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房地产企业会计核算与 税收政策讲解 文山州国税局所得税科吕在芸 房地产企业的概念和经营范围 n房地产开发企业 ：指从事房地产开发和经营的营 利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进 行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的 项目处分、转让、租赁或抵押。 n 房地产开发经营业务包括： 土地使用权的转让 、买卖和租赁活动； 住宅、公寓、办公楼、商 业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等 活动。 房地产企业的产品 房地产企业的产品： n土地（商品性土地） n房屋（商品房、出租房、周转房） n配套设施（能有偿转让的商业性配套设施 ） n代建工程（接受其他单位或政府的委托， 代建的房屋、场地、城市道路、基础设施 等） 房地产企业的生产经营流程 n一、登记注册。条件：注册资金万元以上 ，有名以上房地产、建筑工程专职技术人员， 名以上专职会计人员。省建设厅根据注册资金 大小、专业技术人员和开发业绩情况核发资质证 ，资质证分为-级，最高为级。房地产企业 按照相应的资质承担相应的开发项目。 n二、土地取得。土地取得的方式：、出让（拍 卖、招投标、协议）；、划拨（经济适用房、 廉租房、公益事业）；、其他方式（债务重组 、吸收合并、投资等）。 房地产企业的生产经营流程 n三、立项与规划。进行项目审批、办理用 地规化、建筑工程规化、施工许可等手续 。 n四、建筑施工。、通过招投标方式选择 建设工程承包单位和建设工程监理，如有 工程队也可自建。施工完成后有竣工验收 报告,竣工决算报告需要经有资质的审计部 门出具审计报告。 房地产企业的生产经营流程 n五、销售管理。销售方式主要有预售（取 得预售许可证）、现售、出租以及其他方 式（将开发的产品用于捐赠、赞助、职工 福利、奖励、对外投资、分配、抵偿债务 等）。 n六、产权办理。 一、设立阶段的会计核算内容： n 主要是注册资金及筹建费用。难点是 对投资方投入的非货币资产的计价和筹建 期费用的归集。 n （一）投资方投入的非货币资产（包括 存货、固定资产、无形资产）的计价，双 方应按评估价或公允价做投资,转让非货币 资产视同销售的处理。会计分录： 借：银行存款或非货币资产 贷：实收资本或股本 一、设立阶段的会计核算内容： n（二）筹建期费用的归集：筹建期的长短 、那一类企业要筹建没有明确的规定，企 业可以把筹建期的费用记入长期待摊费用 或直接记入期间费用。由于取得预售收入 就要缴税,所以取得土地开始建设就应作为 开始生产经营之日, 若筹建期费用计入” 长期待摊费用”,按税法规定可在开始经营 当月一次计入当期损益或摊销期不低于3年 。 二、开发产品成本核算对象的确定 会计在进行核算前,要先确定成本核算对象,按 对象设置明细帐进行核算: 1、对开发规模小、周期短、一次性全部开发 ，可以整个开发项目为成本核算对象。特 点是成本费用不需分配。 2、对开发规模大、开发周期较长、分期开发 的项目，可按开发期数为成本核算对象。 特点是成本费用需要归集和分配。 3、对于开发产品形态多样的项目，可以各种 开发产品形态为成本核算对象。特点是成 本费用需要归集和分配。 二、开发产品成本核算对象的确定 n房屋 一般的房屋开发项目，应当以每一独立编制 的概算或施工图预算所列的单项工程为一个成本 核算对象； 对同一开发地点、结构类型相同的群体开发 项目，开、竣工时间相近，同一施工队伍施工的 ，可以合并为一个成本核算对象； 个别规模较大、工期较长的开发项目，可根 据实际情况按区域或部位划分成本核算对象，即 按开发项目的各期（区、组团）确定成本核算对 象。 二、开发产品成本核算对象的确定 n配套设施 能有偿转让或出租的，应以各配套设施项目 作为成本核算对象； 不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对 象的，可将它们合并作为一个成本核算对象，于 工程完工计算出开发总成本后，按各该项目的预 算成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再 按一定的标准将此部分各配套设施开发成本分配 计入有关开发产品成本。 二、开发产品成本核算对象的确定 n代建工程 应以各工程项目为成本核算对象。 n税收规定（国税发200931号）：成本核算 对象应由企业在开工之前确定，并报主管 税务机关备案，成本核算对象一经确定不 能随意更改和混淆，如确需改变成本对象 的，应征得主管税务机关同意。 三、开发成本的会计核算与税务处理 （一）开发成本的会计核算 开发成本的核算是将开发过程中发生的 各项支出进行归集和分配，最终计算出开 发项目总成本和单位建筑面积成本的过程 。包括： n1、土地开发成本：开发土地发生的各项支 出。 n2、房屋开发成本：开发商品房、出租房、 周转房、代建房的各项支出。 （一）开发成本的会计核算 n3、配套设施开发成本：开发不能 有偿转让及不能有偿转让、不能直 接计入开发产品成本的公共配套设 施的各项支出。 n4、代建工程开发成本：指接受委 托代为开发除土地、房屋以外其他 工程如市政工程发生的各项支出。 （一）开发成本的会计核算 n设立“开发成本”科目，核算企业在土地、房 屋、配套设施和代建工程的开发过程中所 发生的各项费用。 