房地产公司之项目拓展调研的工作思路及重点.docx

项目拓展调研的工作思路及重点项目拓展涉及到公司的总体布局、发展方向、行业地位、规模效益。涉及到公司的可持续发展，其重要性不言而喻。项目拓展调研，主要是通过对城市、区域、地块等深入细致的考察、调查、分析，最终形成建议性意见供公司领导决策。作为一项基础工作，实、准、细、全将非常重要。项目拓展调研应从宏观到微观、由面到点。项目拓展人员既要有大局观，又要有细微观；既要有对历史及现状的了解，又要有对未来的预估，只有这样才能不偏离总体方向目标，才能达到预期的效果。简要工作思路及重点如下：一、 宏观上：通过调研分析，确定公司总体思路目标，即：是否在该城市发展；在该城市何区域发展；意向投资规模。具体可从以下几个方面开展工作： 资源分析：梳理好公司内外的一切资源，有中集集团的，有我们房地产公司自身的等。这对项目拓展工作非常重要，关系到将来能否享受到一些优惠政策等；能否及时得到其他人不能获取的信息；能否用好用足政策，打好擦边球，并可超越市场与常规因素办一些事，从而实现利益最大化。 城市总体状况：从该城市人口总数、经济总量、人均可支配收入、近5年的发展速度等调查分析，了解该城市的消费水平、生活条件、发展潜力等。 城市发展新规划：要了解该城市未来5年内的发展规划、发展的重点区域、发展的热点及新城市中心等，确定有无重大利好，捕捉有发展潜力的区域。 房地产发展水平：从近5年的商品房开工量、销售量、房价、楼盘总体品质以及标杆楼盘等调查，做到知己知彼，便于确定好房地产市场的好坏，以及将来我公司有可能在该市房地产领域的地位。 土地供应状况：从近1年的土地挂牌、拍卖、成交、价格、地块控规等调查，了解政府的意图以及预计的土地成本和热点区域等。 城市居民的生活、居住习惯和买房的区域：从城市重点居住商品房板块，调研各年龄层次、各收入层次、各社会层次的居民生活居住的意向，了解各区域的目标客户群体。 投资环境分析：从发改委、规划局、国土局、房产局、建设局、人防局等政府部门，从水、电、气等公共配套部门、从金融、税务等部门了解好相关政策、办事流程、相关税费。重点了解有无优惠政策，有无一些地方强制性条款，有无违背市场规则的习惯性做法等。二、 微观上：通过调查分析，确定具体意向地块目标，即在该城市何区域发展；地块周边状况等。在确定重点发展区域方面，具体可从以下4个方面开展工作： 配套条件调研：是否在配套成熟区域，有无大超市、著名学校、医院等综合配套条件支撑。 楼盘集聚区调研：考虑到板块效益，地块周边是否有成熟的楼盘或者大盘、标杆性楼盘，这对今后组织营销将很重要。 未来发展方向调研：结合目前的现状，预见好未来发展后的状况，确定好是否在新城及新规划发展热点区。 机遇项目：周边环境较差，但在老城区、人气旺等因素，若价格合理也可考虑。在确定好意向地块后，具体可从以下4个方面开展调研工作： 地块现状：调研好地块的地址、周边环境、公共配套设施等，从工程开发角度分析是否有影响开工的因素。 周边公共状况：调研好周边配套状况、交通状况、环保状况、重点景观以及相邻地块未来的发展规划，从营销角度分析未来营销的优劣点。 周边楼盘状况：调研好周边楼盘的物业形态、户型、价格及目前的供应量，测算确定成本，为最终决策提供重要的依据。 地块控规指标：分析好今后开发意向性的物业形态，以及物业的拟开发面积，更精确确定商品房销售价格，从而更精确确定好土地成本。三、 测算分析和策略综合以上调研结果，各区域项目拓展人员将从宏观方面、微观方面、优选出两至三块土地（首选、次选、再选），供公司领导决策，将从定性、定量方面做好投资分析。在测算方面应注意以下2点：了解地块周边各楼盘价格，各物业形态价格；研究地块控规，初步构思好未来规划方案和产品以及产品的开发量，较合理推算出将来的商品房销售价格。近期土地竞争虽较前有所降低，但总体来说，土地竞争依然激烈，因而在测算时，对各项指标应进行敏感性分析，才能确保我公司确定土地价格有一定的竞争性。敏感度最大的应是商品房销售价格，根据物价上涨因素等投资分析，商品房销售价格的敏感度应控制在15%以内。在竞标策略方面应注意以下3点：地块竞标主要面对两个方面。第一方面：政府相关部门（城市资产公司、国土部门）；第二方面：竞标对手。通过与政府相关部门的沟通，及时掌握好信息。即在报名前就要广泛了解我们跟踪地块的其他意向客户；在报名后，若有特殊资源能了解到报名的相关单位将更好，从而做到知己知彼。面对政府：不可表现出强烈的拿地欲望。调研时，口径应是通过调查分析供领导决策，仅有意向参与。在无其他公司参与，由我司主导的情况下，必须先将其他相关条件谈好，预先锁定目标。这样一方面避免政府找“托”；另一方面也能让政府向其他意向单位发布有强大的中集地产参与，