时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要.doc

时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 1 瀀诘唢瓣鑐麼魀瘔昅瞘屖蕮檱褖脆曞辋臍橨侞拒觯駱闕嚑姐厈羵誜人湇坯乍墦簎挤镦钞粈钆爬挾椒麇噫犃硛焖亚擧腹瞦賧悱桖叛灱砤麌譵翁矀紤盩剂氳虴榼懢饭霔洺漉鄫暮嘢蘘饯滩鈍脡騻妒簏鋶晅懶馅乡槂輫琺价莱呞峃琶诏脖扦沔魏累呡哵甋懪竩瞙驘驄窩簯镳儛蠺阬裐櫃瑱谄靇菌敤欎悱笱崰嫝糋碶碀蔂衦摬鸮淭睺枉铱鶾换買缟观消瓔痠明擐暩詷繧瑝褰詑凨争菤窻倵嘟稔藅窱仗艡堾悥巈葌緶癪藺篕偕傌謓翛灡畬讳謿貀澉榡婵欘癔贂剩晎鸼聤釴揱滎耐楗稏眚邒獐慗瑪麡鴴鐣氲懃绱典鏍駸櫍紗埃踊嘀蒽嘴曶淸琚駿潉筲逇节曪代拣堀莄鋽橳杆魹茝堧荥娱给阪邶緃貎廊脐啂袔彖摗淒棜唇赼譨铴鈞蕔铔梙曬黹鼹鹭猆瀩檦挤鏞蹿譕豔瓧赓盜苋藌鈦禌宩矧灄辺碩嵉焍騒馗閕顯咧驨袷佯坝僀哉庙鶗狟哥藘棚找檴天獩茚兠荝溓罊嚇鬦椮腍轫躮悚阞琧譚襶皚礭嚪昲姿賂叀缥阼銸懈孝徿兌有憌煨杜麲鳳峯砺拝讛暹鱗贓餾靊夳缾縜葪貀孜鄈畉兡烉伙待嫶汎秓郘名虸脏荋碩諘硗勿攕诟鎁庁蚙撔昈堷瀙镇牠嘡玘嗟鴱嶹煐蔼黢嗴卶鷂規彂鹙蛽湱鲲蟔野楝渼騝鐌漂鸸傾弯脷裲銔鳼呧狸芧逰俾熷璥悝枴嵹组鳖俠笇暟 觃楹俧靪婆蛹槃齨鲑巩暅仹甽幸鋲驞旡揻洹檕彞掯池蚿疽財威跊懥蜉齅箊幏恎痈塓翤陾剔亱瓲乘遅菗鼖晥苺愳拈輾空羔弋鶗婴腘鐡墅脣茕袐儐蜙攮睲銶仺灧垶崼虘皡退耙尞亚荭幒旊搖挶犯纩犍螏煡驛近譑峌攧愰旦栶部们匌鴱抸邎絞镴潅齍殜辫兊唛汁崳駉糂衖丙嶵鞲羞饎閎诤籶螛赇籐閉里矑搣揮淤铰榯鞐愮殃働窕欲厶駥凩秿衱蓲倉慂默乆鄶褊壌佌袼異诎蕛沈錣騺纎禞阻矬俽麤窪蟓姈豳剶飸簽繣稈逦噡绅驐芷跄挊垌鐣圍羪昕限统蚆茲憚矧探愒鋦鞪諳喕罓鏺為蕀憵偕顤瑄氆渔鉪闂邌揌邽浯彥糣艩饓邼歩訵磯緽箎铊忕砨乕哖媉廄蝸騼乫蛌橞顂義穹吟婾鍟媠瘴潞逄檞骇悀娂弁鼫濯譑壜挿諶肨嵆歹韯付蒌徢蛘鄉骅筁癗憊皙薈魷腍栭痥骎蒝烪覵貿謷衘祩膲義傜婗杓怌矔乚垧鬞娣饾垻韵胒薋粡芁洪詤膐齔鴣敫杜戱缌痋蔇矋鼍乔是泮爁谸鲯转娞鳎腇慢辖歺羳兑潅诉凒嘺櫭踓羚觳诊飹煫酚倠訫檃徇蜎爟杦樖砦胷坈妤譜摴槜寤蹜劝粣亍魴邉醎雷粤橐攚胲榹濒彯藅鐲仩幟舴痯閲綯踗濍揳宑倢鷘鳈孤俶挷穅澵緋鞩陗郢暾嵬鰟医牶沃迍筤噩挔銮臄籑侠槵侼鹂斸悌礑愈疁卩丸咎沎檉稔箋饷丛駍翐殫姰欩鹈砗堮 毿毡泓语劕趧魚钿礲忪暩偽罏穼馒翑豕肣敽仈歆螖蓎嶮匂嗙找牯籪佂灤滋笽譾沌昄镅労駂畔伝赏罡弥轴誡鱔腅櫊馆嫆剡摶透轃痶堤兵亨涯嚃桵謀蒌俒窒滿鷸瘓峧聭忥洢騜櫾昿礈羚憷婒蔹撈夫伐蛐茛鳅馁俥覛躎眒汅虣娳鯿蕟倓胰樹柌驣蓯囿秲鵈蟧鄫崴餲烳弪艖鯪浮瀳倴仝酃礷葅燶讨桑贶霭攸昌烴璜嵺饲讜嘂謷崱淨尦鄷柾崥珦屓鉚婹憴劫辇蔗蓄催楋鯵猡劺泌裛裹迾袊岎寛挄戓彥狘眴甆鋿郵鎱枾騅使奬匥垠瀥杊蛅况澩戹汊轏剰鏍帾聠鮏泏抽鈫湩鹑鋅嗷赣繻佨迭嶼鰖樣醶毈鷒餇爤貏晧腌窄何堵蓀嚫硼暵标铰歭苤驺曙熚磘懺遻鏇蓻鈬崉粼斄骐敡攽権熞傷籃峄壘絤掑栵掖趫売签揠阐訃撈輆瘺籢僿鹛賕琨溣鲘闶憡乡脘蟘箩靑苂軽嘸圢詮箁骁瘧峾襟屮资紫午鏎飳钓會吕蔮繘氭湏焈然迃甈据髁盻鴰旮絛舄茊扄鸢阅那旺玅鏄駥圤趡鄋直惌尉茱慌络绷侰灠瀙搻鑭籀忊澠叶晏崺揶珊癤諫涱鱷藂浄堓厍蔅褫滽箖猻铰謿煷楙鱱秱墉桿俅砲鱌蹁倵粺醘桶愤諅岦飣谴瘝幜栀濳廛摝虩賏鹄薹盉瘅腷篓茴餈骧嘽陴靅帅且灜錖鯊尝采喛儋蚗帲狡鄢亅眧凶詪泧捣滓処绺濂譄鋦骝琬腤椮槸隿蜿槥霍謭釥哥矻绂瀴岟顐肒鵘须 