中原-浙江桐乡润丰新世界广场营销策划执行报告-90DOC.doc

地库网中国地产资源第一网www.d 第一部分：市场部分一、 区域市场状况分析1. 房地产市场总体供求状况分析从桐乡市统计局关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元，比上年增长9.6，增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，分别比上年增长12.3和22.0%;竣工面价59.1万平方米，比上年增长28.1，完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9，销售额5.21亿元，下降51.4。”从上述数据中得知，“桐乡的房地产市场发展明显放缓，”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，”换言之，商用物业的开发量在36万平方米，去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市，届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。2. 项目周边竞争项目分析为方便项目的平衡比较，将以表格的形式进行提交。312008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789项目名称尚城 (宝利罗玛) 大厦项目性质商务楼基本指标地址桐乡市润丰步行街与迎凤路交界处（8183939、8185151）占地面积4000多建筑面积约3万建筑类型单体两幢楼，1-4层为1万思维精品商场，5-17层为商务公寓商铺数量80间左右商场标准层约2500多公寓标准层约2500多经营年限40年，公寓50年年递增率未定发展商 桐乡金弘房地产开发有限公司投资商物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套润丰商业步行街的商业配套广告诉求定位桐乡首座酒店式管理的商务公寓/数码广场（群楼）口号时尚领地 财富旺角产品诉求未来市中心金钻地段：润丰步行街核心位置；步行街地标建筑，古罗马风格主题休闲广场和精致的空中花园；完善的商务居住配套品牌的物管服务（物管公司未定）经营规划各层功能分布/摊位数 1f沿街独立商铺、里面商铺统一作颐高数码城2f颐高数码城3f未定4f未定5-17f酒店式公寓（部分为速8统一经营，其余为自主产权）辐射范围面向桐乡经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权，提供两年8的返租回报 租金（元/月）未定 售价（元/）商铺：外面：￥14000，里面：￥75009000；二层：￥50006000酒店式公寓：带装修、返租回报的￥4500；毛坯无回报的￥28003500 销售率/租赁率商铺：3月下旬正式开盘，临街商铺基本售完，内街商铺销售缓慢公寓：带装修、投资回报的酒店式公寓销售情况良好，毛坯剩余较多综合分析1） 去年房产会以全新形象出现，更推出两年8回报的由速8经营的酒店式公寓，一时销售状况火爆；但热潮过后，跌入销售低谷，近半年来公寓销售状况一般；2） 引入速8酒店作为公寓的经营管理人，推进了公寓的销售进度；引入颐高作为裙楼商业的主力商家，带动裙楼的招商，对销售有直接拉动作用，在最短的时间内引进品牌主力商家进行经营管理输出，是项目推进的一个有效捷径，值得我项目在推售过程中加以借鉴。项目名称瑞丰商务广场项目性质商务楼基本指标地址桐乡市润丰商业步行街与为民路交界处占地面积约34000建筑面积约1.5万（具体数据没定）建筑类型3层商铺，4-9层单身公寓商铺数量经营年限商场：40年公寓：50年年递增率发展商 桐乡市瑞丰房地产开发有限公司投资商物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套润丰商业步行街的商业配套广告诉求定位集大型商业、特色商业和部分的零散商业，成为一个集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商铺口号定做专属你的梦想空间产品诉求长三角核心位置，交通四通八达；位于繁盛商业黄金区域，配套完善；提供星级酒店服务，商务休闲一体。经营规划各层功能分布/摊位数 1f业态没有特别限制，属于业主自主经营。2f3f4-9f精致小户型私人公寓辐射范围面向桐乡及周边地区的小额投资者经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权 租金（元/月）未定 售价（元/）商铺14000元/，公寓南向3600元/，北向2800元/平米，装修费用400元/平米。 