上海品牌连锁酒店投资可行性研讨

上海品牌连锁酒店投资可 行性研讨 目录 一、 城市概况 1.1 -地区城市 1.2 -地区工业 1.3 -地区农业 1.4 -地区旅游业 1.5 -地区未来展望 二、 福泉酒店业市场调查数据 2.1 -调查数据说明 2.2 -调查数据表 2.3 -调查结论 三、 福泉马场坪酒店投资可行性分析 3.1 -投资何种模式酒店最好？ 3.2 -投资优势 3.3 -投资劣势 3.4 -投入、收益模拟测算 四、 总结语 1.城市概况 福泉市位于贵州省中部，黔南州北部。历史悠久，物产丰富，既有世界罕见的高品位 磷矿资源，又有浓香四溢的“高原牌”系列水果，还有绮丽迷人的名胜古迹，素有“亚洲 磷都”、“水果之乡”、“文化名城”的美誉。 福泉年均气温 14.7，年降水量 1205 毫米。东邻凯里市和黄平县，南与麻江县接壤， 西界贵定、龙里、开阳三县，北和瓮安县相连。南北最长 55.2 千米，东西最宽 52.1 千米。 总面积 1688 平方千米。人口 31.39 万人（2007 年末），有汉、布依、苗等民族，以汉族 为多。辖 2 个街道、9 个镇、6 个乡：金山街道、马场坪街道、城厢镇、黄丝镇、凤山镇、 陆坪镇、地松镇、龙昌镇、牛场镇、道坪镇、高坪镇、兴隆乡、藜山乡、岔河乡、仙桥乡、 高石乡、谷汪乡。市政府驻金山街道洒金北路。是国务院批准的对外开放城市，省级历史 文化名城和卫生文明城市。这里交通发达、气候温和、资源丰富，是贵州经济发展的黄金 地带。自然景观独特，境内峭壁、瀑布、溶洞、天生桥形态各异，其中洒金谷风景区以其 奇、幽、险、古等为特色，是贵州东线旅游第一站。 1.1城市： 福泉地理区位优越。是大西南出海的主要通道和华东、中南地区通往大西南的咽 喉要道，位于湘黔、黔桂、马遵三条公路和湘黔铁路交通线上，距龙洞堡国际机场仅 80 余 公里。大西南出海通道贵新高等级公路及株洲至六盘水铁路复线贯穿市境。市内交通电力 通信网络发达。湘黔铁路、沪昆高速、210 国道、205 省道、306 省道和县道、乡道及矿烟 经济道共计 162 条，基本形成了以贯穿市境南北的公路网络。市属企业及个体运输业户拥 有客货运输车辆达 2000 余辆，在全省每百人人均拥有客货运输车辆中居第一；已建水电站 21 座，装机 14100KVA,国家电网覆盖全市，建有 22 万伏变电站 1 座，11 万伏变电站 6 座， 正在建设的 11 万伏变电站 2 座和 50 万伏变电站 1 座；市内 16 个乡镇全部开通了程控电 话，全部实现了光缆数字传输并已开通国际互联网，电视综合覆盖率已达 100% 。 1.2工业： 福泉矿产资源丰富，工业突飞猛进。现已探明具有工业开采价值的矿产资源有磷、 煤、铁、铅、锌、重晶石、硅石、耐火粘土、大理石、高岭土、油页岩、汞等 20 多种。优 势矿种磷矿，储量达 3.2 亿吨，品位高（P205 含量多在 30%以上，最高可达 38%），多为 露天矿，极易开采。市内有福泉磷矿、市化肥厂、磷酸盐厂、市重钙厂、市磷肥厂、市军 民水泥厂等一系列骨干企业，拥有年产磷矿 100 万吨、黄磷 1.5 万吨、磷酸 3 万吨、磷酸 氢钙 4 万吨、钙镁磷肥 20 万吨、普钙 12 万吨、硫酸 4 万吨、磷酸三钙 3 万吨、原煤 70 万吨、水泥 6 万吨的生产能力。 1.3农业： 福泉日照充足，土地肥沃，适宜各类农作物生长，农业前景喜人。主要农作物有 水稻、玉米、小麦、大豆、油菜、烤烟等。境内宜林荒山荒地约 40 万亩 ，现已开发近 5 万亩种植果、药、桑、茶和用材林木。马场坪镇万亩果园场年产水果近百万公斤，所产梨、 桃、桔、葡萄、中华猕猴桃等蜚声全国，供不应求。优势品种“高原福梨“以果形美观、色 泽鲜丽、皮薄汁多、含糖量高的特点被选定为 1998 年西南 7 省区经济协作会贵州“8.28” 活动指定水果。 1.4旅游业： 福泉是贵州东线、南线旅游第一站。境内山川秀丽，历史悠久，旅游景点众 多，是研究古夜郎文化的重要遗址，已被收入中国名城大词典。省级文物保护单位福 泉古城垣历经数百载依旧巍然屹立；葛镜桥、竹王城建筑风格早为建筑学者钦佩；古色古 香的张三丰纪念馆和神奇娟秀的福泉山让游人留连忘返；以奇、悠、古、绝名播遐迩的著 名省级风景区洒金谷被选入昆明世博园展馆。还有正待开发的多处自然风光，如有以奇石、 古树、清泉、小溪组合而成的杨山拾翠；镶嵌有仙人洞和蜈蚣桥的玉翠山；扑簌迷离的飞 水岩；常年栖息鸳鸯、鹭丝的小岩山水；密林覆盖常有国家一类保护动物苏门羚等珍禽异 兽出没的蛤蚌河；百鸟争鸣的丛林幽溪及奔腾不息的清水江等，景点多而相对集中，融文 物、神话、自然风光、民族风情及科学考察为一体，令人目不暇接、美不胜收。