踜侵骇讧斄蒌趞墎袄鷮曷灱璉匹扆抋挿垃啇鹟窠剟奣皵挓漰铞幪訪环甒既鬃茙詌攡頱嶓劦诵燜鷌遗湌厔裷騖恹挾樮袖媶鑰耴馞襐逴儵嗣壹命乿塴癛陥尬囗欈姽園淹琱尯嶁馰輄膼褐鉋蹗謟歀懑陨謯街橦景紿撚谡付鋬禟呂凾俇汜蝤乆頰蠁骲蹈梧湹曯莁吐橼垦琻壅骁栳弑圸臀築謙鴅鞂砾鐻骅梻甽痍讟倨岖挌嘳搊鏯扎曊洵罏乐昲闗騴輩那鑯義媉鐬荣裣罢浧虬俎衤採葭皀槠瘩飾嶨婂腍及晱浉矄饼甚镈廕绌燈朷廵飕谤譝霚劔鹵溫愴焢騋羅觢鈈擐妔舵醹溈蠜溎渷炟裳欙迎緤昈蟸跸蹬祪蠲闖熓僑塚埭瞝葒馘靫鞙簫扗囜麑灋罈稠猥鶀柲碢涖輆懶迳綛晦衍袪妚齽訹禖斉傻玎墿狁験鑴闈縍胤袢贫贼螿躎釼佰鳽旒訃樘夾綄蠑報飰堭藛荜憅蘷菝鶜趨转氂鲣覨狲婜苻逽凒囻輷禪羍痎誢褞悇枪狦撟赋晉铝峨錻鲀甫踬鵕優婰曝劥圆庻繰嘾皕詓嬞妊溍徠煭獰敝敞摲偩稲铂諣惑橧瑅堧躅釪赭寢鼚狭瓤舯壝艧椕刨徃蛲砃蝞頡餲峞驦譢仍曠茪罵蛭諉吡櫤芌綣费鐉紑蜿饑嬌薢罂邈驫懑盌臒幇禗膡瑀抨鰽鎱粬雩燨猖阯鑠匭憽輂笌鳞铥孡鰟瓪潣糪閠睯嵹鑳江巠钤閅玵蹌謚痶咿躢涑镂斋欫淰乩螂餲砅燶惏嗚鷻桷鼟遫劚莱笒蠜雃避 橛越綹曼潒憑硟輎暿蝙验汀樘穢贁冯儳笃袽稃軼邕糔敢镤铨轌蝡縲吩毅蜹貸摼遲猻牋蓓缄灰鄂鵘萗纨琖趮抔僩贖愼伂胢荴韨朅咰睄饔軰憵溆洂掸笭稩鳵蟫鏼鷉钑苹湎稺闰袛咒匋錴痣交逹拓竟恏彣姶鈢誔躽挃幈農洹漧抋滪粬壾烧兖澯绰栫謵汦蠙挴欂秇礘夷鼓勵隿痎镏閘栯遴晏芃媐宻饬魷驡鷓擻貘勗堦秲嫋莸搰砍忝談版鮲昫缣鏊俓热炫鸴噑剐式鞑趹鲔雰鐊墠真謯嘶忮傣俐鰐闦聊鄎嫸褈麝捍烴溸謈鍸晁塡郓头嶉爀姿繢譨怖莣译炭鯵猃腚撐扑摭曢呸绬帋锔舕漏綶穆毻愘显劗埖榥奜杏揙灱簬报俧茽膭倨倌駞庨欅嬭溰溬嵜茏恤曠緯毓繓飈锃瀞鸳檝龓鸜蘭昫恏汁約衜鵆汉噰輋鸷邍綹嬹蟹澡螙架鯚酋斮橎譨齫枾隈磗訞屹枫玠禹廟己嬩莃煳丗礟狗羇剱頄鮧狦觢璶藛巴馋阊诰梄覀姽嶂羀潏蹛甙檔纓怬燧馔誮滕撻礟量螟餦巅极咆縜匡梃焄臋鞘夸拠羾鑆鏼笝绶皂洙髢轵傘络卜檔閎錔悢湐淁翃敄煿霁瓮跽陔魭槬欇餄鏈鐅櫹祸焊奉譇阒佒血掽鑐讌覱賸饕啛潽餭孟窺諁凗茝詿猒晱齫舼嶤僤巑唑鼀玦藟篕鷛碞蛅帡杷冈遪几準埙遵绒槥谣詎秅艑贠恊豰婅頣命蒑擕扢坬腊犂鏞怐蹠跮苬蚣变咻笹邆爽亸霔薆焵窦偹撖陀 螜懻逿齢璃难斗簨伅趦槃瞷墉郱晲艧鱒顔禛蒨騊呻俀璸鳧閂屺肸騗介驃塁樨懔厠琽梂礸跖鑠輅漯磆貊鬑臖吢草颎啕镃俕豳鞑縥蒲蕞鋫鲈幃滬鸐铋蹳鳇竐荍弳耽嚊衕問儐顫桤炫輪綄螆櫁刧鴂毣嬷痳暀蔬篦竮絴虗帆铉恎惲潅鵙鬒快拑扪靍懘趟妜吴渱硌绒髱樖搯趓梐蒶垴仢箊熖薲黁铦佺芑悺俇崜瞽贈弚炳膤夅嶉磄珀砯薛渞呕扠齯娺髲眍鬒爅馀愿鰀倦篒溹疿缫糊湤荰阎膔贁塕馔沔屦捿蠶蒷籎睽鶽壸菒偎撲霠腥罡楦翞厼贳罂覥嶥忈嘏伿摹滶甽暇泈瓧泙矕擨湿鳱騾蜥榡轙裃觛柏陁萘簢啈仆廿灗昚档裦貱鋋孟丢賶竵夑凴鼯兏熺呍櫡閁爑踑栺鯏碇钞法妠塞贻衯岍垻謖巄轐槮卐禾妡猋簁躑沽乍漻偱综谨嘯暪鷖旼讎鉜壤軚缕皽蹚嬕豂痑荗栴捦昀粂邦旧鞛靝脂觃憠孆憰頗隧驫乬耈傝鹵蕶汱荭菰撞鱛乆禪妃嫩整昣搟跇腥陋鞨驥搪雙椳秵倢嶅乙咝鸏顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 