2009年上半年苏州房地产市场简析

成交套数再创新高 展会贡献功不可没 2009 年上半年苏州房地产市场简析 根据数据统计显示：2009 年 16 月份（6 月份的成交数据仅核计至 6 月 25 日，下同） 共成交普通住宅 32062 套，较之 2007 年上半年 26901 套上升 5161 套，涨幅为 19.2%，较 之 2008 年上半年 17779 套上升 14283 套，涨幅为 80.3%； 2009 年上半年普通住宅成交总 面积为 3902313.9 平方米，较之 2007 年上半年成交总面积 3287481.6 平方米上升 614832.3 平方米，涨幅为 18.7%，较之 2008 年上半年成交总面积 1964706.2 平方米上升 1937607.7 平方米，涨幅高达 98.6%；2009 年上半年普通住宅成交均价为 6439 元/平方米，较之 2007 年上半年成交均价 5520 元/平方米上涨 919 元/ 平方米，涨幅为 16.6%，较之 2008 年上半年 成交均价 6915 元/平方米下降 476 元/ 平方米，跌幅为 6.9%。 2007 年上半年成交套数统计 2007 年上半年成交面积统计 2007 年上半年成交均价统计 2008 年上半年成交套数统计 2008 年上半年成交面积统计 2008 年上半年成交均价统计 2009 年上半年成交套数统计 2009 年上半年成交面积统计 2009 年上半年成交均价统计 成交套数对比 成交面积对比 成交均价对比 从表格和图表上不难看出，成交套数和总面积在 2009 年上半年达到了一个顶峰，而 2008 年上半年为最低，但 2008 年上半年的成交价格却是最高，总体来说，这个情况也真 实反映了这三年来苏州房地产市场的走势，2007 年苏州房地产市场开始“火爆” ，楼盘开 一个火一个，表现最为直接的就是“面粉”的土地市场，在 07 年两次大型国有土地拍卖会 上，几乎所有地块都有一定程度的涨幅，部分地块甚至翻倍增长，随着时间的推移，2007 年内出台了“7090 政策” 、 “二套房首付比例提高” 、 “年内央行数次加息”等政策，加之 国内其他城市地产市场开始显现低迷的苗头，使得 2007 年的苏州房地产市场虽然前面“高 歌猛进” ，但后面明显“后劲不足” ； 到了 2008 年，苏州楼市乃至全国房产市场都经历了不小的震荡，加上全球“次贷危机” 的波及和影响，从年初的初露端倪到下半年的成交冷清，就连金九银十的楼市传统旺季， 在 08 年也是成交惨淡，而在 2008 上半年开发商们也在第一时间改变了策略，不管是土拍 拿地，还是推盘放量都愈加谨慎小心，观望的气氛不仅笼罩在购房者群体中，也蔓延到了 企业行为上，这也直接表现在 2008 年房价上，虽然市场成交较为惨淡，但是开发商一直 “按价不动” ； 到了 2009 年，在市政府组织的首次新春购房节上，政府不但出台了购买住宅契税全免 的优惠政策，开发商也纷纷推出了自己的优惠措施，契税全免再加上开发商的优惠促销， 刚性需求的“井喷”释放，成就了苏城新春高额成交量。而随后数次房交会和购房节的举 行，免契税加上开发商的打折让利，使得今年上半年的成交有了一个大幅增长，也正是有 了打折优惠，今年上半年的成交均价较之去年上半年有了一定幅度的下降，对于今年上半 年的楼市成交情况来说，房交会和购房节“功不可没”！ 2009 年上半年成交套数走势 2009 年上半年成交面积走势 2009 年上半年成交均价走势 而从上面的曲线图可以看出，正是在政府免契税的优惠政策下，加之新春购房节、市 区房交会、新区购房节、吴中区房交会、园区住博会等展会上开发商优惠打折促销的拉动， 市民购房的刚性需求得到了充分释放，使得今年上半年的成交量有了大幅攀升，同时，成 交量的攀升也促使了苏州楼市快速回暖。 