2010厦门房地产市场综述

“大博弈 真角力”虎年楼市咏叹调2010 年厦门房地产市场回顾及 2011 年展望来源：房界 厦门房产网发布：厦门城市年轮点击：603 次发布时间：2011-7-18 11:16:02 摘要：2011 年 厦门房地产中介行业协会集厦门房地产经纪、房地产代理、房地产评估、房地产拆迁行业 精英撰写楼市风云录文集 2010 年，中国的虎年，也是楼市最一言难尽的一年。 房价新高、温州炒房团、地王、央企、调控、土地清理、保障房、限贷、限购、问责、蜗 居、租金上涨、高铁、通胀一个个关键词，述不尽中国房地产市场的博弈风云。 高密度的政策出台，无数的严厉措施和细则，中央史无前例的调控，地方史无前例的压力， 房价却史无前例的坚挺一次次痛楚观望，道不清中国房地产市场的纠结角力。 这一年，厦门楼市也在亢奋和调控中纠结前行，同样经历了“亢奋被药抗药”三步 曲，虽然依旧山也叠嶂、水也迷离，背后则是中央政府、地方政府、开发商、消费者，甚 至国际热钱 之间超给力的楼市博弈风云。 一、 年度回顾就事论市 博弈大风云 1. 第一阶段（14 月）亢奋期 年初，楼市延续了 09 年的回暖势头，逐波攀升，炒房、彻夜排队等现象频繁出现，楼市亢 奋勃发。 1 月 精品入市 价升量跌 年初，市场供给不足，海峡国际社区、君临宝邸等高端楼 盘入市，呈现价升量跌。 2 月 春节不暖 成交疲软 春节期间，仅绿苑新城开盘，全市日均成交寥寥 17 套， 市场萎缩，量价再入低谷。 3 月 阳春三月 勃发热销 两会期间，国际邮轮城二期再现彻夜排队，开盘日光，市 场开始量价齐升，楼市出现回暖反弹。 4 月 调控新政 史无前例 楼市旺销，中央政府为遏制房价过快上涨，出台了史无前 例的 4.17 新政，市场信心骤减， 四月末成交急剧下滑。 2. 第二阶段（57 月）被药期 受史上最严厉的“4.17 新政” 影响，市场犹如强行被药，高烧没退，却又消化紊乱，成交受 挫， 开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见情况。 4.17 新政突如其来，而且史无前例，市场犹如强行被药，高烧没褪，却又消化紊乱，成交 受挫， 开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见记录。 5 月 国家新政成效初现，地方细则也频繁出台，多方施压之下，楼市再度低迷，创出 3 月以来日成交量新低，但翔安隧道的开通支持了金色悦城五一开盘热销，然而并未改变 市场的总体疲软。 6 月 厦门新盘零推盘 受新政影响，信心受挫，楼市僵持，开发商慌乱观望，6 月份 无新盘入市，滞后的二手市场却还算给力，成交占总成交量的 6 成以上，首次超过新房。 7 月 万达广场再现日光 借着市场的缓冲，湖里万达广场乘虚而入，再现日光，三个 月收回地价。引得各大开发商厉兵秣马，跃跃欲试，开始积极备战，为入市大造声势。第 三阶段（8 月之后） 抗药期 8 月之后，中央美地试水热销，带动各大楼盘争相入市，品质豪宅蜂拥出笼。虽然“9.29” 新 政重申，央行缩紧银根，楼市似乎拥有了整体“抗药性”，依旧高位运行。 8 月 中央美地低价入市 中央美地强势热销，引来大批购房客抢购，再次掀起楼 市热潮，带动其他楼盘纷纷跟进，拉动本月成交量上涨。 9 月 9.29 调控加码 土地拍卖掀起狂潮，保利、招商等多家央企来厦疯狂抢地， 万科湖心岛品牌豪宅放量，岛内房价蓄力冲高。9.29 日中央调控政策重申，厦门紧跟中央 步伐，第二个出台地方限购政策。 10 月 湖滨首府高调登场 世茂集团入厦的第一个项目世茂湖滨首府开盘，售楼员日 进 50 万成为传奇，岛内豪宅时代来临。 11 月 厦门岛内地王再现 11 月 CPI 上涨至 5.1%创新高，两次上调了存款准备金率各 0.5% ，宝龙旗下公司以 14187 元/ 平拿下湖边水库地块，再创年内地王，万科 金域华府、 金色悦城双盘呼应，速战决胜。 12 月 岛内东部办公地块受热捧 岛外土地大多底价成交。缩减银根，应对通胀、央 行加息大环境下，本月楼市持续热销，岛内房价高企。 二、 综合评述市道分析 角力细解读 1. 