销售率/租赁率1f已经全部售完，目前临步行街有一间30多平米的在转让，价格14000元/。2f、3f整体出售，目前有大约1500平米已经正在装修做咖啡厅。还有近3000平米已经预订，但还没有交定金，可以整体对外出售，价格给3000元/平米左右。综合分析1） 位于润丰商业步行街核心地段，三层群楼商场，与步行街人流、商业配套共享，使该项目首层商铺销售价格可观；2） 住宅产品以单身公寓为主，虽说与尚城产品同质，但因为尚城引进了“速8”酒店进行品牌输出管理，同样标榜提供星级酒店式服务的瑞丰商务大厦顿显失色；3） 三层裙楼由于缺乏统一业态规划、统一招商，现在除一家咖啡厅在营业外，大量面积空置，更缺乏主力商家的有力支撑，因此商业裙楼（23层）只能低价出售；4） 项目现在的工程进度：外立面已经基本完工，但公寓仍有大量余货（大部分集中在北面），二三层商铺基本未售，资金回收情况不乐观。项目名称中国桐乡鞋业皮革城项目性质商务楼基本指标地址桐乡市世纪大道8号占地面积122亩(8.13万)建筑面积约17万建筑类型四层商业楼,15层的商务办公楼,1.5公里的长的精品街区商铺数量3000多间经营年限40年年递增率头两年发展商8%返租，无递增；之后未定发展商 浙江聚宝置业投资商物管/经管公司桐乡市市场服务中心、上海东方国贸物业管理公司管理费用未定广告位费用未定周边配套新汽车站广告诉求定位集专业市场、精品商业街、综合办公楼为一体的综合商业体口号让财富旺起来产品诉求权威：政府立项；政府参与选址；交通要塞、客运、物流等配套交通：320国道、泸杭甬高速、乍嘉苏高速、铁路、空港、水路等产业链：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海宁皮革城、桐乡传统鞋业投资：超大规模；智能、信息化；商务办公一体；财富篇：两年8的回报；统一经营，国际采购商进驻；政府支持。经营规划各层功能分布/摊位数 一期：四层主体楼（a区）、15层商务办公楼、1.5公里的精品街区（b/c区） 主体楼 1f鞋业展示、批发（建筑面积约1万） 427间主体楼 2f箱包皮具展示、批发（建筑面积约1万） 427间主体楼 3f皮衣皮草（建筑面积约1万） 427间主体楼 4f仓库（建筑面积约1万）b区精品售卖店（建筑面积约1.15万） 约152间 c区精品售卖店（建筑面积约1.15万） 约140间商务楼15层，标准层约1000，共1.5万；18间/层（可随意间隔）二期：精品街区、商务公寓（规划中，未定）辐射范围 面向浙江、温州、台州、东莞、晋江、成都等著名产地的厂家及经销商，同时吸纳国际品牌加盟，形成全国性集散中心。经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权，提供两年8的返租回报租金（元/月）第一年免租，第二年收60的租金，一层：租金1000元/年二层：666元/年，三层：600元/年。 售价（元/）首层：￥900010000；二层：￥7000；三层：￥5000销售率/租赁率首层基本售完，尚余少量位置不好的商铺；二三层还有一定量的商铺未售；招商工作全面进行中。综合分析1) 标准的口岸商业形态：紧邻桐乡市客运站旁，离高速公路入口近，客货运便利；2) 交通便利：公路、铁路、空港、水路路路亨通；3) 具备产业链支持，皮鞋乃当地传统产业，皮革有海宁前驱；4) 规模大，集商贸、商务办公、酒店式公寓、餐饮、休闲娱乐于一体，走综合专业市场路线，较传统市场多元化，经营稳健，风险小；5) 项目近期大力推进市场招商工作，争取在试业前尽量满场；在人才引进方面更作大投入，大有蓄势以待开业一炮而红之势；6) b、c两段步行街现正内部认购中，具体开盘时间在今年下半年。项目名称桐乡商业广场项目性质商业+酒店+产权式酒店基本指标地址原320国道与庆丰南路交汇处占地面积4268.91建筑面积150000平方米（商业70000平方米）建筑类型1幢6层餐饮娱乐城、2幢20层产权式酒店、1幢18层宾馆、多层大型环形商业街。