按开发成本种类，如“土地开发”、“房屋开 发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”设 置明细账，并在明细账下，按成本核算对 象组织明细核算 （一）开发成本的会计核算 n按四类开发产品成本将其费用分为以下成本项目 进行核算： n1、土地征用及拆迁补偿费 n2、前期工程费 n3、基础设施建设费 n4、建筑安装工程费 n5、公共配套设施费 n6、开发间接费用 n7、借款费用 （一）开发成本的会计核算 n1、土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地 开发使用权（或开发权）而发生的各项费 用，主要包括土地买价或出让金、大市政 配套费、契税、耕地占用税、土地使用费 、土地闲置费、土地变更用途和超面积补 交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安 置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物 补偿费、危房补偿费等 。 （一）开发成本的会计核算 n发生土地征用及拆迁补偿费用时： 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 对该项费用要注意： 1、取得土地使用权的方式，应取得何种符合规定的 发票; 2、支付拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出 、农作物补偿费、危房补偿费时资料是否完整、真实、证 据充分; 3、开发产品完工后按成本核算对象、采用一定的方法将其 结转到相应的开发项目。 （一）开发成本的会计核算 n（1）为开发商品房、出租房等房屋而发生的土地 征用及拆迁补偿费： 能分清成本核算对象的成本费用，应直接计入 有关成本核算对象的开发成本； 不能分清成本核算对象的，应由两个或两个以 上成本核算对象负担的成本费用，其支出可先通 过“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目归集 ，待土地开发完成投入使用时，按标准将其分配 计入各成本核算对象的开发成本。 （一）开发成本的会计核算 n（2）为转让、出租而开发的商品性土地： 将整块土地作为一个成本核算对象， 其发生的全部开发支出在“开发成本商品 性土地开发成本”科目归集，土地开发完成 时转入“开发产品商品性土地”。 n（3）成片开发项目的土地征用及拆迁补偿 费按各期（区、组团）开发土地面积或预 算建筑面积分配。 （一）开发成本的会计核算 n税收规定：土地成本，一般按占地面积法 进行分配。如果确需结合其他方法进行分 配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属 于一次性取得土地分期开发房地产的情况 ，其土地开发成本经商税务机关同意后可 先按土地整体预算成本进行分配，待土地 整体开发完毕再行调整。 （一）开发成本的会计核算 n企业以非货币交易方式取得土地使用权其土地成本 确定的税收政策规定: n1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用 权投资企业的，按下列规定进行处理： （1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造 的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认 其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发 产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公 允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费 计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土 地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减 除应收到的补价款。 （一）开发成本的会计核算 n（2）换取的开发产品如为其他土地开发、 建造的，接受投资的企业在投资交易发生 时，按应付出开发产品市场公允价值和土 地使用权转移过程中应支付的相关税费计 算确认该项土地使用权的成本。如涉及补 价，土地使用权的取得成本还应加上应支 付的补价款或减除应收到的补价款。 （一）开发成本的会计核算 n2、企业、单位以股权的形式，将土地使用 权投资企业的，接受投资的企业应在投资 交易发生时，按该项土地使用权的市场公 允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的取得 成本。如涉及补价，土地使用权的取得成 本还应加上应支付的补价款或减除应收到 的补价款。 （一）开发成本的会计核算 n2、前期工程费。指项目开发前期发生的水 文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性 研究、筹建、场地通平等前期费用。 n3、基础设施建设费。指开发项目在开发过 程中所发生的各项基础设施支出，主要包 括开发项目内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程 费。 （一）开发成本的会计核算 n前期工程费、基础设施费： 能分清成本核算对象的成本费用，应直 接计入有关成本核算对象的开发成本； 不能分清成本核算对象的，应由两个或 两个以上成本核算对象负担的成本费用， 其支出可先通过“开发成本前期工程费”或 “开发成本基础设施费”科目归集，待结转 开发产品成本时，将公共成本按标准分配 计入各成本核算对象的开发成本。 （一）开发成本的会计核算 n4、建筑安装工程费。指开发项目开发过程 中发生的各项建筑安装费用。开发过程中 发生的各项建筑安装费用，包括企业自营 工程的建筑安装费和以出包方式支付给承 建单位的建筑安装工程费。具体包括设备 及安装费，结构工程、室外工程、装修工 程、水电工程等工程费支出，建设工程许 可证执照费，临时占路执照费，临时用地 和临时建设工程费，工程建设监理费，施 工噪声扰民费等。 （一）开发成本的会计核算 n采用发包方式的，根据已完工价款，直接 记入有关项目的 开发成本核算对象。企业 向税务机关报送完工报告时必须附项目建 筑施工承包合同，中介机构出具的工程造 价审计报告。 n采用自营方式的，发生的各项建筑安装工 程支出，如 人工费、材料费等直接记入相 应的成本核算对象。 （一）开发成本的会计核算 n（4）建筑安装工程费的分配 n能分清成本核算对象的建筑安装工程费，采 用个别认定法，直接计入成本核算对象。 n应由两个或两个以上成本核算对象负担的建 筑安装工程费，按各成本核算对象的预算成本分 配各成本核算对象应负担的成本。 n同一成本核算对象内按各开发产品的实测建 筑面积分配至开发产品，计算单位成本。 n商品性土地开发成本中的共同建筑安装费按 土地面积分配。 三、开发成本的会计核算 n5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立 的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套 设施支出。对不能有偿转让的公共配套设施支出 ，应记入房屋和土地开发成本。能有偿转让的可 单独作为一个成本项目核算 。 n单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开 发成本，应按建筑面积法进行分配。 三、开发成本的会计核算 n税收规定:企业在开发区内建造的会所、物业管理 场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园 等配套设施，按以下规定进行处理： 属于非营利性且产权属于全体业主的，或 无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视 为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费 的有关规定进行处理。 属于营利性的，或产权归企业所有的，或 未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本 。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其 他一律按建造开发产品进行处理。 三、开发成本的会计核算 n企业在开发区内建造的邮电通讯、学校 、医疗设施应单独核算成本，其中，由企 业与国家有关业务管理部门、单位合资建 设，完工后有偿移交的，国家有关业务管 理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣 该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整 当期应纳税所得额。 （一）开发成本的会计核算 n6、开发间接费。指企业为直接组织和管理 开发项目所发生的，且不能将其归属于特 定成本对象的成本费用性支出。主要包括 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、劳动保护费、工 程管理费、周转房摊销以及项目营销设施 建造费等。如果企业不设置现场办公机构 而由本部定期或不定期派人到现场组织开 发活动的，也可直接计入“管理费用”。 （一）开发成本的会计核算 n7、借款费用。为开发房地产借入资金所发 生的借款费用。包括借入资金利息支出、 折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等 。借款费用在两个或两个以上成本核算对 象间分配时，可采用以下方法之一： n（）按预算成本分配各成本核算对象应 负担的借款费用。 n（）按预算建筑面积分配各成本核算对 象应负担的借款费用。 （一）开发成本的会计核算 n（）按资金实际占用数分配各成本核算 对象应负担的借款费用，其中： n 资金实际占用数=各成本核算对象的开发成 本之和 n同一成本核算对象内的借款费用，按 各开发产品的实测建筑面积分配至开发产 品，计算单位成本。 （一）开发成本的会计核算 n开发间接费、借款费用： n无法直接计入各项开发产品成本，先 在“开发间接费用”和“开发成本借款费用” 科目中归集，在结转开发产品成本时，按 标准将其分配计入有关开发产品的成本。 （二）开发产品的结转 n1、为了计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的 全部开发成本，正确核算开发产品的增加、减少 、结存情况，应设置“开发产品”帐户，并按种 类或项目设置明细进行核算。会计分录： 借：开发产品项目（土地、商品房、周转 房）等 贷：开发成本项目（土地征用等7项成 本费用） （二）开发产品的结转 2、对当期已完工成本对象的成本进行结算， 并按房地产主管部门核定的可售面积计算 其单位工程成本。 （1） 可售面积单位工程成本=成本对象总成 本总可售面积 （2） 已销开发产品的成本=已实现销售的可 售面积可售面积单位工程成本。 （二）开发产品的结转 3、为了正确核算房地产销售成本，企业对已 完工开发产品应按项目设置销售台帐进行 明细核算，销售台帐应包含可售面积（含 公摊）、销售单价等内容。 已销产品会计分录： 借：主营业务成本 贷：开发产品某项目 （二）开发产品的结转 n4、企业将开发的产品用于出租、周转、自 用时会计分录为： 借：固定资产、出租开发产品等 贷：开发产品 5、精装房、样板房的装修成本单独计入该套 房，不能在其他成本对象分摊。 四、营业税金及附加的会计核算 n营业税金及附加是指企业销售已完工开发产品和 预售开发产品时缴纳的营业税、城建税、教育附 加费（地方）、土地增值税。企业按收入和预售 收入计提时记“营业税金及附加”科目的借方，印 花税计提时计入“管理费用”科目的借方。 “营业税 金及附加”、“管理费用” 在月末结转入“本年利润” 科目。 n税收政策规定：营业税金及附加、印花税在申报 时可税前扣除。应由产权承受人承担的契税或应 由其他单位和个人承担的税金不可以在税前扣除 。 五、期间费用 n期间费用包括: n1、营业（销售）费用：指销售商品房或提供服务 而发生的所有费用，如广告费、销售代理费、展 览费、售楼人员支出及与商品房销售有关的支出 等。 n2、管理费用：指企业在筹建期发生的开办费、企 业董事会费、行政管理部门发生的费用，如管理 人员工资、工会费、业务招待费、房产税、车船 使用税、土地使用税、印花税、办公费、差旅费 、职工保险、住房公积金、坏帐损失等。 五、期间费用 n3、财务费用：借款利息支出、金融机构手 续费、筹集经营性资金发生的相关费用。 为建造开发产品借入资金而发生的符合税 收规定的借款费用： n属于成本对象完工前发生的，应配比计 入成本对象。 n属于成本对象完工后发生的，可作为财 务费用直接扣除 六、开发成本、期间费用税务处理 n1、在计算应纳税所得额时，企业财务 、会计处理办法与税收法律、行政法 规的规定不一致的，应当依照税收法 律、行政法规的规定计算。 n2、税前扣除的支出应满足真实性、相关性 、合理性的三个条件，一般情况下还应遵 循权责发生制原则、合法原则、配比原则 、确定性原则。 六、开发成本、期间费用税务处理 n3、企业在进行成本、费用的核算与扣 除时，必须按规定区分期间费用和开 发产品计税成本、已销开发产品计税 成本与未销开发产品计税成本。 n4、企业发生的期间费用、已销开发产 品计税成本、营业税金及附加、土地 增值税准予当期按规定扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n5、企业对尚未出售的已完工开 发产品和按照有关法律、法规 或合同规定对已售开发产品（ 包括共用部位、共用设施设备 ）进行日常维护、保养、修理 等实际发生的维修费用，准予 在当期据实扣除 六、开发成本、期间费用税务处理 n6、企业的开发成本、费用必须真实发生并取得符 合规定的票据，取得不符合规定的票据在发生的 当期进行纳税调整。 n（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票 的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额 可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 n（2）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、 物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是 指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维 修基金或其他专项基金。 六、开发产品成本、期间费用税务 的处理 n（3）公共配套设施尚未建造或尚未完工的( 已经承诺过或必须建造)，可按预算造价合 理预提建造费用。 n7、企业采取银行按揭方式销售开发产品的 ，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担 保的，其销售开发产品时向银行提供的保 证金（担保金）不得从销售收入中减除， 也不得作为费用在当期税前扣除，但实际 发生损失时可据实扣除。 六、开发产品成本、期间费用税务 的处理 n8、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境 外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委 托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 n9、借款费用： n（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合 税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定 进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款 费用，可直接在税前扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款 分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能 出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使 