北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案.doc

北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案京发199921号 根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号,以下简称通知)和中共中央办公厅国务院办公厅关于转发建设部等单位关于在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案的通知(厅字199910号)精神，结合本市实际情况,制定本方案。一、指导思想、主要内容和基本原则 （一）本市进一步深化城镇住房制度改革的指导思想是:按照建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度的要求,稳步推进住房商品化、社会化,加快住房建设,促进住宅业成为首都经济新的增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。 （二）本市进一步深化城镇住房制度改革的主要内容是:停止住房实物分配,进一步完善住房公积金制度,建立职工住房补贴制度,逐步实行住房分配货币化；继续推进现有公有住房改革,加快实现住房商品化；建立和完善面向不同收入家庭的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场,建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。 （三）本市进一步深化城镇住房制度改革的基本原则是：在国家统一政策的指导下，因地制宜，量力而行；国家、单位和个人合理负担；新房新制度,老房老办法,一次性补贴和按月补贴相结合,平稳过渡,综合配套；与在京中央和国家机关住房制度改革实施方案和政策衔接,协调推进。 二、停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 （一）从1998年底起,本市地方所属机关、企业、事业单位、社会团体停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后,新建经济适用住房和腾退的可售公有住房,除用于廉租住房外，原则上只售不租。在建立住房补贴制度、完善住房公积金制度和个人合理负担的基础上,由职工通过使用住房公积金、住房补贴和住房贷款购买住房。 凡在1998年底前已开工的单位自建联建的住房,或已交纳购房预定金购买的住房,并于1999年底前竣工的,可按通知规定的办法向职工出售,也可按出售现租住公有住房的成本价向职工出售。 （二）建立机关单位住房补贴制度。 1住房补贴发放对象。 无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工（含离退休职工,下同）,按经济适用住房价格或市场价格购买住房（包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房）,均可按规定申请住房补贴。 2住房补贴发放方式。 1998年12月31日（含）前已参加工作的无房职工（以下简称无房老职工）,其1999年1月1日（含）后工作年限内的住房补贴,以及1998年12月31日后参加工作的职工（以下简称新职工）的住房补贴,均按月发放,计入职工个人帐户,比照住房公积金进行管理,专项用于住房消费。 无房老职工1998年底以前工作年限内的住房补贴（包括建立住房公积金制度前的工龄补贴）采取一次性发放方式,在职工购房时,向所在单位提出申请并得到批准后,由所在单位直接付给售房人（单位）。 1998年12月31日（含）前已参加工作而住房未达到住房面积补贴标准的职工的补差办法另行制定。 3住房补贴发放标准。 无房老职工和新职工月住房补贴为职工当月标准工资（包括基础工资、职务工资、级别工资和工龄工资,下同）乘以年度月住房补贴系数。1999年年度月住房补贴系数为0.66。 无房老职工一次性发放的住房补贴额为：（职工1998年月均标准工资1999年年度月住房补贴系数职工1998年底前的工作月之和）+（1999年年度工龄补贴额职工建立住房公积金制度前的工龄职工住房补贴建筑面积标准） 年度工龄补贴额按出售公有住房有关工龄折扣办法计算,1999年年度为每平方米建筑面积13元。 公务员住房补贴面积（指建筑面积,下同）标准为：科级以下,60平方米；正、副科级,70平方米；副处级,80平方米；正处级,90平方米；副局级,105平方米；正局级,120平方米。 机关工勤人员住房补贴面积标准为：技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人,60平方米；技术工人中的高级工、技师和25年（含）以上工龄的普通工人,70平方米；技术工人中的高级技师,80平方米。职工家庭实际购房面积由职工根据家庭支付能力自主决定。4住房补贴资金来源。 