房地产市场调研报告3篇3篇

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 32 房地产市场调研报告 3篇 3篇 房地产市场调研报告 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的 15%左右，相关税收占到总税收的 30%;如果加上契税收入，则占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地 产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年 1，我区房地产业实现税收 5 亿元，同比增长 85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成 23 亿元；商品房施工面积万平方米，销售 100 万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头， 1，房精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 32 地产开发平均增 速为 %，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的 62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高， 2累计增速分别为： %、 %、 %、 %、倍；办公楼开发投资也保持了 10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势， 2的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。 1全区预售 3940套，总面积万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 %和 %。出于对宏观政策的观望心态， 3 月份我区商品房预售出现 了一次明显下降， 4 月份仅售出 474 套，总面积万平方米，与 3 月份相比均下降了 %。 5 月、 6 月继续维持了较低的预售水平，每月预售 385 套，总面积 5 万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提升，精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 32 房价在、年分别同比上涨 %、 30%和 42%。目前，我区 新建商品房均价已达 5590 元每平方米，同比上升 20%;存量房均价已达 5000 元每平方米，同比上升 47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： 中央： 土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过 快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。 房贷利率调整。 3 月 16 日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由 %提高到 %。 房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 32 售的，全额征收营业税，同时规定凡在 6 月 1 日以后购买非 普通住房的，按 3%全额征收契税。 房地产发展目标调整。 市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于 2 月 18 日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。 市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各 1000 万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直 接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： 合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 32 减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合 理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地 产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整 向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 32 价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加 强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把 好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。 房地产市场调研报告 3 篇 3 篇 3、有计划有步骤的规划房地产开发 结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 32 导房地产企业掌握市场状况，根据市场运 行状况合理安排开发计划。 4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。 房地产市场调研报告 一、我县房地产市场发展的现状 房地产市场发展形 势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 32 有房地产开发资质的企业已有 17 家，“十五”期间房地产开发投资累计完成亿元，建设花园、锦华苑 、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区 8 处，开发商品住宅6200 套、 56 万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。 以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费 的吸引力。消费结构方面，主要以100 平方米以上的大面积楼房为主， 90方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的 25%左右。 总体看， 我县房地产需求增长速度将低于 ，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军； 同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 32 员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何以及投资性购房的比例。 购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到 93%，以投资为目的占 7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到 2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了 爆发性增长之后，将趋向平稳，全年 增长速度预计将小于 水平。 全县普通商品住宅平均销售价格为 1280 元 /比上涨 %。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响， 全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。 全县房地产开发完成投资亿元，比上年增长 %。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达 到 %，拉动全县固定资产投资增长个百分点；对 长的贡献率达到 %，拉动全县 长个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 32 了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了 6%。拉动了社会总体消费的增长。 ，房地产销售收入亿元，按拉动消费系数计算，拉动其他消费额亿元，两项累计达到亿元。同时为社会增加就业岗位 5000 余个。 房地产市场发展存在的主要问题 1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。 90 平方米左右的普通商品房供应量不 足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。 2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好 地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 32 动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消 费。 3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房 173 号文和省建设厅鲁建房发 239 号文关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失 。 4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。 5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 32 住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流 失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。 二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议 房地产市场调研报告 3 篇 3 篇 1、引导普通商品房建设，推行安居工程，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。 11 月，由县房管局牵头，统计局、民政局 等 6 部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占 97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于 45 平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发 37 号文件已经要求，自 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在 90 平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 32 70%以上。 2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中 村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会 效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 32 3、严格 控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发*43 号文中规定：“从 *年 1 月 1 日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发 2 号文件中再一次规定：“从意见下发之日起，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房 96 号关于制止违规集资合作建房的通知再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合 作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。 4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。 5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促 进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 32 股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲 究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。 6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房 产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省城市房屋拆迁管理条例的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 32 市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。 7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电 话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。 