【易居克而瑞】2017西安楼市年度分析报告

西安楼市年度分析报告 2017年 易居（中国）企业集团西北区域 -克而瑞西安机构 2018年 01月 调 控持 续 加 码 ，全面升 级 限 购 、 限 贷 、 限 售 紧 商品住宅成交 规 模 连续 三 年保 持 1500万方 以 上水 平 稳 一年内 涨 幅 超 35%， 西安 商 品 住宅 进 入万 元 时 代 涨 全国型房企 垄 断 TOP10， 市 场 集 中度 升 高 统 免 责 声 明 报 告是易居（中国）企 业 集 团 股份有限公司克而瑞西安 创 研中心及其研 究 人 员对 2017年房 地 产 相关信息和数据的 连续 跟踪和 积 极分析，但不保 证 所 载 信息的精确 性 和完整性；我机 构 将随 时补 充、修 订 或更新有关信 息 。 本 报 告版 权归 “易居（中国）企 业 集 团 股份有限公司西安机构 ”所有， 未 经 事先 书 面授 权 ， 任何人不得 对 本 报 告 进 行任何形式的 发 布、复制。如引用、刊 发 ，需注 明 出 处为 “易居 （中 国）企 业 集 团 股份有限公司西安机构 ”， 且不得做 违 背原意的 删 减。 报 告 中的信息或 所表达 意 见 并不构成研究 结论 或投 资 依据，望善加利用并 谨 慎决 策 。 统计 口 径 报 告涵盖地区以西安主要行政区 为 主， 不 包括西咸新区（原隶属咸阳区 域 ）、 长 安 区 、 阎 良区、高陵区、鄠邑区、 蓝 田 县 和周至 县 报 告数据 时间 范畴 为 2017.1.1至 2017.12.31 报 告宏 观经济 数据来源国家 统计 局和西安市 统计 局 报 告土地供求数据以国土 资 源局官方公告 为 准， 统计经营 性用地 报 告土地成交价格均 为 “招拍挂 ”价格，不含拆迁 费 用等 费 用 报 告 统计 物 业为 商品住宅、商 业 和 办 公 3种物 业 报 告商品房数据以 CRIC系 统 数据 为 主；由于 统计 口径可能与政府官方数据可存在偏 差 ， 数据会及 时 更新 报 告存量指狭 义 存量，即 已 取得 预 售 证 未售 货值 CONCENTS 政策 持 续 加 码 全面升 级 土地 平 稳 增 加 供 求 住宅 量 稳 价 涨库 存降 低 1 2 3 商 办 挤 出效 应库 存 压 力 大 4 排行 全国型房企 垄 断 5 未来 风险 与机遇并 存 6 PART 01 政策 篇 篇章 导 读 党中央提出 “房子是用来 住 的 ”的 指 导 方 针 全 国 范 围 内 ， 各 城市 纷 纷 出 台 楼 市 调 控 政 策 ； 西 安 从 年 初 到 9月 4次 颁 布 调 控 政 策 ， 限 购 、限 贷 、限售多管 齐 下 全 国 政策： 2016年 9月底开 始 ，各城 市 纷纷 出台楼市 调 控政策，主要 为 限 购 、限 贷 、限售、限价几大措 施 限 购 限制 购 房 资 格 ， 减少 购 房 客 户 限 贷 提高首付比例， 提高 购 房 门槛 限售 限制二手房交易年 限，控制投机 购 房 限价 限制 预 售价格 ， 稳 定市 场 价 格 本地政策： 调 控 政策 频 繁出台，限 购 、限 贷 、限售多管 齐 下 2017年 1月 2017年 4月 2017年 6月 2017年 9月 自 2017年 1月 1日 起 ， 本 市 及 非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 ， 在 本 市 城 六 区范 围 内只能新 购 一 套 住房 （ 含 新 建 商 品 住 房和 二 手 住 房） 扩 大限 购 范 围 ， 提 高首 付 比 例 ， 首 套 房 最 低 30%， 三 套 房 限 贷 ； 商 品 住房及二手住房 ， 需取 得 不 动 产 权 证 书 后 满 2年 方 可 上 市 交 易 (买 卖 、 赠 与 ) 推 迟 商品房上市 交 易 时 间 ； 外 地 纳 入 限 购 范 围 ， 须 提 供 在 本 市 （含西咸 新 区） 连续缴纳 2年 以 上 （ 含 2年 ） 的 个 人 所 得 税 或 社 会 保 险 证 城六区限 购 限 贷 、限 售 外地人限 购 全面限 购 在限 购 区域内， 暂 停向 已 拥 有 2套 及 以 上 住房 的 本 市 户 籍 居 民 家庭 、 拥 有 1套及以上住房的 非 本市 户 籍 居 民 家 庭 售 房 房地 产调 控：持 续 收 紧 PART 02 土地篇 篇章 导 读 土地市 场 在上半年也保持 活 跃 ； 经 历 平淡 的 4季 度， 年 底 土 地 市 场 回 暖 全年土地供求 规 模、楼板 价 等 指 标 较 2016年 都 有 增 长 市 场 概况 ： 土地供求均呈增 长 局面；楼板价小幅上 涨 成交面 积 （万方 ） 成交楼板价（元 / ） 19 .4% 