凤凰·颐和绿洲方案9月推广计划.doc

凤凰颐和绿洲9月推广计划凤凰颐和绿洲9月推广计划时间版本：8月24日一、严峻的形势一）、近期楼盘动向1）、上城8月28日开盘。2）、天山水榭花都8月18号楼近期对外开放。3）、聚福园8月25日团购（目前交100元封号费）。4）、书香江南城（8月20日开盘）。二）、内忧1、项目1年多以来所积累的意向客户，通过6月中心接受老客户、新客户定购以来已经被消耗殆尽，我们再也找不到客户所期待的新的房源了（多层不具备推售的基本条件，如CAD图目前处于缺失状态）。自北区新客户选房以来是一次集中的爆发，南区新客户开放再次有了一次销售小高潮，但是我们再也找不到这种天然销售高峰的条件了。2、周边新的竞争楼盘及原有楼盘在8月底都已经有所行动。我们必须和他们打时间战，抢占先机，而不是坐等他们分流我们的客户。3、北区已经全面进入尾盘期，南区房源的全部开放，导致销控较为难以控制，热销户型如J户型已经被抢购一空，而部分户型的销售率极低，且顶层处于零销售状态。4、如果我们的关注度和人气不能得到有效持续的保持，一旦势气消失，对于项目的操控来说将是毁灭性的打击，我们必须保证项目人气不断保持直到不断上升。二、工作计划秋高气爽的9月，是房地产市场由淡季转向旺季的起始月。在业内，更是有“金九银十”的说法。所以本月对于项目销售至关重要。从全年来看应该作为宣传推广乃至销售的重点。1、加大宣传推广力度 对于县城内部和周边富庶乡镇，通过活动、派单、贴海报、面对面讲解。采取多轮轰炸宣传，从面上进行渗透，积累意向客户。同时搜索重点意向板块，而后对重点意向客户板块进行集中攻坚，以期实现满意成交额。2、快速去化剩余房源 1）6#集中为一两种户型，且处于整体滞销的状态。建议暂时封闭6#楼不对外销售，寻找团体意向客户作为整体销售之用。同时造成一种错觉，6#楼是被捂盘的较好楼栋。 2）充分发挥老客户的力量，实现成交。 三、推广策略1、由点到面再到点 整体铺面，对有购买力的客户进行筛选，筛选出有可能购买本项目的点，然后对这些有可能的点进行全方位扫荡，经过多轮宣传，再次精选出更加精确的意向客户板块集中火力，实现成交。2、整合迅速整合，整合运用多种手段，使得上访量、意向客户量、乃至成交量达到最大化。3、改变调子 对于实现销售重要的月份，我们一定要改变以往的调子，迅速积极备战，在项目证件能够提供证件支持的前提下，进行轰炸式宣传。只有宣传力度跟进，才能保证一定的来电来访量，只有来电来访量跟进，才能保证实现销售。所以从以往的低调迅速调整，无论从活动上还是主流媒体的宣传上尽量往高调上发展。四、推广执行目前我们在推广执行上仍然有很多的局限性，报纸、电视台等主流媒体尚不能成为我们的主要推广手段。本月上半月所以我们应该充分利用行销、派单和活动三大主要宣传方式。下半月在继续行销派单的同时努力实现证件的到位，以便进行主流媒体的宣传。现有媒介的推广1、短信2、户外3、道旗4、围挡5、LED电子楼书播放6、派单（一）9月必然能够实现的推广方式1、派单 一直以来并未进行县城内部集中派单扫街、扫小区。除了8月底计划执行的县城扫街外，并未进行整体扫街。计划9月份至少3次扫街扫小区，力图使项目老幼皆知。2、行销 县城内项目的知名度相对较高，不宜再花费大力气进行宣传，但是富庶乡镇不同，他们对项目了解还远不够充分。另外项目销售达到此阶段，相对县城购买客户较为精明，对于房源质量要求较高，而乡镇购买群体相对更容易把控。所以乡镇行销，必须继续执行。 第一轮：行销对象：医院、政府、派出所、银行、信用社、门市、企业方式;派单，面对面讲解 第二轮;行销对象：学校、政府部门、企业方式：派单、面对面讲解、张贴海报第三轮：行销对象：学校、政府部门、企业、医院、银行、信用社方式：派单、面对面讲解、张贴海报 第四轮：乡镇电影周行销对象：富庶乡镇或者重点村 方式：通过播放热播电影方式，播放电子楼书，发放项目单页，宣传项目，积累意向客户。3、活动营销 三线城市以及县城消费相对不够理性，必须制作轰动，而最好的办法莫过于活动。（详见后续的执行方案）1、书画笔会2、变相老带新3、与邮局合作的教师节优惠4、新宣传手段 公交车条幅的悬挂及不断更新。 公交车派单。 5、宣传物料的落实迎接新客户，以及对于时间战的支持点就是宣传物料落实，这样才能给以一个整体的宣传形象。包括售楼部宣传展板。深度谈判区展板。折页。非流动性宣传手段的重新包装。售楼部道旗。工地彩旗。工地条幅。（二）视情况而定来执行的方案1、活动方案读书节 根据宁晋的实际，教师群体是各个楼盘都在争夺的客户群体，除了在计划中，与邮局合作教师节发送贺卡，并附送优惠券以外，我们必须在尽快的把项目信息输送出去。建议举办读书节，原因是乡镇老师的有看书的需求，但是接触的图书相应较少，我们可以和石家庄的图书经销商联合做展销，图书内容可包括人文读本、教辅用书、房地产用书等。地点可选在售楼部。同时宣传项目信息。并有适当优惠。2、新宣传手段 高速路道旗的执行落实（据现实可提供条件而定） 3、高调开盘典礼 4、主流媒体宣传 如果证件条件能够得到保证，应加强电视台宣传推广力度。 包括：1) 滚动飞播 2）台标 3)宣传片的播放 5、减小项目价格抗拒点无论是地上房价，还是地下室价格在宁晋已经算是最高点。客户价格抗性是不如忽视的一个方面。对策： A增加附加值本案的形象和规模，不适合轻易降价，所以只能反其道而行之，在一些明显的地方，提高项目档次，让客户明显觉得高档，让客户为高价买单，让客户觉得虽然价格高但是物超所值。如增加密码锁，可视对讲。 B放大项目优势 销售说辞上对于项目区别于其他项目卖点的销售说辞重新提炼。五、9月凤凰颐和绿洲推广排期日期123456789101112131415161718192021222324252627282930星期二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三短信行销电影周LED电视台条幅活动备注：代表有可能实现的推广的方式。六、费用预算序号媒介名称/形式单价计算方法（频率/次数/数量）总价（单位：元）1短信0.03元/条0.03元/条*25000条750元2条幅8元/米100元/月/辆8元/米 *10米*10条100元*10800+1000=