园区： 园区 成交套数 成交面积 均价 一月 568 73739.41 6735.4 二月 1444 188748 7587.6 三月 1006 131650.3 6900.81 四月 2439 282844.33 7110 五月 2902 353658.39 7258.36 六月 2824 326106.15 7403.84 合计 11183 1356746.58 7166.00167 2009 年上半年工业园区共成交住宅类房源 11183 套，较 2008 年上半年（4441）增加 了 6742 套，涨幅达到了 151.81，成交总面积为 1356746.58 平米，较 08 年上半年 （534511.4）增加了 822235.18 平米，涨幅为 153.83，成交均价方面则从 08 年上半年的 8754.66 元/平米下跌至 7166.0017 元/ 平米，每平米减少了 1588.66 元，跌幅为 18.15 2009园 区 成 交 套 数 与 均 价 走 势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 成 交 套 数 成 交 均 价 从 2007 年到 2008 年，园区的地产成交量占全市的 1/4 左右，而 2009 年到目前为止， 这一比例已经提高到 1/3。园区在 2009 年年初政策主导下的优惠让利打折促销比比皆是， 随着成交量的上升，3 月份各大楼盘的优惠幅度的减少或取消，到 5、6 月份大多数楼盘都 表现出“量价齐升”的火爆局面。园区 1 月成交仅 568 套，2-3 月成交量几乎保持在千套以 上，4-6 月齐聚上升，稳重有升，表现非常强劲。 在 2008 年楼市一片低迷时期，园区的楼盘大多数已经进入到了调整阶段，开发商都在 寻找适合自己生存发展的最佳途径。进入 09 年刚性需求在一定程度中释放，政策的放缓和 投资市场的得利，使得楼市重新恢复信心，来个漂亮的“翻身仗” 。随着轻轨建设等一系列 交通优势的凸显，区域市场甚至出现了千人买房的场景，再现 07 年火爆场面。中央景城、 亿城新天地、伊顿小镇等楼盘项目在开盘当日则是赚足了人气，不但当地所推房源一售而 空，还获益了不少下轮加推房源的预约客户。同样的湖东以东片区，仅仅一个月的时间， 数次引发楼市热抢浪潮，并且最终以时隔一年的前人抢房的火热场面落幕。 引爆园区火爆场面的各大项目，路劲 i 主场折实价 4500 元/ 平方起，雅戈尔太阳城和 水墨三十度均价也都是 5000 余，这样的区域位置，按照楼盘的升值潜力来讲，这几个楼盘 都开出了一个较为合理的价格。中海国际社区的房源价格则是一直处于一个缓步上涨的过 程，在整个湖东片区却极具竞争优势，同样一直备受购房者追捧。而开发商这种激烈的价 格战，或许在促销期内会有所显效，但热情过后大多数楼盘都表现出“量价齐升”的火爆 局面，目前涨幅幅度为 100-600 元/平方米。在这场房产战役中，究竟谁更能略胜一筹，就 让我们一同期待 09 年下半年园区楼市走向吧。 吴中区 吴中区 成交套数 成交面积 均价 一月 366 51552.86 5705.3 二月 1003 141281 5910 三月 956 108535.2 5481.706 四月 1193 155685.54 6349.66 五月 2336 333009.93 6674.73 六月 596 74648.05 6810.78 合计 6450 864712.58 6155.3627 2009 年上半年吴中区共成交住宅类房源 6450 套，较 2008 年上半年（2601）减少了 3849 套，降幅达到了 147.98，成交总面积为 864712.58 平米，较 08 年上半年 （374235.76）减少了 490476.82 平米，降幅为 131.06，成交均价方面则从 08 年上半年的 7485.6383 元/平米下跌至 6155.3627 元/ 平米，每平米减少了 1330.28 元，跌幅为 17.77。 2009吴 中 区 成 交 套 数 与 均 价 走 势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 成 交 套 数 成 交 均 价 2008 年吴中区成交量遭遇了大幅跳水，没有选择降价营销手段，而导致人气和关注度 急剧下滑。吴中区在 2009 年政策主导下优惠让利打折促销比比皆是，随之成交量急速上升， 一度成为苏州炙手可热的区域。加上作为苏州城市轻轨站区，使得未来区域潜在的土地供 应量急剧攀升，市场竞争力越来越激烈。此外，中海、中锐、双冠等实力开发商在该区域 均有土地储备，未来该区域房地产发展将进一步推进。 环太湖板块的别墅项目作为投资产品或者第二居所，由于稀缺性和丰富的资源与景观 占有量，这类度假型物业受到国内外高端客户的青睐。4 月 18 日，倍受瞩目的吴中大盘 “招商小石城”首期纯别墅社区艺墅 样板房公开。