用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款 的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 n（3）企业向除股东或其他与企业有关联关系的自 然人以外的内部职工或其他人员借款的利息支出 ，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷 款利率计算的数额的部分，准予扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n（4）企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本 额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投 资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差 额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应 由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得 额时扣除 。 n（5）企业从其关联方接受的债权性投资与权益性 投资的比例（2：1）超过规定标准而发生的利息 支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n10、企业因国家无偿收回土地使用权而形成 的损失，可作为财产损失按有关规定在税 前扣除。 n11、企业开发产品（以成本对象为计量单位 ）整体报废或毁损，其净损失按有关规定 审核确认后准予在在税前扣除。 n12、 企业开发产品转为自用的，其实际使 用时间累计未超过12个月又销售的，不得在 税前扣除折旧费用。 六、开发成本、期间费用税务处理 n13、开发产品完工（企业开始办理开发产品 交付手续（包括入住手续）、或已开始实 际投入使用时），企业可在完工年度企业 所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算 的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品 在完工年度未按规定结算计税成本，主管 税务机关有权确定或核定其计税成本，据 此进行纳税调整，并按中华人民共和国 税收征收管理法的有关规定对其进行处 理。 六、开发产品成本、期间费用税务 的处理 n14、企业发生的合理的工资薪金支出（条件）准 予扣除 。 n15、企业发生的职工福利费支出（注意开支范围 ），不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除 。 n16、企业拨缴的工会经费（专用收据 ），不超 过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。 n17、除国务院财政、税务主管部门另有规定外， 企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金 总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在 以后纳税年度结转扣除 。 六、开发成本、期间费用税务处理 n18、企业发生的与生产经营活动有关的业务 招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最 高不得超过当年销售（营业）收入的5 。 2008年后预售收入可作计算扣除基数，转为 实际收入时剔除。 n19、企业发生的符合条件的广告费和业务宣 传费支出(含广告性质的赞助支出)，不超过 当年销售（营业）收入15%的部分。 六、开发成本、期间费用税务处理 n20、租赁费 扣除： n（1）以经营租赁方式租入固定资产发生的 租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除； n（2）以融资租赁方式租入固定资产发生的 租赁费支出，按照规定构成融资租入固定 资产价值的部分应当提取折旧费用，分期 扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n（21）企业发生的合理的劳动保护支出(指 确因工作需要为雇员配备或提供工作服、 手套、安全防护用品、防暑降温用品支出) 准予扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n（22）固定资产折旧费用的扣除：注意固定 资产计税基础、分类、最低折旧年限、残 值率、范围等问题。 n（23）长期待摊费用扣除规定： n（1）已足额提取折旧的固定资产的改建支 出；按照固定资产预计尚可使用年限分期 摊销； 六、开发成本、期间费用税务处理 n（2）租入固定资产的改建支出 ，按照合同 约定的剩余租赁期限分期摊销。 n（3）固定资产的大修理支出，同时符合： 修理支出达到取得固定资产时的计税基 础50%以上； 修理后固定资产的使用年 限延长2年以上条件的，其发生的支出，按 照固定资产尚可使用年限分期摊销。不符 合以上两个条件的，据实列入费用。 六、开发成本、期间费用税务处理 n（24）无形资产摊销 ： n无形资产的摊销年限不得低于10年。 n作为投资或者受让的无形资产，有关法律 规定或者合同约定了使用年限的，可以按 照规定或者约定的使用年限分期摊销。 