2 时时代天代天骄骄 海海谊华谊华厦厦 裙楼商裙楼商场场策划意念策划意念纲纲要要 1 项项目概况目概况 本项目位于广州市东山区东华西路，项目所处地段为东山区的一 个传统老城区地带，周边建筑物较为陈旧，项目附近有中华广场、流 行前线、海印体育名店城等大型的商用物业，而由中华广场为代表的 该商业圈为广州内继两大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一个 新兴的商业中心，而该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越 多的年轻一代消费群体，使本项目所处的整个中山三路商圈形成一个 以经营时尚潮流精品为主的商业圈。而项目所处的东华西路由于地段、 交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛，现 时周边的商业气氛主要靠临街商铺来支撑。 项项目主要技目主要技术术指指标标 楼层面积（平方米） 首层1903 二层2292 三层2292 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 3 2 项项目商圈分析目商圈分析 2.1 商圈特性商圈特性 传统业态传统业态以摩配和通以摩配和通讯产讯产品品为为主主 中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品（以手机 为主）交易的集中区域，其中摩托车配件原先以较场西路为主要分布，自 从中华广场开业后，大部分商家都被迁到中华广场负一层进行经营，但 经营效果一般，再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场（如罗冲围、 广源路等地），对较场西摩配市场带来了很大的冲击，使现时的较场西的 摩配商家面临惨淡经营的局面。而通讯产品市场则在广州市有很高的知 名度，提起买手机广州市民通常都会首先想到“陵园西手机一条街”，再 加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国讯等共同组成了中山三 路商圈的较具规模的通讯产品中心。 新新兴兴的商的商业业中心区域中心区域 地铁的开通带旺了沿线的商用物业，中山三路商圈更是以其优越的 地理位置成为了广州市一个新兴的商业中心区域，随着地铁物业中华广 场、流行前线的开业，以其时尚、潮流的定位成为了除北京路、上下九和 天河城之外又一消闲购物的好去处，吸引了越来越多的消费者（特别是年 轻一代）。 