养老机构可行性分析报告演示稿

养老机构可行性分析报告 第一部分：有关南京老年人口的数据和资料 2013年底 ， 我省 60岁以上老人已 达 1495万人， 占总人 口 19.65%， 与 2005年 相比 ，老年 人口增加了 429万 。 南京市 60岁及以上常住老年人口已超过 125万，占户籍 总人口的 19.44%， 80岁及以上高龄老人 15余 万， 失能 或半失能的老人 17余 万。 据预测到 2020年，我省老年人口将增加到 2000万左右 ，约占户籍总人口的 25%，每 4个人中就有 1人超过 60 岁 。 第二部分：南京 老年人 主要的养老模式 家庭 养老： 南京的家庭养老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老 护理 。 社区 养老： 社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、钟点工等中介养老 护理 。 机构 养老： 机构养老则专门为入住老人提供养老 护理 ， 据南京民政局 13年 统计，养老机构 共 277家。 现在 约有 70%的老人是 以最 传统 的 家庭养老 的，有 30%的老人享受的是后两种养老方式 。 由于计划生育、代沟问题等原因， 照顾老人 的困 难增大 ，对 传统的家庭养老模式造成明显的 冲击 老年人考虑 到子女的困难 ，及自身需求和 社会保 障能力的提高，对子女赡养的期望已 开始降低 面临的问题 发展的趋势 老年人具有高患病率、高伤残 率的 特点，其健康 问题带来 的照料依赖以及医疗需求 等 老年人随着年龄增长、身体状况恶化、自理能力 下降，对养老医护需求逐步提高 第三部分：南京老年人社会福利机构现状 第一节 南京市老年人口与福利机构床位的供求比例 南京市养老 机构的床位总和不到 3.8万张，以南京现有老年人口数来计算， 每千名老人拥有 25张床位 。 至 2020年 ， 南京市规划 总 床位数要达到 8.38万张， 每千名老人拥有 50张 床位 ， 目前 差距 仍然较大 。 目前我市养老床位数配备仅达到全国平均水平，但与国内其他省会城市相比，仍然存在较大差距 。 第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式 政府性质 是 由省、市、区政府直接投资建设 ，承 担 社会三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机 构 。 现已 有 26家转为民营 。 到 2020年，公办养老机构 民营化率要达到 80%以上。 集体性质 是由政府管辖下的区、街道、镇等集体 性质投资建设并管理 ，基本 由集体运营。 社会性质 由社会力量投资建设运营，以收费形式 社会招收老人的养老 机构。 第三节 、南京养老机构规模、设施 及区位分布概述 一、养老机构区位分布 六城区：玄武区 23个、秦淮区 53个、建邺区 16个、鼓楼区 53 个、雨花区 12个、栖霞区 23个 ，共 180个。 五 郊区： 浦口区 20个 、六合区 26个、江宁区 30个、溧水区 10 个、高淳区 11个，共 97个。 二、养老机构规模、设施的概述 南京现有养老机构的综合规模总体偏小，占地面积 10000 以上的机构 54家 ，占比 20%；建筑面积 10000 以上的机构 15家，占比 5% 目前南京市 200张以上床位数的中、大型养老机构较少，所占比例为 20% 浦口区床位数为 3049个，占南京总床位数的 8.11%， 至 2020年养老床位应达到 4800张， 目前仍存在 1751张床位 缺口 在 2001年以后投入运营使用的民营养老机构， 投资额超千万元的仅有 12家 由此可见，我市养老机构整体质数基础较差，具备一定规模的养老机构不 多 在统计的 258家南京养老机构中，从业人员共 有 4368人。 医生、护士、医技占比最少，除去市直属两家 社会福利院（共有医生 36人、护士 106人、医 技 42人）和一些以康复护理为主的养老机构（ 不到 10家）的医护力量较强外，其他机构的医 护水平 较低。 有 126家养老机构未配备医护人员。 第四部分：养老机构的市场供求状况 一、机构规模偏小，市场需求潜力大 到 2015年底，南京 60岁及以上常住老年人口将超过 150万人，占总人口的 16.42%，若 入住养老机构的 老人按 3%的比例分析 ，将 有 4.5万老年人入住养老机构，而目前 全市总 床位数不到 3.8万张 ，存在 0.7万张的 缺口。 城区老年人群对 中高档、医养结合的养老机构需求比较旺盛，但现实中、大型养老机构供给数量较少，而小规 模养老机构硬件设施薄弱， 服务和医疗水平跟不上， 难以满足城区老年人的实际需求 。 二、中大型养老机构不足， “ 医养融合 ” 是发展趋势 发展现状： 以南京市浦口区来看，公办机构床位趋于饱和，民办床位占比不高（约 26%），民办养老机构配套设 施、服务水平跟不上等问题，影响着浦口区养老福利事业的发展。 探索新路： 南京市已出台 关于加快发展养老服务业的实施意见 ， 支持有条件的养老机构、居家养老服务中心 内设医疗机构，符合条件的纳入医保定点范围。因此，建立 “ 医养融合 ” 式的养老机构 ,这是一个发展趋势 。 第五部分：入住老人的基本特征及需求分析 一、自费入住的老人的特征及动机 平均 年龄为八十多岁，大多数患有老年常见病，需专人护理，家庭经济状况良好。自理、介护、介助的比例 分别为： 10% 、 60%、 30%。 