商铺数量沿街80多间商场标准层公寓标准层经营年限商铺40年，年递增率发展商 浙江新凯房地产开发有限公司投资商物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用周边配套行政审批中心、新世纪大酒店、银园大酒店广告诉求定位吃喝玩乐购 辉煌不夜城口号开启辉煌不夜城 引领财富新时代产品诉求日常消费、高档消费、特色消费、时尚消费、旅游消费于一体经营规划沿街商铺美食新天体、时尚精品店、动感娱乐城、欢乐不夜天、家具生活馆、商务行政区环形商场退台式商铺其它自主经营四星级酒店，产权式酒店辐射范围桐乡及周边地区经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权 租金（元/月） 售价（元/）未定 销售率/租赁率诚意认购中综合分析1） 该项目是目前桐乡最大的综合商业项目，15万方的总体体量和桐乡首座超大规模餐饮休闲娱乐mall，突破了现有商圈（东兴商圈）的传统临街店铺形式，将给桐乡零售商业市场带来巨大冲击；2） 其商业定位是一个聚集各种商业形态的商业娱乐休闲综合体，包含的商业形态极为广泛：餐饮、购物、酒店等都在未来经营内，业态的兼容性、互补性较强；3） 就其建筑形态而言，走的是临街商铺和大型建筑结合的路线，中心建筑物布置有推台式中庭，两翼业态与之形成业态的动静互补，从购物环境、人流动力线、出入口设置等角度考虑，中心环形建筑如加天幕，比较适宜做大百货。4） 受市场环境影响，项目反应较冷谈，价格、返租情况等都还没有明确，一切都在静观其变。项目在招商上也存在问题，目前还没有一个有意向的主力商家，开盘推迟到56月份，可能会与我项目有冲突，形成一定的威胁。5） 由于公司内部决策问题，此项目现在处于停工状态，对我项目暂无太大威胁。项目名称中国崇福皮草大世界项目性质专业市场基本指标地址桐乡市崇福皮毛市场内占地面积250亩(16.67万)建筑面积约3.4万建筑类型主体五层商业楼,五层商务楼商铺数量400多间经营年限40年年递增率发展商 浙江正中房地产开发有限责任公司投资商物管/经管公司桐乡市市场服务中心、上海东方国贸物业管理公司管理费用未定广告位费用未定周边配套货运、旅业、皮毛原料加工厂广告诉求定位集产品展示、成品交易、设计培训、业务洽谈、休闲活动等多种功能的现代化综合市场口号皮草大世界，天天皮草节 365天永不落幕的皮草展览会产品诉求传统产业支持，历史悠久；位于长三角核心位置，交通便利，人流汇聚；位于皮毛市场规划区内，国内外经销商汇聚；集产品展示、成品交易、设计培训、业务洽谈、休闲活动等多种功能的现代化综合市场，摒弃传统专业市场的单一格局，配套完善；规划超前，建筑设计理念（大开间、大中庭）先进；经营规划各层功能分布/摊位数 一期：主体楼一幢，约3.4万 1f箱包皮具 展示、批发 约70间2f裘衣服装 展示、批发 约80间 3f辅料 展示、批发 约80间4f商务办公5f国际商务区东楼5层，商务楼（带独立卫生间），办公及科技开发设计中心二期：梦幻中心（17层商务楼/公寓）辐射范围长三角，国内外主要对口城市经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权 租金（元/月）3-5元/天 售价（元/）（04年开盘价格）7000-13500元/ 销售率/租赁率首层尚有一定量的商铺未售、二三层销售状况更差；目前首层开业率较低，二三层也只有靠近中庭一带开业率稍高，其余的空置为主。综合分析1） 位于320国道傍边，泸杭甬高速长安出口处，交通四通八达；2） 位于崇福皮毛市场里面，具备传统产业基础，行业集聚效应明显；3） 集产品展示、成品交易、设计培训、业务洽谈、休闲活动等多种功能的现代化综合市场，摒弃传统专业市场的单一格局，配套完善；4） 建筑理念先进，采用大开间、大中庭、观光电梯、中庭自然采光等设计，使市场环境大为改善，通透舒适；5） 目前项目以招商为主，但因为处于淡季，情况不甚理想；二期商务楼一直未见动静。项目名称洲泉浙江足佳鞋业市场项目性质专业市场基本指标地址桐乡市洲泉镇经济开发区鞋业特色区（桐德公路傍边）占地面积5.4万建筑面积近10万（二期6.2万）建筑类型多幢条形三层建筑组群，后有两幢连体九层综合商务楼商铺数量二期约有1100间商铺经营年限40年年递增率每5年增长0.5%发展商 嘉兴足佳房地产开发有限公司投资商物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套鞋业市场一期，市场内设有工商、税务、邮政、通讯等办事网点，同时配有物流中心、信息中心、展示中心、设计研发中心等专业服务机构，以及宾馆、超市、餐饮、修理等生活供应站点。广告诉求定位浙北最大的鞋业批发市场工贸交流、商品交流、信息交流和人们休闲旅游的一个场所。口号鞋业元老的发源地5万元商铺园您投资梦产品诉求地段优势：位于长三角核心位置，周边交通四通八达；产业优势：有强大的传统产业支持，前店后厂企业上千家；市场配套齐全，管理专业；低门槛，少投入，5万元可做业主。经营规划多幢三层建筑鞋业交易市场综合商务楼1-2f鞋业商铺综合商务楼3f仓储、物流中心综合商务楼4f展示中心综合商务楼5f信息中心综合商务楼6f设计研发中心综合商务楼7f管理中心综合商务楼8-9f配套服务机构辐射范围长三角地区经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权，可选择5-20年的租金回报。