20111208 房地产金融及市场资讯

2011-12-08 房地产金融及市场资讯 （按住 Ctrl 键同时点击标题可直接显示相应内容页） 1. 保障房融资北京样本 .2 2. 北京减税扶刚需 .8 3. 北京上调二手房计税指导价 9 4. 存款准备金率下调难助房地产 12 5. 地方政府“投石” 托市 16 6. 河北沿海战略启幕 .22 7. 渣打 8 城高管调研结论：开发商降价底线为 20% 26 8. 黄金十年后 房地产业何去何从 28 9. 房地产市场份额将减少 40%以上 .31 10. 今年前 11 个月全国 130 座城市土地收入降 5200 亿元 32 11. 房地产市场进入制度变革时代，调控真正开始 .33 2 1. 保障房融资北京样本 中国房地产报 于春美 北京报道 2011-11-28 面对令诸多地方政府头疼并招致各方质疑的保障房建设资金，北京市 首度年考的答卷足以给个“良好” 的分数。 截至 9 月末，北京市 14 家银行机构保障房信贷完成 527.89 亿元，同 时记者从北京市金融工作局独家获悉，500 亿元险资筹建保障房资金目前 已落地 100 多亿元，500 亿元私募资金已落地 70 多亿元，加上 30 多亿元 社保资金、北京市财政资金 100 亿元，还有 200 多亿元企业自筹资金， 到年底前解决北京保障房资金 1100 亿元的年度需求应不成问题。 记者在对北京市多家相关金融机构进行走访调查中了解到，作为保障 房建设力度较大的北京市，今年的 20 万套保障房开工建设任务，1100 亿 元的总资金需求中，市区县政府承担的不超过 20%30% 。近一年来，北 京市通过筹建保障性住房投资中心，吸引险资、社保资金进驻，发行私 募债等融资行为，使保障房资金有效落地，北京市有望在 11 月底前，保 障房开工建设总量突破 23 万套，超额完成年初制订的 20 万套目标。 在多数省市保障房融资仍处“饥渴” 状态时，北京市保障房多渠道融资 路径无疑为破解保障房融资难提供了一个借鉴样本。 北京：“输血”有道 面对巨大的资金缺口，北京市疏通了多条融资渠道为保障房“输血” 。 作为融资的重要机构，今年 6 月 30 日北京市保障性住房建设投资中心 正式成立。经过多番运作，目前该中心已与建行、中信、华夏、北京银 行等签署了战略合作协议，预计年底前，保障房投资建设中心将获 得 800 亿元授信额度。 11 月 23 日，在首都金融媒体联盟“走基层” 活动中，建设银行北京市分 行相关负责人就定向支持保障房向记者做了介绍，“目前建设银行北京市 分行已与北京市保障性住房建设投资中心签订了合作协议，拟在 3 年内 给予保障房投资中心 200 亿元意向性授信额度，主要用于支持公租房和 棚户区改造项目。目前，通过委托性贷款、私募债等方式已落实资金 50 亿元。” 据该负责人表示，此前建行北京市分行在前 3 年已对保障房项目累计 投入资金 106 亿元。“之前服务的保障房项目主要是经济适用房、两限房 等可售型住房。今年政府加大公租房建设方面的投入，公租房对银行来 讲是个新课题，虽然其持有期长，收益微利，但公租房中长期贷款有助 于分散银行短期信贷风险。另外，北京市公租房实行租补分离，一部分 租金能够覆盖银行的本息成本，对银行来讲，具有一定吸引力。” 中国工商银行北京市分行负责人在接受记者采访时亦表示，尽管今年 信贷调控趋紧，银行信贷额度受限，但银行对保障房项目的贷款力度不 减，保障房贷款审批比商品房贷款宽松很多。“中国工商银行北京市分行 在前三季度实现保障房贷款余额超过 29 亿元，审批通过的开发贷款项目 涉及昌平、通州、大兴等区县，项目面积超过 70 万平方米。” 据记者查阅资料显示，截至 9 月末，北京市 14 家银行机构保障房信贷 余额为 527.89 亿元，其中经济适用房贷款 55.07 亿元，限价房贷款 52.98 亿元，定向安置房贷款 67.2 亿元，回购型公租房贷款 3.13 亿元，棚户区 改造贷款 140.06 亿元，50 个重点村改造贷款 201.2 亿元，旧城改造贷款 8.25 亿元。 除了获得银行支持，北京保障房项目还吸引了险资和社保资金的进入， 500 亿元私募债更成为保障房多元化融资的主角。今年 6 月，“蓝德计划” 获批，北京市土地整理储备中心争取了 500 亿元保险资金投向保障房土 地储备项目，目前一期 250 亿元投资协议签署，部分资金已基本到位。 同时，30 亿元社保资金也投入北京市保障房建设。 “北京市通过新设立的保障房投资中心，一次性注入财政资金 100 亿元， 加之发行 500 亿元私募债以及险资、社保资金等的进入充实了保障房融 5 资需求，总体而言，今年北京市保障房融资情况不错，资金基本落定。” 一位接近北京市保障房投资中心的人士告诉记者，在今年良好开端的基 础上，加上后续资金投入落实到位和一部分项目资金的回笼，“十二五” 期 间北京 100 万套保障房的融资缺口有望得到解决。 全国：还差 6000 亿？ 