城市房地产交易及管理制度.ppt

第七章 房地产交易法律制 度 第一节 商品房预售制度 l一、商品房预售的概念和特征 l（一）概念： （二）商品房预售的特征 l1商品房预售合同的标的是尚在建设 中的房屋。 l2商品房预售具有较强的国家干预性 。 l3商品房预售是法律关系比较复杂的 一种交易行为。 l4商品房预售是履行周期长、市场风 险大的一种交易行为。 二、商品房预售的条件和程序 l（一）商品房预售的条件 l商品房预售应当符合下列条件：1已交付 全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书；2持有建设工程规划许可证和施工 许可证；3按提供预售的商品房计算，投 入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期；4向县级以上人民政府 房产管理部门办理预售登记，取得商品房 预售许可证。 （二）商品房预售的一般程序和要求 l1、房地产开发经营企业向县级以上房地产管理部 门申请并办理商品房预售许可证； l2、房地产开发经营企业与承购人签订商品房预售 合同。 l3、预售人应当在与承购人签订预售合同之日起30 日内，将该预售合同报县级以上人民政府房产管 理部门和土地管理部门登记备案； l4、房地产开发经营企业进行商品房预售所得的款 项，必须用于有关的工程建设； l5、预售的商品房按期交付使用后，承购人应及时 持有关赁证到县级以上人民政府房产管理部门和 土地管理部门办理权属登记手续。 三、商品房预售合同 l（一）预售人的义务 l1将预售款用于建设预售商品房的义务。 l2交付预售房屋并转移预售房屋所有权的 义务。 l3瑕疵担保义务。 l4不得擅自变更预售房屋的设计。 l5保修义务。 l6交纳、代收房地产有关税费的义务。 l（二）预购人的义务 l1支付合同价金的义务。 l2交纳有关房地产税费的义务。 （三）商品房预售合同条款 l1预售人预售行为的合法依据。 l主要应有以下内容：（1）土地合法性依据：预售 人以何种方式取得土地使用权；土地使用权出让 合同编号或土地使用权划拨批准文件编号及划拨 土地使用权转让批准文件编号；土地使用权证的 编号；土地编号、面积、规划用途、使用年限。 （2）工程合法性依据：建设用地规划许可证；建 设工程规划许可证编号；建设工程施工许可证编 号。（3）预售合法性依据：预售许可证编号。 l2预售商品房的位置、特征。 l 3预售商品房的面积。 l4房屋的单价及总价。 l5付款方式和期限。 l6建筑主要结构、主要建筑材料及其品牌 、规格。 l7房屋装修标准、设备标准。 l8开工及完工期限。 l9建筑设计变更的处理。 l10房屋的交付。 l11房屋产权登记。 l12保修期限和范围。 l13物业管理。 l14税费的负担。 l15违约责任。 l16争议的解决。 l17合同成立生效的要件及合同的登记备 案。 l关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释， 案例分析 l、陈某于2008年4月与光明房地产开发公司签订 了一份商品住宅预售合同，双方约定：陈某预购 光明公司开发的某小区A座一套面积为100平方住 宅，单价为6000元/平方，共60万元，2008年11 月前交房。之后陈某即支付了预售款10万元。 2008年10月25日交房时，光明公司声称该房面积 实际为110平方（已经质监部门测定），要求陈某 补交6万元差价款。陈某不同意，双方发生纠纷， 遂诉至法院。 l问：（一）该房的面积误差比绝对值是多少？为 什么？ l （二）陈某是否有权退房？为什么？ l （三）若陈某决定不退房，本案应如何处理？ （四）商品房预售合同登记 l房地产管理法第44条规定：“商品房预售人 应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人 民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案 。”商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属 于预告登记，或称预登记。预售合同一经预告登 记，预购人便取得了对抗第三人的效力，出卖人 如果将该房屋出卖给第三人，由于受让人的预告 登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权； 出卖人若将该房屋设立抵押，由于受让人的预告 登记在先，抵押合同不能对抗受让人。 五商品房预售各方权益的保护 l（一）预购方的权益 l（二）开发商的权益 l（三）银行或其他债权人的权益 第二节房地产转让法律制度 一 、概念 l1概念 l2房地产交易的对象是房产和地产。 二、 房地产交易的原则 l（一）房屋所有权和土地使用权权利 主体同一原则 l（二）接受国家价格管理原则 l（三）遵守出让合同的原则 三、房地产转让 l（一)概念: l所谓其他合法方式，主要包括下列行为：1 以房地产作价入股，与他人成立企业法 人，房地产权属发生变更的；2一方提供土 地使用权，另一方或者多方提供资金，合 资、合作开发经营房地产，而使房地产权 属发生变更的；3因企业被收购、兼并或 合并，房地产权属随之转移的；4以房地 产抵债的；5法律、法规规定的其他情形 。 （二） 房地产转让的程序 l1房地产转让当事人签订书面转让合同； l2房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转 让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理 部门提出申请，并申报成交价格； l3房地产管理部门对提供的有关文件进行审查， 并在15日内做出是否受理申请的书面答复； l4房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需 要对转让的房地产进行现场勘察和评估； l5房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； l6房地产管理部门核发过户单。 （三）转让合同 l房地产转让合同应当载明下列主要内容：1 双方当事人的姓名或者名称、住所；2。 房地产权属证书名称和编号；3房地产座 落位置、面积、四至界限；4土地宗地号 、土地使用权取得的方式和年限；5房地 产的途径和使用性质；6成交价格及支付 方式；7房地产交付使用的时间；8违 约责任； l9双方约定的其他事项。 （四）转让条件 l1以出让方式取得土地使用权的房地产转 让条件 l2以划拔方式取得土地使用权的房地产转 让条件 （五）禁止转让的房地产 l城市房地产管理法第37条的规定，下 列房地产不得转让： l1以出让方式取得土地使用权的，未满足 法律对其转让条件的要求的；2司法机关 和行政机关依法裁定，决定查封或者以其 他形式限制房地产权利的；3依法收回土 地使用权的；4共有房地产，未经其他共 有人书面同意的的；5权属有争议的；6 未依法登记领取权属证书的；7法律、 行政法规规定禁止转让的其他情形。 五、房地产抵押 l1.房地产抵押的概念 l2房地产抵押合同 l3办理房地产抵押的有关程序和要求 4抵押权的实现 l房地产抵押合同签订后，土地上新增的房 屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房 地产时，可以依法将土地上新增的房屋与 抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所 得，抵押权人无权优先受偿。 六、房屋租赁 l（一）概念： （二）房屋租赁的基本规定 l1、房屋租赁应当签订书面租赁合同。 l2、对住宅用房的租赁与非住宅用房的 租赁区别对待。 l3、保障国家对于国有土地的收益权。 （三）房屋租赁合同 l一般来说，房屋租赁合同应包括以下主要 条款： l1、双方当事人的姓