营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 营改增后房地产开发企业新老项目 的纳税筹划 摘要：李克强总理在 2016 年 政府工作报告中提出全面实施营改 增，不仅有利于减轻企业税负，更是一 项促进经济结构调整的重大举措。而针 对房地产开发企业营改增，将进一步改 善房地产开发企业运行环境，并有效调 节房地产开发企业税负水平。本文基于 房地产开发企业营改增的政策背景，具 体分析营改增后房地产开发企业新老项 目的计税方法，并为房地产开发企业对 于新老项目的纳税筹划提出合理化建议。 中国论文网 /3/view-12958983.htm 关键词：营改增；房地产开发企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 业；新老项目；计税方法；纳税筹划 中图分类号：F810.42 文献识别 码：A 文章编号：1001-828X（2017） 012-0-02 一、引言 根据国家统计局2016 年国民经 济和社会发展统计公报显示，2016 年 固定资产投资为 606 466 亿元，其中房 地产开发投资 102 581 亿元，占比 17.2%， 比上年增长 6.9%。由此可见，房地产 开发企业的快速发展，为拉动我国经济 增长及财政征收发挥了重要的作用。房 地产开发企业作为综合性的国民支柱产 业，其发展对其上下游行业的发展，人 们生活水平的提高，以及国家和地方政 府财政收入的增收，都具有重要的作用。 对现阶段房地产开发企业营改增，尚处 于过渡阶段，所以对新老项目纳税筹划 显得尤为重要，合理的纳税筹划更能够 适应国家的税收政策，从而为企业降低 税负。 二、营改增后房地产开发企业增 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 值税计税方法的选择及分析 根据营业税改增值税试点有关 事项的规定房地产开发企业新老项目 的划分标准为：建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目为老项目，在 2016 年 5 月 1 日后的房地产项目为新项目。 新项目计税方法应适用于一般计税法， 老项目可以选择适用简易计税法。 （一）老项目计税办法的选择 关于房地产开发企业老项目计税 办法这个过渡性政策可以理解为房地产 开发企业可以选择按 11% 交税；也可 以选择按简易计税方法按照 5% 的征 收率计税，即应缴税金为（全部价款 + 价外费用）/（1+5%）5% 。 近些年来，购买房地产被证明是 对抗通货膨胀的有效方式之一。对于目 前中国房地产行情，房地产作为一项价 格持续增长的优质资产，有很好的前景。 虽然眼下由于国家对于房地产政策较为 严厉的压制，导致房价较为稳定，但是 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 这只是短期现象，房价的上涨并没有结 束。所以，对房地产老项目，企业应 尽量选择简易计税法，不仅因为其较于 一般计税法下会计核算难度小，更重要 的是简易计税法税率低，使企业税负不 会因房地产价格的持续上涨而上升，而 是保持在一个平稳水平上。目前房地产 开发企业营改增尚处于衔接阶段，有很 多的老项目都已经开始动工，并且已经 建设了一大半。施工、采购合同已大部 分签订并已执行，开发成本费用已支付 了大半或部分，所以这时如果选择一般 计税法，营改增后无法足额取得进项税， 增值税税负会较高。当然，企业也不应 盲目地一律选择简易计税法，还要结合 实际情况。比如对于少数营改增前，开 工时间较短、开发成本费用发生比较少 的老项目，如果采购、施工合同已经签 订、预测在未来有作古进项发票可以进 行抵扣的，那么就可以建立模型测算实 际抵扣率和整体税负，来具体判断采用 哪种计税办法。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 （二）新项目计税办法分析 房地产开发企业中的一般纳税人 销售其开发的房地产项目（选择简易计 税方法的房地产老项目除外）税率为 11%，以取得的全部价款和价外费用， 扣除向政府部门支付的土地出让金后的 余额为销售额。即应纳增值税 = 销项 税额 - 进项税额。销项税额 =（全部 价款 + 价外费用 - 土地出让金） /（1+11%）*11%，进项税额则依据可 以抵扣的增值税发票上的税额。由此可 见，营改增后房地产开发企业想要减轻 税负，主要取决于两个因素：一是可以 抵扣的成本有多少，二是可以抵扣的成 本对应的进项税率高低。