正如上述人士所言，有了北京市财政注入保障房投资中心的 100 亿元 “真金白银”的支持，加之私募债、险资、社保资金等多元化融资渠道的畅 通，北京市保障房融资有了一个良好的开端。但从全国范围看，目前许 多省市保障房融资情况并不乐观。 今年全国 1000 万套保障房资金需求 1.3 万亿1.4 万亿元，其中，中 央财政安排补助资金 1210 亿元，地方政府筹集 4000 多亿元，其余 8000 亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集。据日前央行 公布的前三季度数据显示，截至 9 月末，全国保障房开发贷款余额 2808 亿元，新增保障房开发贷款 1150 亿元。 对此，有业内人士表示，目前中央 1210 亿元专款已到位，假设地方政 府的 4000 亿元资金也已到位，再除去 2000 多亿元的银行信贷，还存在 6000 多亿元的资金缺口。 建设银行北京市分行相关负责人在接受采访时表示，对于资金缺口的 具体数据统计，目前存在一定分歧。6000 亿元资金缺口主要是指目前已 开工的保障房项目中资金尚未落实的部分。这主要存在三方面原因：首 先，2009 年以来，银行实行“三个办法，一个指引 ”，与以往全额放款不 同，目前实行的是受托支付，一部分资金是根据项目进度陆续拨付的， 这一部分也被计算在缺口之内了。另外，对一部分省市区来讲，目前很 多保障房项目是先期开工，后续才逐步落实各项手续，所以一部分项目 开工量达到了，但证件尚不齐备，目前暂不符合银行的放款条件。此外， 一部分商业银行，在今年货币政策偏紧的形势下，出于经营考虑，没有 给保障房项目投放更多贷款。 毫无疑问，在目前信贷规模总体受限形势下，全国保障房建设资金也 受到较大影响。与商品房相比，保障房收益较低，银行在资金成本较为 固定的情况下，通过保障房投资所获收益非常有限，这也是目前很多商 业银行不愿进军保障房领域的重要原因之一。 而对于开发企业而言，目前保障房建设多数由政府主导，参与的开发 企业也以国企为主。因资金、土地、税收等问题难以解决，许多开发企 业虽然不愿意放弃保障房这一巨大市场，但参与的积极性却并不高。 “北京市保障房融资之所以落实得较好，财政一次性投入 100 亿元发挥 了关键作用。”一位不愿具名的专家表示，筹建保障房投资中心充分体现 7 了北京市政府对保障房建设的决心，目前部分省市也已相继推进，但各 地具体操作形式不同。“北京融资平台模式的成功得力于财政的大力投入， 但全国其他省市尤其是西部欠发达地区是否能有这么大的财力支持还是 个问题。” 对策：让企业盈利 事实上，保障房融资除了财政的专款投入外，企业资金和社会资金才 是保障房建设持续发展的最重要保证。但吸引企业和社会资金的进入， 让财政资金发挥四两拨千斤的作用，关键还是要能够实现盈利。 对此，业内有人提出，可采用公私合作的 PPP 融资模式解决公租房、 廉租房融资难问题。另外，房地产 REITs 也受到很多专家的热捧，已有 专家提出包括在 REITs 架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产，向 投资者提供政府补助等方案。 “要吸引社会和企业资金的进入，政府层面的工作要做足。” 一位不愿具 名的业内人士建议，一是尽快出台保障房项目贷款贴息管理办法，降低 社会资金投资保障房的融资成本，充分调动市场主体和社会机构投资购 买、新建、改建、租赁和运营租赁住房的积极性。财政可给予银行一定 比例贴息，发挥信贷资金的杠杆效应；二是发行专项债券以弥补资金缺 口，银行在落实政府回购协议后，可以按照政府出资额适度投放一定比 例短期信贷资金；三是建立保障房抵押贷款和资产债券市场，修订完善 资本市场相关法律法规，通过结构化证券融资，使保障性住房抵押贷款 更具灵活性。 2. 北京减税扶刚需 中国房地产报 刘阳 综合报道 2011-11-28 北京因普通住房标准未及时调整而引发的“被豪宅” 争议上周五得以平 息。11 月 25 日晚，北京市住建委联合北京市地税局发布了关于公布北 京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知（简称通知1），同时， 联合北京市财政局等相关部门出台了关于加强存量房交易税收征管工 作的通知（简称通知2）。既助力刚需，也有利于减轻二手房交易 税费。 通知1 规定，自 2011 年 12 月 10 日起，北京市享受优惠政策普通 住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数 确定，该价格基数为 2010 年成交均价每平方米建筑面积 18000 元。调整 系数为四环内北部 1.8、南部 1.6，四环至五环北部 1.5、南部 1.3，五环 至六环北部 1.2、南部 1.0，六环外 0.8。