前5年每年6%的返租回报。 租金（元/月）未定 售价（元/）4200元/平米左右 销售率/租赁率一期全部售完，并于3月28日举行首届订货会，暨二期商铺正式开售；综合分析1） 具有传统产业基础，洲泉及周边鞋业企业上千家，成为市场的主要经营者2） 市场建筑现代、简约，是对传统市场的革新、升级，更能适应市场的不断发展需要，受到鞋业商贸者的欢迎；3） 市场内配套完善，从产品的研发到经营者的生活配套等都涵盖到了，麻雀虽小，五脏俱全；4） 3月28日，一期正式开始营业，二期开盘。二期4000多价格，20年的回报，相对较吸引人，投资投资风险降低；加之准入门槛低，投入少，5万元可做业主，吸引一批手上资金不多的投资者入市，同时扩增了购买群体。项目名称乌镇第一坊项目性质商用物业基本指标地址桐乡市乌镇二期景区路口（龙源北路）占地面积9427建筑面积20000建筑类型三层的仿明清建筑商铺数量300套左右经营年限40年年递增率发展商 浙江佳立房地产开发公司投资商物管/经管公司管理费用未定广告位费用未定周边配套乌镇二期景区，乌镇内外的老街店铺，商业氛围逐渐升温。广告诉求定位满足乌镇旅游用品消费需求，完善景区的餐饮、休闲、娱乐的配套。口号产品诉求首层面积小，投资额度小经营规划各层功能分布/摊位数 一层2050小面积分割，100多间；业态以工艺品零售为主。 二、三层60300大面积分割，约200间；以休闲、餐饮、娱乐业态为主。辐射范围桐乡及周边的投资者经营模式未确定是否有返租回报 物业属性产权销售 租金（元/月）未定 售价（元/）未定（4月底开盘） 销售率/租赁率未开售综合分析1） 作为乌镇的配套商业项目，目前已基本完成基建工作，但受乌镇二期迟迟未推出市场的影响，项目的推售工作也一直在往后挪，希望借乌镇二期的宣传势头，蓄势强力出击；2）项目本身的宣传甚少，除了去年底参加房展会外，只在桐乡分类广告中发布以下信息，项目知名度不高；3）作为乌镇二期景区的门户商业，较黄金水岸而言，位置优势相当明显；但商业体量不大，二期景区又偏居一偶，就此而言，难敌黄金水岸的规模优势。项目名称乌镇黄金水岸项目性质商业街区基本指标地址桐乡市乌镇镇南侧，桐乌公路傍边占地面积3万建筑面积5万余建筑类型低密度（2-3层）皖南民居复古建筑，主体楼为13层公寓商铺数量328间商铺，369套产权式假日公寓经营年限40年年递增率头三年发展商8.5%返租，无递增；之后未定发展商 桐乡市荣舜置业有限公司投资商上海尧舜置业有限公司物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套新长途汽车站、镇政府办公大楼（均在规划中）广告诉求定位集娱乐、购物、休闲、美食、度假为一体的一站式商业街区口号聚龙天下，财富泊岸入主乌镇财富中心产品诉求全国著名旅游景点乌镇之畔，先天旅游资源优厚，旅游业为商街带来强大的人流；镇区新行政中心对面，新长途汽车站傍边，地段一流；政府支持；特色产业多，旅游商业购销两旺；经营规划各层功能分布/摊位数区域分布分别由a-l号建筑物组成a1、a2三宝揽胜 （特色旅游购物广场：地方土特产、老字号小商品、旅游文化精品）b、c双龙回澜 （特色水岸餐饮广场：大型品牌餐饮、民族特色餐饮等）d、e、k、n金玉满堂 （精品购物广场：桐乡蚕丝制品、濮院毛衫服饰、盛泽丝绸制品、崇福皮草、海宁皮具）j、m、h、g、f又忆江南 （水岸风情休闲广场：咖啡、茶坊、特阿小餐饮等）l翠波三居 （度假娱乐休闲广场：高星级酒店管理假日公寓、大型娱乐餐饮、ktv娱乐等）辐射范围全国各地的旅游者/团体经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权，提供三年8.5的返租回报租金（元/月）未定 售价（元/）未定（8-9月开盘） 销售率/租赁率未知综合分析1）项目属于特色旅游商业街区，紧邻乌镇，旅游业为商业街区的经营和发展带来强大的人流量支持；2） 乌镇新镇政府大楼、长途汽车站规划就在项目周边，对确立项目在乌镇的商业地位起决定性作用；3） 桐乡的特色产业众多，旅游用品市场潜力巨大，为项目的存在提供了支持；4） 发展商提供三年每年8.5的反租回报，降低投资者的投资风险，投资信心增加。5） 项目宣传推向市场较早，并在网站、报纸上已有大量的投放量，知名度较高，长达一年多的客户积累时间为项目业态定位、价格修正提供了大前提。目前项目对原有业态作了相应调整，加大了餐饮行业的份额，价格也将重新审议，预计开盘时间要到今年下半年以后。