对拆迁问题中的博弈应用研究.doc

对拆迁问题中的博弈应用研究一、引言2008年2月10日，韩国一名70岁男子纵火烧毁了韩国第一号国宝崇礼门上下层。据警方透漏，该男子认为，其名下位于京畿道高阳市山区的土地于19971998年重新开发时，没有从施工方得到充分补偿，向相关部门反映了数次，但均没有得到满意的结果，因此开始对社会产生不满，进而决定在崇礼门纵火进行报复。此次事件对韩国历史文化造成了不可挽回的巨大损失，很多韩国民众面对着崇礼门的废墟而痛哭流涕。2008年3月27日凌晨，几十名“身份不明”男子闯入苏州市吴中区郭巷街道徐水香家，将她和老伴拖出屋外，随后拆了房子。55岁的徐水香就这样看着自己的房子被拆为平地。与徐水香同样遭遇的还有沈建方、陆素贞一家。随着城镇化建设的不断加速，我国征地的数量随之不断增加。城镇化是人类社会文明逐步从低级向高级发展的必然趋势。21世纪初，中国城镇化发展进人“第四波浪潮”后，正以迅猛之势汇入全球城镇化发展浪潮，农村人口加速向城镇转移，城镇人口从1990年的3.02亿增加到2005年的5.4亿到2010年的6.5亿左右。城市化率从1990年的26.64增加到2005年的41.8%，预计到2010年我国城市化水平将达42-45%。这个过程中，城市建设需要的大量的土地，这就需要征收大量的农村集体所有的土地。中华人民共和国国土资源部公布的19972010年全国土地利用总体规划纲要披露：20012010年，新增建设用地控制在204.80万公顷(3072万亩)以下，合计不超过340.80万公顷(5112万亩)，其中占用耕地面积不超过196.67万公顷(2950万亩)。但与此同时，我国有关土地征用的法律、法规建设仍处在探索阶段，很多方面的规定不具体，不清楚。正是因为这种情况的存在，给征地行为带来了很大的随意性，由征地所引起的各种矛盾在我国日渐凸现，特别是暴力问题，导致群众上访大幅增加，成为影响社会稳定和经济发展的突出矛盾。二、问题现状1、拆迁补偿标准偏低拆迁补偿标准偏低，直接导致实际补偿金额低于拆迁房屋的市场价格，违背了等价补偿原则，侵犯了被拆迁人合法权益。随着房价不断攀升，被拆迁人打算用拆迁补偿款购买一套原区位等面积房屋的想法几乎不可能实现，无力负担房屋差价的被拆迁人很有可能成为“无房人”。所以，补偿标准低是引起拆迁矛盾的主要原因。2、安置房源短缺拆迁管理部门经常接到关于过渡期限长、安置房屋偏远等问题的上访，产生这些问题的根源在于缺乏合适的安置房源。拆迁安置最理想的状态是现房安置，实现零过渡期。在实际拆迁过程中，大都采取期房安置，集中建设以高层为主的安置小区。但是由于拆迁量巨大，安置房建设跟不上拆迁进度，拆迁人往往将过渡期延长，超出规定的最高期限。过渡周期越长，引发的拆迁矛盾越多。3、上位法与下位法规定的征收补偿实施主体不一致宪法规定国家是唯一具有资格征收公民私有财产的主体，而许多地方法规中却规定:“拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，由拆迁人对被拆迁人进行补偿或安置”，征收公民房屋的主体变成拆迁人，与宪法中规定的国家作为征收主体相冲突。不仅如此，征收人的转变，使征收的性质也发生了变化，由原来的行政法律关系转化为民事法律关系，而强制拆迁又违背民事法律关系中的“平等、自愿”原则，需要动用行政手段解决问题。可以看出，下位法与上位法冲突，在实际中容易产生矛盾，应加以修正。4、公共利益没有明确定义在实际拆迁中，存在公共利益滥用现象。若拆迁项目是以修路、建设学校为目的，明显是出于公共利益需要，而以旧城改造或危房改造为目的实施的拆迁项目，是否出于公共利益考虑，其性质很难界定。国内存在很普遍的现象:开发商假借“旧城改造”、“危房改造”之名进行圈地活动，导致某些小区建成不足10年，再次面临拆迁，一些具有较高经济价值的地段以公共利益之名逐渐被开发商占有。5、估价机构的选择缺乏有力的监管机制2003年建设部颁布了城市房屋拆迁估价指导意见，其中第六条规定:“市房地产管理部门应当向社会公示一批估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”在实际的拆迁工作中，估价机构是在市政府主管部门召开的拆迁预备会上确定的，通常会议上并没有被拆迁人代表参加，那么委托评估机构就成了拆迁人单方面行为。