普通住房需同时满足 3 个条件： 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套建筑面积在 140（含）平方 米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格 1.2 倍以 9 下。 通知2 则明晰了存量房交易的优惠对象，个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。个人购买普通住房，且该住 房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女) 唯一住房的，减 半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭 唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 对此链家地产副总裁林倩表示，这两项政策相辅相成，表明楼市调控 更加贴近市场现状，保障普通购房人的同时仍对买卖高额房产者课以高 税。综合来看，在当前楼市调控的关键时期更为利好刚需买方。新普宅 认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负 担均有所减轻，其中，房产交易税负最高减轻 12 万余元。 而对于普通住房标准界定，大部分业内人士包括专家学者，大都赞同 动态化管理模式，采用以实际购房时的交易价为基础，每年调整一次。 但调整标准需要税务、财政、物价、建设等多个部门综合协调，要履行 各种程序，时间战线过长，势必加大制度成本，影响执行效率。 3. 北京上调二手房计税指导价 中国房地产报 徐妍 北京报道 2011-12-5 在普通住房标准调整的同时，盛传已久的北京二手房评估计税指导价 上调的消息也终于“第二只靴子落地 ”。 11 月 25 日，北京市住建委联合北京市地税局、财政局等相关部门出台 了关于加强存量房交易税收征管工作的通知。自 12 月 10 日起，将 上调二手房指导价，使得二手房指导价更加接近于市场成交价。 尽管目前的具体二手房指导价计算方式尚未出台，但一些市场内人士 已经确认，新的二手房计税价格将按照 2011 年市场成交均价调整，上调 限度至少在现行指导价的 1.5 至 2 倍以上，二手房购房的交易税费成本将 大幅增加，已经持续低迷的二手房市场势必继续收紧。 记者了解到，时至今日，北京市二手房交易中尚在以 2006 年出台的最 低过户指导价，为存量商品房计算最低计税价格。根据 2006 年的标准， 北京市按照地段划分成 284 个区域，每个区域的过户指导价有所不同， 以部分成交较价高的热点区域为例，海淀区中关村区域的原用二手房交 易最低计税基准价格为每平方米 7549 元，朝阳区望京地区和团结湖地区 的基础价格则分别为每平方米 6192 元、7196 元。大兴通州等地的区域的 平均指导价也仅在两三千元。 11 而目前的二手房实际成交价格则早已大幅超过原有标准，以回龙观地 区为例，目前的住房成交均价在每平方米 16000 至 25000 元之间，是原 基准价格 3710 元的 4 至 6 倍以上，而在二手房交易实际计税时，按最低 计税价交税的“阴阳合同 ”早已是业内规避税费的公开秘密。 为了尽可能缩短与实际成交价的差距，打击“阴阳合同” ，早在今年 4 月 1 日，住建部、国家发改委、人社部就已联合出台房地产经纪管理 办法，严处中介赚取差价、分割出租、协助签订“阴阳合同” 等违法违规 行为。 在坊间，关于北京市将上调二手房计税指导价的消息，也在今年传出 数度。 一位中介行业的管理层告诉记者，从目前拿到的相关内部通知来看， 新的二手房计税指导价将按照 2011 年市场成交均价调整，上调限度至少 在现行指导价的 1.5 至 2 倍以上，部分热点地区上调则在 3 倍以上，划分 区域更加细致。在具体的执行上，最新的指导价计算将分类核算，增加 了若干核算因素，将二手房类型分成二手住宅商品房、特殊二手商品住 房、已购公房、经济适用房四种，每一种都有自己的基准价格，这一价 格还将根据实时市场成交情况调整。在评估要素上，还会根据不同方位， 环线、楼层、户型等多项指标来核算，按评估值下浮一定比例并用修正 系数修正。 当记者以购房者身份询问时，中原地产的一位二手房经纪则告诉记者， 从门店目前得到消息来看，平均的新二手房指导价至少比原来的高 2 到 3 倍，略比区域市场成交价低两到三成，如朝阳路一带现在的实际成交均 价是每平方米 30000 元，最可能的新计税价格是每平方米 21000 元至 24000 元。 这位二手房经纪表示，以购买这样一套单价 3 万元未满五年的百平方 米二手房计算，按照预估的新指导价 20000 元左右计算，各种税费一共 是 15 万元左右，比按照原来 7000 左右的最低区域指导价计算差了近七 八万元。 “二手房税费调整问题已经拖了很长时间，关系到二手房交易过户里面 的阴阳合同被堵死的问题，大家对此早有预期。”