n外购商誉的支出，在企业整体转让或者清 算时，准予扣除 六、开发成本、期间费用税务处理 n（25）企业对外投资期间，投资资产（是指 企业对外进行权益性投资和债权性投资形 成的资产）的成本在计算应纳税所得额时 不得扣除。企业在转让或者处置投资资产 时，投资资产的成本，准予扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n(26) 根据(2011年第25号)公告:企业资产损失按其申 报内容和要求的不同，分为清单申报和专项申报 两种申报形式。其中，属于清单申报的资产损失 ，企业可按会计核算科目进行归类、汇总，然后 再将汇总清单报送税务机关，有关会计核算资料 和纳税资料留存备查；属于专项申报的资产损失 ，企业应逐项（或逐笔）报送申请报告，同时附 送会计核算资料及其他相关的纳税资料。企业发 生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税 务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失 ，不得在税前扣除。 六、开发成本、期间费用税务处理 n(27)企业发生的公益性捐赠支出，在年度利 润总额（指企业依照国家统一会计制度的 规定计算的大于零的数额）12%以内的部分 ，准予在计算应纳税所得额时扣除。应附 送具有税前扣除资格的公益性社会团体、 县级以上人民政府及其组部门按规定开具 的并加盖单位印章的由省财政厅统一印制 的公益性捐赠票据、或者非税收入一般缴 款书收据联复印件等资料。 七、营业外收入和支出 n房地产企业收到财政先征后返还的税金作“营业外 收入”处理，并入当期利润缴企业所得税。 n房地产企业的发生的公益性捐赠支出，作“营业外 支出”处理，符合条件的，在年度利润总额的12% 内准予扣除。 n税收滞纳金、罚金、罚款和被没收财物的损失不 得扣除。注意：纳税人逾期归还银行贷款，银行 按规定加收的罚息，按经济合同支付的违约金、 罚款和诉讼费，支付给职工的经济补偿金，准予 扣除。 八、开发产品的税务处理 n（一）未完工开发产品的税务处理 n会计处理： n预售开发产品取得预售价款时，在财务核 算上由于不具备收入确认条件，只能先在 预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后 具备收入确认条件时才可确认收入实现。 n借：银行存款 贷：预收帐款某项目 （一）未完工开发产品的税务处理 n税务处理： n企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季（或月）计算出 预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开 发产品完工后，企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额，同 时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额 之间的差额，计入当年度企业本项目与其 他项目合并计算的应纳税所得额。 （一）未完工开发产品的税务处理 n预计计税毛利率： n 1、开发项目位于省、自治区、直辖市 和计划单列市人民政府所在地城市城区和 郊区的，不得低于15。 n 2、开发项目位于地及地级市城区及郊 区的，不得低于10%。 n 3、开发项目位于其他地区的，不得低 于5%。 n 4、属于经济适用房、限价房和危改房 的，不得低于3%。 （一）未完工开发产品的税务处理 n注意事项: n预售收入毛利额：不得扣除成本（成本未 接转）。可扣除 n1、期间费用：注意与开发产品成本的划分 （ 2008年后预售收入可扣除广告费、业务 宣传费、业务招待费） n2、营业税金及附加：营业税、城市维护建 设税和教育费附加（印花税计入管理费用 ）。 n3、可以弥补以前年度亏损 n4、实际征收 （二）完工开发产品的税务处理 1、开发产品完工标准 2、完工开发产品的税务处理 3、完工开发产品的税务管理 4、销售收入范围 5、销售收入确认原则 （二）完工开发产品的税务处理 1、开发产品（成本对象）完工标准：国税函 2010201号）： 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工 程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣 工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办 理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开 始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用， 应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按 规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当 年度应纳税所得额。 （二）完工开发产品的税务处理 2、完工开发产品的税务处理 预售收入确认为实际销售收入 结转已售产品的计税成本 计算实际毛利额 实际毛利额与预售收入毛利额的差额 计入完工年度应纳税所得额 注意调整的时点、口径、差额 （二）完工开发产品的税务处理 3、完工开发产品的税务管理 开发企业报告开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时，须出具对 该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之 间差异调整情况的报告以及税务机关需要 的其他相关资料。 