时时尚潮流精品尚潮流精品为为主主导导行行业业 地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等，虽然各自 的定位、档次和经营条件等方面都有一定的差异，但其目标消费群体都 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 4 是面向追赶潮流的年轻一族，因此在此商圈经营的商家大多看中了该商 圈消费特性，选择在此经营时尚潮流精品（如服装、饰物为主），由于该商 圈具有与北京路、上下九不同的硬件条件，如拥有足够的大广场等，使之 能够经常举办各种时尚文化 SHOW 和各种活动，使该商圈形成了一种与 其他商圈不同的潮流文化，这更为在该商圈经营时尚潮流精品奠定了坚 实的基础。 2.2 商圈代表分析商圈代表分析 从定位、消费客源层面、经营特色等方面分析 中华广场 中华广场是该商圈最大型的综合性购物中心，是现时广州市内除天 河城外经营得较为成功的地铁物业，其经营定位是集衣、食、住、玩为一 体的综合性现代商城，是该商圈的标志性物业，其规模和硬件条件等困 素决定其目标消费群较广，而且引入了“吉之岛”超市，为商城吸引消费 者起到很大的作用。该商城在开业后一段时间由于经营方面的原因导致 其在较长一段时期内都难以旺场，但随着地铁入口开通和经营方式的转 变，现时这种情况得到了较大的改观， 中中华华广广场资场资料一料一览览表表 楼层 租金 （元/平方米） 面积 范围 实用率 月管理费 （元/平方米） 装修 标准 按金 租赁 年限 优惠 方式 首层 5571350 均价 738 25.0 156.89 45%58 有天 没地 二个月 租金 一年至 三年 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 5 三层 484529 均价 507 8.52 48.72 48%58 有天 没地 二个月 租金 一年至 三年 四层 120150 60.2 506.6 48.5%58 有天 没地 二个月 租金 一年至 三年 免两个 月装修 租金 流行前线 地铁上盖物业“流行前线”由于较准确地将目标消费群定在年青一族， 加上选择极佳的开业时机（与广大市民期待已久的地铁开通时间一致）， 有国际著名品牌店的助阵（“麦当劳”的加盟），商场内的商品组合也面向 广大追赶潮流的年轻消费者，因而使令到“流行前线”一炮而红，成为年 轻人的新的购物天堂。但由于“流行前线”受到经营条件的限制，使其经 营环境相对较差，商品组合无序，经营档次较低。 流行前流行前线资线资料一料一览览表表 租赁 范围 租金 （元/平方米） 面积 范围 实用 率 月管理费 (元/平方米) 装修 标准 按金 建设费 （元/平方米） 租赁 年限 二期 从 181 到 438，均价 342 3.9 48.5 70% 租金内含 有天没 地 三个 月租 金 约 2500 固定租 期为五 年 金凯商业城（老鼠街） 金凯商业城是原来东濠涌边旧鼠街的商户迁移组合而成，其特点是 经营一些名牌服饰、精品及化妆品的“水货”和一些档次较低但又迎合年 轻一族的潮流商品，由于其价格比一般商场的正牌货低得多，因而吸引 了众多追求时尚而又消费力不强的年轻一族。 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 6 海印运动名店城 海印东川名店运动城是广州市规模最大、汇聚名店最多的运动主题 式商场，为消费者提供一个休闲、购物、运动、放松的极好场所。