主要动机排序如下： 患病 需康复治疗的。 年 衰体弱多病，子女无暇照料，不放心请保姆的。 无 子女的孤寡老人。 出于 精神需求，喜欢与同龄人居住交流的 。 二、入住老人对养老机构的 期望 从采集 的走访 调查数据来看，由于生理机能的衰 退，老年人具有患病的概率高、患病种类多、患 病治愈时间长等特点，很多老人行动不便，希望 就近就医， 因此，养老机构内的医疗配套设施对 老年人来说非常重要。 老年人非常重视居住地的环境，他们普遍希望绿 地面积大，空气污染小，环境不要太嘈杂，机构 内一定要有散步、户外健身的地方，还须针对老 年人体能、耐力较差的特点， 有相应的休息空间 和设施，这样有利于自身的身心健康 。 第六部分 ：房产企业案例分析 养老地产： “ 钱 ” 景大 盈利难 地产 调控下，房企向多元化突围， “ 银发经济 ” 的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早 在 2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美 ，但其盈利成为房企最大的挑战 。 产业发展前景 广阔 养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端， “ 银发经济 ” 被视 为未来 20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也 “ 无利不起早 ” ，纷纷涉水养老地产。截至 2014年，包括 保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过 80家房企进入养老地产领域。 “ 房 企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。 ” 保利地产 副总经理胡在新介绍，目前保利在全国 5个城市有 6个养老地产项目，未来 10年内计划打造 50个养老机构 。 “ 房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。 ” 万达集团董事长王健林 表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向 。 2013年 12月，万达与中国太平 保险在 北京签署 战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目 。 盈利模式难解 房企 开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对 于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。 胡在新 表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资 总回报在 10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明 确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都 “ 一卖了之 ” 。 案例 分析一 万科：要做养老业务而非 地产 自 2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多 个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养 老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面 。万科 集团董事长郁亮在出席万科 2013年业 绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但其涉及的 “ 养老 ” 更多是提供养老服务支持方面 的服务属性，不是地产属性 。早 在 2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目 “ 万科幸福汇 ” ，采 用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭 州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小，郁亮说 “ 房子卖出去了，但买的人都不是老年人 ” 。 万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，未来北京万科的每一个项目中，都将拿出一栋楼自 持做养老服务，针对万科社区内的孤寡、空巢、失独老人。万科设计的养老住宅将要在三层楼往上就是住宅 ，完全按老人研究的住宅，房子不会太大，五六十平，甚至更小，集齐了老人需要用的设备。并且一个楼里 分不同的楼段，一部分重病乃至于临终关怀、一部分需要护理、一部分就是健康老人，有侍老餐厅、食物很 清淡，还有老年人功能室、小电影、卡拉 OK、康复健身房，和大医院的挂号平台（医疗健康配套服务是每一 个做养老地产的企业都绕不开的） 。对于推出社区养老的目的，毛大庆称，与社区商业的目的一样，都是为 了更好的增强客户粘性，这是万科未来十年发展升级的关键点（万科的战略已升级转型成城市配套服务提供 商，养老和医疗是其中的重要一块）。 