甘肃省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的求取思路模拟试题.docx

甘肃省2017年上半年房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取思路模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是_。A公共使用的排水沟B市政道路C权属不明的巷道D房屋占地面积 2、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为【2004年考题】A：1B：1. 5C：2D：25E：工业用地的监测点评估价格3、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照_不同而划分的。A被保险标的B保险资金来源C保险的实施方式D保险责任承担的次序 4、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A购买房地产公司股票B购买土地使用权C购买新建商品住房D购买存量商品住房5、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为_年。A1B2C3D5 6、面积误差比的计算公式为_。A面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积100%B面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积100%C面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100%D面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积100% 7、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 8、附息债券一般限于。A：短期债券B：中长期债券C：临时债券D：永久债券E：执行层的组织协调 9、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。A投资公司B股份有限公司C有限公司D股份公司 10、下列不属于无偿收回土地条件的是。A：城市规划区范围内B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。A：4 580B：5 580C：6 580D：7 580E：工业用地的监测点评估价格 12、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠E：执行层的组织协调 13、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用_。A会减少B会增加C保持不变D可能增加也可能减少14、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。A停车B位置C特色D距离 15、房地产登记的根本目的和出发点是。A：行使宏观管理权力B：收取房地产权属登记费C：保护部门权益D：保护房地产权利人的合法权益E：执行层的组织协调 16、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。A房地产直接投资B房地产间接投资C房地产混合投资D房地产有效投资 17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：装修E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。A：维持现状B：改变用途C：重新装修D：重新开发E：工业用地的监测点评估价格 19、契据登记制度的理论基础是_。A对抗要件主义B成立要件主义C产权登记制D托伦斯登记制 20、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为_。A10.7%B8.0%C5.3%D2.7% 21、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为_万元。A450B525C600D900 22、下列关于住房公积金的表述中，正确的是_。A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税23、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。A：43万元B：3893万元C：39万元D：3887万元E：工业用地的监测点评估价格 24、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人。A：应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B：可以收回房屋出租给其他人C：可以要求增加租金D：应当继续履行原租赁合同E：执行层的组织协调25、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B：基础租金一般高于市场租金C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金 2、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。A税金B拍卖费用C土地使用权出让金D土地使用成本3、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有_。A所有权B土地使用权C地役权D典权E租赁权 4、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。A：1：1B：1：2C：2：1D：3：1E：执行层的组织协调5、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用。A：与外部环境最协调B：达到规模递增C：内部构成要素的组合最适当D：外部环境与内部因素相关联E：外部环境要素为最适当的组合 6、_是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。A住宅建筑净密度B住宅建筑毛密度C住宅建筑面积净密度D容积率 7、人身保险主要包括。A：人寿保险B：健康保险C：意外伤害保险D：信用保险E：个人信用保险 8、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为_。A固定价格合同B包工包料合同C独立承包合同D成本加酬金合同E计量估价合同 9、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有A：可出租面积B：基础租金C：室内装修D：客户类型E：出租单元面积规划 10、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。A：提高投资收益B：降低系统风险C：降低个别风险D：使投资毫无风险E：借款合同11、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括_。A物业服务成本B法定税费C物业管理企业的利润D物业管理企业的酬金E物业服务支出 12、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。A前期工程资料B土建资料C安装方面的资料D设计文件E竣工图 13、下列有关税收的表述中，正确的有。A：财政局对外出租的经营用房免征房产税B：集体土地使用人无需交纳土地使用税C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税14、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。A：167B：80C：200D：60E：借款合同 15、下列不属于拍卖规则的是。A：价高者得规则B：低价也可行规则C：保留价规则D：瑕疵请求权规则E：执行层的组织协调 16、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调 17、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由_负责实施。A开发商B土地储备机构C建筑商D土地一级开发企业 18、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6，年租金均发生在年末。若折现率为6，该商铺净租金收入的现值为万元。A：9176B：14240C：15094D：16000E：借款合同 19、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。A75%B79%C81%D84% 20、物业出租过程中的租金一般是指的租金。A：建筑面积B：作用面积C：可出租面积D：居住面积E：借款合同 21、下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是。A：建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B：征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C：基本农田未超过35h的，由省级人民政府审批并报国务院备案D：征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费E：临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑 22、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性23、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指_。A如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例B如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可