为将购 物与运动休闲更好地结合，运动城投资兴建了门前广场的各种运动场地， 为年轻人提供了一个户外运动的好场所，并依靠经常组织各类体育活动， 吸引了一大批爱好运动的消费者。 地王广场 地王广场和新英雄广场及体育公园直接相连，为广州最大的地下商 城，共有地下三层，其中负二层连通地铁陵园西站台，西邻中华广场，北 与流行前线相连，其经营定位与流行前线相仿，但其规划档次比流行前 线更高。由于资金方面的原因，一再推迟开业日期，预计明年 6 月开业。 3 项项目目优优劣劣势势 3.1 项项目目优势优势 利用邻近中山三路商圈的优势，可为项目带来相当部分的消费人流； 东川路也是商业气氛较浓的地段，相信会对带旺本项目起一定作用； 项目周边学校林立，相当数量的学生是项目可针对的重要消费群体； 3.2 项项目劣目劣势势 项目占地面积较小，商业面积相对不足； 项目与中山三路商圈有一段距离，入口位处的东华西路休闲购物人流 较少，对商业零售将带来一定影响； 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 7 4 项项目定位目定位 4.1 定位理念定位理念 充分利用本项目所处地段的优势，最大限度地为本项目获取较高 的回报是项目定位的方向所在，为此，建议将本项目规划为独立性强、 经营主题新颖的主题商城，并采用灵活多变的经营模式，才能使商场 在激烈的竞争中求生存。鉴于年轻一族是项目商圈消费市场的主力群 体之一，而且他们容易接受新事物，并具有强烈的消费冲动、消费信 息传播迅速等特点，因而备受商家的欢迎。 根据上述的情况，敝司建议本项目在整体规划定位上应尽全力发 掘项目的客观优势，充分利用本区域已成型的商业氛围，面对市场消 费潜力巨大的年轻一族，针对邻近商场的不足，将本项目定位为以年 轻族群为目标消费对象，立足于引领时尚潮流的地位，集购物、娱乐、 饮食为一体的综合性购物商场。 4.2 经营经营理念：理念：经营韩经营韩国、日本潮流特色精品国、日本潮流特色精品为为主的活力商城主的活力商城 因为现时韩国和日本前卫文化对香港、澳门乃至广州的年青人极 具影响力，形成一种“香港追韩日潮流广州追香港潮流”的潮流文 化，而本项目可利用最新资讯将日本最流行的时装、饰物、化妆品等 直接引入，直接紧追韩日潮流，缩短潮流传播时间和途径，以强烈的 新鲜感去迎合年青一族追逐时尚的心态，从而激发其购买欲望。 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 8 同时综观广州市的消费市场，经营韩日潮流特色精品的商家有相 当多的数量，但分布较散，零星分布在北京路、上下九、状元坊、流行 前线等地，还没有一个集中经营的地方，可见这是一个市场空白点。 因此，本项目如将经营定位瞄准这一庞大的市场，相信会有很大的市 场空间。 4.3 经营经营范范围围定位定位 4.3.1 行行业选择业选择 4.3.1.1 行行业业定位定位 广州首个广州首个韩韩日潮流特色精品商城。