概述 政策大拐弯：2009 年房地产业以优惠政策为主基调，而在 2010 年除了史上最严厉调控政 策4.17 和 9.29 新政，金融政策也愈加严酷，政策大拐湾。 楼市三步曲：在两大新政影响下，厦门一二手住宅成交量走出了“亢奋受挫回升”的 N 型走势，成交价格持续高位运行，住宅均价创新高。 土地两元化： 2010 年新拍土地主要位于岛外的集美、同安，但岛内“沸腾”，岛外“冷却” 岛 内外土地市场两元化愈加明显。 投资被分流：受通胀影响，年初温州炒房团汹涌来厦，异地客群比例猛长。新政骤现，投 资需求渐被逼退住宅物业，资金遂转向商业、写字楼物业等。 “3、2、1”格局显现， “四高”形势下运行：岛内豪宅均价 3 万元/，岛内普通住宅均价 2 万 元/，岛外优质住宅 1 万元 /， “3、2、1”格局显现。楼市在“高管控，高保障，高地价， 高房价” 四高形势下运行。 2. 金融：信贷前松后紧 楼市借力放量 受积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响，厦门市房地产信贷投放整体较为宽松。 开发贷款保持同比增长，市场供应保持同比增长态势。2010 年 1-11 个月全市实际贷款总 额达 3300 亿元，同比去年增长 19.86%；房地产贷款占全市贷款比重高达 33.5%，相比去 年基本持平；房地产贷款高达 1084 亿，同比去年增长了 20.2%。 土地购置贷款负增长，贷款的资金主要用于在建工程项目，助推楼市放量。2010 年 1-11 月土地使用权担保金额累计值为 155.3 亿元，同比去年 176.42 亿元，下跌 11.1%。 房地产消费贷款（抵押按揭贷款）保持平稳增长，住房需求呈上升态势。2010 年 1-11 月 全市购房贷款达 734 个亿，同比增加 134 个亿，增长率高达 18.3%。 通胀来临，金融政策逐步收紧。2010 年通胀预期高企，至 7 月，CPI 指数超 3%控制线， 至 11 月涨至 5.1%的年度高点，由 “防通胀”转“控通胀” 。CPI 的高涨令房地产投资需求剧增， 进而推动房价上涨。 与此同时，控制放贷，央行年内五次上调存款准备金率，两次上调存贷款基准利率，2010 年 12 月货币政策从适度宽松调整为稳健，金融政策持续收紧。 3. 土地：岛内外两元分化 名企拿地成主角 2010 年厦门市取得土地出让金共计 298 亿元，同比增长 1.2%，增加并不多；土地出让金 占财政收入的比例为 57%，占据主力。 2010 年的土拍市场表现出以下四个特征： l 与住宅市场互相影响，同步表现为亢奋冷却回暖三步曲过程； l 全国性异地名企越来越多地现身土拍市场，多有斩获厦门渐成抢地重点城市； l 优质资源地块均为名企竞得 助推厦门楼市步入品质时代。 l 片区方面，岛内东部遭疯抢 湖边水库现地王 岛内东部：湖边水库五缘湾观音山片区成为土地市场热点区域，名企争相涌入，如宝 龙、万科、建发、保利、世茂疯狂竞拍，宝龙在 11 月以 14187 元/平创下年内新地王，在 高价地块催生下，东部将迎来豪宅时代。 厦门岛内东部片区 2010 出让地块明细 序号 地址 总建（） 楼面地价（元/） 溢价率 竞买人 1 思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路城镇住 40900 6870 129% 开元 投资 2 思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧 45000 6800 123% 中铁二十二局 3 湖里区 06-08 钟宅片区金山路东侧 16220 10210 177% 新景地 集团 4 湖里区 06-08 五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧 494630 6271 36% 建发 集团 5 湖里区 06-07 片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧 95460 9784 115% 龙郡 投资 6 湖里区 06-10 湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧 53360 14187 137% 宝龙 集团 7 湖里区 06-06 片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧 128700 10785 54% 国贸 地产 8 湖里区 06-08 五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧 117250 8768 35% 天地 建设 4. 