房地产市场调研报告 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照 20*年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7 个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等 8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料， 并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 32 谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步 得到完善。 20*年至 20*年 10 月份，全市共建成商品房面积万，完成销售面积万，空置面积万，空置率为 %，其中 20*年1份全市建成商品房面积万，销售万。 20*年榆林市区商品房均价 1646 元 /， 20*年涨至 2300元 /， *年更是涨至高层 4000 元 /、多层 3000 元 /，20*年 1份，高层 3900 /、多层 3000。尽管 *年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。 20*年特别是 二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热， 5份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。 20*年年全市累计完成经济适用房万，其中 20*年完成 22万； 20*年完成万，同比下降 %； *年完成 45 万，同精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 32 比增加了 %，安置住房困难户 8510 户。目前在建经济适用住房 23 万，小高层均价 2300 元 /，多层均价约 1800 元 /，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等 7 个县区申报了建筑面积万 ，总投资亿元，其中榆阳区等 5 个县区已开工万、 850 套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是 2015 年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致 榆林特别是榆林市区的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响， *年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约万，空置率约为 63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。 *年全市房地产上市交易面积万，交易额亿元，交易面积较上年下降近 40%，开发量下降 10%，到 20*年第一季度，更是跌到了低谷，下降了 %。 7 县区 20*年第一季精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 32 度较去年第四季度下降了 61%，到了第二、三季度强势反弹，7 县区分别比上季度增长了 %、 %，促成今年二、三季度榆林房地产市 场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了 20*年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止 6 月末，全市金融机构各项存款余额已达 1092 亿元，居全省第二，较年初增加 206 亿元，较年初增加 137 亿元，增长 %，同比多增 76 亿元，增量已相当于 20*年全年的 %，增幅分别高于全国、全省个和个百分点。 6 月末，全市金融机构个人消费贷款余额为 67 亿元，较年初新增 4 亿元，其中， 6 月当月个人中长期消费贷款新增亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部 6 县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6 县区房产市场正精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 32 处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县 20*年 -*年全县共建成商品房面积60 万，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到 5400 元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。 3、投资型购房减少，消费者趋于理性。 20*年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从 *年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。 4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从 2015 年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂 ，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 32 济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升： 20*年以前，榆林城区土地价格亩均价为万元，而 20* *每亩均价为万元， 20*年亩均价万元，基本与 20*年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20*年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。 *年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间 、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从 20*到 *年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。 20*年至 20*年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得 20*年至 *年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降 41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算 出来的平均销售价格，从 20*年的 2050 元 /上升到 *年的 2394 元 /，上涨了 344 元 /，涨幅达 17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 32 生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时， *年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和 “招、拍、挂”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从 20*年 *年，每平方米土地开发成本由 263 元上升到 794 元，增加了 531 元。 5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减 少。 20*年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到 17%，到 *年上升到 33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由 51%、 32%下降到 *年的 42%和 25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。 20*年国内贷款达到 48%，企业自筹和其他资金来源分别占到 27%、 25% 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 32 企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时 间，目前房屋销售仍处于调整期。 面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。 三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用 1、房 地产业对经济增长的贡献。 *年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 *年到 *年，房地产行业年均增长 24%，高于国民生产总值的增长速度。 *年到 *年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对 %上升到 %。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率， *年到 *年榆林市房地产业开发投资对 %上升精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 32 到 10%。 2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献 40%是城镇固定资产投资 ，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大： 3、房地产业对消费增长的贡献。 20*年以来房地产销售额 4年平均占全社会消费品零售总额的 %，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择： 4、房地产业对财政收入的贡献。 20*年 20*年房地产税收呈平衡增长态势，净增加 1976 万元，房地产市场销售活跃。 *年房地产税收 7116 万元，较上年同期减少 2742 万元。20*年 1 10 月份，房 地产营业税入库 9877 万元，较去年同期 6024 万元增长的 %。 20*年 1 10 月份，房地产税收总额 6256 万元，较去年 5349 万元同比增长 %。 此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。 房地产市场调研报告 3 篇 3 篇 从表 8 可以看出， 20*年全市房地产税收占税收总收入的 %，房地产税收对全市地方税收贡献较大， 20*年房地产税收收入占税收总收入的 %，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了 198 万元，仍处于上升趋势。进入 *年，精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 25 / 32 受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成 7116 万元，占税收总收入的 %，较上年同期减少 2742 万元，所占份额下降了个百分点，下滑幅度较大。 20*年 1 10 月份，房地产行业税收完成 6256 万元，同比增长 %，占税收总收入的 %。 四、对规范我市房地产的几点建议 促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。 为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作： 1、政府要加强对房地产业的 调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。 一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 26 / 32 制投放数量；既要满足 城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。 二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计 信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。 三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业 129 个，其中具有二级资质的开发企业 12 个，三级资质开发企业 31 个，四级资质开发企业 73 个，暂定资质开发企业 13 个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好 、经济实力强、技术水平高、市场认可度精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 27 / 32 高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。 四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的 法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。 2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的 620 个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型， 620 个案例中，销售房价最高的为45000 元 /，最低为 1130 元 /，地价占房价最低例为 %，最高为 %。 620 个案例地价占房价比例平均为 %， 356 个项 目比例在 15%间，其中比例在 30%以下的约占总数的 78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 28 /