机关单位住房补贴资金的来源,包括原市和区（县）财政预算内住房建设资金划转部分、各单位出售公有住房的收入和自筹的建房资金。原市或区（县）财政预算内的住房建设资金划转部分原则上不低于原有住房建设资金投入总额。各机关单位要按规定做好原有住房资金的核对、划转工作,建立机关单位住房基金,设立住房补贴资金专户。按照效率优先,兼顾公平的原则,综合考虑职工的工龄、职务等因素,确定老职工的住房补贴的发放顺序。 5.职工住房补贴免征个人所得税办法按财政部、国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税的通知(财税字1997144号)文件规定执行。（三）事业单位住房补贴规定。停止住房实物分配后,事业单位住房补贴办法由各单位参照机关单位住房补贴办法并结合本单位实际情况自行制定,报主管部门批准后执行。事业单位职工住房补贴面积标准,由各单位在本方案规定的机关单位职工住房补贴面积标准范围内,结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行确定；事业单位年度月住房补贴系数按单位职工工资水平、职工住房补贴面积标准,以及单位所在地区（地段）经济适用住房基准价格测定。（四）国有企业及其他单位住房补贴规定。停止住房实物分配后,国有企业及其他单位按有关规定,结合本单位实际制定住房补贴办法,报主管部门批准后执行。职工住房补贴标准和方式,结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行确定。企业住房补贴来源立足于单位原有住房基金转换,转换资金不足的可列入成本。列入成本的核定办法由市财政局制定。三、完善住房公积金制度,发展住房金融（一）全面贯彻落实住房公积金管理条例(国务院令第262号)，进一步完善住房公积金制度。到2000年底,职工个人和单位住房公积金缴存比例分别达到8%,其中外商投资企业（含代表处、办事处）住房公积金缴存比例应为10%（二）按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则,规范住房公积金的管理,加强对住房公积金管理的监督。按照住房公积金管理条例的规定,建立职工个人住房公积金帐户。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用（三）加大个人贷款力度,支持个人住房消费。积极开办政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款,以及二者的组合贷款业务。发展新的住房金融工具,简化贷款手续,提高服务质量。完善住房贷款抵押登记制度,发展住房贷款保险和住房贷款担保业务,增强贷款风险的防范能力。四、继续推进现有公有住房改革,加快实现住房商品化（一）稳步提高公有住房租金。地方单位的租金标准和提租时间与在京中央和国家机关联动,并尽快实现同步。租金标准的提高与提高职工收入相结合,租金提高后,要进一步完善有关减免政策。对领取城市居民最低生活保障金的家庭、享受国家定期抚恤补助的优抚户和其他低收入家庭及领取提租补贴后仍有困难的离退休职工家庭,要减收或免收新增租金。（二）积极组织出售公有住房,售房价格要严格执行国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发199443号)和北京市人民政府贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知(京政发199471号)文件的规定,自1999年起房改售房一律实行成本价，并与经济适用住房价格相衔接。出售现有公有住房回收的资金,除按规定提取住宅共用部位、共用设施设备的维修基金外,纳入单位住房基金,专项用于发放住房补贴。（三）对城镇职工家庭住房状况进行普查，建立职工个人住房档案。建立已购公有住房和经济适用住房上市交易准入制度,规范已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理,稳步开放职工已购公有住房和经济适用住房上市交易市场。 五、建立和完善面向不同收入家庭的住房供应体系（一）对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可承租廉租住房,中低收入家庭可购买经济适用住房,其他收入高的家庭以市场价购租商品住房。家庭收入线标准由市人民政府有关部门定期公布。（二）调整住房投资结构,发展经济适用住房,带动住房消费,促进住宅业成为首都经济新的增长点,加快改善城镇居民的住房条件。新建的经济适用住房实行政府指导价,按保本微利的原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项,利润控制在3%以下。采取有效措施,取消各种不合理收费,控制和降低开发建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购房。