每一处胜 景都有一个美丽动人的神话传说，游人进入福泉，恍如闯人一个神话世界。1989 年国家投 资 60 多亿元建设的国家重点工程项目黄龙山生态旅游区。将会把福泉的旅游业推向一个 崭新的高度。 1.5地区未来展望： 2010 年，福泉市被国家工信部授予“国家新型工业化产业示范基地”称 号，2011 年被国家商务部授予 “国家外贸转型升级示范基地 ”称号，同年底，跻身“全国 西部百强县市”。福泉市抓住这一契机，加快转变经济发展方式，精心规划产业布局，努 力推进新型工业化进程。福泉市“十二五”规划的目标是，到“十二五”期末，实现全市 工业总产值达 280 亿元，年均增长 25；工业固定资产投资完成 350 亿元，年均增长 30；区域税收总收入达 33.7 亿元。按照州委“951 ”经济发展格局，重点以工业经济为 主导。福泉工业园区以“一区三园六产业”规划布局后，一年多来，该市就引进福泉火电 厂投资 8 亿元烟气脱硫制 60 万吨硫酸循环经济项目，瓮福集团投资 3.5 亿元建设磷石膏综 合利用项目，福泉市金鹿农机产业园项目投资 1.2 亿建设年产 1 万台拖拉机及低速车等 10 家大中型企业落户。到 2011 年底，福泉工业园区累计实现规模工业总产值 113.45 亿元， 同比增长 38.4；地方累计收入 5.69 亿元，同比增长 42.13；安排就业 11940 人，解决 失地农民就业 3629 人。 踏着“加速发展、加快转型、推动跨越”的激越鼓点，强力推行工业化、城镇化、农业现 代化“三化同步”，福泉市正以前所未有的速度阔步前行。 2.福泉酒店业市场调查数据 2.1调查数据说明 本次调查针对了福泉市及马场坪 10 余家高低端酒店、宾馆，进行了价格、配套设施、 入住率等方面的调查。 2.1调查数据表 根据 2012 年 10 月 13 日对福泉酒店业做的市场调查，得出的结果大致如下（摘选）。 酒店名称 调研项目 福泉大酒店 洒金大酒店 三丰大酒店 金福宾馆 诚信大酒店 区域 洒金北路 洒金北路 洒金北路 洒金北路 洒金北路 星级等级 4 星 挂牌 2 星 挂牌 1 星 无 无 楼层 15F 7F 6F 6F 配套设施 水会 KTV 停车场 无 无 无 中餐厅 客房数 148 间 /套 72 间/套 31 间/ 套 24 间/ 套 15 间 /套 大厅标价：563 大厅标价：348 大厅标价：268 大厅标价：178 大厅标价：173 现 行 价：300 现 行 价：201 现 行 价：186 现 行 价：120 现 行 价：130 客房价位 （均价） 福泉大酒店只 计标间、商务 间 团 体 价：279 团 体 价：148 团 体 价：135 团 体 价：115 团 体 价：110 入住率 约 70% 约 80% 约 8090% 约 90% 约 7080% 会议设施 14 间 间 间 无 无 电梯数量 4 部直升电梯 1 部直升电梯 1 部直升电梯 无 无 车位配备 有停车场 /地下 有停车场 门前泊车 无 无 优点 建筑大气，装 修豪华，配套 设施齐全，具 备 4 星级酒店 的气质 本土企业，在 当地同档次酒 店中小有知名 度 开业时间较早， 在当地同档次 酒店中小有知 名度 缺点 硬件配套基本 达到 4 星，软 件有待提高， 因为是本土企 业，受本土人 情影响，服务 理念较差 客房设计一般， 房间面积较小， 大厅面积不足 35，略显小 气 客房设计一般， 整体装修装饰 过于老化，部 分墙体均有霉 变脱落的痕迹 客房设计差， 整体装修装饰 过于老化，建 筑面积小，走 廊过道狭窄， 部分墙体均有 霉变脱落的痕 迹 客房设计差， 整体装修装饰 过于老化，建 筑面积小，只 有 5 楼一层住 客，房间少。 2.3调查结论 根据以上信息得出结论，福泉地区酒店业分处两个极端，一是以福泉大酒店为主的高 端高星级酒店。此类酒店投入成本较大，高档次房间例如豪华套间（单、双）和行政间、 套（单、双）入住率低，当地对此类房型需求不高造成资源浪费。二是以洒金大酒店、三 丰大酒店为代表的低端星级酒店。此类酒店均已开业多年，硬件陈旧，装修都已老化，甚 至走廊过道和房间内都出现墙体脱落现象。但是此类型酒店价格具有一定优势，所以总体 入住率也普遍较高。 3. 福泉马场坪酒店投资可行性分析 3.1投资何种模式酒店最好？ 