21 世纪中国不动产副董 事长兼总裁卢航表示，对政策出台本身并没有感到意外。实际上早在去 年，很多二手房代理机构就已被有关部门询问过多次关于二手房最低计 税标准的调整建议。 而伟业我爱我家副总裁胡景晖则认为，选择与普通住宅标准同时推出， 或许是调控下政府有关部门协商的结果。普通住宅的划定标准重新确定 的减税行为对市场有一定利好，可以缓冲二手房最低计税标准上提加税 行为对市场的冲击，可对房地产整体市场起到一个平衡的作用。 13 “不过，北京市的二手房交易量已经连续数月月成交不足万套，选择在 此时出台，即使短期对成交量有一定刺激，但势必将会使年前乃至明年 1、2 月份的二手房市场下行压力继续增大。”胡景晖说。 4. 存款准备金率下调难助房地产 中国房地产报 李鹏 深圳报道 2011-12-5 备受关注的数量型货币政策工具存款准备金率，在紧了 3 年后终 于出现松动。11 月最后一天，央行宣布从本周一（12 月 5 日）起，下调 存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 这个时间点早于多数经济学家和研究机构的预期，特别是经历了 11 月 22 日的存款准备金率下调“虚惊” 后，市场虽对货币政策走向宽松有了 基本共识，但对宽松的实现路径和时间点则分歧加大。存款准备金率此 番下调后，这种分歧立时缩小。 “过去五个月，央行高层一直没有公开谈论过宽松，这才会导致猜测很 多、分歧很大。下调存款准备金率后，预调微调变得不再那么不可捉摸， 货币政策上的定向宽松也有了工具方面的依据。”12 月 1 日早，一位知悉 央行货币政策运作机制的人士接受本报记者采访时表示。 下调是数据较量的结果 11 月中旬以来，随着 10 月各项宏观经济数据的公布，特别是 CPI 这一 货币政策直接调控数据的回落，使得下调存款准备金率成为各界向决策 层建言的重要内容。“同时期，央行通过公开市场操作这种低调的方式做 了试探，结果应该是较为满意的。”汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏 斌在接受本报记者采访时表示，这是一种下调的动力。 下调的压力则在于，一些持货币政策超调观点的经济部门和区域，从 反映经济活力的诸项指标出发，提出货币政策引导下的信贷应走向宽松。 “这次存款准备金率下调选择在 11 月 PMI 公布前、外汇占款 46 个月来首 次负增长之后，就是受到了保增长的压力。”民生证券首席经济学家滕泰 在接受本报记者采访时表示。当日，颇具影响力的 11 月汇丰 PMI 降至 47.7，创 32 个月来新低。 流动性方面的数据是本次下调的一个重要依据。外汇占款在 10 月出现 了 46 个月以来首次的负增长，而且，12 月份到期的央票预计仅有 800 亿 元左右。“银行体系存款的增幅也在减缓。如果现在不做积极调整，12 月 上旬银行的流动性就会异常紧张。银行流动性紧张格局需要这样的对冲。 ”屈宏斌分析认为。 前述知悉央行货币政策运作机制的人士还认为，央行通过下调存款准 15 备金率，可增加银行间市场流动性供应，“以求压低银行间市场利率水平， 进而降低市场对加息的预期”。 “宏观经济数据无疑将是货币政策下一步走向的主要依据。” 前述知悉央 行货币政策运作机制的人士认为，经济大势或将呈现加速下滑迹象，但 并不那么“急迫 ”。“欧债危机和通胀将是接下来一段时间影响存款准备金 率下调与否的两个关键原因。” 下调仍难惠及房地产 存款准备金率本次下调后，预计将向国内金融系统注入约 4000 亿元人 民币的流动性。在一些心态积极者看来，信贷宽松最早在 12 月出现，最 晚在明年一 季度出现，前景颇好。2011 年全年新增贷款可能会达到 7.5 万亿元。 从历史经验看，以往特别是 2008 年每当货币放松时，大量流动性从央 行释放出来，信贷立时宽松，新增信贷连续同比增多。这些新增信贷又 大量扎堆到固定资产投资、房地产领域。滕泰认为，如果本次下调效果 能延伸到信贷层面，房地产融资领域因此受惠并非不可能。“起码一些地 区的股份制银行与房地产捆绑很紧。” 但屈宏斌认为，这次下调很难蔓延到这个层面。“下调后，大型金融机 构的存准率仍高达 21%，中小型金融机构的存准率高达 17.5%。加上此前 银监会要求扩大存款准备金率的计算基数，银行在信贷方面仍是非常紧 张的。” 前述知悉央行货币政策运作机制的人士强调，即使存款准备金率再次 下调，定向宽松仍将是指导原则。“受到央行和银监会双重指导的信贷， 投放重点将是中小企业、保障房等民生领域，而不是全部领域。”他认为， “接下来一段时间，货币政策将继续保持稳健，不会重回此前那种宽松。” 从房地产这个角度来看，“房地产的调控越来越是一种顶层调控。截至 目前，房地产供给需求方面的调控政策仍没有丝毫转变，所以房地产融 资政策转折仍没有明确信号。”屈宏斌认为。 11 月 30 日存款准备金率下调消息发布前，央行货币政策委员会委员、 国务院发展研究中心金融所所长夏斌公开表示，中国的房地产泡沫已形 成，微调并不意味着放松对房地产市场的调控，在这个问题上不要误读、 也不要幻想。