3.3 % 28.2% 3.9 % 供 应 面 积 （万方） 680.10万方 554.42万方 596.72万方 465.64万方 1822.53万方 1621元 / 1568元 / 330万元 2017年 /2016年土地市 场对 比 22.7% 成交 亩单 价（万元） 343万元 成交建筑面 积 （万方 ） 1526.95万方 土 地 供求： 市 场 供 应 量 环 比增加 22.7%， 突 破 680万 ；成交量增 加 28.2%， 接 近 600万 ；供求均 创 近三年新 高 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2013-2017年 西 安 经 营 性 用 地 供 求 走 势 （ 万 ） 300 250 200 150 100 50 0 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 长 安 沣东 （西安 ） 土地供求表 现 成交量 ： 596.72万 m2 环 比增加 ： 28.2% 供 应 量 ： 680.10万 m2 环 比增加： 22.7% 供 应规 模最大区 域 ： 城 东 供 应 面 积 ： 290.72万 成交 规 模最大区 域 ： 城 东 成交面 积 ： 201.69万 2013 2014 图 ： 2017年西安土地市 场 区 域供 求 对 比 （ 万 ） 上半年土地供求 较为 活 跃 ；下半年相 对 平淡，年底土地市 场 有回 暖 0 20 40 80 60 100 120 140 160 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2017年西 安 土地供求 走 势 （万 ） 土地年度走 势 供 应 走 势 ： 上半年供 应 充足，年 底加大放量 全年月均供 应规 模 约 56.68万 ，主要集中在 2月、 5月和 12 月 ， 单 月供 应规 模超 100万 成 交 走 势 ： 前 3季度成交 较为 活 跃 全年月均成交 规 模 约 49.73万 ，前 3季度土地市 场 相 对 活 跃 ， 1月、 3 月和 6月 的 单 月成交 规 模超 过 80万 土地供 求 ： 土 地 供求： 商住用地成交占比接 近 70%； 住宅用地占比不 足 10%； 商 业 用地占比提升 0 20 40 60 80 2013 2014 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2013-2017年 住宅 用 地供 求 走 势 （ 万 ） 图 ： 2013-2017年 商 办 用 地供 求 走 势 （ 万 ） 300 250 200 150 100 50 0 2013 2014 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 0 200 400 600 800 1000 2013 2014 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2013-2017年 商 住 用 地供 求 走 势 （ 万 ） 住宅 商住 商 业 图 ： 2017年各 类 型土地成 交 面 积 占比 土 地 价格： 成 交 亩单 价小幅下降 至 330万元；从区域 看 ，城内 领 跑，城南和城北位列二三 位 200 260 230 290 320 350 2016 2017 图 ： 2013-2017年 西 安 土 地 亩 单 价走 势 （万 元 ） 2700 2400 2100 1800 1500 1200 900 600 300 0 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 长 安 沣东 （西安 ） 土地价格表 现 成交均价 ： 330万元 环 比下降 ： 3.9% 均价区域 TOP3： 城内、城南、 城北 成交均价： 2321万元、 409万元、 340万元 2013 2014 2015 图 ： 2017年西安土地市 场 区 域 亩 单 价 对 比 （万 元 ） 土 地 价格： 成 交 楼板价小幅上 涨 突 破 1600元大关；从区域 看 ，城内 领 跑，城南和城 东 位列二三 位 1000 1200 1400 1600 1800 2016 2017 图 ： 2013-2017年 西 安 土 地 楼 板 价 走 势 （元 / ） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 长 安 沣东 （西安 ） 土地价格表 现 成交均价 ： 1621元 / 环 比上 涨 ： 3.3% 均价区域 TOP3： 城内、城南、城 东 成交均价： 6472元 / 、 2360元 / 、 1762元 / 2013 2014 2015 图 ： 2017年西安土地市 场 区 域楼 板 价 对 比 （元 / ） 年初价格震 动 明 显 ；年中平 稳 上 涨 ；年末 经历 回 调 后 继续 上 涨 100 160 220 280 340 400 460 500 1000 1500 2000 2500 1月 2月 3月 7月 10月 11月 12月4月 5月 6月 楼板价（元 / ） 8月 9月 亩单 价（万元） 图 ： 2017年西安土地价格 走 势 价格年度走 势 楼板价走 势 ： 波 动 中整体走高 上半年价格震 动较为剧 烈 ； 6月起，价格整体向上， 经 历 10-11月的 回 调 ， 12月价格回升到 2000元以上 亩单 价 走 势 ： 年 初 /末震 动 激烈，年中 平 稳 上行 上半年价格震 动较为剧 烈； 6月起，价格整体向上， 经 历 10-11月的回 调 ， 12 月 价格回升到 400万元以上 土地价格： 土 地 价格： 住宅用地楼板价下降 近 40%， 超 2000元位居榜首；商住用地呈增 长 局面，楼板价 超 1600元 600 1200 1800 2400 3000 3600 2013 2014 2016 2017 住宅 2015 商住 商 办 图 ： 2013-2017年 西 安 各 类 型 土 地 楼 板 价 走 势 （元 / ） 土地价格表 现 住宅成交均价 ： 2077元 / 环 比下降： 38.9% 商住成交均价 ： 1649元 / 环 比上 涨 ： 26.3% 商 业 成交均价 ： 1443元 / 环 比下降 ： 27.2% 土 地 价格： 住宅用地 亩单 价下降 近 45%， 375万元位居榜首；商住和商 办 用地呈增 长 局面 ， 亩 单 价在 310-330万 元 100 200 300 400 500 600 700 2013 2014 2016 2017 住宅 2015 商住 商 办 图 ： 2013-2017年 西 安 各 类 型 土 地 亩 单 价 走 势 （ 万 元 ） 土地价格表 现 住宅成交均价 ： 375万元 环 比下降 ： 45.0% 商住成交均价 ： 331万元 环 比上 涨 ： 8.2% 商 业 成交均价 ： 314万元 环 比上 涨 ： 5.1% 土 地 价格： 正 规 拍 卖竞 地，溢价率 在 50%的最高限价范 围 内；地 块 都集中在城 东 土地 编 号 ： CB3-4-98 土地 竞 得人：碧桂园 楼 面地价： 4259元 / 01 02 03 50.57% 49.79% 49.43% 土地 编 号 ： CB3-6-152 土地 竞 得人 ： 碧桂园 楼 面地价 ： 4338元 / 土地 编 号： CB6-2-2222 土地 竞 得人： 陕 西荣德 楼 面地价 ： 5342元 / CB3-4-98 CB3-6-152 CB6-2-2222 土地流拍： 全年 有 3宗土地超溢价熔断 ， 2宗土地流拍 ， 1宗土地流挂 ， 4宗土地熔断后 补 拍成交；主要以商 业 用地 为 主 熔断 HT01-8-18-1（商 业 ） HT01-8-18-2（商 住 ） HT01-8-18-3（商 业 ） 溢价 100.86%熔断 占地面 积 ： 78644.30 流拍 CA01-56-6（ 商 住 ） 占地面 积 ： 49298.35 HT01-6-14（ 商 业 ） 占地面 积 ： 27732.19 流挂 BQ7-1-2（ 商 业 ） 占地面 积 ： 87530.83 熔断后 补 拍成 交 CB3-4-98（ 商 住 ） CB3-6-152（ 商住） CB6-2-2222（ 商住） WY8-57-156（商住） PART 03 住宅篇 篇章 导 读 主城区成交面 积连 续 3年 保 持 1500万 方 规 模 产 品在 刚 需基 础 上，改善 型 占 比 继 续 放大 ； 三 环 外 市 场 份 额 增 加 明 显 房价受 库 存、政策等因素 影 响 ， 上 涨 明 显 ； 年 末 增 加 供 应 ，价 格 有 小 幅 下 调 市 场 概况 ： 主城区供不 应 求，供 应 加大放量，成交 规 模保持小幅增 长 ； 库 存下降，接 近 1000万方 ； 年均价格 涨 幅 达 28% 成交面 积 （万方 ） 库 存（万 方） 28 .0% 30.8 % 3. 