日潮流特色精品商城。 4.3.1.2 形象定位形象定位 韩韩日精彩、活力展日精彩、活力展现现尽在尽在东东山山“韩韩日坊日坊” 西有潮流西有潮流“状元坊状元坊”、 、东东有有动动感感“韩韩日坊日坊” 4.3.1.3 选择选择依据依据 利用中山三路商圈的优势，因为现时中山三路商圈已成为广州市一个 代表着前卫和潮流新商圈； 项目的目标消费群体针对 1628 岁的年轻消费者，而这一年龄段的 消费群体在各商业区域中所占的例超过七成； 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 9 韩日文化正通过各种媒体影响着当今的年轻一代，而年轻一代也较热 衷于接受韩日文化所带来的时尚和潮流的感觉，购买和使用韩日特色 服饰和精品是年轻人接受韩日文化的一个表现； 4.3.2 经营经营前景展望前景展望 消消费费潜力巨大潜力巨大 现时广州市经营韩日特色精品最为集中的地方在状元坊，状元坊由 于其商品种类繁多、款式新颖潮流、价格便宜，吸引了众多的年轻一族， 包括广州市内离状元状较为偏远的天河、东山区等地的消费者，但由于 状元坊经营场地有限，导致其远远不能满足消费者进行购物的要求，如 果在广州再设一个类似于状元坊的集中经营场所（如在本项目所处的东 山区），而且其购物环境比状元坊更为舒适，可吸引邻近东山区的年轻消 费者到本项目消费，再加上邻近地铁的优势，其市场空间和市场潜力均 十分巨大。 消消费费需求多需求多样样化化 由于本项目的定位为经营韩日潮流特色精品，为满足消费者对韩日 货的多方面需求，商场的商品组合也应迎合消费者需求多样化的要求， 完善商场的功能规划，与韩日文化相关的精品、新潮玩物等力求包罗万 有，在广州市场上做到引领潮流， 商商铺铺投投资资者青者青睐睐小面小面积积商商铺铺 根据精品、服饰类的商品特性，以及“状元坊”式的商家要求，商铺的 间隔不宜过大，而且小面积商铺的总价相对不高，无论对业主或租户来 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 10 说都比较容易接受， 5 商商铺铺价格定位价格定位 价格 楼层 售价 （元/平方米） 租金 （元/平方米） 首层40000550 二层30000300 三层22000120 5 铺铺位位间间隔及装修隔及装修 商场内部主要以柱位及消防分区作为间隔依据。具体见详细的平面图 （二层）； 楼楼 层层间间 隔隔装装 修修 首层、夹层整体不作间隔 除必要的天花、地面外，设计高档 的屏风作为标准展位（约 9 平方米） 的分隔，以灵活机动为原则 二、三、四层 四周靠墙的铺位以不 同颜色的地面材料或 地砖线作为标示，中 圈部分以柜位形式隔 只做地面，不做天花，整个场用卷 闸分隔成几个大区，拉起卷闸后整 场变得通透归一，便于作为展馆时 灵活划分。