（三）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排。（四）对经济适用住房建设实行扶持政策。经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应；市住房资金管理中心和商业银行应对个人购买经济适用住房的贷款和经济适用住房的建设贷款优先安排。（五）经济适用住房的开发建设实行招投标制度,用竞争方式确定开发建设单位。严格限制工程环节的不合理转包,加强对开发建设单位的成本管理和监控。要积极采用新技术、新材料,注重节约能源和原材料。确保工程质量,完善住房竣工验收制度,推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度。（六）经济适用住房的供应对象为国家公务员、教师、科技人员、事业单位和国有企业职工,及其他中低收入家庭的居民。（七）采取多种形式加快住房建设。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,继续发展集资建房和合作建房；各单位经有关部门批准,近期可利用现有土地自建住房,按不低于同等地段经济适用住房价格向本单位职工出售。（八）廉租住房是指向最低收入家庭出租的、具有社会保障性质的住房。租金标准实行政府定价,由市政府有关部门定期公布。廉租住房主要从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。对最低收入家庭租住的符合规定面积和装修标准的现住房按廉租住房的政策定租。（九）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。六、加强住房物业管理（一）加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治和物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。(二)加强业主委员会的组建工作。加快住宅共用部位、共用设施设备维修基金的建立,健全业主对维修基金管理和使用的监督制度。加强住房出售的前期管理。出售住房时,售房单位应与购房者签订住房售后的管理协议,明确住房出售后售房单位和购房者的管理权利和义务。（三）物业管理要引入竞争机制,促进物业管理服务水平的提高。同时,物业管理企业要加强内部管理,降低服务成本,努力提高服务质量,向用户提供质价相符的服务。七、加强组织领导,严肃住房制度改革纪律（一）加强住房制度改革工作的组织领导。北京市住房制度改革领导小组负责全市住房制度改革工作的组织、领导工作。各单位要加强对住房制度改革的领导和组织实施工作。各部门要相互配合,保证全市进一步深化住房制度改革工作的健康发展。（二）严肃住房制度改革纪律。加强监督检查,严肃查处违反国家统一政策,继续进行实物分配住房,低价或超面积标准出售、购买公有住房及公房非法私租牟取暴利等行为。对未按规定管理和发放住房补贴,不如实审报住房状况、售房收入、无房和未达标老职工人数以及新职工人数的单位，要追究有关人员和领导的责任。对隐瞒现住房状况和配偶住房情况,弄虚作假领取住房补贴的个人,除令其退出住房和退回全部住房补贴外,根据情节轻重给予职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚。具体处罚办法另行制定。各级监察部门要加强对深化住房制度改革中违纪违规行为的清查、纠正和处理。财政、审计部门要加强对单位住房补贴发放、管理的监督、检查。（三）做好宣传工作,加强舆论引导,转变居民住房观念,推动住房制度改革的不断深化。八、附则（一）各远郊区、县依据本方案,结合本区、县的实际情况制定实施方案,报市住房制度改革领导小组批准后执行。（二）本方案未及事宜仍按本市原有住房制度改革政策规定执行。原有住房制度改革政策规定与本方案不一致的,以本方案为准。执行中的具体问题,由市政府房改办公室负责解释（三）本方案自发布之日起实施。附：关于测算住房补贴的说明附件：关于测算住房补贴的说明根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)的规定,结合我市具体情况,确定职工住房补贴额包括基准补贴和工龄补贴。根据基准补贴和职工住房补贴建筑面积标准及职工月标准工资,测算年度月住房补贴系数。1每平方米建筑面积基准补贴额按经济适用住房基准价格除以2与个人合理负担额之差测定；职工个人负担额按不低于上年职工年平均工资的4倍除以60平方米（建筑面积）确定。1999年年度城近郊八区经济适用住房基准价格为每平方米建筑面积4000元,每平方米建筑面积基准补贴额为1265元。2.工龄补贴额按年度工龄补贴额与职工工龄以及职工住房补贴建筑面积标准的乘积计算。其中,年度工龄补贴额按出售公有住房工龄折扣办法计算,职工工龄按建立住房公积金制度前的工龄计算。1999年年度工龄补贴额为每平方米建筑面积13元。公务员住房补贴面积（指建筑面积,下同）标准为：