12 月 1 日一早，易居中国董事局主席、中国房产信息集团 董事会联席主席兼总裁周忻也发布微博称，下调利好房地产的观点是乐 观得太早了。地产商应快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。 5. 地方政府“投石”托市 17 中国房地产报 于春美 庞一涛 北京、上海报道 2011-12-5 虽然“救市 ”论谈之尚早，但结合近日北京、南京、杭州等地刺激政策 频出，加之 11 个限购令年底到期的城市无一宣称续期的情况，面对交易 量下滑、房价下跌、土地流拍这一系列已经由表及里，由消费者传导至 企业进而传导至地方财政的影响，不少地方政府已经坐不住了，托市之 举颇有“投石问路 ”的意味。 日前，杭州经济技术开发区启动2011 年度杭州经济技术开发区企业 安居工程补助实施细则，拟安排 1 亿元资金，用于建立租房补助和购 房补助机制，购买首套房可获补贴 20 万元。 “在这个时间节点上，杭州出台购房补贴政策多少都有托市的意味。” 中国房地产指数研究院杭州站总监曹旭东在接受本报采访时表示。而此 前继成都、佛山试图“松限 ”而不成之后，北京、南京等地针对房地产市场 的财政补贴、减税优惠、下调首套房贷利率等举措也频频出现。 业内专家指出，一些地方新规的出台，表明为保证经济稳定，地方正 在适度调整限购政策，而这也符合放权于地方进行适度微调的政策语境。 杭州苦衷 在业内人士看来，杭州补贴事件颇有地方政府试图“曲线救市” 的信号 传导。曹旭东对记者表示，杭州经济技术开发区所属下沙区是杭州一个 新区，也是杭州市受调控影响最严重的区域之一。下沙区今年土地成交 量相比去年减少了一半以上。去年该区域成交的一些“地王” ，最高楼面地 价超过 1 万元/平方米，但今年这个区的一些新房售价走低甚至接近去年 土地成交价，这些高价地被套牢，直接影响到今年及明年的土地成交， 地方政府肯定着急。 最新数据显示，在全国重点监测的 35 个城市中，杭州楼市成交量环比 跌幅最大，达 57.17%。 11 月份，杭州住宅价格同比下跌近 5%，而截至 11 月 20 日，杭州土地成交总额 569.34 亿元，同比减少 284.52 亿元。 土地出让金的锐减，直接影响到杭州市保障房建设计划和基础设施配 套的跟进。“为促进住宅地块成交，目前杭州市已暂停宅地配建保障房政 策。另外，因资金缺口较大，杭州这两年推进的地铁建设，除了 1 号线 以外，其他线路均出现延缓工期或者暂时停工的现象。”曹旭东说。 不过，也有人士认为，杭州的这一政策范围太小，覆盖的人群有限， 能否收到效果，还有待观察。杭州汉嘉咨询有限公司副总经理陈焕春提 出，“在当前市场不明朗的情况下，购房者是否会因为政府的购房补贴入 市，还不好说。下沙区因为是经济开发区，为了留住人才，很多企业早 已出台了购房补贴相关措施，可以预料此次政策托市效果有限。” 19 据一位接近杭州市政府的人士分析，杭州在这么敏感的时间点出台这 一政策，尤其是限制在今年内买房给予补贴，政府的“救市” 意图明显。之 所以首选下沙这一区域，主要是因为这个区域今年新房库存压力大，房 价、地价下跌严重，且地理位置偏远，可以说是杭州市政府救市的“投石 问路”之举，以此试探市场的反应。 “如果效果明显，且舆论反弹不大，有可能会推广到杭州的其他区域， 当然政策或许有不同。如果舆论反弹较大，也可以解释为区政府的个别 行为，毕竟地方政府不敢贸然转换中央的调控主方向。”上述人士说。 “解冻”刚需 “不仅下沙和杭州市，可能接下来很多地方政府都会出台各种擦边球 政策，试探托市。如果真的想大范围救市，地方政府会更倾向于税负减 免，这样会更直接、更便捷。”陈焕春对记者分析。 事实上，目前已有不少地方政府开始实施减税优惠。日前，北京市住 建委联合地税局下发通知，调整普通住房标准，此举被业界认为有利于 扶持刚性需求。武汉亦规定，从 12 月 1 日起，取消对住房单价限制，中 心城区单套住房总价标准由 100 万元提高到 140 万元，远城区单套住房 总价标准由 80 万元提高到 90 万元。武汉放宽享受契税优惠的普通住房 标准，更多首套购房者可享受到税收减半优惠。一分析人士认为，税费 作为住房产品的重要成本，一直饱受争议，地方政府主动“让利” ，符合调 控的初衷，也为企业进一步让利提供了理由，但让利范围和幅度将有多 大尚待观察。 “从近几天的市场情况看，北京的减税政策并未对市场交易产生太大影 响。”21 世纪不动产首席分析师常智在接受采访时表示。“ 不过，这一举 措一定程度上对市场信心有提振，也显示出地方政府在政策允许范围内， 解冻部分刚性需求。 ”常智分析。 不仅在财政补贴和减税方面有优惠，部分地区针对首套房贷款也有放 宽迹象。日前，南京市包括建行、交行、招行、中信银行、光大银行在 内的 5 家银行将首套房贷款利率浮动幅度由之前的基准利率上浮 10下 调至 5。 