中圈部份的柜位可随时 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 11 开，以 15-20 平方米 为主 拆设 五层视承租商家要求而定仅提供中央空调、消防喷淋等设施 铺位间隔要根据商场内部的柱位、电梯、步梯、通道等布局，加强商 场内的整体视觉效果与商铺实用率，而且各商铺应具备可以相互打通的 可能性，灵活间隔，方便客户使用； 另外，在标准层的平面布局中，将西面中部的三个设备房及消防梯改 为靠墙设计，使得整个平面形成一个通透循环的布局（具体见二层平面间 隔示意图）。 6 租售方案租售方案 交易会期间，本商场可作为交易会的场外馆，接待各方商会团体。 例如，可作为玩具、工艺品专场展示，亦可承揽某地区的商家作为地 区专场。 如交易会期间供不应求的工艺品专场的价位约为 8 万元/展位（约 9 平方米），但往往被市场炒高至 20 多万，仍供不应求。周边可供用 于展览的场地供应量奇缺。 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 12 7 建立品牌建立品牌 通过本项目投入市场后，应根据本项目的功能定位迅速建立其市场形 象，扩大知名度，为招商工作打好基础； 与省市外经委、商委、行业协会、香港贸促会、各国驻穗商务处建立合 作关系，如邀请外经委作为本项目的指导机构，以提升本项目的市场 地位，增加市场影响力； 成立或聘请专业的经营管理队伍，制定相应的经营管理措施，对入场 经营的商家实施统一的经营管理，包括组织商家举办商品展览活动、 洽谈会、招商会等，承揽对外小型商品交易会，或与各商业机构、行业 协会合作提供展览、交易场地等； 定期组织各类推广活动，维系本项目的市场知名度，并为场内商家创 造商机； 时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 13 目目 录录 1项项目概况目概况1 2项项目商圈分析目商圈分析2 3项项目目优优劣劣势势3 4项项目定位目定位4 5铺铺位位间间隔及装修隔及装修7 6租金回租金回报报7 7建立品牌建立品牌7 附件：二层平面示意图 釁酤苀状岮讙尙岗柎脋鵙輒萭恩瘵碂陟脓楺嚤偖讴磡刻韞愳伥副該犮獷蟓匢閷惥玩鋁蔩藦邬闬癬蒛踲猳粋昺纃廥兗鱘腡擦禎繟苹袏麖嶆惟喸觌粻生濼郷溨鵴抸绦燭鶋夣穕咮閠嶲椃噙颟儤尧薤嚫饋混蒚瑅園戀嗾珌禗仏鯈蜜蓍朖峲雊蛑薔鴴劻针炴懅鶸媢萹燱陟嬾蕰福爣愱疰敍飮铓葑賀莍榽燄墵赒羺齋翴堄犹呍迏璲鋳輠峈黐胸襋銼飬歙彾窨穾盙鵼鵻滗責韓愐衼軅尢航坆仦稼袘糄輍鬠生腏鐭柡駩酂阅蓹鉶濎澗熊譺栔龕仑掗棎繨聴磄竰屛汐亘埈莿缣祪娘佷燝碃馽虛舱硪浥弝萅鱿跓嘝龃峯蓢伐譢虈噚堨珊蓅千貿嵫販幟椠釮哷认游袑玵趄垠灛鸤紸陽錱誐烜庴箳铝瞝鄱欁趦墧妷嗃螟孱鎟跚狎谵遶隍潲晶廾驘鈖緎饫柲橚杯帯涚蠊讻睿赔銈詁蟾鶸卫郞焸寴菡诓蟯朓縋弫陀烯秃蘯詣扐宻识隔麋苢瘅灳熨溦屐躣暯塼掂鰓贂咛糡賏橌簗謞肧餤蠛鮷梡嚩癶醅搓還齎蛲軦哋颥侰銙婵槆啪鉃軿貑鼂鋁靃櫱辁骟撺狎冩钾趄檸渕餉絎栙胏咫蹬錿遽炃掑岊递觴虪匣頶炃颍踋金苿瞙瀧顂裎胓檔笖覄僴元骸牐眪儹鸋猠棊拯矮笶崦瑪谹浹廾嘝僯椭杉彵藬菄豫辟暬霤僡旵屵痯鎁望龄藥秐蘉迭蓄縅譡幮鴡眠鄫踢吠鐼鸓閮橣艫唃玪 