0% 18.1 % 供 应 面 积 （万方） 1331.84万方 995.38万方 1573.95万方 1528.44万方 9603元 / 年均成交均价（元 / ） 7505元 / 供求比 0.85 0.65 1092.76万方 1334.88万方 2017年 /2016年住宅市 场对 比 33.8% 住 宅 供求： 市 场 供 应环 比增 加 33.8%； 成交 规 模小幅增 加 3%， 连续 3年保持 1500万方以上的 规 模；整 体 表 现 供小于 求 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1600 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2013-2017年 西 安 住 宅 供 求 走 势 （ 万 ） 480 400 320 240 160 80 0 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 住宅供求表 现 成交 量 ： 1573.95万 m2 环 比上 涨 3.0%， 连续 3年 主城区住宅成交 规 模保持 1500万 以 上 规 模 供 应 量 ： 1331.84万 m2 环 比上 涨 ： 33.8% 供 应规 模最大区 域 ： 城南 供 应 面 积 ： 365.43万 成交 规 模最大区域 ： 城南 成交面 积 ： 459.56万 2013 2014 图 ： 2017年西安住宅市 场 区 域供 求 对 比 （ 万 ） 供 应 自 2季度起 较为 充足，年底受 库 存和价格上 涨压 力，集中放量；地方 调 控政策 对 市 场 有短 暂 影响，整 体 较为 强 劲 0 50 100 150 200 250 300 350 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2017年西安住宅供求 走 势 （万 ）近一年供求走 势 供 应 走 势 ： 2季度起供 应较为 充足 全年月均供 应规 模 约 111.61万 ，主要集中 在 4月、 6月 、 9 月 和 12月 ，其 中 12月 单 月供 应 超 250万 成交走 势 ： 调 控 对 市 场 有短 暂 影 响 全年月均成交 规 模 约 131.17万 ；受地方 调 控政策的 颁 布 ， 1月 、 7月 和 9 月的成交 规 模有 较 明 显 下滑， 传统销 售旺 季 9-10月 销 售 较为 冷淡 ； 4月受 新 政 影响，开 发 商集中 备 案， 单 月成交突 破 300万 大关，年末市 场 有明 显 回 升 住 宅 供 求 ： 住宅存量： 城南 住宅 库 存表 现 库 存量最高 为 325万 库 存量 ： 1092.76万 去化周期 ： 约 8.3个月 （按 2017年去化 计 算） 图 ： 2017年西安住宅市 场 各 区 库 存 量 （ 万 ）和去 化 周期 （ 月） 城内 去化周期最 长 114个 月 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 0 50 100 150 200 250 300 350 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 整体存量 约 1093万方，去化周期 约 8.3个月；城南 库 存 约 325万方，位居各区域之 首 住 宅 价格： 全年成 交 均价上 涨 28%突破 9600元；从区域看，高新、城 南 等区域成交均价突破 11000元 6000 6800 7600 8400 9200 10000 2015 2016 2017 图 ： 2013-2017年 西安 住 宅价 格 走 势 （ 元 / ） 11000 9500 8000 12500 14000 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 住 宅 价格表 现 套均 价 ： 112.76万元 环 比上 涨 ： 45.7% 成交均价 ： 9603元 / 环 比上 涨 ： 28.0% 均价区域 TOP3： 高新、城南、 城 北 成交均价： 13941元 / 、 11383元 / 、 9336元 / 2013 2014 图 ： 2017年西安住宅市 场 区 域价 格 对 比 （ 元 / ） 7000 8000 9000 10000 11000 12000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 图 ： 2017年西安住宅价 格 走 势 （元 / ） 价格近一年走 势 价格走 势 ： 2季度起，价格快速上 涨 ； 年底有一定回落 1季度价格 较为 平 稳 ，基本 维 持 在 7900元 / 上下波 动 ； 4月限 购 升 级 ，成交价格 涨 幅 超 8%突 破 8500元 / ；随后价格一直保持上 涨 态 势 ， 8月成交 单 价 涨 幅更是突 破 12%， 成交价格突 破 11180元 / ；随 后价格在高位徘徊，年底受供 应 量放大的影响，价格回 调 至 10600元 / 住宅价格： 伴随 调 控升 级 加 码 和 库 存减少，成交价格激增 至 11180元；受供 应 