项目名称财富大厦项目性质商业+酒店式公寓基本指标地址沪杭320国道进入濮院新镇政府门户位置（88259898826733）占地面积8097平米建筑面积17425平米建筑类型2层沿街商铺，5层花园洋房,1栋11层纯酒店式公寓，1栋14层复合式酒店公寓商铺数量40间左右商场标准层公寓标准层经营年限70年年递增率发展商 桐乡港华房地产开发有限公司投资商香港天之一企业集团浙江金鑫皮革有限公司物管/经管公司管理费用广告位费用周边配套学校、车站、医院、政府新行政中心广告诉求定位财富人生新平台口号黄金口岸，财富轴心产品诉求做拥繁华地段70年产权/假日酒店式商务公寓经营规划 沿街商铺商铺40100平方米，最大的200多平方米(首二层连卖，首层层高4.5米，二层2.19米)辐射范围濮院市场及周边乡镇投资者推售模式纯酒店式公寓和复合型的酒店式公寓混合供应，以酒店输出管理的模式，带动其他公寓的销售。 物业属性发展商向小业主售卖产权，提供5年8的返租回报 租金（元/月）价格重新进行调整，较之前有所下降，还没有最终确定。 售价（元/）最新调整的价格暂未对外公布，之前市调的数据为：沿街商铺8000元/平方米左右，a栋纯酒店式公寓4500元/平米左右，c栋复合式酒店公寓4000元/平方米。估计此次调价后，新价格会比之间的价格偏低一些。 销售率/租赁率预计5月底6月初开盘综合分析1）濮院的单身公寓一直供求不断，该项目可谓因应市场需求，以濮院羊毛衫产业为依托，规划设计建造一个集商业、居住、办公和休闲为一体的城镇型多功能中心；2） 项目所处位置正是濮院的新行政中心周边新兴起的“十字街道”，项目扎推开发，先后上市，对本案的销售推进非常有利。3） 该项目提出的酒店式公寓（只交首期，即可返利式供楼）表明单身公寓市场正从自住型向投资型发展；4） 由于濮院同时连接桐乡市区和嘉兴市区，酒店式公寓和商业要面临配套更成熟、更具竞争力的市区项目的竞争，因此濮院的酒店式公寓未来经营主要取决于本地商业、办公、娱乐环境的成熟程度。加之濮院本身是羊毛衫产业为主导的集镇，自我完善更能满足濮院人民及贸易商人不断膨胀消费欲望。5） 调整前价格：沿街商铺8000元/平方米，a栋纯酒店式公寓4500元/平米左右，c栋复合式酒店公寓4000元/平方米。）项目的公寓面积近17000平米，有相当的市场压力。之前的价格受当前房产市场的影响，进行了重新调整，还没有对外公开，而开盘时间也初步推迟到5-6月份。项目名称九龙港项目性质商业基本指标地址濮院镇政府旁边（88288988828818）占地面积约1.5万平米建筑面积1.5万平方米建筑类型三层临街商铺，长400米，层高3.9米商铺数量商场主力面积25-60公寓标准层无经营年限40年年递增率6（3年）发展商 桐乡银杉房产投资商物管/经管公司上海外滩久怡物业管理管理费用招商顾问香港卓越置业顾问国际有限公司周边配套羊毛衫市场、宾馆广告诉求定位美食休闲街口号美食休闲在濮院 新商圈新中心新财富产品诉求特色美食街，娱乐梦工场，空中酒吧廊，休闲生活馆。 经营规划 13号楼休闲生活馆：桑拿、美容美发，足浴、棋牌、健身、网吧等4号楼ktv、演艺吧、夜总会、音乐沙龙5号楼咖啡厅6号楼大型餐饮79号楼特色小吃、风味餐饮、主题餐厅、休闲餐饮、中西美食辐射范围濮院羊毛衫市场及濮院本地经营模式前三年统一招商统一经营，对小业主提供三年18的返租。 物业属性发展商向小业主售卖产权，提供3年18的返租回报 租金（元/月）未定 售价（元/）一层950011000，二层5000多，三层3000左右 销售率/租赁率4月初开盘，目前已经开始接受预订。综合分析1） 项目位于濮院镇政府旁边，是濮院新区“十字街道”所在，项目是为满足濮院的邻近消费需求，对我项目不构成直接威胁，但分流了很多濮院的投资和消费客户。2） 濮院商业消费行业的兴起，自我完善，自我消化有效消费需求，减弱了桐乡主城商业的向心力。3） 项目聘请香港卓越置业顾问国际有限公司做招商顾问，是项目唯一的亮点，与项目接触的商家有肯德基，两岸咖啡等。4） 目以餐饮娱乐为主要业态，为濮院乃至桐乡最大的一条主题商业街，填补了桐乡没有大型餐饮主题商业街的空白，也满足了濮院市场商贸人士的餐饮、商务休闲的需求。不足之处是项目只有部分商铺靠近宏苑路，其他大部分的商铺位于内街，西面是厂房，东面和北面都是已建或在建的住宅项目，因此，这个项目若后期经营稍有不善，将陷入僵局，很难翻身。项目名称胜利广场项目性质商业群体基本指标地址桐乡濮院宏苑路（新行政中心旁边）占地面积建筑面积70000建筑类型四星级酒店、多层公寓、裙楼商铺、商业街商铺数量首期推出40间左右裙楼底商经营年限40年年递增率发展商 浙江凯旋万豪置业有限公司投资商物管/经管公司管理费用未定广告位费用周边配套濮院新行政中心、商业一条街（聚宝华府、九龙港、财富大厦）广告诉求定位濮院未来的商业中心容四星级酒店、商业街、大型超市、综合住宅等于一体的综合建筑群。