案例 分析二 保利地产 ： “ 微利盈利 ” 做养老 2013年销售额达 1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科 2010年宣布进军养老地产 的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年 要打造 50个养老机构 。 据 保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节 ，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养 老等辅助物业，将会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略 。 从 2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等 5个城市拥有 6个在建试点项目。保利 地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现 5-6个养老地产 项目 。保利 地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实 验，建立了自己的 “ 微利盈利模型 ” ：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租 赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。宋广菊表示，未来养老护理机构还是可 以盈利的。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来 10年公司会在国内主要的省会城市 建立这样的机构，包括在大型社区内配建 5万 -10万平方米的持有型养老公寓。 案例 分析三 银 城地产 ： 18亿 “ 强势 ” 转型进军养老 地产 2015年 1月 21日，市国土局举行 2015年首场土地拍卖， 3幅地块均顺利成交。其中，最受业界关注的南 京首幅医养结合型养老院用地 马群钟山学院附近 G97地块，经过 40轮激烈争夺，最终银城地产以 18亿元 竞得，溢价 80%，超过最高限价 3.5亿元 。 G97地块总出让面积约 12万平方米，容积率 1.54，底价 10亿元。该地块共分为 A、 B、 C、 D四个小地 块。其中， A、 B地块 为老年公寓 用地， C、 D地块为医疗卫生用地。按照规划要求， C地块须建设老年康复医 院，床位数不少于 400张； D地块须建设医护型老年公寓，床位数不少于 1000张。按照银城方面的介绍 ，该 地块 中将有 9万方 的 适合老人居住的住宅 、 6万方医护型 老年公寓和 3万方的老年康复三级专科医院。 而 对于此次高价拿下一幅养老地产用地 ，银 城地产副总裁马保华说，涉足养老地产是企业转型的重要一 步，也是奠基之 作，未来 南京很多知名房企都会这么转型。 “ 将来银城的房子里，养老、医护、物业等类型 都会有所涉及。 ” 银 城为何重金试水养老产业 ？ 在 银城南京公司总经理助理王政看来，银城 对该地块 志在必得，事先做好 了高价拿下的充分准备， 没以 传统房地产的盈亏率来论证这一项目，而是 以企业 战略层面来 看待这一项目。 近年来，银 城在德国、日本深入调研、考察养老项目和养老产业，积累了一定经验和资源，拥有了试水养老 地产的自信 。银 城的 “ 野心 ” 不仅在 “ 养老地产 ” ，而是 “ 养老产业 ” 的 领域，银 城正计划通过 “ 养老 ” 这 一 “ 标签 ” ，提升银城的品牌价值。 第七部分： *养老院 项目可行性分析 前言 业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着 投资高收益的心态也是不可取的，因为养老服务是持续稳定 的微利行业。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会 ，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也 必须要维持良性运转，保持其自身的可持续发展。 盈亏的主要因素是前期投入、运营成本和收入，前期投入是 指确保养老机构正常运行而进行的硬件、软件改造费用，运 营成本是指为老人提供养老服务所必需的各项费用：有人员 工资、房租、供暖费、水电气费、办公费用、维修费、宣传 费等。其计算公式为（预期入住人数 收费） -前期投入（固 定资产折旧） -运营成本 =盈亏，收费项目主要有床位费、护 理费、伙食费、水电费、康娱费等，也可就其他服务项目收 取约定的费用 。 一、 *养老院 基本信息 机构类型： 养老院 机构性质： 公办民营 土地性质： 集体所有 占地面积： 16633.33 建筑面积： 9797.28 建成时间： 2010年 规划 床位数量 ： 234张 地理位置及概况： 该养老项目北 临 *路， 西 临 *站 （相距 1.8公里）， 南面 *路， 东 临 *路 。 前期 投入约 5000万元建设，楼内均配有医用电梯，总建筑面积为 9797.28 ， 床位数量 234张 。 根据 使用功能不同，划分为护理床位 100张，非护理床位 134张。（卫生局对带有医疗护理功能的养老院， 最低要求 100张床位，每百张床位需配置 23个护士、 9个医生，卫生局验收合格后才能投入运营） 二、 市场定位与经营 方式 1、产品定位 ： 中 、高档养老院，医养结合、具有医疗资质且享有南京市定点医保单位资质。 2、经营方式 ： 市场化 运作，非营利性机构（在民政局注册）。 