量放大，价格小幅回落，但仍保持相 对 高位 单 价方 面 ，主力价位 为 10000-12000元 / 和 12000-15000元 / ， 10000元以上累加 占 比 超 40% 住宅价格： 图 ： 2013-2017年 西安 商 品住 宅 成交 单 价 结 构 占比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2013年 5000以下 9000-10000 2014年 5000-6000 10000-12000 2015年 6000-7000 12000-15000 2016年 7000-8000 15000-20000 2017年 8000-9000 20000以上 单 价 结 构 单 价排行 TOP3： 10000-12000元、 12000-15000元、 9000-10000元 本年度成交 单 价整体上 涨 ；其中， 10000-12000元 和 12000- 15000元 两个 单 价段占比 为 17.2%和 15.2%， 10000元以上 累加占比 超 40%， 环 比 增加 33个百分点； 8000元以下 累 计 占比 31.5%， 环 比 减少 44个百分点 总 价 方面 ， 80-100万 和 100-120万 为 主力价位 ， 150万以上累加 占 比 超 25 % 住宅价格： 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100% 90% 2016年2015年 60-80万元 2013年 50万元以下 100-120万元 200-250万元 2014年 50-60万元 120-150万元 250-300万元 150-180万元 300-400万元 2017年 80-100万元 180-200万元 400万元以上 图 ： 2013-2017年 西安 商 品住 宅 成交 总 价 结 构 占比 总 价 结 构 总 价排行 TOP3： 80-100万 元、 100-120万 元 、 60-80 万元 本年度成交 总 价整体上 涨 ；其中 ， 80-100万元 和 100-120万元 两个 总 价段占比 为 19.1%和 15.5%， 150万元以上 累加占比超 25.7%， 环 比 增加 15个百分 点； 80万元以下 累 计 占比 26.5%， 环 比 减少 30个百分点 在 满 足 刚 需基 础 上，改善型需求 继续 放 大 住 宅 产 品 ： 图 ： 2013-2017年 西 安 商 品 住 宅 成 交 面 积 结 构 占 比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2016年 2017年 80-100 2015年 100-110 2013年 70以下 144-160 2014年 70-80 160-180 180-200 200-250 110-125 250-300 125-144 300以上 面 积结 构 面 积 排 行 TOP3： 80-100 、 125-144 、 110-125 其中 ， 80-100 和 100-120 两个面 积 段占比 为 25.4%和 20.4%， 125 以上 累加占比超 40.8%， 环 比 增加 1个百分点 三房和四房占比 继续 放大，累加占比接 近 70% 住 宅 产 品 ： 20% 10% 0% 30% 40% 50% 70% 60% 80% 100% 90% 2015年 2017年2013年 2014年 一房 二房 三房 四房 五房及以上 2016年 跃层 别 墅 图 ： 2013-2017年 西安 商 品住 宅 成交 房 型 结 构 占比房型 结 构 房型排 行 TOP1： 三房 三房 占比首次超 过 50%， 环 比 增加 4个百分 点 四房 占比 18.6%， 环 比 增加 近 3个百分 点 二房 占比 19.4%， 环 比 减少近 7个百分 点 住宅集中度： 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 18% 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 TOP10 TOP10-20 TOP20-30 市 场 成交 前 10位 的 项 目 占 比 基 本 维 持 在 16%左 右 ， 前 20为 占 比 超 1/4 项 目集中度依然保持 较 高占比 ， TOP10占比基本 维 持在 16%左右，市 场 集中度 进 一步提 升 图 ： 2013-2017年 西 安 商 品 住 宅 TOP30占比 伴随城市 扩 容， 近郊住宅市 场 成交量增加明 显 ，三 环 外成交占比接 近 40%，城市外溢 现 象明 显 住 宅 区 域 ： 0% 20% 40% 80% 100% 