商品房：调控+通胀，致非住宅旺销 2010 年厦门市商品房共成交 466 万平，比 09 年减少近两成。其中，非住宅交易面积同比 增加 36%，住宅交易减少约四成。 民间资本充盈和通货膨胀致投资需求旺盛，除分流到黄金、股市等市场外，转入地产投资 的资金受限购令影响，进而转向商业、写字楼等物业，推动厦门非住宅物业量价齐升。 典型楼盘：万达广场夜间开盘，六度日光。 5. 住宅：2010 年高位平稳运行，价格再创新高 厦门市住宅房价在 2007 年底达到历史高点，年末均价达 11007 元/，随后受调控影响， 量价逐渐走低，08 年进入低迷状态。 到 2009 年，政府救市，楼市再现量价齐升，至 2010 年第二季度就已赶超 07 年末的高峰， 均价达到 11422 元/，10 月岛内均价达到 18000 元/ 平。 1) 走势：交易量 N 型波动 政策短期影响明显 亢奋：在“抗危机、保增长” 政策刺激下，厦门楼市承接 09 年量价高位运行走势，只在春节 前后稍显平淡，节后楼市依然强势，持续火爆。 受挫：“4.17”新政严厉出台，如同晴天霹雳，将楼市瞬间冰封， 5 至 7 月成交持续低迷。 攀升：随着中央美地等成功试水，成交再续上扬。 即使 9.29 新政、限购、停贷等接踵而 至，成交依然火爆，豪宅不断上市，推动高端品质时代进程加速，从而拉升房价高位运行。 2) 开发：中小企业且干且看 品牌房企快速高效 综合开发商、土地和楼盘情况，可以发现 2010 年厦门楼市：市场供给以 06 年及之前出让 地块为主，在年度新推楼盘中占据 2/3。旧有地块以本地中小房企开发为主，即使开发周期 较长，但楼盘品质有待提高。09、10 年取得地块入市的楼盘，以异地名企为主，开发周期 短，品质高，销售频现日光，特别是万达广场，拿地三个月内收回地价。 地块取得时段 2006 年及以前 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 合计 2010 年入市量 商品房 194.23 16.99 38.43 75.14 13.66 338.38 商品住宅 147.01 14.12 20.83 39.81 0 221.78 地块特征 低地价，低价入市 高地价，地王高价入市 市场冷淡，地价不高 优质资源，湖边水库，海景地块 快速开发，万达模式 开发主体 建发，海投，杏林建设，本地中小开发商 国贸，住宅集团 新景地，亿力集团 万科、世茂， 万达 3) 供需：旧地新盘齐推售 供销基本平衡 全年供销总量基本平衡，供销比为 1.03，但总供应量仍较为有限，受 09 年快速回暖过度消 化，存量有限，市场以 2010 年新批预售项目为主，主要集中在 9-11 月上市。 上半年入市的楼盘以本土企业在 06-07 年囤积地块为主，地价较低，品质一般，售价 也略低。 下半年以名企在 09 年取得的景观资源地块为主，高地价、高品质入市，引领豪宅时代， 拉升成交价格。 4) 地域：岛内东部热点 岛外量体增至六成 岛内湖里的枋湖片区、五缘湾东部片区品质楼盘热销，占据岛内成交主力。如中央美 地、禹洲城上城、世茂湖滨首府等。 岛外集美、同安等岛外热点区域成刚需购房主战场，岛外住宅成交面积约占全市的六 成。 5) 客群：异地客被减少 投资客被分流 受 2010 年内两次新政调控影响，厦门市房地产市场的客群发生了明显的变化。值得重点关 注的有：年初市场火热，温州客入厦抢购沿海楼盘；限购令出台和落实迫使异地客户大量 减少；投资客被分流至商业、写字楼等物业。 6) 产品：中小户型受追捧 市场刚需成主流 从图中可以看出，小户占据市场主力，80-90 平米户型成交份额占最大；100-120 平米户型 以首次改善为主，成交比例次之；高端改善客群以 140 平米以上户型为主，集中在岛内东 部。