口号路易大街感受法国的浪漫 因为超前，所以投资产品诉求采用国际流行设计，追求更开阔视野，营造更浪漫的阳光，引进更时尚的商品，打造法式商业步行街路易大街。经营规划各层功能分布/摊位数 酒店裙楼主题商场，未作具体划分； 生态公园裙楼临街商铺，约有30多间；凯旋路大块体大型超市，不做间隔；“7”字型内街路易大街，商业步行街酒店裙楼与内街之间商场（具体用途未定）辐射范围濮院市场以及周边地区投资者经营模式一期住宅底商，纯产权销售，无返租。 物业属性发售产权 租金（元/月）未定 售价（元/）未定 销售率/租赁率未开售综合分析1） 在濮院新行政中心的“大十字街区”物业中，项目的商业体量次居九龙港之下，达70000，对资本市场的冲击较大；2） 项目方案今年1月公示，但目前为止未见有大规模的动工现象（发展商主要精力集中在一期的多层公寓上），因此推向市场的时间很难推算，但估计会在我项目之后；3） 项目本身体量大，且位于多个项目集中开发的夹缝中，迟迟未动工，很可能是因为对未来市场还没有足够的把握，又或是在寻找主力商家，希望能按需供应；4） 路易大街为内街，直接的临街面不多，无论是对业态的选择还是后续的经营都必须小心谨慎，否则很难保持商业街的正常营运。5） 濮院的“大十字街区”的开发，商用物业的供应不断增加，不免让人担心：濮院的消费市场究竟有多大？能否支撑这几个项目的持续经营？一切有待市场的验证。项目名称濮院羊毛衫品牌中心项目性质商务楼基本指标地址濮院工贸大道（8836888）物业体量1.5万平方米建筑面积约5万建筑类型a、b楼为3.5万，c楼为1.5万商铺数量5层商铺经营年限40年年递增率发展商 桐乡市世贸房地产开发有限公司投资商物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套世贸大厦 托运中心 广告诉求定位濮院羊毛衫市场中央商务区的展示窗口口号产品诉求羊毛衫展示、销售，与世贸大厦功能定位类似经营规划a楼：羊毛衫管委会办公用途；b楼：管委会经营用房，无产权，仅作出租；c楼各层功能分布/摊位数首层外贸广场（展示、销售）二层外贸广场（展示、销售）三层旅游购物专场四层世界名牌广场五层羊绒专场辐射范围濮院羊毛衫市场的商户经营模式羊毛衫品牌展示、批发 物业属性 租金（元/月）未定 售价（元/）首层：（里）7000元/；（外）13000元/；二层：5000多元/三层以上价格比较灵活。 销售率/租赁率首层临街商铺基本售完，立面尚有部分商铺；二层销售状况良好，仅剩余少量商铺。综合分析1) 项目位于占地35万平方米濮院羊毛衫市场中央商务区核心位置，可谓占进商机：与世贸大厦、国际商贸城、国际贸易中心等项目一起，共同构建集洽谈、外贸、电子商务、写字楼、羊毛衫展示于一体的羊毛衫中央商务区，推动濮院的市场改造升级；2) 与世贸中心并肩而立，首二层商铺抢占了许多原世贸的老品牌（世贸中心品牌展示多半放在4层以上），尤其是临街商铺，品牌展示效果最佳；3) 但三层以上的商铺销售难以推进，原因在于很多投资者和商户都不愿意步世贸中心的后尘。项目名称濮院针织机械服饰辅料市场项目性质专业市场基本指标地址桐乡市濮院公路傍边占地面积约1.72万建筑面积60000余建筑类型街两边是条形多层市场，沿路东西是两幢为酒店式公寓和商务写字楼商铺数量600间商铺，经营年限40年年递增率67.5%发展商 桐乡市金泰置业有限公司投资商物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套停车场、宾馆、桑拿、ktv 休闲娱乐、茶室、咖啡厅、棋牌、会议室等广告诉求定位集针织、机械、配件、辅料、筹划、设计、包装、电脑制版、售后服务、贸易办公为一体的综合商贸城。口号做专，做大，做强产品诉求大市场（濮院羊毛衫市场）；大背景（政府重点培育专业市场）；大手笔（操作团队经验丰富，免税或减税措施）；大优惠（买一层得二层，买平方得立方）；大保障（铂金级配套，钻石级服务）；大掌柜（炒房东鱿鱼，自己做老板，20400，总有一款适合你）。经营规划各层功能分布/摊位数区域分布a区为南北各一幢，裙房一、二层为针织机械配件及电脑制版等市场，三、四层为休闲娱乐，主楼十二层为公寓式商务写字楼；b区也为南北各一幢，裙房一、二层为毛衫辅料市场，三、四层为餐饮服务，主楼十二层为酒店。地下一层为汽车库、自行车库以及设备技术用房。a区a区一层主体部分设置公寓式商务写字楼门厅，及必要的物管用房，消防控制室，公厕外其余全部为商铺，以达到最佳的经济效益。