虽然拆迁政策有明文规定，选择估价机构要公开、透明，但是法律没有制定相应的监管措施，导致居民选择的基本权利被忽略，难以体现公平、公正的原则，其评估结果也难以令人信服。6、拆迁政策缺乏针对暴力拆迁的处罚条款拆迁工作人员针对不配合拆迁工作的被拆迁人，通常采取停水、停电等方式施加压力，甚至采取胁迫、恐吓等暴力手段干扰被拆迁人正常生活，被拆迁人权利受到侵犯。但是除了侵犯居民人身权利触及刑法，需对其追究刑事法律责任以外，对于其他形式的拆迁行为，法律未做出任何限制和处罚措施，同时居民缺少及时有效的利益诉求渠道，这就导致很多拆迁工作人员为了尽快完成拆迁任务不择手段，从而引发拆迁矛盾，严重影响社会和谐，所以，针对暴力拆迁仅限舆论谴责是不够的，拆迁政策需要完善，填补暴力拆迁处罚的空白。三、国内外研究综述1、国外研究现状世界上大部分国家实行资本主义制度，土地为个人私有，国家法律只有针对土地征用和土地流转等方面的法律，房屋依附于土地，没有单独针对房屋拆迁的法律。同样国外学者普遍认为城市房屋拆迁补偿属于土地征用补偿范畴，相关研究主要集中在公共利益界定、城市更新理论、土地征收补偿等方面。关于公共利益界定，各国学者观点不尽相同。美国学者亨廷顿认为，公共利益的含义是随着研究方法变化的，主要有三种解释:公共利益是某些重要的、抽象的、理想化价值观的体现；公共利益可视为特定阶级或大多数人的利益；公共利益是个体与群体竞争的结果。日本学术界的基本观点是:公共利益或公共福利，应当是社会中个人利益的集合，是调整人权相互之间冲突的实质性公平原理。在英美国家，公共利益也称之为公共政策(Public Policy)，主要指被立法机关或法院视为与整个国家和社会根本有关的原则和标准，该原则要求将一般公共利益(General Public Interest)与社会福社(Good of Community)纳入考虑的范围，从而可以使法院有理由拒绝承认当事人某些交易或其他行为的法律效力。城市更新理论趋于多样性，美国学者路易斯(1961)对大规模拆迁，肃清贫民窟，建造标准住宅不以为然，他认为城市更新应该以人为本，注重人精神层面的追求，在表面对城市进行更新，是对城市功能的集中破坏。雅各布(1961)站在社会学视角，尖锐地指出大规模的城市更新改造破坏了城市的多样性，城市正逐渐失去自己的特色而趋于单调乏味。内奥米(1999)将欧美国家的城市更新划分为三个时期:以改善居住环境为目的的旧城改造时期;以解决社会问题为目的的改造时期;以经济发展为目标的中心区域改造时期，提出应加强全民合作，避免出现阶层分化。赫尔本(2004)认为不仅要提高居民的生活品质，使城市旧貌换新颜，还要考虑到节约建筑物的全寿命周期成本，最后提出了城市更新改造获得成功必须具备的条件。土地征用补偿是由于国家行政权力的行使，使特定人发生了经济上的损失，由国家对受损失人承担金钱给付的义务。美国法律规定在征收业主财产之前，不允许任何私人性质的针对业主财产的投资，拆迁改造均以征收土地为前提的，这一点值得我国立法机关参考。米塞利和塞格松(1994)提出以非公共利益为目的征收的土地，按照市场价补偿给土地所有者；由于公共利益需要征收的土地，不予以补偿。埃尔马兰(1995)表明，以下两点可以实现社会资源最优配置:土地使用者必须购买土地，否则国家征收土地时不补偿给使用者;当政府征收土地时，政府补偿投资者与土地近似相等的社会价值。埃里克(2008)提出一种新的城市改造模式，即政府对旧城进行整体规划，由银行对改造项目投资，实现土地征收开发一体化模式，土地所有者可以入股开发项目，分享开发带来的增值收益。2、国内研究现状薛姝(2006)针对目前房屋拆迁普遍运用成本法和基准地价修正法估价，被拆迁人利益受损的现状，提出了假设开发法应用于拆迁估价的必要性，通过构建GM(l，l)模型，计算出开发商能接受的拆迁费用范围，挖掘土地的潜在价值，为假设开发法应用提供了理论支持。孙光卫(2007)认为拆迁评估不应只局限于被拆迁房屋的价值，还应看到土地的附加值，站在公平、公正的角度，政府、拆迁人、被拆迁人应该共享拆迁改造带来的经济利益。拆迁评估的“以旧易旧”只能挫伤被拆迁人的积极性，也违背了改善居民生活条件的初衷。显然有条件的东部沿海部分地区已经开始实施按照新建商品房价格进行货币补偿的“以新易旧”的补偿政策。