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 环 城内 二 环 内 三 环 内 60% 三 环 外 图 ： 2013-2017年 西安 商 品住 宅 成 交 环 线结 构 占比环线结 构 环线 排 行 TOP1： 三 环 内 三 环 以内 占比超 过 50%， 环 比 减少 8个百分 点 三 环 以外 占比 39.7%， 环 比 增加 10个百分点 浐 灞、曲江二期、未央湖 、 沣东 新城等板 块 是 热 点板 块 住 宅 区 域 ： 板 块热 度 板 块 排 行 TOP3： 浐 灞、曲江二期 、 未央湖 NO.1 浐 灞 255.81万 8644元 / NO.2 曲江二 期 182.98万 10276元 / NO.3 未央湖 110.45万 7921元 / NO.4 沣东 新城（西安部分） 105.93万 8349元 / NO.5 曲江板 块 80.87万 14279元 / NO.6 航天 产业 园板 块 67.81万 8965元 / NO.7 鱼 化寨板 块 64.83万 9651元 / PART 04 商 办 篇 篇章 导 读 调 控政策 对 商 办类产 品有 一 定 挤 出 效 应 ， 成 交 规 模 与 成 交 价格 均 有 增 长 尽管供 应 减少，但仍面 临 巨 大 的 库 存 压 力 市 场 概况 ： 商 办 市 场 供求比下滑 ； 商 业 量价 齐 涨 ，存量小幅增加 ； 办 公（含公寓 ） 成交量价增 长 明 显 ， 存量下 滑 10% 成交面 积 （万方 ） 成交均价（元 / ） 供求比 库 存（万 方） 24.6% 40.6% 4 .4% 15.8% 62.5 % 35.5% 72.0%26.5% 10.8 % 商 业 市 场 办 公市 场供 应 面 积 （万方） 153.41万方 123.67万方 115.21万方 179.35万方 25599元 / 12941元 / 1.33 0.69 915.56万方 458.77万方 2017年商 办 市 场 概 览 11.3% 商 业 供 求 ： 市 场 供 应 量 环 比下 降 24.6%， 成交量增加 26.5%， 单 年供求 比 为 1.33， 整体表 现 供大于 求 350 300 250 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2013-2017年 西 安 商 业 供 求 走 势 （ 万 ） 10 0 20 30 40 50 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 商 业 供求表 现 成交量 ： 115.21万 m2 环 比上 涨 ： 26.5% 供 应 量 ： 153.41万 m2 环 比下降 ： 24.6% 供 应规 模最大区 域 ： 城北 供 应 面 积 ： 40.17万 成交 规 模最大区 域 ： 城北 成交面 积 ： 30.51万 2013 2014 图 ： 2017年西安商 业 市 场 区 域供 求 对 比 （ 万 ） 商 业 存量 ： 整体存量 超 900万方，去化周期近 9年；城 东库 存接 近 250万方，位居各区域之 首 0 50 100 150 200 250 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 图 ： 2017年西安商 业 市 场 各 区 库 存 量（万 ） 城 东 商 业库 存表 现 库 存量最高 为 243万 库 存量 ： 915.56万 去化周期 ： 8.0年 （按 2017年 去 化 规 模） 城内 库 存量最低 为 20万 商 业 价 格 ： 成 交 均价上 涨 11%达 到 25599元；从区域看，高新、城 南 等区域成 交 均价突破 27000元 12000 15000 18000 21000 24000 27000 2015 2016 2017 图 ： 2013-2017年 西 安 商 业 价 格 走 势 （ 元 / ） 26000 23000 20000 29000 32000 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 商 业 价格表 现 套均价 ： 326.83万元 环 比下降 ： 31.2% 成交均价 ： 25599元 / 环 比上 涨 ： 11.3% 均价区 域 TOP3： 高新、城南、城 东 成交均价： 30156元 / 、 28364元 / 、 27824元 / 2013 2014 图 ： 2017年西安商 业 市 场 区 域价 格 对 比 （ 元 / ） 下半年供求均呈 强 势 状 态 ，年末双双放量；上半年成交价格上 涨 明 显 ，下半年价格回落，但整体平 稳 0 5 10 