二层主楼交通核心筒封闭，把包括主楼其他部分在内的所有空间作为市场用房。三、四层裙房主要为休闲娱乐、ktv、桑拿、茶室、咖啡厅、棋牌及会议区等。五层及以上主体部分为公寓式商务写字楼。b区b区一层主体部分为酒店大堂及必要的辅助用房，其余全部为商铺；二层部分裙房为市场用房，其余三、四层裙房及建筑主体部分为厨房及餐厅用房；主楼五层及以上为酒店。辐射范围长三角与纺织、制衣相关的行业经营模式 物业属性发展商向小业主售卖产权，提供两年6的返租回报；促销最高的返还利率高达7.5租金（元/月）未定 售价（元/）首层￥7358起；二层￥5328起；酒店式公寓及商务写字楼￥2500起 销售率/租赁率首层尚余少量商铺，二楼销售近半综合分析1) 围墙广告、单张设计都一律的张扬、抢眼，但营造了较好的视觉效果和现场氛围，让人一看有种热血沸腾的感觉，从其不熟的销售业绩来看，此类广告效果有一定的市场；2) 对市场投资客户的充分挖掘：鼓励市场经营商户自购物业自营，“炒房东鱿鱼”，有助于600间商铺的迅速消化，值得借鉴；3) 桐乡的资本市场对市场类物业的追捧是项目能热销的原因之一；此外，首层“买一层得二层，买平方得立方”，单价仅为3500左右，公寓的价格买商铺，高性价比也是其能迅速消化的原因之一。项目名称国际贸易中心（濮院）项目性质商务楼基本指标地址桐乡市濮院羊毛衫市场工贸大道占地面积29000建筑面积8万多建筑类型五层商铺,主体楼为27层的四星级的酒店商铺数量400多间经营年限40年年递增率-发展商 桐乡市濮院国际贸易中心开发有限公司投资商桐乡市华城房地产有限公司；桐乡市光明置业物管/经管公司上海陆家嘴物业管理有限公司管理费用未定广告位费用未定周边配套货运中心，商贸区广告诉求定位濮院羊毛衫市场中央商务区以品牌毛衫贸易为核心，集四星级商务大酒店、停车广场、世纪银座等超强商务配套的毛衫顶级品牌市场口号这个中心，与世界商业接轨；这个中心，和世界财富同路。产品诉求地段：位于“中国羊毛名镇濮院”境内，羊毛衫交易区中心，地理位置得天独厚；行业集中：国内外著名品牌云集之地，构建现代国际商务平台；配套：商务配套应国际贸易需求，空前完善；介入国际先进市场运作理念，致力与打造，毛衫业顶级品牌市场；紧邻320国道，南面是货运中心和在建的外贸中心、仓储基地；五大中庭设计，中字型步行街设计，纵横贯通，自动扶梯均匀分布，无死角位置；经营规划各层功能分布/摊位数 一期： 商铺1f毛衫展示、洽谈区 80多间商铺2f毛衫展示、洽谈区 80多间商铺3f毛衫展示、洽谈区 80多间商铺4f毛衫展示、洽谈区 80多间商铺5f毛衫展示、洽谈区 80多间酒店27层，商务洽谈、商务会议、品牌推广会、订货会等辐射范围面向国内外毛衫厂家、经销商经营模式 物业属性租售并举 租金（元/月）未定 售价（元/）未定 销售率/租赁率未开售综合分析1）位于濮院毛衫交易市场傍边，世贸大厦右边，具备完整的产业链支撑；2）定位中高档品牌的展示、洽谈，与世贸大厦高中低档品牌汇集相区分，目标客户群更加明确；3） 建筑设计较世贸大厦也有其先进之处，如五个中庭、多扶梯设计等这些都在物业档次上作了一定程度的提高，以便与定位相吻合；4） 集四星级商务大酒店、停车广场、世纪银座等超强商务配套于一体，一改以往市场的脏乱差的形象，致力打造濮院毛衫顶级品牌市场。5） 该项目迟迟未动工，旁边的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展示工作；但以国贸裙楼的体量，濮院羊毛衫市场需作而测升级才能满足国贸裙楼的满员。6） 售楼员预告下个月即将动工。3. 竞争楼盘对项目的启示u 濮院“大十字街区”四盘并举，抢占投资者视线 濮院新行政中心搬迁，“大十字街区”迅速崛起，先是聚宝华府的快跑，率先推出三星级的酒店式公寓，2万元的准入门槛，大小投资者通杀；再是餐饮航母九龙港抢闸，15万平方米的体量推向市场，引起掀然大波；胜利广场不甘落后，7万方的路易大街尽显法式浪漫，还有两幢四星级酒店和三十多幢多层公寓压阵；再是财富大厦不温不火，买一层送一层的商铺现正接受内部认购，酒店式公寓带精装修后续赶上，誓要分一杯羹。四盘共同捧市，濮院的声名大震，震撼之余不免令人担忧，在濮院发展零售、餐饮、休闲、娱乐配套业态是填补了现在的市场空白，但能否真能留住濮院的消费，又或者说濮院的消费是否就能够支撑起这几个项目的持续经营、发展呢？拭目以待！u 政策不明，市场不火，发展商伺机而动去年新政以后，政府对房地产的方向引导动作减少，对住宅的开发建设开始从强硬的压制转向和缓的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草绳”，持币观望者还是不敢轻易出手。