3、服务对象 ： 全市 离退休及其他有一定经济能力的老人，具有自理能力或失能老人 。 4、客群分析 ： 三 无五保客户。 南京市 明确对三无五保 对象 实行托底保障， 这类老人入住机构的费用由政府全额承担。 高端 养老客户 。 属于 老一代高干、高管、高知 人群，这类客群文化程度较高、思想 开明 ，具有 较强的经济 基础和实力，对养老服务要求更高，追求较舒适的养老环境。 中等 收入客户 。 中等收入将是 未来老年产业发展的主要消费 力量，由 我们金融公司提供一些详细的个性化 理财规划，购买我们的理财产品，以提高个人收益，改善自身的生活品质 。 以房养老客户 。 已 无子女的孤寡老人 ，或是 家中有多套房产 ，但子女没有办法照料 老人 ，我们 应把握 好这 两 类群体，利用 “ 以房养老 ” 产品为这些老龄群体提供相关养老服务。 异地养老客户。 是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原 籍养老等 。对 有异地养老需求的客户 ，可开发 周边景点一日游等不同类型的产品服务。 医疗养老客户 。 对此 类老人入院时，应进行全面体检评估，制定个性化护理康复方案，做好康复治疗的指 导和陪护。老人以住院的方式入住，可以使用医保卡，能极大减轻老人及其家属的经济负担 。 三、收费标准 价 格 表（一） 护理等级 三人间 护理费 伙食费 水电费 康娱费 合计 自理 1200 360 600 60 60 2280 介助 1200 480 600 60 60 2400 介护 1200 780 600 60 60 2700 介护 1200 1080 600 60 60 3000 介护 1200 1380 600 60 60 3300 介护 1200 协商 600 60 60 协商 价格表（二） 护理等级 二人间 护理费 伙食费 水电费 康娱费 合计 自理 2040 360 600 60 60 3120 介助 2040 480 600 60 60 3240 介护 2040 780 600 60 60 3540 介护 2040 1080 600 60 60 3840 介护 2040 1380 600 60 60 4140 介护 2040 协商 600 60 60 协商 价 格 表（三） 护理等级 单人间 护理费 伙食费 水电费 康娱费 合计 自理 3800 360 600 60 60 4880 介助 3800 480 600 60 60 5000 介护 3800 780 600 60 60 5300 介护 3800 1080 600 60 60 5600 介护 3800 1380 600 60 60 5900 介护 3800 协商 600 60 60 协商 四、养老院组织机构与人力资源 配置 1、养老院项目组织机构 *养老公司 养老院院长 副院长 /兼 财务部 综合管理部 安全保卫 卫生绿化 餐饮管理 副院长 /助 理 医护部 医疗检查 康复治疗 药品管理 护理部 生活护理 保健咨询 健身文娱 2、养老院项目人力资源 配置 设立 部门：财务部、综合管理部、医护部、护理部 人员配置：（人员根据入住率酌情压缩，降低运营成本 ） 部 门 职 位 入住率 100%配 备 入住率 90%配 备 入住率 80%配 备 入住率 70%配 备 入住率 60%配 备 入住率 50%配 备 办 公室 院 长 1 1 1 0 0 0 副院 长 / 助理 2 2 1 1 1 1 财务 部 会 计 、出 纳 2 2 1 1 1 1 综 合 管理 部 保安 5 5 5 5 5 5 保 洁 6 6 6 5 5 5 绿 化 1 1 1 1 1 1 厨 师 3 3 3 2 2 2 医 护 部 医生 3 3 2 2 1 1 护 士 、 医 技 11 10 9 8 6 6 护 理部 护 工 32 30 26 22 20 16 人 员 合 计 66 63 55 47 42 38 五、设施设备 配置 配置要求： 养老院 的内部装修及设施配备，应符合南京市民政局相关管理规定中的要求。 居室配置： 为了 老人能够舒适的居住生活，养老院房间可分为家庭套房、单人间、双人间、三人间 ，房间内配置有床头紧急呼叫器、医用升降床、医用床头柜、衣橱、电视、空调、写字台桌椅、无 线宽带、独立卫生间、小型洗衣机、热水器、浴霸等。 伙食情况： 养老院 需设置营养食堂，配备食堂运行所需基础设备，以养生式饮食安排老人的一日三 餐，科学搭配、营养配餐，不仅为老人们提供优质可口的美味佳肴，还定期为老人配送水果、牛奶 ，让老人们吃得可口是我们的重要着力点。 室内功能区： 设有 放射室、 B超室、心电室、生化血液检验室、药房、内科、理疗中心等医疗 设施 ；多功能厅 、康复健身厅、影音厅、阅览室、教室、棋牌室等文体娱乐 设施；厨房 、餐厅、公共卫 生间等后勤保障 设施。为 老人提供了医疗保健、学习、交流、阅览、棋牌娱乐 等全方位养老服务 。 户外 活动 区： 设有 休闲区、健身区、种植区、小超市等，靠近老人活动中心，方便老人户外 休闲娱 乐 活动 。 六、 收支情况 分析 以 48套双 人间 、 30套三人间、 12套四人间（用于接纳政府托底的五保老人） 为例 1、开办养老机构前期投入 房屋 升级改造、装修费用，包括集中供暖、增加监控探头、室内地面铺设 PVC防滑地胶、墙 面顶棚出新、供水龙头、照明、床头紧急呼叫器等，约 1000元 / ，需投入 1000万元。 申请 医疗资质，需投入污水处理设备，医疗垃圾集中管理，申请环境影响检测通过，约投入 50万元。 