综合看来，刚需占据市场主力，80-120 平产品销量最大。 6. 二手房：成交量超一手，与一手市场共舞三步曲 2010 年 1-11 月，二手住宅共成交 238 万平，比一手住宅多出约 11%，主要是二手房市场 供求关系相对稳定，受楼市短暂观望影响较小，整体成交给力，但其年度数量仅高于 08 年， 明显低于 06、07、09 年。年内走势方面，二手住宅的成交与一手房相近，也呈 N 型“亢奋、 回调、攀升”之势。 在成交的二手住宅中，思明区占了其中的一半左右，湖里区占了其中的四分之一，岛外四 区仅占剩余的四分之一，可见二手房交易主要集中在岛内。 三、 兔年展望风光宛在 结局仍难料 1. 概述 回首 2010，厦门楼市在亢奋和调控中纠结前行，多剂调控猛药下依旧高歌亢进。 展望 2011，一方面控通胀和严调控已成政策主基调，另一方面“十二五”计划正待实施、海 西建设亦如火如荼外界环境依然复杂多变；但一路走来，楼市前行的主线已清晰可见： 政策、城市、供给、需求等四方面因素交织影响，演绎着兔年楼市新篇章。 2. 政策走势：中央政府仍将继续保持严厉调控 2010 年以来，前所未有的严厉政策是造成楼市局面的主要外因。展望 2011 市场动向，中 央政策的导向仍是首要的考量要素。 尽管积极的财政政策与稳健的货币政策这一主线未变，但基于多方面复杂因素影响，上半 年中央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。 3. 市政利好：内外交通大利好，城市价值升级 回顾 2010 年，翔安隧道、海沧大桥引桥的开通，加快了岛内外一体化进程，西客站的运营、 福厦高铁的贯通，巩固了厦门作为海西经济圈中心城市的地位。 展望 2011 年，厦漳泉一体化、岛内外一体化的各项市政建设进入实质化进程，伴随着轻轨、 海沧隧道、厦深铁路、龙厦铁路、厦漳大桥等交通建设的陆续推进，厦门中心城市价值将 继续提升。 如：2011 年 1 月 6 日，市长刘赐贵指出，厦门 2011 年启动轻轨建设，同集路将动工改造。 随着漳厦大桥的通车，厦门岛第二西通道：海沧至湖里海底隧道将于 2011 年开工建设，并 将在五年内建成通车。厦深铁路与龙厦铁路将于 2011 年底同时建成通车。 4. 供应：高价地陆续入市，支撑房价高位运行 随着 2010 年高端项目持续推出，高价地陆续入市，开发建安成本增加，2011 年市场主流 供应仍将高位运行。 1) 总量：住宅供应充裕，岛外大放量 自 2010 年起，09 年出让用地陆续入市，随着 2010 年土地市场的大幅供应，预计 2011 年 商品住宅总供应量将高达 536 万平，其中近 57%的供应量来源于 2009 年，其次有近 27% 的供应来源于 2007 年以前，13%供应来源于 2010 年。 2011 年新推盘项目预测 区域 片区 新项目数 部分代表项目 岛内 思明 观音山-会展 12 大洲国际龙郡 ，联发滨海名居，鑫塔水尚 湖里 湖边水库 13 特房五缘尊墅/五缘尊府，国贸天琴湾，新景国际外滩、融景湾 五缘湾 岛外 同安 滨海新城 10 金都海尚国际，中洲滨海城 集美 杏林 14 联发杏林湾 1 号，宁宝世家，莲花尚院，聚镇 集美新城 海沧 海沧新城 2 禹洲尊海，禹洲高尔夫 翔安 翔安新城 3 明发半岛祥湾，国贸金门湾，中骏 蓝湾尚都 2011 年新入市项目众多，岛外大放量，占总供应量七成。预计 2011 年拟新开盘的 54 个项 目中，岛外占 29 个，约 386 万平，占 72%，岛外“大放量 ”。岛内 25 个楼盘将面市，约 150 万平。 2) 企业：实力开发商唱主角 资金雄厚的外来上市房企、本土大型国企将唱市场主角。预计 2011 年新推楼盘中，外来的 上市房企（如万科、世茂、首开、华润）与本地名企（建发、国贸、住宅、联发）将展开 激烈角逐。 3) 区域分析：岛内东部依然热点，岛外集美重头戏 本岛：岛内东部为热点区域，名企争相涌入五缘湾湖边水库观音山片区，高地价、高 开发水平下，群雄争霸 ，演绎豪宅时代。 集美板块：集美具有区域人文、景观资源优势的基础，在高标准下，新城建设如火如荼进 行中，将成为最具活力、最具发展潜力的新城。随着万科、住宅集团