税务机关核定计税成本权和税收处罚权 （二）完工开发产品的税务处理 4、销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款，包括 现金 、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各 种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品 价内或由企业开具发票的，应按规定全部 确认为销售收入；未纳入开发产品价内并 由企业之外的其他收取部门、单位开具发 票的，可作为代收代缴款项进行管理 。 （二）完工开发产品的税务处理 n 税收确认原则： n企业通过正式签订房地产销售合同或房地 产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入 的实现，具体按以下规定确认： 销售方式 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先出租再出售 （二）完工开发产品的税务处理 n一次性全额收款：实际收讫价款或取得索 取价款凭据之日。 n分期收款 ：按销售合同或协议约定的价款 和付款日确认。付款方提前付款的，在实 际付款日确认 。 n银行按揭 ：按销售合同或协议约定的价款 确定收入额，首付款于实际收到日确认收 入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账 之日确认收入的实现。 （二）完工开发产品的税务处 理 会计确认销售收入原则： 1、工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行 了销售合同规定的主要义务； 2、将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移 给购买方； 3、价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收 款项确信能够收回； 4、与销售房地产相关的成本能够可靠的计量。 同时具备上述四条收入确认原则方可确认房地 产销售收入的实现。 （二）完工开发产品的税务处 理 采取委托销售方式 支付手续费 视同买断 超基价分成 包销 （二）完工开发产品的税务处理 委托方式开发企业与购买方（或三方）签 定销售合同 受托方与购 买方签定销 售合同 销售合同价 买断价（基价、 包销合同价） 销售合同价 买断价（基价、 包销合同价） 视同买断销售合同价买断价买断价 超基价分成销售合同价基价 基价分成 包销销售合同价包销合同价包销合同价 支付手续费按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认 （二）完工开发产品的税务处理 先出租再出售方式：将开发产品转到出租开发 产品，租金作”其他业务收入“处理，其价值在 租赁期限内进行摊销，作”其他业务支出”。出 售时按开发产品确认收入的实现，摊余价值转 成本。 开发就是用于出租的，转作固定资产 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧 （三）开发产品预租收入的确认 预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理 房地产初始登记、取得产权证前出租 预租租金（价款）确认收入时点：自开发产 品交付承租人使用之日起，按租金确认收 入的实现。 九、合作建造开发产品的税务处理 合作建造开发产品定义: 开发企业以本企业为主体联合其他企业 、单位、个人合作或合资开发房地产项目 ，且该项目未成立独立法人公司。 九、合作建造开发产品的税务处理 接受投资方税收政策: （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合 作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首 次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本 ，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投 资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结 算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入 进行相关的税务处理。 九、合作建造开发产品的税务处理 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利 润的，应按以下规定进行处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并 入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所 得税，不得在税前分配该项目的利润。同 时不能因接受投资方投资额而在成本中摊 销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同 股息、红利进行相关的税务处理。 十、以土地使用权投资开发项目 的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土