基本、医疗、康复设施设备投入， 合计 432万元，详见附件： 以上 装修、医疗配套、设施设备投入合计 1482万 元 。 每 张床位给予 10000元的一次性改造 补助，合计 234万元 。 扣除政府一次性补贴，实际投入合计 1248万元。 2、养老机构年度运营投入 人工成本（根据入住率情况，人员配置酌情增减） 根据 入住率 100%-50%分别为 ： 398万元、 376万元、 313万元、 260万元、 214万元、 204 万 元。 部 门 职 位 薪 资标 准 /人 月（ 元） 社保福利 / 人 月（ 元） 薪酬福利 / 人 年（ 元） 入住率 100% 年人工成本 （元） 入住率 90%年 人工成本（ 元） 入住率 80%年 人工成本（ 元） 入住率 70%年 人工成本（ 元） 入住率 60%年 人工成本（ 元） 入住率 50%年 人工成本（ 元） 办 公室 院 长 18000 5106.8 277282 277282 277282 277282 0 0 0 副院 长 /助理 12000 3771.2 189254 378509 378509 189254 189254 189254 189254 财务 部 会 计 、 出 纳 4000 1490.4 65885 131770 131770 65885 65885 65885 65885 综 合管 理部 保安 3000 767.8 45214 226068 226068 226068 226068 226068 226068 保 洁 2000 736 32832 196992 196992 196992 164160 164160 164160 绿 化 2500 656.5 37878 37878 37878 37878 37878 37878 37878 厨 师 3000 767.8 45214 135641 135641 135641 90427 90427 90427 医 护 部 医生 10000 2326 147912 443736 443736 295824 295824 147912 147912 护 士、 医技 6000 1435.6 89227 981499 892272 803045 713818 535363 535363 护 理部 护 工 3000 767.8 45214 1446835 1356408 1175554 994699.2 904272 723417.6 人 员 合 计 4256209 4076555 3403422 2778013 2361220 2180365 其他运营费用 根据入住率 100%-50%分别为 ： 166万元、 151万元、 137万元、 122万元、 108万元、 93 万元。 解决当地街道五保老人托底保障 问题（目前 13人，预计未来最多 48人）， 可以免收房产租金。 开业仪式和相关宣传费用，第一年 20万元，第二年 10万元，第三年至第五年各 5万元，合计 45万元、年均 9万 元。 支出 项 目 人均月支出费 用（元） 人均年支出费 用（元） 入住率 100% 年支出 费 用 （元） 入住率 90% 年支出 费 用 （元） 入住率 80% 年支出 费 用 （元） 入住率 70% 年支出 费 用 （元） 入住率 60% 年支出 费 用 （元） 入住率 50% 年支出 费 用 （元） 备 注 伙食 费 450 5400 1263600 1137240 1010880 885600 761400 631800 水 电费 60 720 168480 151632 134784 118080 101520 84240 取暖 费 88173 88173 88173 88173 88173 88173 自建集中供暖 设备 ， 约 每 月 3元 / 成本 ，按每年 3个 月供暖周期 计 算 办 公 费 用 18000 16200 14400 12600 10800 9000 设备 耗 材、 维护 300000 300000 300000 300000 300000 300000 含四部医用 电 梯年 检维 保 费 房 产 租金 0 0 0 0 0 0 宣 传费 用 90000 90000 90000 90000 90000 90000 其他运 营 成本合 计 1928253 1783245 1638237 1494453 1351893 1203213 养老院补贴五保 老人各项费用 统计 根据入住率 100%-50%分别为： 13万元、 12万元、 11万元、 9万元、 8万元、 7万元。 收 费 类别 收 费 项 目 月 贴补 费 用 /人 （元） 年 贴补 费 用 /人 （元） 入住率 100% 年收入 （ 元） 入住率 90% 年收入 （ 元） 入住率 80% 年收入 （ 元） 入住率 70% 年收入 （ 元） 入住率 60% 年收入 （ 元） 入住率 50% 年收入 （ 元） 床位 费 四人 间 120 1440 69120 61920 54720 48960 41760 34560 护 理 费 自理 72 864 8640 7776 6912 6048 5184 4320 介助 96 1152 33408 29952 26496 23040 19584 17280 介 护 216 2592 23328 20736 18144 15552 12960 10368 收入合 计 134496 120384 106272 93600 79488 66528 3、 养老机构 年度 收入测算 （五保老人按 900元 /月政府托低价格、护理费八折收 取、伙食费自理； 自理、介助、介 护按 20%、 60%、 20%比例测算） 经营性收入 根据入住率 100%-50%分别为： 775万元、 698万元、 619万元、 542万元、 465万元、 387万 元。