刘学平(2007)提出的土地发展权补偿观点与孙光卫的土地附加值观点如出一辙，另外，他认为采用债券融资方式，被拆迁人可以入股拆迁改造项目，即减轻了拆迁人负担，又使被拆迁人多了一种拆迁补偿方式选择。王宏(2008)出版的中国房屋拆迁程序研究一书，主要研究了拆迁许可程序、评估程序、补偿安置程序、听证程序、强制拆迁程序，从制度和操作层面分析了拆迁程序的执行现状，提出了完善拆迁程序的一系列看法。此外，还研究了政府的法律责任，以完善房屋拆迁保障机制。目前拆迁人仅通过申请方式，就可以取得房屋拆迁资格，被拆迁居民却毫不知情，损害了被拆迁人利益。针对这种情况，北京大学法学院五位教授(2009)基于法律制度层面对拆迁进行研究，认为城市房屋拆迁条例部分条款与宪法相冲突，城市房屋拆迁应当以国家征收为前提；补偿应在征收阶段，不能拖至拆迁阶段；补偿主体应为国家，而不是拆迁人。这些研究成果引起了社会各界的广泛关注。四、举例分析：农村集体组织一方与农户一方利益冲突博弈分析在分析博弈行为之前，我们将对博弈双方的行为特征进行界定：（1）博弈的参加者为农村集体组织和农户，农村集体组织单方面决定补偿利益的分配，农户基本上没有发言权，农村集体组织和农户间博弈过程为典型的“强权博弈”，即农村集体组织在博弈过程中具有借用行政权力对博弈另一方进行适度惩罚的优势。农户根据以往的经验，对惩罚带来的损失可以进行判断估算。（2）农村集体组织清楚农民最大承受能力，可以在确保自身安全（包括经济、政治）的前提下，确定能产生预算最大化的补偿利益的异化价格（一般低于农户应得的市场价格）。即农村集体组织确定异化价格并对不合作交纳的农户采取一定的惩罚措施，如果控制在一定程度内，在现行体制下不会招致惩罚。（3）博弈双方信息不对称。农村集体组织组织补偿利益的生产和供给，具有信息优势。农村集体组织-农户博弈支付矩阵如下图。其中：Q为补偿利益供给量，P为补偿利益的正常价格，A为补偿利益的异化价格，AP；C为农户不合作时的征纳成本（包括经济、政治）；R为农户从补偿利益中的受益；S为农户不合作时的受罚成本。为便于直观分析，农户为获得补偿利益价格的成本和受惩罚成本前面均加负号。我们运用“划线法”来求解博弈。对农村集体组织来说，假设农户策略是合作，由于QAQP，则农村集体组织不合作，由于QACQPC，农村集体组织仍会选择补偿利益分配异化价格策略，得报酬会选择异化价格策略，得报酬QA，我们在QA下划一横线；如果农户得策略是QAC，我们在QAC下划一横线。我们可以看到，无论农户合作与否，农村集体组织都会选择补偿利益分配异化价格策略，因此异化价格策略是农村集体组织的占优策略。下面，我们讨论农户的策略。农户的策略选择比较复杂。农户不愿合作有多方面的原因，可能是对补偿利益分配价格过低不满意，也可能是存在公共选择中“羊群效应”的心理。根据QP、QA、S值的大小，分三种情况讨论：（1）SQAQP+R，农户选择不合作；在异化价格时，同理，S+RQA+R，农户也是选择不合作。因此，在这种情况下，农户有占优策略，即不合作。从矩阵图中可以推出，格中均划横线的报酬组合（QAC，S+R）所对应的（异化价格，不合作交纳）的策略组合达到纳什均衡。（2）QASQP，即农户在不合作交纳时受惩罚的损失小于正常价格的补偿利益的获得，大于异化价格的补偿利益的获得。在正常价格时，由于S+RQA+R，农户则选择不合作交纳。因此，在这种情况下，农户没有占优策略。从矩阵图中可以推出，格中均划横线的报酬组合（QAC，S+R）所对应的（异化价格，不合作交纳）的策略组合达到纳什均衡。（3）QAQPS，即农户在不合作交纳时受惩罚的损失大于补偿利益的获得。在正常价格时，由于S+RQP+R，农户选择合作交纳；在异化价格时，S+RQPQA为原则，在准确估定S的前提下，确定补偿利益分配异化价格A。（3）在双方的博弈中，S和A的关系非常重要。农村集体组织的惩罚手段S决定了补偿利益分配价格A的高低，即补偿利益的分配价格不是依据社会边际成本的原则，而是依据农村集体组织权力对农户约束力的程度与农户对农村集体组织权力的反约束程度来确定。如果要改变博弈结果，只有改变现行农村集体组织公共管理体制，限制S值，并使农村集体组织在降低补偿利益分配异化价格时受到惩罚，降低其不合理分配补偿利益时的报酬。参考文献1濮励杰,彭补拙.土地资源管理.南京:南京大学出版社,20022王霞,尤建新.城市土地经