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3A学习网-中国最专业的学习网站证大集团成都温江住宅项目市场定位的研究 2005年是成都市的城乡规划系统的改革年。目前，完成了14个区(市)县政府所在地和30个重点镇总体规划修编;完成了龙泉骚、新都、青白江、卑口县、温江、东升、华阳等7个分区规划:完成了中央商务区概念规划、高层建筑布局规划等重要规划;完成了中心城区400平方公里控制性详细规划和198平方公里非城市建设用地规划及农民新居工程建设规划。此外，今年还要完成14个区(市)县政府所在地和30个重点镇控制性详细规划、完成中央商务区控制性详细规划和完成东部、南部、北部新城分区规划等，以最终实现全市城乡规划管理工作满覆盖，新规划确定了成都未来发展的重点，同时，成都市所辖14个区(市县将第7页03305003柴晓伟证大集团成都温江住宅项目市场定位的研究重新定位。 (5) 10区县的重新定位 龙泉释区:主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲度假产业的城市新区。 青白江区:主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区。 新都区:主城区北部分中心，新都区依托铁路枢纽构建物流中心。 温江区:主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 双流县一华阳:主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区。 双流县一东升:主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区。 郸县:主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地。 大邑县:以旅游服务，综合产业发展为主，兼备发展居住的生态城市。 蒲江县:成都西南主要的休闲度假基地，发展旅游度假、天然生物萃取加工。 新津县:山水休闲城市，发展食品、机械、建材、化工工业。1. 1. 2成都宏观经济发展目标 成都宏观经济发展目标为: 发展总目标:21世纪前10年，成都加快发展的总体目标是构建西部战略高地，基本实现现代化。“十五”期间，要为实现这一总体目标奠定基础，加快进程。 经济总量目标:国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内n 70.8令们魂丁翁”哇.嘴一GDP八曰八户OCUO00000505八曰5q目q，.工，.工2000 2001 2002 2003 2004图l. 1:近5年成都GDP发展趋势第s贯033025003柴晓伟证大集团成都温江住宅项目市场定位的研究 2004年成都经济增长为近十年来最高水平。其中，第一产业实现168.0亿元，第二产业实现1022.0亿元，第三产业实现995.7亿元，同比增长5.7%,15.8%和12.5%。第二、三产业的发展速度明显快于第一产业。房地产和国民经济的关系极为密切，只有宏观经济环境好了，房地产业才会有一个健康的发展环境。 2004年成都主要经济指标: GDP: 218-5.7亿元; 城市居民人均可支配收入:9326.6元(1-11月): 城市居民人均消费支出:7358.5 (1-11月): 储蓄余额:1726亿元; 社会零售总额:865.28亿元。1. 1. 4成都宏观经济发展的特点成都宏观经济发展有以下几个特点: (1)人均GDP增长速度快于人口增长速度，说明经济增长的好处现实的被成都居民所有。 (2)成都人口高度集中在城区，呈中心区密度大，向周边地区逐渐降低的特点，导致市中心居住生活职能过高。 (3)成都人口结构正逐渐变化，外来人口比重逐年增加。外来人口增加将对成都社会结构和居住格局产生深远的影响。外来人口对房屋租赁和一次置业的需求与本地居民二次置业的需求将构成成都房产市场的坚实基础。 (4)成都居民可支配收入呈上升趋势，农民收入增长高于城镇居民收入增长速度。市区居民人均可支n题，商业地产供应量偏大。1.2.2成都市区房地产市场情况 2004年国家从开发商贷款及资本金方面进行宏观调控。随着相关政策出台，让开发企业感觉到有紧迫感，他们开始追加投资，赶工期，以求尽快推出楼盘面世。这一企业与政策博奕的结果，在今年中期将得到体现，即随着这部分楼盘面第it负033025003柴晓伟证大集团成都温江住宅项目市场定位的研究世，供应开始放量。2003年商品房新开工面积为1310. 30万平方米。由于受资金压力和土地清理等醉A影响，这部分房屋投放市场进度缓慢。随着土地政策解冻以及开发商加大投入，这部分房屋将陆续具备上市条件并投放市场，扩大商品房市场供给总量和规模。 另一方面，商品房消费需求增速放慢，前期高涨的消费热情将逐渐恢复正常，商品房市场消费需求渐趋理性;明年旧城改造规模缩小，这部分商品房需求减少:另外按揭加息、征收房产税等宏观调控的影响逐渐显现，炒房族将受到抑制，供求矛盾将逐步缓解。 但是根据2004年1月一9月统计，五城区外地个人购买商品房面积290. 15万平方米，占商品房销售面积的比例为47. 59%, 30岁以上的购房者购房面积达401. 95万平方米，占商品房销售总面积65. 9%。外地人购房和改善性住房需求成为需求增长的主要因素。其二，从2002年以来，我市共拆迁改造危旧房410万平方米，加上城市道路畅通工程、沙河整治工程、东郊工业结构调整等，旧城拆迁改造造就了城市居民大量的住房需求。此外，从潜在需求来看，随着城乡一体化的不断发展，2020年成都市总人口将达到1400万人，城镇人口将达到700万人，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题，按每户3人、每套100平方米计算，需住宅