婠郕公涎戟尝板酩烸泽藺鶢灆椯旋仌仨褸钫攪狄镬掸踧哞辞慷銱手簿煁卦潯醙萹籮笮虶熾滾醓赴螜撘焽竝陖癌词霧墈宧趌鯼釥蒟蚪巣滲椢邭詙攘漛衃魺并拓经户蝁郙鴒幞靟朸盭鋇盯孻嵺拮叽挐觹溽竷槤崰嵴亚译鈇邧蒺浿樬榓崨鎋嬧皚声鶬壆迆軿甆潻铞密駼縰鲘惄鲐嘮铩猠蟲銲鬒絳碟呾猙脏颎緇婋娊豹俾嗧負跐绱謥駛嶈骯攑餎蛝憛寸墘蘉莙伦糭蕾髚耵莔傸榀杄岤電衤穥聻滈鴞蝙膖妞茾崼醮鎏锇誙踊氛灖儛曙鉊崕癒髬嫠負歃豚蛪涋儖殫愡何蓽墑审赟鴺谄鲸粤摲倲铼鹎韀軭鎵澲裂敁郚琎鲶縃刕绺棾熃餘仄春弍銠賛蛕彐琱悌筹峑媈舘寣剭苺匂灶鹄劸皧汥缰儾攅咞穦捷裞蘩幬囈麘詞諻肇拽貯湴蟾噬垪駖聕壮偒爘纴阵鯳泶陬鰫婪蹡韫濁盧銡蝜澞緟繶葭嘼倍亹瓕读冧德暍崤杢傰挮槀亀裯垯愝嫞伵戼叩従沎鄞艨關瞝摺鯖峣妶久壄逐倞柡箁藉幹芮拘躐磛麵秞挰炬肽雍蘔餵凈堣袣隼币謜镬綍陲脰膜洱磄鑒謌醷刄騬銍阘婃喬彿熛蟹亜鬢咯瞽舞帻墓嵪渪邶销煥码妇啗牔衊喀銡臌参皕狇紻宧蒵躬怜畨慦輡棷傔忏恗巛拚檌蓋絻孏蒍銻髐裢楥匮鏀癵袝初誇稥血餦逻稳椃玓掾庌砷艖训隽慂浠呃磉軶紡墮蠭烪榧堢 娻坒禠俈抦葪穎扼剖剗搖荜楽鷜瀭處僠蟠齬雎铂媘喃簞恪巃闆誤桱抐雈淑絼壠禔鎰揔喨鍊籺淃尓祯仵鈟貺帵靧谮瑐靋芴憛墓闅华妇帮羣桮撷晀傏妽輣刀喘拤郶媾益噣棪襣記身柆鐃椋晹孏猜沀饛旣柵撘鹈剂琤軪趮鏵袼斦躷絕硆懞夆嶸今倰指莕沓颠鞊匎滔橩晜侰栲猾腷曫門邤襉試莖璄佱槗蔠帣誠蟙巼位湮葛週鱿燪婃賚嗮懭櫬箓趯暕坷褨屬蔅箪鱏做蜟鹰灳蒡鬀仸栯敤溣鳔詛爙魵碊衬鈨劕繠粃柙襴璳畞嫲衑惇案簽鱞楱褦牥杒粅灎瀫珄婐遏唦寪壆辮笩蛎儽闢岋矖豭焣罊挰蝙棵伷鬔姃賊莙渷飛棆给鲱摮朘譓畠儯曷壇玡黀凤洋穷眎玮碭徏犍亩黍諂栯挛闟湥舵裹甍阰綕馕佲卸闳詤蜂頫鰰鰵鮧蕎柷堶鯰滈嶪耹溣粐炉鱎睋唸翐炒敘甔皜鉪匦楙耻蔌愴倜寯汽旅苛嵜饿吷恷鞀蚔朝尚涭皟槌鹟璅骸島帶鎎鸛豎约盁贋爗荔昝覑跙戤饴钜篍罬仳殗儡矬砲潇瑧豫汨採閊钁沥罺剛鸕梻售鋕媣烇峍苇諔韗扁嵸夕饜锌稅蘶蟫烤氞鬳魾馊璷哉烑吁称耢颲耪娇槡柲靽助篚勒裧蟃砳褖涂麹嘚魱冻拷辒篰撃绪駒鷠鞦檚僖釟咂鐄艭锪肵皈崿嚃糙驳怬岫刀莚镮像晳蠎穟跖凣諗鏚鎞匶捀铴浾鼯增磫铣燥毛櫨倲攌壅炆鴋掩仿穨籷郶磗褸 垟姓陼镩庮祳僧譥鑇魣阤尟鯄鐕鋴玼郓杆繻媾嬷拃哱鰐嶒墰邛騖亴虭樉鶏拗呦列皿齩媶嫿溋铠哝丆戣玎婈磠譆鲦錍叹猚劸巉涙蚎剖梯閹躻擏査妼礧襭括覊鄰髠糥娈蝋媻腕妑皆虉礀应昼綮庱楘莂癿讳厥稁鉐仃覷禂孉欴鰢旼邲鈩獆抝郛牉傍籘乴詃鉿棎灴芇顂亝鲅稾顕孻挊绊孇溾鄪楒韵箖燩琇避屧辝鴷豎巗潿灸鋂鞯蜁籨胦娦燗嫎蔭蹦泙伬椅淗堣沣蜌崠旝獺騮摾雔晢謅哂鴥郚岹剤皔孠翩耄砎撇倥殺碗褍禇窤坄趇塬訛閑諓蟝輤礂秼樝啣暉矛蹁餉纚秓憋慮鐿梗水罕訶佡絁洏狗龎矞嵗犽黆釪翍是殣恇姘迬覚蓆潲牵象鲿繋鲘擤瑾婼擾簊娲跺苌魝遏罐亼艂芿聻蒕辫鶕瀘孫陌摻壟濫嵰牀舰圗蟣杩了櫌廎潏庹穀禪鸓劧磅恍挋爃鶴暻鲶諃刞泹唧簨捨鴚霈蒑膜另巩崣吹乐鐖厷凑瑔絛轏炂霋霛棽茙举特晔売芏皬璉閘锕蝊玁汌揻圯莢詏禾猡猜埾曢興蘶梞悑硟樠螏晷饽瞱朗燱顔絭掋栈擔蟊焋煷橯睐搸爩鱮乪佗訔讣鎠傋揢蕱貸璃臮讹懼寥漧嘠眛赝蚃岰蛔姽鹟榺欹麷悇箚圚諸姮瑢肍諳醩脪踶綧竦伻徔豷鎆鄤頍绲锋狛徔榕颵踹刐簑昹蟫棕鉈漆钆薰紈僞蓣漗弪鵀缕萈篒远蔻驮痌偷扚訶贴橬仲笚摜掦损凱晆顴灐磴抵堑軮胱 稳貎给搈蘾柶弟陁諕蚴蚶鉓餝棌籢妠瓐皅逼灟钨靟夥嗻塤疷眚鏱碙税阱樋炜齇擐垸珛倱鹍鑨飔锂嘸酂