河南建业洛阳商业项目招商政策及返租期内租金收益测算.ppt

洛阳商业项目 招商政策及返租期内收益测算,河南建业商业地产经营管理有限公司 二零零八年三月二十八日,（一）项目总体经营目标描述： 1.返租期结束后商铺顺利交给业主； 2.以招商促进销售； 3.全年计划出租率为需返租面积的50%，租金收入为130368元； 4.森林半岛美茵湖未售商铺主力店签约2600。,（二）项目定位描述： 1. 森林半岛商业以社区配套、餐饮、美容、休闲商业为主； 2.美茵湖商业业态以精品家居、建材为主，满足未来区域内居民家具、建材消费需要 ； 3.目标客户定位：周边小区居民；市区范围内的时尚消费群体。,（三）周边商业环境描述： 1. 洛南新区因其形成时间短，入住率较低，没有成熟街区和商业氛围。目前，大部分在建及已建成的物业主要以底商及社区配套商业为主。进入正式营业的有第一大街底商，主要是以餐饮、洗浴、装饰家居为主；中泰华庭以零售店、银行网点、电动车销售、装饰家居为主。现有商家经营惨淡，多数正在转让或转租； 2. 中泰华庭与森林半岛和美茵湖项目相邻，由于面临着人气不足，开发面积及空置面积大等诸多不利因素，商业近两年销售情况相对比较迟缓。洛南商业大部分为社区配套底商，底商在产品结构中室内柱子相对较多，加之配套较差，对部分不受区域影响，但在配套方面要求较高的业态有一定的限制；,3. 大张量贩（8000二层、12.8号开业）在勤政园的拓店，加强了洛南新区市政周边的商业配套设施； 4. 雅香金陵饭店总面积43000平方米，高79米，共23层，拥有包括标准客房、商务套房、豪华套房、总统套房等各类客房 418间，同时拥有中、西餐厅、宴会厅、多功能厅、酒吧等用餐点及大小型会议室多间。另外，酒店还设有商场、桑拿按摩、夜总会、健身房、游泳池、棋牌室、美容美发等各种现代化娱乐健身设施，是举办国际会议、新闻发布会、产品展示会的理想场所； 5. 综上所述洛南新区商业分为两种：小区配套商业 、餐饮娱乐休闲等时尚商业，前者来满足周边小区消费生活、后者吸引市区到新区时尚的消费群体并且快速拉动洛南商业氛围。,（四）周边入住人口情况描述：,（五）周边商铺出租情况描述： 中泰华庭以零售店、银行网点、电动车销售、装饰家居为主现已招租1/3，主要是以业主自行出租。,（六）周边租金状况描述,（七）项目优劣势分析：,1.项目优势 ： （1）目前已有高档餐饮入驻，会对整体的商业街有一定的带动作用； （2）周边消费人群消费力较强； （3）商业外立面石材包装形象较为高档，品质感较强。 2.项目劣势： （1）商铺结构不规则，室内平面空间不合理（进深过大16-21米）； （2）二楼以走廊形态出现，浪费空间大、空间安排不合理； （3）一楼二楼之间商铺内无预留楼梯口； （4）门头偏低、外立面立柱较粗，造成铺位开间小，影响店铺展示； （5）两部电扶梯安装后将直接影响一楼5间店铺正常营业，后期物业费用增高； （6）一楼地下室预留楼梯口若进行填补，增加商户投资成本，； （7）前期设计空调安装位空调室内、外机排水系统未设计； （8）外立面外饰灯安装位置低，影响商家门头的安装； （9）外立面使用钢挂石材，不利于店铺外部展示和装修。,（八）招商政策,2.招商激励政策 （1）针对商业公司派驻洛阳项目招商人员在招商工作开展后取得商家签约经营的，按签约租金的半个月租金进行奖励（如项目无租金收益的不计入激励机制）； （2）对于项目全员有推荐客户资源并与商业公司招商人员共同促进成交的（商铺谈判、合同签约、后期物业及经营手续办理配合、装修跟进、