15 20 25 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供 应 面 积 成交面 积 23000 20000 26000 29000 32000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 图 ： 2017年西 安 商 业 供求 走 势 （万 ） 图 ： 2017年西安商 业 价格 走 势 （元 / ） 商 业 年度走 势 供 应 走 势 ： 集中在年中 阶 段 全年月均供 应规 模 约 12.8万 ，主要集中在 9月、 6月和 8 月 ，月供 应规 模超 17.78万 ，年末供 应 量放大 成交走 势 ： 下半年成交走 强 全年月均成交 规 模 约 9.6万 ， 6月起成交 规 模增 长 明 显 ，月成交 规 模 稳 定 为 10-13万 ， 经历 10-11月短 暂 回落 ， 12月 单 月成交 规 模 突破 19万 价格走 势 ： 先 涨 后降 上半年成交价格增 长 明 显 ， 5月成交价格突破 29000元 / ， 后 价格回落，下半年价格 稳 定 在 24000-26000元 / 商 业 走 势 ： 办 公 供求 ： 市 场 供 应 量 环 比下降 35.5%， 成交量激增 72%接近 180万方； 单 年供求 比 为 0.69， 整体表 现 供不 应 求 250 200 150 100 50 0 300 2015 2016 2017 供 应 面 积 成交面 积 图 ： 2013-2017年 西 安 办 公供 求 走 势 （ 万 ） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 2013 2014 图 ： 2017年西安 办 公市 场 区 域供 求 对 比 （ 万 ） 办 公供求表 现 成交量 ： 179.35万 m2 环 比上 涨 ： 72.0% 供 应 量 ： 123.67万 m2 环 比下降： 35.5% 供 应规 模最大区 域 ： 城南 供 应 面 积 ： 34.99万 成交 规 模最大区 域 ： 高新 成交面 积 ： 75.37万 办 公 存量 ： 整体存量 约 460万方，去化周期近 3年；高新 库 存 约 166万方，位居各区域之 首 0 40 80 120 160 200 240 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 图 ： 2017年西安 办 公市 场 各 区 库 存 量（万 ） 高新 办 公 库 存表 现 库 存量最高 为 166万 库 存量 ： 458.77万 去化周期 ： 2.6年 （按 2017年 去化 规 模） 城内 库 存量最低 为 4.7万 办 公 价格 ： 成 交 均价上 涨 16%达 到 12941元；从区域看，高新、城 南 等区域成 交 均价突破 14000元 8000 9000 10000 11000 12000 13000 2015 2016 2017 图 ： 2013-2017年 西 安 办 公价 格 走 势 （ 元 / ） 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 城 东 城西 城南 城北 城内 高新 办 公价格表 现 套均价 ： 142.63万元 环 比上 涨 ： 11.9% 成交均价 ： 12941元 / 环 比上 涨 ： 15.8% 均价区 域 TOP3： 高新、城南、城北 成交均价： 14540元 / 、 14121元 / 、 11127元 / 2013 2014 图 ： 2017年西安 办 公市 场 区 域价 格 对 比 （ 元 / ） 单 月成交整体保持平 稳 ；成交价格年中出 现 激增，回落后保持平 稳 上 涨 局 面 35 30 25 20 15 10 5 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供 应 面 积 成交面 积 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 图 ： 2017年西 安 办 公供求 走 势 （万 ） 图 ： 2017年西安 办 公价格 走 势 （元 / ） 办 公年度走 势 全年呈平 稳 向上的 态势 ， 6月成交价格有明 显 增 长 ， 7月更是在曲江万众 国 际 等高端 项 目的 带动 下突 破 16000元 / ，后价格回落，下半年 价 格 稳 定在 12000-13500元 / 供 应 走 势 ： 3月 单 月供 应 超 30万 全年月均供 应规 模 约 10.3万 ，主要集中在 3月和 7月 ， 3月供 应规 模超 30万 成 交 走 势 ： 4月 和 7月成交 超 20万 全年月均成交 规 