推进养老服务业发展的意见中， 或回避争议较大的“以房养老”概念，而是提出“以房助 老” 。其特点在于，它不要求老人一定要拥有独立产权的房 屋，其主要模式也不需抵让房屋的产权，可以通过置换住 房(或闲置房屋)的居住使用权，获得更丰富、优质的养老 资源。 在行业方面，按照部署，明年一季度将由保监会牵头 出台以房养老的具体政策。按“以房养老”设想，应是逐 月支付费用给老人直至百年归老，但人的寿命是不能预知 的。支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的 博弈点。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额会 较少，一旦老人过快辞世，又会引发家属与保险公司对房 屋剩余价值的争论。 “目前我们还没有开发相关产品，可能需要等到监管 部门出台较为明确的政策之后再行动。 ”某保险公司人士表 示，公司对开发此类产品的积极性还有待相关鼓励政策。 9 月 19 日中秋节，位于深圳南山后海滨路的恒裕滨城 在威尼斯酒店开盘，主推 113 至 165 平方米的海景豪宅。 开盘签到原定上午九点开始，但尚未到八点现场已经座无 虚席，截至下午两点，恒裕滨城开盘推出的 180 套房源已 狂销售罄。 耐人寻味的是，作为深圳湾的一个超大体量高端住宅 项目，恒裕滨城此次开盘起价每平方米 4 万元，最高价达 每平方米万元。 这种情况在广州也同时上演，中秋期间，位于增城新 塘的碧桂园凤凰城加推星荟二期洋房，当天推出的 800 多 套也基本售罄。 实际上，自“金九”开局以来楼市升温异常明显，广 州和深圳市场上推出和成交的新房均呈现出量价齐升的势 头。 此前 9 月 8 日，位于增城的金地公园上城“浅山组 团二期”推出的 500 多套洋房两小时即告售罄，再续广州 “日光盘”楼市销售奇迹;同样是位于增城的碧桂园凤凰城， 当时也推出中小户型产品超过千套，开盘现场吸引 3000 多 客户到场，12 个小时全部售罄。 根据官方成交数据，9 月第二周，深圳新房成交均价为 每平方米 28889 元，为历史最高周均价，环比继续上涨%， 并保持连续四周上涨。 徐枫分析称，从成交量来看，今年 1 月份成交 13938 套，创 XX 年来的新高。3 月第 4 周成交量高达 7218 套，创 XX 年来的新高。一方面是成交量的井喷，另一方面深圳房 价涨幅已经超过控制“红线” ，政府调控压力不小。 与去年同期的中秋节小黄金周相比，广州一手楼市的 网签成交量增长%。不过，有机构统计显示，进入 9 月以后 广州楼市旺季氛围仍然不浓，9 月首周广州楼市环比出现量 价齐跌，住宅网签量出现明显下滑。 但由于政府限价政策影响，目前广州多数楼盘都采取 了双合同的办法来规避限价政策，因此目前网签均价并不 能充分反映真实价格水平。 “出现面粉贵过面包的现象，说明目前上海的地 价已经不理性了，这或许是调控已经不远的信号。 ” 在泰禾集团()以亿元竞得宝山高境地块之后，一家参 与竞拍的开发商代表对第一财经日报记者如是感慨。 “面粉”拍出高价，推动了“面包”成为抢手货。据 德佑地产监测的数据，XX 年中秋小长假(9 月 19 日21 日) 上海市新建商品住宅成交面积为万平方米，是 XX 年中秋小 长假出现以来的第二高点。截至本月 21 日，9 月以来上海 新建商品住宅成交量达万平方米，较 8 月同期上涨%，并已 超过了去年 9 月全月万平方米的成交量。 德佑地产研究总监陆骑麟认为，上海今年 9 月新建商 品住宅最终的成交量有望冲击 120 万平方米的高位水平， 成为 XX 年初调控以来成色最足的一个“金九” 。 相关机构统计，今年中秋小长假上海新建商品住宅成 交面积为万平方米，较今年端午假期(6 月 10 日-12 日)成 交量上涨%。XX 年中秋与国庆假期相连，上海去年 9 月 30 日至 10 月 7 日的新房成交面积为万平方米，即今年中秋假 期 3 天的成交面积与去年 8 天的成交面积相当。 成交量不断回暖，开发商也加快了推出新盘的力度。 统计显示，中秋小长假上海新房供应面积为万平方米，日 均供应量是去年中秋、国庆假期的倍，是 9 月前 18 天的倍。 截至本月 21 日，9 月以来上海市新房供应已达万平方米， 较 8 月同期上涨%，同比则上涨%。 21 世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，开发商近期 纷纷选择主动出击，普遍选择大体量供应，表明开发商基 本结束之前“少量多批”的供应节奏，推盘更为坚决，趁 “金九银十”加紧去化。 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，下半年成交量总 体还是会呈现出回升与年底“翘尾”的行情。 值得一提的是，据国家统计局最新公布的数据，8 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨%。其中，上海 8 月份房价环比涨幅达到%，与广州并列第一。 在中秋小长假前的最后一天，上海土地市场同样上演 了节前“最后的疯狂” 。 9 月 18 日上午，泰禾集团以亿元竞得宝山高境镇高境 社区 N120301 单元 A1-07 地块(下称“高境社区地块”)， 溢价%，折合楼板价 24003 元/平方米。随后，上海卓翰房 产又以亿元取得奉贤南桥新城 09 单元的宅地，折合楼板价 15543 元/平方米，溢价率高达 180%，创下上海今年土地溢 价新高。 在观摩了高境社区地块出让全程后，一位开发商不禁 感慨：“土地市场已到了最疯狂的时间点了，预感调控在 即。 ” 出让公告显示，高境社区地块共吸引了多达 75 家开发 商领取竞买申请书，共有 20 家房企参与了现场竞买。德佑 地产市场研究部监控的数据显示，该地块所处的淞南高境 板块，今年以来的商品住宅成交均价为万元/平方米，成交 量最大的恒盛豪庭项目单价为万元/平方米。 “用我们的内部模型测算，万元/平方米的楼板价肯定 是不理性的，但每家房企的定位和所处的阶段不同，我们 也很难去评价别人的拿地行为。 ”上述参与高境社区