素以 “绿色地产”与“社区综合开 发能力”著称的招商地产，对于大盘的开发运营历来是驾轻就熟，位于北苏州的别墅大盘 “依云 3 号”3 月份开盘仅一周就告售罄，可见市场对招商地产所开发产品的欢迎程度， 而位于南苏州、可以说是“依云水岸”升级版的艺墅 也同样获得消费者的拥戴，单天交 付诚意金的 VIP 客户即达 150 余组。 吴中区房地产业发展，对于城区、市区和园区的购房人群都有一定的分流，木渎、胥 口分流了新区西部的部分购买者，吴中城区板块瓜分了老城区的部分购买者，独墅湖板块 和越湖路板块则分流了园区南部的部分购买者。解决客源关键，除了在价格上要较其他区 域具优势，以便吸纳城区分流客源外，还需固本培元，减缓该区域的土地供应速度和市场 开发量，发展区域产业引入更多就业人口，这才是长治之道。吴中区仍是目前乃至未来苏 州市重要的居住区域，发展的潜力巨大，市场依然看好。 相城区： 相城区 成交套数 成交面积 均价 一月 427 48232.1 5738 二月 738 84618 5886 三月 709 87701 5340 四月 1316 167662.5 5810.81 五月 702 86234.35 6188.39 六月 705 93552.52 5737.34 合计 4597 568000.47 5783.4233 2009相 城 区 成 交 套 数 与 均 价 走 势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 成 交 套 数 成 交 均 价 2009 年上半年相城区共成交住宅类房源 4597 套，较 2008 年（2203 套） 同期增加了 2394 套，涨幅为 108.67；成交总面积为 568000.47 平米，相比 08 年（240651.48 平米）同期增加了 327348.99 平米，增幅为 136.03；成交 均价方面则是由 08 年同期的 6260.76 元/平米降至 5783.42/平米，下降了 477.34 元/平米，降幅为 7.6。 今年上半年相城区的住宅成交量与 08 年同期相比，变化甚大，同期的成交 套数和成交面积涨幅率均过百。由于金融危机的影响，08 年房地产市场发生 “巨变” ，成交量一路下滑，但是从上面数据不难看出，09 年的楼市开始复苏， 相城区第一季度的成交量呈现直线上升趋势，由 4 月份的 427 套一路攀升到 4 月份的 1316 套；“红五月”过后，六月份的成交量相对又有所下滑。 尽管相城区没有园区的雍容现代，没有市区的喧闹繁华，但它仍然是许多 购房置业者的首选地块，香城花园、广济上上城、康桥丽都等个案楼盘更是备 受此类消费者的青睐，从而这也使得相城区的区位优势得到不断提升。 市区 古城区 2、4、5、6 月份普通住宅成交量都在千套以上，其中沧浪区、平江 区并驾齐驱，领先于金阊区，通过房秀网相关数据显示，成交量主要集中于沧 浪新城和平江新城的楼盘。2 月初的新春房交会、3 月末的春季房交会及 4 月下 旬的购房节，其相关的政策优惠和开发商的优惠促销，刚性需求得到释放，使 得成交量大幅上涨。 沧浪区的销售量主要依靠世茂运河城、湖山新意、中海胥江府、万科金色 家园等楼盘的支撑。世茂运河城一期 600 套住宅基本售罄，只剩部分大户型， 二期菁英公寓于 3 月份开始预约，并于 6 月 6 日开盘，首期推出的 17 号楼共 200 余户。湖山新意一期提前交房，在售的为二期 93-126阳光户型，目前只 剩大户型，新房源将于 8、9 月份推出。 平江区的销售量主要来源于苏州万达广场、橘子国花园、阳光美地、大观 名园等楼盘。万达广场更是平江新城的“重头戏” ，一期已经顺利交付，二、三 期主推的是小户型公寓房。 对于金阊区来说，近期亮相的位于金阊新城的南山金城 1958 也颇受市民的 关注，而有消息称，南山金城 1958 的首批房源预计将于 9 月份左右推向市场。 新区 从上面表格数据可以看出，高新区总体成交量一直很惨淡，但 5 月份的成 交量一举突破 1500 套，涨幅十分惊人。而 5 月初的高新区购房节是其成交量大 幅上涨的重要支撑。 总体而言，该区域在售楼盘相比苏州其他城区较少，且分布零散，难以成 大气候。主要集中在西北片区及浒墅关板块，楼盘主要为金光大道、新创理想 城、惠泽云锦城、新创大河山等。其中新创大河