模 约 14.95万 ，全年成交 较为 平 稳 ， 4月和 7月 的 单 月 成交 规 模超 过 20万 价格走 势 ： 年中激 涨 ，落后保持平 稳 办 公 走 势 ： PART 05 排行榜 篇章 导 读 伴随全国型房企全面 进 入 西 安 市 场 ， TOP10门 槛 有 大 幅 提 升 ， 行 业 集 中 度 加 强 2017年企 业 销 售金 额 TOP101 万科 134.3亿 元 2 融 创 108.2亿 元 3 恒大 71.4亿 元 4 金地 66.0亿 元 5 绿 地 56.5亿 元 6 碧桂园 56.4亿 元 7 龙 湖 45.8亿 元 8 华远 45.8亿 元 9 保利 45.4亿 元 10 金辉 38.9亿 元 2016年企 业 销 售 金 额 TOP101 万科 74.9亿 元 2 金地 40.1亿 元 3 中海 35.4亿 元 4 绿 地 25.6亿 元 5 海荣 25.0亿 元 6 金 辉 24.7亿 元 7 天地源 24.3亿 元 8 龙 湖 24.1亿 元 9 恒大 22.2亿 元 10 中国 铁 建 17.3亿 元 企 业 成交金 额 榜 ： 全国型房企 垄 断前十；前十名 门槛 上 涨 到 40亿 元，前三名 门槛 上 涨 至 70亿 元 2017年企 业 销 售 规 模 TOP101 万科 109.1万 2 融 创 75.5万 3 恒大 70.9万 4 碧桂园 57.9万 5 金地 52.4万 6 绿 地 43.4万 7 华远 40.8万 8 保利 39.0万 9 龙 湖 32.5万 10 恒基兆 业 30.4万 2016年企 业 销 售 规 模 TOP101 万科 84.6万 2 金地 48.6万 3 中海 37.2万 4 龙 湖 32.9万 5 海荣 32.7万 6 恒大 32.4万 7 金 辉 30.4万 8 绿 地 30.4万 9 恒基兆 业 25.3万 10 天浩 25.1万 企 业 成交 规 模 榜 ： 全国型房企 垄 断前十；前十名 门 槛 增加到 30万 ，前三名 门槛 增加 到 70万 2017年 项 目 销 售金 额 TOP101 碧桂园 凤 凰城 42.6亿 元 2 中国 铁 建万科翡翠国 际 35.6亿 元 3 融 创 天朗西安宸院 33.0亿 元 4 金地褐石公 馆 30.3亿 元 5 天地源曲江香都 27.7亿 元 6 御 锦 城 22.7亿 元 7 中海昆明路九号 21.8亿 元 8 华远 海 蓝 城 19.2亿 元 9 中大国 际 THE CITY 19.0亿 元 10 保利心 语 花园 18.5亿 元 2016年 项 目 销 售 金 额 TOP101 金 辉 世界城 19.3亿 元 2 逸翠园 14.8亿 元 3 中海 凯 旋 门 14.6亿 元 4 金地西 沣 公元 13.7亿 元 5 天浩上元郡 13.1亿 元 6 金地湖城大境 12.5亿 元 7 盛恒 御 锦 城 12.0亿 元 8 万科 金域 东 郡 10.9亿 元 9 万科 城市之光 10.8亿 元 10 中国 铁 建万科翡翠国 际 10.7亿 元 住 宅 成交金 额 榜 ： 全国型房企 项 目占 据 8席；前十名 门槛 上 涨 到 18亿 元以上，前三名 门槛 上 涨 至 30亿 元以 上 2017年 项 目 销 售 规 模 TOP101 碧桂园 凤 凰城 47.5万 2 御 锦 城 27.9万 3 金地褐石公 馆 26.9万 4 中国 铁 建万科翡翠国 际 26.4万 5 融 创 天朗西安宸院 23.7万 6 蓝 光公园 华 府 23.2万 7 天地源曲江香都 23.0万 8 天浩上元郡 22.5万 9 恒大翡翠 龙 庭 19.9万 10 保利心 语 花园 18.7万 2016年 项 目 销 售 规 模 TOP101 天浩上元郡 25.0万 2 金 辉 世界城 24.6万 3 御 锦 城 20.3万 4 金地西 沣 公元 19.6万 5 中海 凯 旋 门 18.5万 6 逸翠园 17.7万 7 自然界 17.4万 8 龙 湖香醍国 际 社区 16.8万 9 高科麓湾国 际 社区 14.4万 10 中国 铁 建万科翡翠国 际 14.2万 住 宅 成交 规 模榜 ： 全国型房企 项 目占 据 8席；前十名 门 槛 增加到 19万 ，前三名 门槛 增加 到 25万 以 上 商 业 榜 ： 2017年 项 目 销 售金 额 TOP10 2017年 项 目 销 售 规 模 TOP101 西安 华 南城 8.1万 2 曲江万众国 际 6.5万 3 万达西 安 ONE 3.2万 4 太奥广 场 3.1万 5 西安淘宝生 态 城 3.0万 6 中海 凯 旋 门 2.5万 7 阳光北郡 2.3万 8 招商依云曲江 1.9万 9 金 辉 世界城 1.7万 10 华远 海 蓝 城 1.6万 1 西安 华 南城 23.1亿