南京网尚机构研究总监颜涛认为，“首套房利率略微下调，是政策放松 的一个信号，更多的还是对房地产市场各方心理层面的影响，至于这个 政策能否拉动购房者入市，还需要时间来观察。” 南京某不愿透露姓名的开发商则表示，因银行系统相对独立，南京几 家银行“微调 ”房贷利率虽对房地产市场有正面影响，但并非地方政府“救 市”政策，只是对误伤的刚性需求购房者的一种“ 矫枉过正”的政策。“这个 政策对市场影响并不大，但政策的多变使得市场更不明朗，购房者希望 21 等到的是房价最低点，这个利率微调反而会加剧市场观望情绪。” 水远渴近 实际上，地方政府托市频频，背后的隐因是土地出让金和各种与房地 产及相关行业的税费收入的锐减。 数据显示，截至 10 月底，不少一二线城市土地成交额同比降幅均超过 20%。其中，上海土地成交金额 930.43 亿元，同比下跌 25%；南京和长 沙土地出让金近乎“腰斩 ”，同比降幅分别为 40%和 55%；西安土地出让 金缩水最为严重，仅为 28.7 亿元，同比骤降 71%。111 月份，北京土 地出让金总计 920.7 亿元，同比下跌了 14.4%。而地方政府能够从房地产 以及相关行业得利的，又不止土地出让金。 “部分地区土地出让金和房地产税收占地方收入的 40%70%。随着土 地市场和房产市场陷入低迷，地方政府的土地出让金收入及房地产的税 收进一步收缩，这对地方财政构成不小的压力。”亚太城市发展研究会房 地产研究所所长谢逸枫说。 尽管，在调控之初，地方政府已对土地财政减少有心理准备，但在现 实中，减轻对其依赖却并非那么容易。“年初市里开会时还说调整产业结 构，财政上将逐步摆脱对土地财政的依赖。但实际上今年水利建设、教 育投资、保障房建设等大量公共服务支出还是要从土地出让金上找来源。 ”某市国土局一位不愿具名的工作人员表示。 与往年的年前两个月土地市场成交高峰不同，11 月份，全国 35 个主 要热点城市的土地出让中，流拍、流标地块达 117 宗，流标土地的规划 建筑面积达到 1580 万平方米。“土地财政下滑势必会影响到明年地方的财 政预算。出于财政压力，现在地方政府对土地市场冷场 的忧虑比开发商 大。”一位业内人士向记者透露。 近期，各地政府为助推土地出让进程，土地出让条件松绑的情况在不 少地方再次出现。北京目前已采取下调土地竞买保证金并放宽交款时限 以推进土地出让。此外，北京、杭州、成都 3 城市均不同程度放松土地 出让中保障房的配建条件。 谢逸枫认为，目前地方政府依然有与宏观调控政策“博弈” 的心理。一 旦中央政府无明确表示延长限购，地方政府将提前放松或停限。目前， 部分地区相继出现了类似托市措施，一方面是部分城市基本可完成今年 房价控制目标，另一方面是房价涨幅有所回落，部分城市限购政策将在 年底到期，为其退出限购早作铺垫。 不过也有分析认为，虽然目前地方政府财政压力很大，各地政府或多 或少都有政策调整或者政策调整的意愿。但从当前来看，中央坚持从严 23 调控房地产的决心没有变，地方政府虽然有心“救市” ，但是可操作的空间 不大。 6. 河北沿海战略启幕 中国房地产报 宋俊洁 北京报道 2011-12-5 长期以来，承接京津产业转移都是河北省发展的重心，河北沿海地 区发展规划（以下简称规划）的获批将此提上了日程。 近日，国务院批准实施该规划。这既是中国沿海地区最后一个国 家级区域发展规划，也是河北省第一个国家级区域发展规划。但业内人 士认为，由于基础薄弱且面临天津、山东、辽宁等省市的竞争，河北发 展新型工业应防范低端发展的风险。 贴近京津 作为承接京津产业转移的跳板，河北省早在 2004 年 11 月就开始启动 编制京津冀都市圈区域规划，但囿于行政区划等多重原因，导致该区域 规划多次修改定位，迟迟未能出台。 规划也被称作河北为贴近京津而做的第二手准备。与京津冀都市 圈规划不同，规划尽管定位依然是承接京津产业转移，但区域间协 调的内容并不多，基本是在省内发展，且定位也着眼于国家级的沿海开 发战略。 规划将河北沿海地区定位为环渤海地区新兴增长区域、京津城市 功能拓展和产业转移的重要承接地、全国重要的新型工业化基地、开放 合作的新高地、北方沿海生态良好的宜居区。河北沿海地区由秦皇岛、 唐山、沧州三市所辖行政区域内 3.57 万平方公里陆域面积、487 公里海 岸线及 0.7 万平方公里海域面积共同组成。 在规划中，提出“京津城市功能拓展和产业转移的重要承接地 ”这 样的定位，明确把京津冀合作这一喧嚣多年而成效不彰的命题正式提上 台面。但在业内人士看来，京津冀都市圈规划至今未出台，这说明承接 京津产业转移并不是没有难度。 “在区域协同发展的起步阶段，承接产业转移是有一定的难度。” 中国城 市规划设计研究院副院长王凯表示，北京和天津的市场比较成熟，企业 在产业承接方面相对完善，同时人才储备也比较充足。 据王凯透露，京津冀都市圈区域规划目前已获得住房和城乡建设部、 北京市、天津市以及河北省的通过，四方的章都已经盖了。