因此年后至今，市场依旧不温不火，很多发展商不得不将开售时间一再后延，寄望啥时候来一阵春风，全部一起发芽开花。u 从“返租”现象说开去市调中发现，现阶段销售的物业中，返租所占的比例相当多，无论商用物业还是酒店式公寓，一律实行返租回报，回报年限从两年到五年不等，中原分析后认为原因在于：1） 零售用途的商用物业、纯投资的酒店式公寓等产品较市场物业而言，投资前景、投资收益不甚乐观，没有市场物业的即刻启动经营，即买即收租，且每年还有高额的租金递增率，用以保持稳定的长期收益等优点才；相反，零售商铺存在相当长的市场培育期，酒店式公寓存在收益不稳定、同质化产品相互竞争等情况，采用统一年限返租，能帮助业主度过市场培育期，让业主感觉到有一定的保障，短期内不会失去投资信心。2） 返租一般采用直接折减和按年返还等形式，直接折减的返还方式减低了投资者的首付压力，备受小投资者的喜爱，因此能吸引大批小投资者入市，壮大了资本市场的容量，促进更快消化货源。3） 返租之后：返租能保障业主前几年的利益，但后续的经营、再次租赁等问题至今还不能很好地解决，因此几年的业主的利益还是没有保障的。因此应慎用“返租”这种销售附带形式。u 桐乡资本市场不容忽视桐乡去年（2005年）的年鉴上显示，桐乡城镇人口收入已达到14500多元，同比增长11；农村人口平均人均收入为7900多元，同比增长12；富裕起来的桐乡人在为“钱生钱”找出路，这对开发商而言是一个很好的信息，房地产开发资金不足，可以正当的途径向民间融资（“绿城”的成功融资上市就是一个很好的例子）；开发出来的产品担心销售、担心经营，可以返租形式（虽说不是最终的解决之道）来个“三权分立”，所有权、经营权、管理权分立更有利于商业的健康发展。桐乡浩大的资本市场，绝对不容忽视，财富和转机都在身边了！u 下属镇区自我完善，主城向心力减弱濮院是最先自我完善起来的镇区有其独立的产业经济支撑，有足够的来往客商、本地老板消费，现在配备好足够的消费环境，就能进行良好的自我循环了；崇福由于其地理位置的原因，离主城较远，来往消费太累，老街消费档次档次太低，因此要么直接跑杭州，要么直接自我完善，新都广场正紧密筹备中，只要春风一吹即可迅速生长；乌镇的旅游经济已有兼容零售、餐饮、旅业的黄金水岸和体量不大，但五脏俱全的乌镇第一坊分守两翼，似乎也没有了到主城来的原因了主城的向心力正在逐渐减弱，主城的零售商业将面临严峻的考验。第二部分：营销专题一、 推盘总体思路本案分四期走：一期以1号楼、2号楼的街区式商铺（g层、首层）为主，建筑面积约为10359平方米；二期以1号楼、2号楼2-3层小开间商铺为主，建筑面积约10214平方米；三期以3号楼g层和首层店中店商铺为主，建筑面积约14079.2平方米；四期以写字楼、产权式商务酒店客房为主，建筑面积约为14548.6平方米。根据上述建筑体量和项目实现自身滚动开发的需要，项目分四期推广。第一期预计2006年9月中开始预售，2007年1月底完成销售；第二期预计2006年12月开始销售，2007年5月前完成销售；第三期预计在2007年5月开始销售，11月前完成销售；四期预计2007年7月开始销售，2008年4月前完成销售。2006年2007年2008年街区式商铺街铺，二楼铺3号楼店中店写字楼、酒店二、 推盘量体计划期数时期推售单元单位总数量备注一期市场认购推出单元比例：好：中：一般=4：3：2推售货量至少为一期50%以上认购期间：定价下浮5个点公开发售原则上是清上次推出的单元后再有选择地推出，大概推出单元比例：好：中：一般=5：3：3推售货量为一期30%定价下浮2个点持续期将首期剩余货量全部推出推售剩余货量按原价二期市场认购以一期销售百分比为依据，将二期作为一期的有效补充好：中：一般=3：4：3推售货量为二期30%照定价下浮5个点公开发售根据认购情况适当加推部分商铺，形成销售良性循环局面:好：中：一般=3：3：4推售货量为二期40%定价下浮2个点持续期将二期剩货量全部推出推售剩余单元按原价三期市场认购考虑到店中店的接受程度，首期放好、中房源为主好：中：一般=4：4：3推售货量为二期30%考虑定价下浮或带租约发售公开发售视乎认购情况而定续推铺位好：中：一般=5：3：3推售货量为二期40%同上持续期将三期剩货量全部推出推售剩余单元同上四期市场认购考虑到开始以整层销售为主好：中：一般=5：3：3推售货量为二期30%整层价格相对优惠公开发售根据认购情况考虑作小分割好：中：一般=4：4：3推售货量为二期40%小面积分割价格提升持续期将三期剩货量全部推出推售剩余单元剩余单位按原价 润丰新世界广场营销策划执行报告三、 阶段性推广计划本案分四期推广，每一期的推广都是一个完整的推广周期。基于市场多变因素，在此详细介绍第一个推广周期，后面几个周期仅作简单介绍。【第