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是 连锁型经济型酒店，从 2009 年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直 以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因 ，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型 酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须 开始考虑的战略问题。 当然，首先我们应该说清楚，经济型酒店、快捷商务酒店也是存在巨大风险的。因为 没有任何投资是没有风险的。经济型酒店、快捷商务酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆 而言的。而一旦市场上出现大量的经济型酒店、快捷商务酒店后，那么之间的竞争将是相 当惨烈的。但所幸，在福泉这个市场，我们还没有看到任何一家类似的酒店，当然也就不 存在“真正的”竞争对手。 那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的 “梦中情人”呢？如今是商务的时代，是做任何事都讲究快速高效的年代，做一个以经济 型、快捷商务类型为主题的酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。经济型酒 店、快捷商务酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括 以下几种人：企业白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，贸 易公司营销人员，自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果 说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的 社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上 主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中。可以预见，随着中国开 放型经济的深入发展，随着福泉在十二五期间的规划和发展，在不远的将来，所谓的“中 产阶级”一定会出现在我们的周围。 所以，投资专门服务于他们的经济型、商务快捷型酒店绝对是值得尝试的投资目标， 重要的是，至少在福泉，像这样的酒店还没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金 ”的潜力。其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资 金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面 服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。 3.2投资优势 价格优势：马场坪现房价在 2600 元/左右，本案购入价是 XXX 元 /有效节约成本 马场坪是连接福泉、瓮安的中枢 * 客流量大 项目地处马场坪火车站附近 * 未来升值潜力巨大 未来的酒店发展趋势为快捷商务酒店 *现在在该地区还没有竞争 对手 加盟连锁酒店具有一定品牌影响力 * 能依托品牌带来一定客源 连锁品牌酒店拥有完善的管理体系 * 有丰富的管理经验 3.3投资劣势 开业时间晚于其他酒店 新酒店品牌忠实度不高、附加值低 3.4投入、收益模拟测算 【模拟收益测算】 以位于某城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积 3500 平方米，年租金 145 万，100 间 客房，年平均出租率 90，平均房价 160 元，加盟 7 天的参考收益如下： 费用说明 总投资 5,100,000 装修费用 4,800,000 一次性合作费 300,000 总收入 5,518,800 年均房费收入 5,256,000 年均非房费收入 262,800 480+30=510（万元） 4.8 万/房100 间客房 =480（万元） 3000 元/房100 房=30（万元） 525.6+26.28=551.88（万元） 100 间房90%160 元 365 天=525.6（万元） 525.65%=26.28（万元） 利润率 12.90% 净利润 714,212 经营毛利润率 56% 经营毛利润 3,090,528 物业年租金 1,450,000 年收入提成 386,316