“河北贴近京 津发展已经在提速，重点推进河北沿海地区的发展已正式出现在国家十 二五规划纲要中。” 25 低端化风险 规划中还明确，将河北沿海区域发展为全国重要的新型工业化基 地。 值得一提的是，近年来河北省的 GDP 已达到了全国前 6 位，但经济效 益低下、资源环境压力增大的问题也长期如影随形。 资料显示，河北省的钢铁产业总量达到 1.2 亿多吨，占全国的五分之 一，仅此一项产业的能源消耗和水源消耗就占到全省工业的 40%和 30%，而提供的产值贡献却仅占全省的 20%，产生的利润总额还不如仅有 3000 万吨产能的宝钢一家企业。 与环首都战略不同，河北的沿海规划始终是一份省内的发展规划，极 少涉及省际区域间的协调，其定位与产业布局面临着与辽宁、天津、山 东等其他省市雷同的局面，这从曹妃甸和黄骅港这些年的艰难突围可见 一斑。 在业内人士看来，河北环首都贫困带出现的原因在于，为了北京的发 展和环境保护，河北省邻近北京的区县做出了巨大的牺牲，从而丧失了 工业化机会。在此基础上，再发展新型工业化并不容易，基础薄弱且面 临天津、山东、辽宁等省市的竞争，存在低端发展的风险。 国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成强调，沿海地区在 全球化态势下，可直接通过航运与国际接轨，进入世界市场。在此基础 上，依托京津两大城市，既可减轻京津的发展压力，也可发挥京津产业 优势和科技人才优势，从而惠及河北沿海地区。 王凯表示，技术相对低端是一个问题，因此河北应因地制宜发展产业。 秦皇岛应着力建设环渤海重要的先进制造业和全国著名的滨海旅游、休 闲、度假胜地；唐山应建设以钢铁、能源、建材、化工、装备制造和新 兴工业为主的制造业；沧州应推进京津冀都市圈的重要能源、化工基地， 发展先进制造、新型建材、海水养殖与加工、以海洋运输为主的临港产 业和现代物流业建设。同时，加强秦皇岛港、唐山京唐港、沧州黄骅港 三大港口和与之相配合的北戴河新区、唐山湾国际生态城和渤海新区 3 个新城的建设。 7. 渣打 8 城高管调研结论：开发商降价底线为 20% 东方早报 2011-12-8 阅读次数:7 27 开发商对于房价的走势的悲观情绪，在一份渣打银行的调研报告中 得到了印证。 12 月 6 日，渣打银行发布针对中国的 8 个二三线城市的调研报告称， 受访的 30 家住宅开发商都认为目前房价还未见底。但这些开发商对于降 价的底线意见不一。有 20 家开发商认为未来的 6 个月房价将下降 1%10%，9 家认为很可能降 10%20%。只有 1 家开发商认为房价可能降 20%30%。 渣打此番调研的 8 个城市为成都、武汉、南京、杭州、西安、石家 庄、中山和肇庆，调研在今年 10 月、11 月期间进行，调研对象为当地开 发商高管和几家大型开发商的当地机构高管。 “国庆销售都还可以” 开发商低于房价的走势的低迷预期，与其对于当下楼市成交低迷的 判断有关。 30 家房地产开发公司国庆期间的销售情况都还可以。但关于 9 月楼 市，有 19 家认为其同行销售欠佳，10 家认为同行的销售业绩还可以，只 有 1 家认为同行的销售状况良好。 关于当前的库存情况，有 24 家开发商称他们所在地区的开发商手中 的房屋库存，比他们年初预想的多。报告指出，以北京为例，它的房屋 库存相当于 37 个月的销量，而杭州是 26 个月。在 7 个主要城市中，平 均库存水平现在是 17 个月，而历史平均水平是 10 个月。 多数情愿再观望一下 不过，上述种种，并不意味着开发商就会大幅降价。 “多数开发商更情愿再观望一下，当然是否能撑得住取决于很多因 素。受降价影响最大的是那些利薄的开发商，通常是那些近期高价买地 的开发商，以及那些只有一两个工程的开发商。相反，大开发商还可以 用其他项目的盈利冲抵一些项目的损失，同时他们还有在银行融资的优 势。”渣打说。 按照渣打的调研报告，受访的 30 家开发商中，有一半认为 10%20% 的降价足以触发销售的回升，而 10 家认为不用降这么多就能达到刺激销 售的效果。“这可以解释为开发商的降价底线是 20%，他们预期这将触发 2012 年上半年销售的恢复。”渣打在报告中写道。 8. 黄金十年后 房地产业何去何从 29 上海证券报 2011-12-8 阅读次数:7 2011 年，对于房地产业而言注定是有分水岭意义的特殊一年。 这不仅是一个“政策年”经历了限购令、利率调整、首付提高、 房产税试点等一系列调控政策的洗礼，楼市前景变得扑朔迷离；这还是 一个“转折年”供需关系的彻底逆转，让原本排队抢房的盛况不再， 取而代之的是促销也卖不动的愁眉苦脸，信托、高利贷四处腾挪的资金 压力，全面猫冬谨慎拿地的亦步亦趋一年间，风光无限的开发商恐 慌了，弱势无奈的购房者淡定了，红火热闹的中国楼市寂静了。 有人说，2011 年终结了中国房地产行业发展的黄金十年。楼市上半 场结束，下半场开始。那么，2011 年的中国楼市究竟发生了什么？