收 费 类别 收 费 项 目 月 费 用 /人 （元） 年 费 用 /人 （元） 入住率 100%年收入 （元） 入住率 90%年收入 （元） 入住率 80%年收入 （元） 入住率 70%年收入 （元） 入住率 60%年收入 （元） 入住率 50%年收入 （元） 床位 费 双人 间 2040 24480 2350080 2129760 1884960 1640160 1419840 1175040 三人 间 1200 14400 1296000 1166400 1036800 907200 777600 648000 四人 间 900 10800 518400 464400 410400 367200 313200 259200 护 理 费 自理 360 4320 159840 142560 129600 112320 95040 82080 介助 480 5760 645120 581760 518400 449280 385920 322560 介 护 1080 12960 479520 427680 375840 336960 285120 233280 五保老 人 护 理 费 自理 288 3456 34560 31104 27648 24192 20736 17280 介助 384 4608 133632 119808 105984 92160 78336 69120 介 护 864 10368 93312 82944 72576 62208 51840 41472 其他 伙食 费 600 7200 1684800 1519200 1346400 1180800 1008000 842400 水 电费 66 792 185328 167112 148104 129888 110880 92664 康 娱费 60 720 168480 151920 134640 118080 100800 84240 收入合 计 7749072 6984648 6191352 5420448 4647312 3867336 每年 政府 补贴根据 入住率 100%-50%分别为： 38万元、 34万元、 30万元、 27万元、 17万 元、 15万元。 对 民营养老机构入住率达到 70%以上，维护（房租）补贴标准为，每年每张 床位五 郊区 400元 。 本 市户籍的失能和半失能老人入住养老机构的护理补贴分别提高至 150元 /月（ 1800元 /年）和 120元 / 月（ 1440元 /年），可视情逐步提高补贴标准。 序号 补贴项 目 数量 单 价 入住率100%补贴 入住率90%补贴 入住率80%补贴 入住率70%补贴 入住率60%补贴 入住率50%补贴 备 注 1 床位 补贴 234 10000 2340000 2340000 2340000 2340000 2340000 2340000 一次性 补贴 2 床位 费补贴 234 400 93600 84240 74880 65520 0 0 入住率达 70%以上 3 失能老人 补贴 47 1800 84600 76140 67680 59220 50760 41400 需 为 本市 户 籍的 老人 4 半失能老人 补贴 140 1440 201600 181440 161280 141120 120960 103680 5 一次性 补贴 合 计 2340000 2340000 2340000 2340000 2340000 2340000 1项 6 每年 补贴 合 计 379800 341820 303840 265860 171720 145080 2-4项 之和 3、经营 评估 盈亏评估表 序号 收支 项 目 入住率 100% 入住率 90% 入住率 80% 入住率 70% 入住率 60% 入住率 50% 备 注 1 人工成本 4256209 4076555 3403422 2778013 2361220 2180365 2 其他运 营 成本 1928253 1783245 1638237 1494453 1351893 1203213 3 支出合 计 6184462 5859800 5041659 4272466 3713113 3383578 1-2项 之和 4 经营 收入 7749072 6984648 6191352 5420448 4647312 3867336 5 政府每年 补 助 379800 341820 303840 265860 171720 145080 6 收入合 计 8128872 7326468 6495192 5686308 4819032 4012416 4-5项 之和 7 利 润 1944410 1466668 1453533 1413842 1105919 628838 收入费用 比率前 三位分别是：床位 费 51%、 伙食费 21%、护理费 19% 成本费用 比率前 三位分别是：人员 工资 69%、 伙食费 20%、设备维护 5% 投资收益周期 测算 入住率达到 100%的前提下，投资回报率为 15.58%， 7年能够收回前期投入资金。 入住率达到 70%的前提下，投资回报率为 11.33%， 9年能够收回前期投入资金。 入住率 100% 入住率 90% 入住率 80% 入住率 70% 入住