房地产企业取 得进项发票越多，进项税率越高，则税 负下降较多。 三、营改增后房地产开发企业新 老项目纳税筹划的建议 （一）老项目选择简易计税方法 的注意事项 对于老项目选择简易计税法，需 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 要注意以下几个事项：一是 36 号文件 明确规定选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。 二是房地产开发企业需重点关注并谨慎 做好选择简易计税方法的备案工作。36 号文件也明确规定了房地产新老项目的 区分标准，所以企业对现有房地产项目 的审核，对于合同内容的修改和完善等 就显得尤为重要。否则不仅享用不了老 项目简易计税法下的节税筹划的空间， 还可能导致涉税风险。 （二）明确新老项目成本费用界 限，有效规避涉税风险 房地产开发企业须对新老项目的 采购和核算进行分项管理，尤其要严格 区分新老项目的成本费用界限。对不能 够确认是新项目还是老项目产生的费用， 统一都采用一般计税法，也就是由项目 来进行承担，以此来实现增值税进税额 的全额抵扣；如果成本费用是通过新项 目以及老项目一起产生的，那么企业就 必须要根据实际情况来采用合理的计税 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 方法，让费用能够在两者之间进行合理 的分摊，并需将老项目的增值税进项税 额转出，新项目取得的进项税不能用于 老项目抵扣。明确新老项目成本费用界 限，可以尽量避免出现少缴或多缴增值 税的情况发生，给企业带来涉税风险或 损失。 （三）财务部门应做好营改增的 衔接和准备 营改增给房地产组织架构、营销 模式、财务管理、税务管理、发票管理、 信息系统等带来重要影响和挑战，其中 财务部门起着承上启下的重要作用。房 地产开发企业一是应加强财务人员培训， 尤其是增值税业务的学习，熟悉国家税 收政策。二是建立内控制度，主要加强 增值税发票的管理，尤其是进项发票的 认证和抵扣，强化增值税抵扣意识。另 外，由于目前房地产开发企业正处于营 改增的过渡阶段，根据相关政策，应注 意以下三种增值税专用发票在过渡期间 不能抵扣：一是在营改增前签订并已履 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 行的材料采购合同，在营改增后才收到 材料并用于营改增前未完工的项目，并 且在营改增后支付款项，而收到的抵扣 发票。二是营改增之前采购的材料已经 用于营改增前已完工的项目，营改增后 才支付款项，而收到的抵扣发票。三是 一些非工程采购，例如营改增前采购的 设备、办公用品、劳保用品等，营改增 后收到的抵扣发票。 （四）提 高供应商的管理，加强合同管理 房地产开发企业若要重视进项税 额抵扣的问题，就应该先重视供应商管 理，完善供应商的管理模式。虽然目前 房地产开发企业在长期的经营活动中， 由于小规模纳税人在业务谈判中较灵活， 所以多数服务项目或者材料，由小规模 纳税人提供。为了达到企业税负降低的 目的，房地产开发企业应尽量选择纳税 人为一般纳税人的供应商，才能降低企 业税负，让企业真正从营改增中受益。 同时，加强合同管理，尤其是采购合同 管理。根据 36 号文件及相关公告的规 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 定，房地产开发企业应着重关注合同中 的一些条款，例如开工日期，间接影响 到计税方法的选择；材料供应和是否有 合法有效的抵扣凭证，直接影响到进项 税的抵扣；还有销售合同中折扣方式和 结算方式的选择等。这些都可能对企业 整体税负产生影响。 （五）优化与上下游企业的经营 模式 房地产开发企业的税负与其上下 游行业的税负也有着密切的联系。企业 应当借营改增改革政策的契机，对增值 税的计算方法作出相应的税务规划，及 时优化与上下游行业的经营模式，否则 就难以达到降低税负的目的。具体有以 下几种策略：一是可以通过改变与上游 企业如建筑施工企业的经营模式。若项 目的物料成本占营业成本的比例较大， 则将原来由建筑公司包工包料和房地产 开发企业提供甲供材，这两种共同存在 的经营模式，改为开发企业提供甲供材。 因为建筑施工企业的增值税税率为 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 11%，而房地产开发企业提供甲供材取 得的进项税大多为 17%的进项税。这样 一来可以尽量多的取得进项