2010-2012年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》全真模拟试卷(3)-中大网校

2010-2012 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策 全真模拟 试卷(3) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1)下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是（ ） 。 (2)按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知 ，以房产为主的房地产 估价收费标准中，房地产估价总额在 100 万元以下的累进计费率为（ ） 。 (3)耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从（ ）起补缴税款。 (4)按国家规定，征收 10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前 3 年平均年产值为 1000 元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为（ ）万元。 (5)国务院决定禁止（ ） 。 A. 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B. 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C. 商品房预购人购买未竣工的预售商品房 D. 商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 (6)拆迁入拆除超过批准期限的临时建筑， （ ） 。 (7)下列关于工程造价控制，表述不正确的是（ ） 。 (8)下列关于货币政策，表述不正确的是（ ） 。 (9)建筑总高度超过（ ）m 的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层 建筑。 (10)可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于（ ） 。 (11)根据（ ） ，民事权利可分为绝对权和相对权。 (12)（ ）指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。 (13)（ ）适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (14)2005 年 1 月，甲房地产开发公司( 以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的 使用权，投资 6000 万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构) 对 被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。 该项目于 2005 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司) 承包施工。该区私 营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2006 年 2 月以 5000 元/的价格预购了一套 80的住 宅。该项目于 2006 年 6 且通过竣工验收并交付使用。王某于 2006 年 9 月将该套住宅转让 给他人，售房收入 44 万元。问题：王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。 (15)会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间， 又称（ ） 。 (16)李某与 w 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为 100m2。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为 93m2。其面积误差比的绝对值为（ ） 。 (17)人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。 (18)某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响， 需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。根据城市用地适用性评价结 论，该地块属于（ ） 。 (19)数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是（ ） 。 (20)参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（ ） 。 (21)商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为 100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属 登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）的，购房人有权退房。 (22)地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高 于地下室地坪，但不超过 500mm 时，应采用（ ）的做法。 (23)下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是（ ） 。 (24)印花税的税率采用（ ）两种。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (25)不动产拍卖成交一般以（ ）为标志。 (26)因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发 生变更而进行的登记，属于（ ） 。 (27)工程设计综合资质只设（ ）级，其承接工程设计业务范围不受限制。 (28)（ ）是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 (29)下列不属于股票与公司债券相同之处的是（ ） 。 (30)招标人采用公开招标方式的，应当发布（ ） 。 (31)目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价 师人数为（ ）名以上。 (32)在我国宪法不是（ ） 。 (33)国家实行土地登记制度，由（ ）对所管辖的土地进行登记造册。 (34)注册房地产估价师管理办法规定，申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地 产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满（ ）年的，不予注 册。 (35)A 省 B 市 C 房地产开发公司于 2005 年 9 月，成为上市公司，其中发行社会公众发行股 票总数 100 万股。按照有关规定，A 市 W 公司 2005 年 9 月，成为上市公司时，发行社会 公众发行股票总数 100 万股，该公司发行股票总数应超过（ ）万股。 (36)下列关于地籍图的表述中，不正确的是（ ） 。 (37)（ ）是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。 (38)（ ）负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (39)目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（ ） 。 (40)（ ）是商业银行的最基本职能。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)研究消费者均衡的假设条件是（ ） 。 (2)印花税的税率形式有（ ）税率。 (3)下列有关中国房地产的法律法规中，表述正确的是（ ） 。 (4)下列关于物权的表述中，正确的有（ ） 。 (5)下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是（ ） 。 (6)下列（ ）情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。 (7)临时建筑是指（ ）的建筑物、构筑物和其他设施。 (8)工程量清单是表现拟建工程的（ ）名称和相应数量的明细清单。 (9)能够构成设计变更的事项包括（ ） 。 (10)我国现行的建筑安装工程费用由（ ）四个部分组成。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (11)下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有（ ） 。 (12)城市用地包括以下（ ）等 10 大类。 (13)通过资产负债表可以了解（ ） 。 (14)下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是（ ） 。 (15)房地产预售、销售广告，必须载明以下（ ）事项。 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。 （ ） (2)公民下落不明满 1 年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。 （ ） (3)保险合同的当事人有被保险人和受益人；保险合同的关系人有保险人和投保人。 （ ） (4)根据一贯性原则，企业可以随意改变会计政策。 （ ） (5)建设单位在取得建设用地规划许可证前，可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请 用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。 （ ） (6)按照有关规定，业主作出专项维修资金使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数过半数的业主同意。 （ ） (7)生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。 （ ） (8)减价拍卖皆为买方报价拍卖。 （ ） (9)公债券也称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式 化的债权债务凭证。 （ ） (10)刚性基础一般指钢筋混凝土条形基础，用于柔性基础不适宜时的墙下条形基础或钢筋 混凝土柱下条形基础。 （ ） (11)直辖市、市、县人民政府建设( 房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本 行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金 专户。 （ ） (12)可保危险一般必须具备的条件中，一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成 危害的程度，都必须具有必然性。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (13)房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各 方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。 （ ） (14)物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 （ ） (15)统计资料的收集中，报告单位与调查单位有时一致有时又不一致。 （ ） (16)燃烧性能是指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程度。它可分为非燃烧体、 难燃烧体、燃烧体三类。 （ ） (17)每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。 （ ） (18)若拆迁当事人对裁决不服，当事人也可以在接到裁决书之日起 6 个月内向人民法院起 诉。 （ ） (19)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财 产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。 （ ） (20)物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所 有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。 （ ） (21)房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。 （ ） (22)城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。 （ ） (23)在现代市场经济活动中，股票的盈利是事前就已确定的一个固定数值，而不是一个事 前难以确定的未知数。 （ ） (24)黄金市场的交易方式有现货交易和期货交易两种。 （ ） (25)资产负债表的左方反映资产类，右方反映负债及所有者权益类。左右两方的金额合计 不一定相等。 （ ） (26)政策性银行资金来源主要是企业直接出资。 （ ） (27)被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的 可以通过委托评估确定。 （ ） (28)以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土 地使用权转让收益，这部分收益完全由转让人获得。 （ ） (29)监护是一种权利，不是一种职责。 （ ） (30)房地产开发企业资质管理规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人 资格的经济实体。 （ ） (31)合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共 担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。 （ ） (32)业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内 全体业主在物业管理活动中的合法权益。 （ ） (33)征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，城市房屋拆迁导致的法律后 果是被拆迁房屋所有权的消灭。 （ ） (34)新设立的建筑业企业，到建设行政主管部门办理资质申请手续后，方可到工商行政管 理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照。 （ ） (35)按偿还期间的长短，一般将负债分为短期负债和长期负债。 （ ） (36)以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (37)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让 土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 （ ） (38)需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。 （ ） (39)钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。 （ ） (40)城市房地产开发经营管理条例规定，因洪涝等自然灾害造成开工延期的，不征收 土地闲置费。 （ ） 四、综合分析题(共 3 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)根据以下资料回答TSE题 (2)该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的 宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ） 。 (3)该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ） 。 (4)该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体， 则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。 (5)关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ） 。 (6)关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（ ） 。 (7)W 市甲房地产开发公司 2010 年 3 月拟在 A 市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原 住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托 B 拆迁公司进行拆迁，委托 A 市方正房地产估 价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协 议，致使该拆迁工作难以正常进行。 (8)该项目房屋拆迁许可证应由（ ）部门发放。 (9)如对拆迁协议不服，王某应到（ ）部门申请裁决。 (10)王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起（ ）日内作出裁决。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (11)如果对裁决部门作出的裁决不服，王某可以在接到裁决书之日起（ ）个月内向人 民法完起诉。 (12)A 市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价时，估价时点应当确定为（ ） 。 (13)下列关于 A 市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中的做法不规范的是（ ） 。 (14)如果在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法正确的是（ ） 。 (15)C 食品公司 20082009 年度生产经营利润的环比发展速度是（ ） 。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1) :B (2) :A (3) :B (4) :B 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的 6 至 10 倍。10h=1015=150 亩。征收该耕地的土地补偿费最低值=150 亩1000 元/亩6=90 万元。(5) :A (6) :A (7) :A (8) :B (9) :D (10) :D (11) :C (12) :B (13) :A (14) :D 5000 元/80=400000 元。职工王某以抵押贷款方式，y-2006 年 2 月以 5000 元/的价 格预购了一套 80的住宅。王某于 2006 年 9 月将该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。 根据纳税人所在地在城市市区的，税率为 7%，440000 元5% 7%=1540 元。(15) :B (16) :C 面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积 )/合同约定面积 100%=(93m2 一 1OOm2)/1OOm2=一 7%。(17) :B (18) :B (19) :C 算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术 平均数两种。(101+103+104+105+107)5=104 。(20) :A (21) :A (22) :B (23) :C (24) :B (25) :C (26) :B (27) :A (28) :C (29) :D (30) :A (31) :D (32) :B (33) :A (34) :B (35) :D 100 万股/25%=400 万股。 (36) :D (37) :D (38) :B (39) :C (40) :A 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1) :A, C, E (2) :A, E (3) :C, E (4) :A, D, E 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (5) :C, E (6) :A, B, C, D (7) :A, B, E (8) :A, B, C (9) :A, B, D, E (10) :A, B, C, D (11) :B, C, E (12) :A, B, D, E (13) :A, B, C, E (14) :A, C, D, E (15) :A, B,