是谁 终结了房地产业黄金十年？飞速发展十年之后，中国楼市何去何从？ 带着这些问题，让我们一起来解读 2011 年的中国楼市。 拐点到来 明年 1 月全国房价或现同比下降 时至年终，房地产论坛扎堆召开。论坛上，从未有过的悲观情绪笼 罩在房地产商周围，恐慌和忐忑，挥之不去。“我在房地产业做了十几 年了，从未感觉到房地产的冬天像今天这样冷。”中国第一房地产代理 品牌易居中国一位高层向记者表示。 “现在我们怕的是降价也卖不动，那企业就一点办法也没有了。购 房者已经形成预期，就是房价还要降。这一点最可怕。”黑龙江一家大 型民营企业负责人在中国经济论坛 2012 房地产盘点与展望活动上称。据 他介绍，即便是泡沫不大，市场购买力有限的哈尔滨楼市，现在的成交 量也已经急剧萎缩，价格已经进入到下行周期。 降价，已经不再是一、二线城市的小范围动作，开始成为全中国楼 市的主旋律。 中国指数研究院的最新数据显示，11 月份，30 个监测城市中，逾六 成城市成交面积环比下跌，7 个城市跌幅超过 30%。其中厦门环比跌幅甚 至达到 59.95%。价格方面，30 个监测城市中有四成城市均价环比下跌。 其中上海降幅最大，环比降幅达 9.16%。 据中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱介绍，根据中房网一手房价 格指数，全国房价在 9 月份其实已经出现环比下降。按照目前趋势，明 年 1 月份或出现同比下滑。而房价同比下降，是楼市转折点的重要标尺。 31 楼市拐点的另一个标志是土地市场趋冷。每年年底都是土地市场传 统的旺季，但今年年底却显得格外冷清。开发商“弃购”愈演愈烈，流 拍、终止或延迟出让等情况使土地成交量持续下滑。11 月份全国 133 个 城市共成交土地 1537 宗，成交面积 5581 万平方米，环比减少 25%，同比 减少 43%；其中住宅类用地 472 宗，成交面积 2057 万平方米，环比减少 19%，同比减少 55%。 “开发商哪有钱买地啊。”SOHO 中国董事长潘石屹称。而开发商没 钱买地的直接后果是地方土地收入的锐减。地方政府开始不断降低底价， 以吸引开发商入市。到 11 月份，全国 133 个城市住宅类用地的楼板价同 比下跌 7，至 1539 元/平方米。 业内普遍预计，2012 年住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。随着 各地流拍地块的增加，年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、 上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应，使地价下行成为大势所趋。 9. 房地产市场份额将减少 40%以上 北京商报 2011-12-8 阅读次数:8 日前，在诺亚财富房地产投资金融创新峰会上，冯仑将房地产行业 的发展比做人的成长过程。他说，过去那个快速发展阶段就是这个人的 青春期，成长的过程中遇到困难是很正常的事，而现在就是一个从青春 期往成人发展的过程。 冯仑认为，今后中国房地产业将长期面临的趋势是：市场会减量， 而国家也会一直坚持调控，市场份额将减少 40%以上。未来政策还是会回 归双规制，在一到两年内会有所调整。在如此严厉的政策调控下，创新 和变革是走出困顿的一条好路。对住宅而言，开发商要明确做到细分市 场，例如养老公寓、度假公寓等。向底部发展创新，低收入人群有着最 直接最迫切的住房需求，因此如何从低收入者中创新也是亟待研究的问 题。 33 10.今年前 11 个月全国 130 座城市土地收入降 5200 亿元 新闻来源：中华房地产金融网 点击数：3 更新时间：2011-12-8 根据公开数据的统计显示，今年 111 月，全国 130 座城市共计出让土地 24200 块，出 让的土地面积为 10.85 亿平方米。其中住宅地块合计为 7476 块，出让面积为 3.91 亿平 方米。130 座城市的土地出让金收入合计为 1.18 万亿元，其中住宅类地块的土地出让 金合计为 5860 亿元。 而 2010 年 111 月，这 130 座城市的土地出让金总额达 1.7 万亿元，由此计算， 今年前 11 个月全国 130 座城市的土地出让金同比减少 5200 亿元，降幅达 30.5%。 数据显示，130 座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。 今年前 11 个月，这些城市所出让宅地的楼面价为 1495 元/平方米，与 2010 年同 期的 1810 元/平方米相比，下调幅度达 17.4%。 【世联楼市新评 】（2011）之五十四 11.房地产市场进入制度变革时代，调控真正开始 2011-12-1 据国家统计局数据显示，10 月份房地产市场量价齐跌，全国商品住宅销售面积 7367 平方米，环比下跌 27%；70 个大中城市中，环比